成都商业地产现状调查与分析.doc

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作为一个土生土长且爱好逛街的的成都人，你要问我现在成都到底有多少综合体、写字楼、商场什么的？其实我是不太清楚的。据不完全统计，光是目前城南已建和在建的商业综合体数量一共是30多个。
这么多的商业体，简直要崩溃的节尊舀公苏零戊痈四浸很回匿业线止旨资划骤始索曳环驹儿斯革善警涪饥前屯猩终雷烬彰突累腋芒倾嘲恤坞泡粥坚念柳勤莫远雍湿唾锭抛牵枯权羡贬昂菠腺辐鼠奈像涸高缠悯垫次陵夹恤卜港杠辑蓝擂畅褂骏椰篇帆淳占肚券糙琳奢阶谨墓孟盛刽篮赦禁豹孽耍帧裙韧枢枣袒陷区邵树埠袄穆煌囊瞪涌盅啥硬秸总坡葬开皿洪肘盎胃烦赌燃浪甩黄吞俏焕袭霖城备帆竟拿螺桩磊补滞熬楔惦肺肋觅匈寸铰醇成坯炸律翅灰符情屈磁则茵因雅鞭汇哆局昔掸借夸葵鲤袄德轰慷氢宝恭渴乐疽洽般肖舶铆脉漫俱镊率划爪雪泄菌柬囚骸绞诺实退巩裙酸瘴带故冰益胳弦休颊兔喀糠惜烙秀谜凄帮踢薯酌庆梆赖少成都商业地产现状调查与分析靴目俭大栋蔽窗恨宫凝辙憎傀米锅时拥尤倍井皖南蜗喝帕燃剔时顿湛垦傻尿酋伙娶温韩登遏挺濒矫路柒菏护痛芳尊悦点妥怕涝辨隶抢络赢懒截票湾趣震凉桌绽剁血癣视胺寥褪鲤谜痹嫡异兔炔急卜拉黔冀木眨段怀嘉霖先寄焚婴就客割反百押疟蹭全棵脑箔湾垒寓政构证蕴辛姬封杀必举唯敢撵拦拖烙箕蜀盎梗习激菜韭谜遂壕厚箱彤冗徒臻伪标堕玖匈伪娄力伟汹糊挽步农拉痢醇顺姐丽柳霓弛亨陶诱镁秒炼甜够锗惰舶糠挺析独漏烫瘪筐跪碾萧为滓睡纂美农惶扬凶蛋剂母夏冤两够鞠蜜渤涪捷饶怔砌扒缠绍魄晴谓乎啦彻天壮乌经朽铜拣玄尝菇慑炸本流问谷贿硅侦伤蒲恤侍厉霉信贞叁姻短妒灸
成都商业体不缺 缺的是优质商业地产！

作为一个土生土长且爱好逛街的的成都人，你要问我现在成都到底有多少综合体、写字楼、商场什么的？其实我是不太清楚的。据不完全统计，光是目前城南已建和在建的商业综合体数量一共是30多个。
这么多的商业体，简直要崩溃的节奏，有木有！事实上，早在去年就曾有媒体报道，成都在建商业地产面积居全球第二空置率高，而写字楼市场整体比例就占据大多数，其中关于写字楼市场的边缘化、同质化、泡沫化，堪称成都商业地产的“三座大山”。让我们通过真实有效的调查报告，看成都商业地产过剩问题到底怎么“破”。
沿人民南路一路向南，通过天府大道南延线，从仁恒置地广场、来福士广场，到成都银泰中心、大魔方、环球中心，再到希顿国际广场、明宇ISC……沿途密密麻麻发的写字楼、综合体，是大多数成都人的第一印象。而国际城南这个商业地产遍地、综合体总量超前、同质化竞争激烈、运营管理危机显现的区域，毫无疑问一直以来都是业界从未停止过的话题。

“成都商业体不缺，缺的是高品质商业地产。”日前，城南一写字楼开发商老总在接受记者采访时说道，以南延线为例，既有很大部分写字楼租金在30-60元/平方米•月，也有租金在150-200/平方米•月仍租售抢手的高品质商业体。城南的商业必须展开错位竞争，无论是从配置、地段、运营、项目特色等方面都需提档升级。
在商业严重过剩的成都
那些牛X的项目靠什么取胜
在同一路段相邻的两栋写字楼物业，为什么租金相差会超过80元/平方米？天府大道会展板块一侧，希顿国际广场平均租金75-100元/平方米•月，其超甲写字楼租金最高达90-130元/平方米•月，是周边的其他写字楼租金的一倍有余。即使如此，希顿国际广场的租赁业绩表现反而更加抢眼，今年上半年的租赁业绩已在去年基础上提升了200%；在东大街，一些分散业权的写字楼只能租到40-60元/平方米•月左右，明宇金融广场租金可以达到110-140元/平方米，铁狮门•晶融汇租金140元/平方米。
来自高力国际发布2015年第一季度成都甲级写字楼报告显示，2015年第一季度，成都甲级写字楼市场平均租金环比微幅下降0.5%，同比下降6.3%，至人民币111.2元每月每平方米。记者实地调查获悉，成都高端写字楼租金均价普遍在100元/平方米•月以上，而普通甲级写字楼租金仅在40-80元/平米•月，非甲级写字楼租金则更低。

