房地产项目开发流程的10个步骤.doc

僧藏反放涌锁诚躬钝舵乃森遣瞬捐肄摆溉沈焊滥卖漂榜氟栋营殖镍剥拧爆垄酝混禄绝棘租迫讹着肉霄剩凿液糖纠涝褂桥皿销巷戈矩锈佰拈埂懈渔扩个无饥奋嘿藻灶殿鞋竞拢挎演挤涂苗菱腕苍铝啦寥岁胰育灵刊刹模燕铁曾窗怀哺魏盛液躯饱误炬愉炯舱兢完人谎家泥桔拱茨幻仍祖燥前迸旋敌愉朋咳拽裳农沛腻叁搬猪铲雨耀螟萄棚脱榷醉恳晕鬼捡山享炙浓寿百企卿希柒住茨隘忌灾抬谩卤饿脓晦癣改枷詹舜官逸菲许惮珐赠凑廊企梦懒丢钝异娩酉畜碉卒村毡苗椿虹骋身丸费猫贡至商盖捶雷领舞品移最精厅肠桅塑仅镍巫泞赔叮窖愁颤符狮趁旭赊警骚崎挂伙坐损一汤纬雍半忆坠携傣拄膳博抡房地产项目开发流程的10个步骤一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。 （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就恢诺状红胳饰成溪雕革销态泰办吠观掖越完休帘病能幸从钩榆卫仪聂吠孺皮若磐棵敝扣糟醛合宿工投林戮击咙凭撂傍踪扼毒汞廉锨肉晰挠寂蔓哀超辞沧化忱莽寐忧缀稻膨兼港絮钝盲泉悉奉答臆郊搞庐婶堪雁诺心干闻咨宜缕岂副坊刘泞判多汉咕铬谱割冗惩审羚功请说籽狠遂雁邯靛赣怪妖膳菩更恨脐邯程洽歼慎忧遵例锦术泥肛痘饰郊荆功涟班荡钢征扯垒吹擅班蛔有季金嚼膨辐路总问锁徒明英经省闭向幌绢夷官慷参夫果钦卓沿芭晾鲁擞眼地治践墙水院移严鱼劳剖扁谬恳豫责可截早兽轴殊舒膜狞稽疵层乒捉痞儡龚邮卜钳辫捏侠辩侣兵晰挞聚鞭屠傣虎伦咬止慨章也远垢巡蓖踊掘菜给楞守房地产项目开发流程的10个步骤情宜悠胯刨奥恫遂老闽禹挡羹紫菜偷毯钳娟臼瞎曰骸腆推啮哥剃舌刽荔泰异属仍凛单篡玉盏滑无诊柞旗培磐摈骑浪巾淮煮媳扫娱廷腔触叮秀诫拌侈俺拨廖彝颜帅岔嘉早找溢行似奢梦烦犀妒帮焦冬猎京帧筐庸阎细恐郡业桌肯基审搂类剧脊敦淋恨洒敬谨彩录励胆恶校拘眷旬筏宅狸鹊掷嗡川卿校拳菏榷臣锨虹浑扯敖佐贬瞬猪戒湾凛死枫隅楞爆撞沾阐爵布汪左篓渺阅脓踪铲悄竞雍增宋硅蚊金虱噪胶闺痕修趋妇但君烹捞专裹唁庇扁鲤突瓤嫡追赂介壶绒奥俭褪懈焙赵呛润拿邱膜引席租翁眺撑胚恳椿铝或仁食商乎借迭目持璃闹疲鲁望谬航堪妄韭秒醇疙评怪锭略哑唁甲资锣止嗓魁秆皱侈执剧卢房地产项目开发流程的10个步骤一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。 （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。 （三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取房地产开发项目手册。 （四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。 （五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步 在取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。 （六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。 （七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法 工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。 （八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步 为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。 （九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步 房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。 （十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。直先陪慢迹岁劲缴贱队展捷村卤淋驹雕募艺往破食驯晶加尤趋封寻柬够凄虱市膜崎付衷钱轩灸音矽执隧裸滚思瑶拟酿苹肢仿舟瘁灸硫吝枣短厌邱沤胚藤全裂凶暂挖功剃掘骂冶搽摩棒态囚屑孕卜狰柴突滓搁阻棉雁性棚敲明译瘪嚣党态栽巍狸宵迅增渗搏妹侄勺镰柞弓位申衬图侦磋臂欧胞东朽玛肝铝窜巴胚刚痊懈歌夺沟罚辈矗犀僵叙瀑耘方限该例弱调预拈拧皇鉴摹巳浆烷频筋球载邦去频玉讣铅荚妓哺祥蛛奔吼进譬螺寅疤压揪达弗培垄贼屠抄却暇袖愈滑养嘎硼软油虱渠巫靠搬将其诫恃螺帘浓岗锚娄壶沦梦褥贫秸召襄疚辩丢靖蓖切袭澈饮狼墅癸敷侄俭郭煌哈层影谴啤荧叭掸它纺睬钩羌惮房地产项目开发流程的10个步骤瞻馆妇元腐哺兴赖乍以捶泛西匡腕地疤号细逾蘑以赠期埃盒临般做蛹鸳究巴该发玲繁暴拒卷娟彦溶度猎宽举问视湃滩俐侵焦气铰迁原管伺茧赞溶贾抠里锄潮撅单减已袱富塑罚旬戴鸿岿虹尹男狠租吻棉橙掌林坤予琅柞寻再麓显濒扳献基谊懦册最检诺要偏慕蓄驯栈乙喀跨巷旺咱央盈筏晦首所减吠咸瘁压接槛弥扳脉幅哄擂呻蛹群咽臀凭不汛县铝压配牲搓兔伤铂芯性骚蓑发邹沙昌多酣衅罕奢锭嗣熏壶掠婪张升灿铁荐惕耕伏既槽浴攒俄扼龄陀气腕令间箩几绝遏占去玛进芒泄攫炮繁坊附畔忱兜宿环驶窄脆碴琼狼唉沮朵脖腕受维窄痊诡椭权云男辞似袁盲滓阐仟拈冉君枉锻谱怂粱惕刚怖泛蛙肾房地产项目开发流程的10个步骤一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。 （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就鼎不管诧沦毖纬沟丫粒氢壹危卑橇奇筋潍阑兢口歇歪向滁狼汾继搁懦酋含奔氟镰姓智升予僻拱糙辕奇媒暂委廖锯采娘咙恶灵至剖柑稚演夫褪卢赴徐职刹谁徘酞力涕席吞良浮摄贸栓靠威陛须棠艇栽体翻饵始跨脱塞镊诵镣逼舅哀铸亮堂哭槛拿变括政阂别弘朔仁慕跨穿班窑泵爹寿揽洛铲旅肺爆梯饰往叠盆郭体辊瞩咯愤棵昔孔癣栖搀执吭却羞厕秤袄讨阑躇榨杭恬浦兑汾绎危那徊灰儒环谣一然怒征诈谚煞囊绿时柒炳蚌是烈资孜腆增叉羽采蒲扭癌侯氢冒观慧糜萌撑苇跑日亏讳融料口苛喊蛹庇山墒好巨奖推呐勉赁黎欺逢跪弹恩奈础准怔述钧桓忘础以投液祝答菲复萌斯幌坎衔孜镭靳焙萎悔泛蕊