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1、 徐州市服务有限公司 康盛花园小区前期物业管理投标书 第一部分 资格、资质证明文件 投 标 函 投标项目名称：物业管理 徐州世纪康盛置业有限公司： 根据已收到的贵公司的招标文件，末尾签字代表人 （公司总经理） 被正式授权代表 徐州市有限公司 ，在此提交投标文件壹份。 通过本格式，本签字人在此声明： 一、在考察了该项目现场，充分审核了物业管理的招标文件和了解一切会影响总价变动的各方面的情况和条件后，我方决定竞选投贵方的物业管理，本投标书用字及术语的定义与投标
2、文件相同； 二、兹遵照贵方招投标文件要求提交的内容，若能中标，我们承诺将与贵方一起履行招投标文件各项条款的规定； 三、兹同意缴纳人民币贰仟元整（￥2000.00元）作为投标保证金； 四、我方知道投标书是我方投标的组成部分，我方保证对投标文件的准确性完全负责； 五、我方同意提供贵方在招标文件中要求的所有资料，以及评标时可能要求与我方的标书有关的任何资料； 六、我方保证从投递标书之日起至投标有效期内遵守本标书，在此期限内，本标书对我方始终具有约束力，并可随时被贵方接受； 七、我方一旦中标，在制定和签署正式合同协议之前，本标书连同贵方的中标通知书应成约束对该的文件； 八、我方愿意遵守国
3、家的有关规定和招标文件的收费标准； 九、有关这次投标的所有正式通讯应致：徐州市服务有限公司 地址：睢宁9号 手机号码： 传真号码： 邮政编码： 代理人（被授权人）签字盖章： 法人单位公章： 2015 年 9 月 11 日 公 司 简 介 徐州市服务有限公司成立于2003年5月。是首家获得物业管理资质证书的民营企业。2015年9月，我公司通过三级升级取得了物业服务企业二级资质证书，也是县唯一一家具备二级资质的物业公司。同期，我公司获得了省物业管理AAA优秀企业称号。 多年来，经过我们全体员工团结
4、一心, 艰苦奋斗，不断创新，进一步完善和改进了公司的管理模式和服务质量，取得了可喜的成绩。目前我们公司托管的物业面积近100万㎡，遍布各行各业。区是我公司成立初期最先接管的物业服务单位，面积16万㎡，接管六年来，屡获殊荣，“徐州市文明小区”、社会治安“安全小区”、徐州市“无小耳朵社区 ”先进单位、“徐州市文明楼栋”、睢宁县“优秀住宅小区”等，也是2008年我县唯一获得“徐州市优秀示范小区”的住宅项目。 近年来，我公司积极向外拓展业务，2014年4月，我公司通过招投标获得了徐州市小区项目的前期物业服务标的。2014年12月，我公司通过招投标又获得了小区项目的前期物业服务标的。目前，等单位，都是
5、我们长期服务单位。保安、保洁、工程维修等物业管理工作得到托管单位的称赞，深受业主欢迎，并获得主管部门的好评，法人代表连续两年被评为行业先进个人。 我公司从当初的十几名员工发展到现在的近两百名员工，现有专职管理和技术人员20多人，其中工程师、会计师等中级职称的10人，初级职称的10人。持有物业经理证的6人，消防监控证的6人，电梯安全员证的5人。 公司自成立以来，管理理念经历了从“管理型”到“服务型”的深刻转变，公司奉行：“业主至上，服务第一，寓服务于管理之中”的宗旨，倡导“业主并不总是对的，但他们永远是第一位”的服务理念，实现了“满足和超越业主合理期望”的管理目标。 公司管理者并没有满足现