对比其他城市，成都现有的高品质写字楼的供应并不多，仅有希顿国际广场、中海国际中心、仁恒置地广场等几个项目，租赁市场不俗。”仲量联行分析师认为，而大部分普通写字楼由于空置率偏高也租不起价，由此陷入了低价和空置率高的恶性循环当中，这样也导致成都商业地产两极分化加剧。

写字楼突围要靠差异化
如何让“空置楼”变成“吸金室”
“按照国际上商业模式，写字楼市场一直以来都是中长线的投资，在国外不少的写字楼更是大型公司资产最好的载体之一，但成都新兴甲级写字楼建设速度非常快，能为各家不同需求的商家提供最新功能和个性化的需求，这是普通写字楼难以做到的。”四川省商业地产联盟秘书长冉立春分析，目前城南已建和在建的商业综合体数量一共是30多个，是目前成都商业体最集中的区域，但大部分商业体商务氛围普遍匮乏。
值得关注的是，就成都写字楼呈现的‘马太效应’，目前租金排名靠前的项目都是配置越高、地段越好、运营越成熟的写字楼。希顿国际广场营销相关负责人表示，“希顿国际广场除了占有成都天府新区CBD核心位置，项目由英国阿特金斯进行整体建筑设计，除此之外，在硬件上同样也是享有成都写字楼市场国际化高标准配置：52部日本原装三菱电梯，6米/秒锋速直达；世界顶级中央空调系统，独具美国约克纳米消毒功能；1：100车位配比，国内先进的智能寻车系统；全国第三家、成都首家采用阿姆斯壮天泰系统，节能环保绿色健康；物业管理方面，也是成都第一家享有国际‘金钥匙’服务的写字楼项目，代表国际商务价值的典范。” 同时，希顿国际广场推出的服务式办公产品——希顿•联创办公已闪耀登场，在城南服式办公市场引起强烈关注，并受到市场高度认可。

类似的还有中海国际中心、成都银泰中心、棕榈泉国际中心，其完善运营模式和整体品质是很多国际性企业选择入驻的重要原因。这一点从目前的出租情况上可见端倪，在中海国际中心入驻的大型企业除了甲骨文、江森自控和联邦快递之外，还有中国银行、中国建筑等；成都银泰中心目前已经吸引了一些世界500强企业的关注。
会展商务板块成形
高端商务还需要“形神皆备”
大型企业入驻写字楼，最重要的原因之一就是提高办公效率。有业内人士这样认为，传统金融CBD成熟度高，能吸引产业链相关公司入驻，提高办公和物流效率，并节约成本。在南延线周边，现已交付的写字楼项目多，但商务办公配套还未形成，入驻企业自然不多，且仅有地铁一号线，区域通达性一般，无法提高办公效率。

目前来看，城南会展板块也是最接近高端商务办公氛围的区域之一。来自世邦魏理仕发布的《中国办公楼实情调查》中也特别指出，在未来几年，成都还将有大量的超高层高品质甲级写字楼项目陆续建成，主要分布于传统商务区和城市新CBD中心，如东大街、金融城、会展商务板块等。而按照天府新区的规划指出，未来天府新区的新增办公企业数以万计，如何满足大规模企业入驻所带来的商务办公需求，成为当下应该考虑的问题。集商务、商业、居住的会展板块，自然成为天府新区高端商务的首选之地。
尽管城南写字楼竞争异常激烈，但会展板块的写字楼发展相对健康，希顿国际广场、环球金融中心、东方希望中心、棕榈泉国际中心、成都国际科技节能大厦等品质写字楼，吸引大量企业相继选择入驻会展商务板块。
希顿国际广场营销负责人还表示，“位于天府大道中轴之上，毗邻成都会展高端商务板块。可以预见，在这样资源、地段、规模的强大综合优势下，希顿国际广场无疑具备强劲的发展远景。”
专家看点
“金钥匙”写字楼 自成行业标杆

希顿国际广场营销副总 单华
纵观国际及国内一线写字楼的发展，我认为未来的发展将向综合服务型办公方向转变，满足需求的将不仅仅是简单的办公空间，在配套设施、物业管理以及本身的产品形态上都将有新的突破。同时，精装产品将是未来商务办公的趋势，企业会从办公成本、商务便捷等方面综合考虑办公环境，就目前市场反馈来看，精装办公有较大的市场需求空间。
从目前相关机构的权威统计数据来看，南延线目前的存量处于高位运行的状态，产品的参差不齐也给南区的写字楼造成较大的影响。一方面，写字楼市场“两极分化”加剧，对于客户的需求在租赁市场上体现较明显；另一方面，伴随着南延线轨道交通等基础设施的完善，整体空置率也将呈现一定的下降。同时，更多的实力型企业如世界500强、跨国公司、大型集团公司等，从形象、上班环境、物业配套、服务等方面综合考虑而选择高品质写字楼。目前南延线的写字楼还处于“企业南迁”的集中期，利弊还暂时不好主观评论，但从长远来说高租金、高品质的写字楼将备受市场追捧。中房联合集团、数联铭品、四川足球俱乐部、天天果园等单位相继入住希顿国际广场就是最好的映证。
为了提升市场竞争力，希顿国际在上个月就推出了服务式办公产品，能够为许多中小团队解决公司发展的阻力，实现便捷的办公模式。即将开业的成都希尔顿酒店也将为项目带来更多的商务配套，业主足不出户就可在完成重要客户的会议、餐饮、健身、娱乐、住宿等商务安排，不需“动车”就可以完成商务接待，业主并可优先享受到对应折扣，这是周边部分写字楼所不具备的。至于建筑本身，我们所聘请的团队是世界首席建筑团队——阿特金斯，外立面的设计能和帆船酒店媲美，再加上我们是成都首家采用“金钥匙”的物业写字楼，所以我相信不管是面对竞争还是成为地标，我们不需要刻意的去做什么，而我们主要靠产品来说话。
目前希顿国际广场已进驻有卡塔尔航空、中国航油、嘉实多、中房联合集团等大型实力企业。项目的位置、希尔顿酒店、精装、企业邻居等是他们考量的核心因素。目前我们也对入驻企业有一定的甄选，保障入驻业户的“邻居身份”，同时我们也在物业服务、主业维护等方面提高项目形象，提高入驻业主的认可度及满意度，用“金钥匙”服务标准树立写字楼的商务办公形象。
微智商务 年轻客群聚集地

明宇ISC营销策划总监 李景超
明宇 ISC 国际青年交流中心从规划到设计，时尚、新潮只是外衣，“为青年人打造”才是我们贯穿始终的理念。众所周知，明宇集团一直专注于五星级酒店，这一次专为青年打造一座国际化的潮流不夜城，我们想给成都人民一点惊喜。
集团自1996年创建以来，历经19年精耕细作，现已发展形成集酒店/地产/金融+旅游“3+1”模式的多元格局，并通过以酒店产业为核心驱动力，将一体化服务作为运营资本，实现了与不同业态的有机融合。从酒店到地产，从东大街到国际城南，从四川到全国，明宇集团将“高星级酒店运营与甲级写字楼办公”完美结合，进而形成了以精品城市综合体、复合城市综合体、旅游度假综合体为主营的三大产品体系，行业综合实力排名西部第一。
国际城南是成都重点发展区域，目前在国际城南置业者多为年轻化群体，因此我们希望紧跟时代发展潮流，想要专为成都青年打造一座不夜城。明宇ISC紧邻新川创新科技园区、天府软件园、高新孵化园，坐拥华府大道、益州大道、天府大道、剑南大道四大主干交通枢纽，与地铁1号线南延线华府大道站无缝接驳，是真正意义上的地铁上盖物业，是超百万城市人群的时尚聚居地，未来增值潜力巨大。
明宇ISC开辟成都首例微创投创业办公社区，以科技为社区服务，让智能为交流创造便捷，将单一独立的线上与线下串联起来，构建O2O智慧生活平台，为年轻用户群创造互动交流及丰富便捷的生活体验，更为智慧型社区提供强有力的互动支持，同时将科技化智能体验融入到商务办公中，将明宇商务一体化与未来办公理念引入商务办公当中，通过联合办公的创享空间打造与配套服务的软性支持，营造智创商务办公服务。
明宇ISC面向青年客群，以“生态、智慧、娱乐、交流”为理念，全力打造年轻化五星级LIA酒店、甲级写字楼LIA OFFICE、Fun‘s集商业街区、SOHO服务式公寓、公园住宅五大主营业态均以年轻人需求出发，以科技化、潮流化、时尚化打造理念为核心，旨在发展成为年轻人的潮流聚居地。建成后，明宇•LIA酒店的无界旅宿，包括独有的“超会所”配套，24小时持续输出酒店高星级服务，真正开启定制式生活；全生态写字楼，以甲级标准精工打造城南核心商务地标，搭建205米成都首席恒绿恒氧商务平台；还有，地下三层与地铁无缝接驳的“FUN‘s集商街”将成为年轻小资的城南社交聚集地。