6、有成绩的取得，而是以积极的态度正视在服务过程中出现的问题，着手狠抓安全防范、环境卫生和维修事宜，劲拼品牌建设，提高公司的运作效率和竞争力，提升物业管理的品位，满足业主及使用人的要求，努力实现物业的腾飞。 附件：1、营业执照副本扫描件 资质证书副本扫描件 法定代表人授权委托书 徐州业有限公司： 徐州有限公司 法定代表人授权我公司为我单位本次投标委托代理人，全权处理此次小区前期物业管理的招标活动的一切事宜。委托代理人在招标过程中所签署的一切文件和处理的与之相关的一切事务，我均予以承认，委托代理人无转委权。 特此授权。 （附委托代理人身份证扫描件）
7、 投标人名称（公章）： 法定代表人签字： 委托代理人签字： 2015年 9 月 11 日 附件：1、省物业管理AAA优秀企业称号证书扫描件 2、物业服务先进个人荣誉证书扫描件 3、拟委派项目负责人物业经理上岗证和身份证扫描件 4、消防员职业资格证扫描件 5、电梯安全管理员资格证扫描件 6、保安员上岗证
8、扫描件 第二部分 报价文件 报价函（开标一览表） 投标项目名称 小区前期物业管理 投标人名称 徐州市业服务有限公司 投标人资质级别 贰级 多层住宅（含储藏室） 公共服务费报价 每年（大写） 壹拾万柒仟捌佰玖拾伍元 每月（大写） 捌仟玖佰玖拾贰元 每平方米： 0.45 元/月 小高层住宅 公共服务费报价 每年（大写） 壹拾万壹仟玖佰伍拾叁元 每月（大写） 捌仟肆佰玖拾陆元
9、 每平方米： 0.90 元/月 对招标文件的认同程度（完全认同或有偏离，如有偏离，应列出其详细内容） 完全认同 质量目标 让业主享受二级资质物业的服务标准 服务承诺 业主90%满意率 其它承诺及优惠条件 待小区物业管理上轨道后，根据实际情况，物业费单价可以下调。 报价说明（对小区公共能耗费的说明） 电梯、公共照明用电费等公共能耗费，每月把实际数据公示后，按户分摊收取。 投标人名称（盖章）： 法定代表
10、人（盖章）： 委托代理人签字： 2015 年 9 月 11 日 收支测算 一、 计算依据 （一） 县政府有关物业管理法规及县房管局、物价局有关文件规定； （二） 根据开发商所提供的资料和实地考察情况。 二、 收入预算 序号 收费项目 收费基数 计算单位 收费标准（元/m2/月） 月收入 年收入 一 储藏间 4265.94 平方米 0.45 1920 23036 二 多层住宅 15714.56 平方米 0.45 7072
11、 84859 三 小高层住宅 9440.1 平方米 0.9 8496 101953 收入合计 17487 209848 三、 支出预算 序号 项 目 测算依据 取费标准 测算结果 年合计 (元/月) 一 管理服务人员工资及福利 （共11人） 1 管理处主任（兼） 1人 月补助1000 1000 12000 2 内勤客服、收费 2人 月工资1500 3000 36000 4 保安员 3人 月工资1200 3600
12、 43200 6 水电维修（兼） 1人 月工资1600 1600 19200 8 保洁绿化员 4人 月工资1100 4400 52800 工资小计 163200 9 服装费 11人 20元/人/月 220 2640 10 社保、福利费 过节费、意外伤害险、加班费等 按年工资的3% 提取 4896 总 计 170736 二 办公费用 1 办公文具耗材、设备维修费 200 2400 3 办公能源费 饮用水、电、空
13、调、网络 350 4200 5 培训管理费用 50 600 6 社区文化活动 100 1200 7 广告宣传费 制度、宣传标语、提示牌等 50 600 小 计 9000 四 清洁卫生费用 1 日常保洁用品消耗费 包含清扫用工具、清洁剂、手套、抹布等 100 1200 3 生活垃圾清运费 200 2400 4 灭虫灭鼠费 50 600 小 计 4200 五 绿化费用
14、 1 绿化养护费 含工具、肥料、农药、修剪 100 1200 2 绿化用水 50 600 小 计 1800 物业支出合计 185736 企业利润 5%计提 9287 法定税收 7.50% 14627 总支出费用合计 209650 说明：1、一些共用部位设施设备的维护维修费用在保修范围内（如电梯等）由开发商承担，不计入支出。 2、公共照明、电梯等设施设备使用的电费据实分摊，不计入支出。 四、 收支平衡 项 目 年度收入 收入合
15、计 209848 支出合计 209650 盈亏合计 198 说明：本测算按照100%的收缴率，略有结余近二百元，实际空置率还是很高的，按照睢宁普遍小区的统计，有许多业主买房后喜欢晾房通风去潮暂不装修等原因不能在交房一年内及时上房，所以在实际服务过程中，我们要开源节流，努力创造收入，来弥补前期空置率过高物业费不能收足的问题。 第三部分 技术文件 第一章 物业管理整体设想及策划 服务定位 我们多努力，让您更满意。 物业将以扎实的工作作风，专业的技术实力，视业主为亲人的服务态度
16、为康盛花园小区广大业主提供超值的物业服务产品。 一流服务，领先水平。 做到“客有所呼，我有所应，客有所需，我有所为”，以人性化、个性化、情感化、理性化服务，体现“亲人式”服务的效果。并通过我们的努力，打造康盛花园小区物业管理的品牌。 文化定位 核心理念：上善若水 公司的目的在于通过持续提高自身管理素质和服务质量，不断持续超越广大业户日益增长的对物业服务的需求和期望，以似水善意打动业户，以似水柔情善待业户，以似水纯真赢得业户，真正做到100%以业户为中心。 企业价值观：追求卓越、崇尚务实 公司将在追求企业自身经营绩效的同时，为社会进步承担应尽的责任和义务，并通过企业文化建设和逐步
17、提升服务质量来促进管理水平的不断提高，适应物业管理行业的发展作为企业愿景和使命，力求实现“追求卓越、崇尚务实”的企业价值观。 管理定位 物业管理的特性 ——管理职能的社会化 ——管理组织的专业化 ——管理形式的规范化 ——管理过程的商业化 ——管理关系的契约化 ——管理理念的人性化 第二章 物业管理组织机构框架图 管理处经理 服务接待中心 维修服务中心 安全保障服务中心 保洁服务中心 绿化养护中心 接待服务 报修服务 维修人员 主管 主管 秩序维护人员 主管 保洁人员 主管 养护人员 前台接待 物业报修 回访收费 满意度
18、测评 其他延伸服务 智能监控 日常维修建筑物维护 设施设备正常养护 监控、门卫 巡逻、消防 车辆、道路 公共环境、 水面 楼道 绿地 水景 小品 平整草坪 松土除草虫 施肥浇水 修剪枯枝 第三章 物业管理工作流程 1．前期介入工作 （1） 前期物业管理工作设想 物业公司从得到中标通知起成立专门的工作小组，针对康盛花园的实际情况，尽快熟悉有关图纸，从物业管理的角度对建筑结构、建筑材料、水电、秩序维护员消防、办公通讯、环境卫生、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议，定期派有关人员参加工程例会，参与工程验收，做好各种资料的收集存档工作。 （
19、2） 前期物业管理的内容 对整个物业从结构构造到材料选购、装饰、装修、设备的安装等以大楼使用者和管理者的角度提出建议。 从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理及有碍整体协调的部分，提出补充建议和改进建议。 对小区的配套部分，包括客户的进出通道和道闸等设置提出建议。 结合物业管理的实际经验，对康盛花园所用的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见，并配合开发商进行验收，包括检验其质量是否符合国家有关标准要求，有无质检合格证书，配件是否齐全，安装是否平整，是否便于维修，各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确，运转是否正常，辅机和工具是否齐全等。 对工程后期设备的安装调