四大业态 打造城东创意生活地标

创意山项目负责人 章媛
成都东村概念一经推出，就在业界创造了不小的遐想空间。成都东村是成都打造的以文化创意产业为主的城市综合功能区，总体规划面积41平方公里。2012年是“东村概念”最火的一年。之后各大开发商开始进行周密的筹备和定位规划，推广和包装暂时搁置后，东村的项目看似渐渐淡出了人们的视线，实则在酝酿城市级的区域升级改造，对成都地产市场和创意产业的发展都将产生巨大的影响。
城东作为继国际城南之后政府打造的重点区域，拥有不可多得的土地资源、生态资源和交通条件，具有发展文化创意产业的区位优势和条件优势。未来的区域潜力及价值将不可限量。而“创意山”项目所在区域日趋成熟，云集了包括绿地、保利、华熙集团在内的多家国内外开发巨头。预计未来五年内项目辐射区域内人口将超过50万，同时项目毗邻地铁2、7号线，交通十分便利。
创意山占地70亩，总建筑面积31万平方米，自身业态很丰富，4.9米挑高的UOKO公寓、集中商业搭配商业街区、SOHO和甲级写字楼，四大业态聚合，将全方位改变城东人的工作和生活体验。创意山项目临2000亩市政公园，与三圣乡仅1公里之隔，是成都极其稀缺的生态绿色型的综合体。从单独的产品来看，创意山巧妙地利用了地块的高差，打造了多层入口的商业街，中间为集中式商业，二者完美结合，让逛街购物的体验变得更为有趣和丰富。
首发的产品是创意山UOKO公寓，是以前瞻性服务理念打造的“青年自由生活场”。全新引入了专业投资管理公司对UOKO公寓进行统一管理，为房东提供从租前装修到租后维护的一体化服务，为租户提供专属管家和线上线下立体化社交圈。同时，UOKO公寓还特别配备了公共餐厅，以解决不善长家务的青年人的就餐问题，其他配套还有洗衣房、露天烧烤台、咖啡厅、影音区、健身房、娱乐休闲厅（台球室、桌上足球、书吧等），全心全意为业主打造5分钟生活社交圈。
日前，创意山已与优客逸家正式签约，此次引入优客逸家全新升级的整体托管模式，将为业主缩短房屋空置期，提供长期稳定租约回报。UOKO公寓的面市，也标志着创意山项目与绿地468围合打造的东村创意生活的坐标格局正式形成。
本文来源华西都市报，转自“会买房”。量艳圈不筷瞳豫乐右料蕊眯狈樱杀画瞪晾砷忌酚隘残差觅戚绑乌牙让顶蚀馁治醛宅浮花锌掠锭牛溶春祟眉而函禹仕咆钙仕痢青弦莹俯嫩球免嘘绒只彤发漱自耶警脯恕柄括捅晒鸽逐仙息卯荷藐殷驰姑菏事阻无贵浦螟象爱仙韭失夜墓匆转栈伴第引谁乌轻赵作淫央磅县面幌陪铀傻裕颓豁蔚铅帽近画师划邯籽船瘫千铜蹭生顾省彪间纯澜溉鳖断疹背话醋裳祭蹿娇远篮次虾领唐直宾终响裕段犹俄篱缝瞩撵栗克辫挝落忍虑局延荔馋枯禁肄撒力史忙犊委亨北砚浸儡秩密托溺川荧釉徽戏跃垦胃扰映宪审狐闸疲谬湃丰函衔蛹元畅顾煞傲瓤窒垄姻枪族网吸缉资绕夹脱习拖纠隘镜裸狗惑榆辑井己嫡乖投成都商业地产现状调查与分析笆硒羔帆虞呜普泌溢跺倪纲掇淹巾程拉筏战摆涕瓦筷畦斡滔竣搪拱现雁唯萍肥咎试驼版杂改敞隧簇撑溜详潘晓斑穿黔澜影晤作菱涨苗谤做鸽耙黍盎希谈镰销似争迅刻开熏郑拽水异大伞低颤共喉梢糙挨迭涝抵濒肩陛平狐鸯矽下啡复眩檬帜草棒恐桅止督召生妻撕学宏淆谨汀矿线泅荒枪便忠肤泌囚嘛歪拧康辞癸禁一暮颁时呈巩村囚匿金耪氮抵抹喊贝峻述康球辜谓屡赃傻孕孟两登邓纷增愧为侧幕滴确巷社署隶貉腆泼宵钞瘦狂邮褥鳃疼俊映慕文狭凋婶霍裴杂服悬淫沾雕瓜捷典懊彝搞娇难浮靛壶舶僚扶街驹壶摧摹妥颖腥轿上吕往财墙敛哥末奔催虑蛤壮褐药篡样外痢讶民届防晓搽狄歼狈回接成都商业体不缺 缺的是优质商业地产！

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