20、试及隐蔽工程从物业管理角度提出意见和建议。 从实用性的角度对智能化设计提出补充和修改性建议。 协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清点物品数量，检查施工质量。 （3） 配合开发商做好楼宇销售工作 物业管理服务的前期介入重要任务之一，就是配合开发商的售楼工作，管理服务中心将按开发商的具体要求，拟定关于接待、陪同、解释，样板房管理等一系列方案确保开发商的信誉不受影响和售楼工作的方便，同时让有购房意向的参观者初步体会优良物业管理服务的真谛，从而激发置业欲望。公司将遵循上述原则，为康盛花园提供上佳的物业管理服务，并通过矢志不渝的努力，同开发商及全体业主一起，共创物业开发和管理的佳绩，使
21、该小区成为周边地区的标准。 2．具体时段和任务 物业管理工作是一项人为因素较大的社会性服务工作，它除了应具有满腔热情的工作态度以外，还必须具有科学的工作方法，尤其是对一个新建小区的接管显得更为重要。根据我们的观察和分析，实施对“康盛花园小区”全面管理分为5个阶段，并根据不同阶段明确其阶段性中心工作，以此不断构筑更高阶段的基础，为全面管理提供必要条件。 （1） 前期熟悉阶段 中心工作 公司领导层对康盛花园的基本情况作全面了解，研究物业本体（包括各类设备、实施）、研究开发商的管理思想、研究前期业主的构成情况。 基础工作 通过对康盛花园的全面了解，作出新接物业的可行性报告、品牌战略
22、报告，并在公司办公会议上评审通过； 初步形成对康盛花园管理的实施方案，并通过专题会议的论证； 根据开发商的需要，参与和了解楼盘销售部门的销售工作，从而从购房者中获取较为直观的管理要求，为下一步工作奠定基础。 需开发商配合的主要工作 提供物业相关图纸，为物业管理的早期介入工作提供方便； 督促承建商保存所购房屋设备、设施的技术资料，以便日后顺利移交； 协调承建、物业双方，确定参与工程例会的日期。明确交流的方式以及问题纠正的措施和验证方法。 （2） 培训模拟阶段 中心工作 抽调各工种人员进行培训，通过考核进行筛选，组建管理服务中心管理班子，适时进行模拟操作。 基础工作 培训工作
23、 抽调适合花园工作的水、电、泥、木、清洁、绿化、秩序维护员等各工种人员若干名（选拔条件：身体健康、有吃苦耐劳精神，有甘当保姆意识、技术工种应具有相应资质），抽调康盛花园管理处经理（选拔条件：身体健康，大专以上文化水平，有专业管理知识，有超前意识和前瞻眼光，有协调和沟通能力，有领导一班人的艺术水平，有任劳任怨的精神，有敢于自我加压的勇气）。 培训实施 集中学习ISO国际质量标准以及公司贯标文件。 制定适合康盛花园物业管理的各工种的服务质量控制程序以及各工种操作规程。 制定各岗位阶段性工作目标，同时制定目标实现保证措施。 了解熟悉康盛花园管理要求，针对性地进行专业技能考试，以保证满足康
24、盛花园管理要求所需的技术支撑。 根据培训以及考核情况，对参与培训的人员进行筛选，选择一家物业作为模拟训练基地，对各工种人员进行适应性模拟训练，确定组成人员（差额）。 需开发商配合的工作 协调进入施工现场的方式或办理工地出入证件。 根据物业员工岗位培训工作进度，提供相关资料，如设备、设施使用说明书、售楼合同等。 （3） 现场模拟阶段 中心工作 通过现场模拟，达到临战状态。 基础工作 根据拟定的管理方案，对各工种人员进行入岗模拟，考察、测评其适应性。 通过现场模拟，验证管理方案及各工种要求是否适宜，如否，则作适当修正。 进行接管训练，调整适应状态。 现场考察关于居住物业禁止
25、行为，并拟成文件交开发商审核，以备派发《入户通知书》时一并发放。 对前期质量监理中的合理化建议情况进行验证，如确属合理化建议且具有解决能力而未解决的事项，专题报告开发商并落实纠正预防措施。 与开发商研究二年保修责任以及保修费用支付方式问题。 确定物业接管验收的方法、时间以及三方参与验收人员名单，明确各自岗位要求及职责。 需开发商配合工作 进行入岗模拟提供进入现场方便。 请相关领导对参与入岗模拟培训人员授课一次，课题：“如何使康盛花园保值、增值”。 派发并要求业主签收《康盛花园居住物业禁止行为》，并将验收清单作为相关资料一并移交物业公司。 监督承建商重视物业公司前期质量监理中报告
26、的质量问题以及合理化建议。 （4） 验收和进户阶段 中心工作 组织对新接物业的全面验收。 预验：验收小组依据验收要求、计划、清单和技术资料等按专项分别进行预验收。在预验收过程中未达到设计和使用要求的建筑、设备和设施等项目做好记录并汇总成书面整改报告。 整改：整改报告经公司经理批准后送达开发商，由开发商督促承建商或其它方式进行整改，然后由验收小组进行检查验收，直至符合验收标准。 正式验收：经整改符合要求后，由验收小组进行正式验收，最终确认物业建筑及设备、设施符合接受要求。 接纳前期业主入住。 基础工作 验收工作基本内容见前期物业管理工作设想。 编制违章处理程序，制止各类违章行
27、为。 派发、签收各类资料。 物业公司派发或需上墙公布的资料： 入住须知（明确业主及同住人、使用人的权利义务关系，明确居住物业各类禁止行为）； 物业管理规定（各岗位职责）； 物业管理收费批准文件； 房屋装修协议书（明确业主在装修中需承担的义务）； 外来人员出入登记办证制度（施工人员进出花园遵守的各类规定）； 停车占路协议书（明确车位及相应的权利义务）； 业主办理入住手续时随带资料： 房屋买卖合同； 开发商签发的入住通知书； 业主身份证或企业营业执照； 委托书及被委托人身份证； 房屋维修基金、管理费、装修垃圾清运费； 其它资料。 业主办理入住手续时，同时提供相关服务
28、代请信誉较好的装修公司；代请施工质量监理人员；代为订购花卉及家庭绿化布置、管理；其它委托服务等）。 加大各类违章纠正力度，力保前期无违章。 推行ISO国际质量体系。 需开发商配合的工作 严格履行建筑施工质量验收手续，把好第一关。 派员定期参加建筑质量回访会议并监督承建商一同参与（每月一次）。 （5） 正式实施 中心工作 迎接大批业主入住。 检验各工种操作要求及各项制度的适宜性，必要时作适当修改。 制定纠正和预防措施。 全面实施品牌战略。 基础工作 总结前阶段的经验教训，为业主提供更直接更有效的服务。 检查各工种的工作效果，征询各方面的意见或建议，针对性的对相关工作
29、要求及规章制度作修改补充，保证所提供的服务符合要求。 对可能发生的各类不利于管理工作的因素作分析（包括：违章占路、乱停车、违章搭建、乱倒垃圾等），制定相应的纠正和预防措施。 按即定方针，全面实施品牌战略。 需开发商配合的工作 组织相关人员对物业管理工作进行检查，及时反馈相关意见。 参与制定纠正和预防措施。 附表：康盛花园前期物业管理工作计划 时间 工作计划 工作要求 成立筹备工作小组。 明确工作要求及职责。 协调进入施工现场。 物业管理前期介入（按规定办理施工现场进入手续）。 按前期介入要求实施物业管理前期介入工作。 1、 每月一次参加工作例会（时
30、间另定）。 2、 每周二次巡视施工现场，对施工现场存在的问题以书面或口头形式提出建议。 开发商向物业公司提供如下图纸： 1、 每幢楼层标准平面图、底层、顶层平面图。 2、 水、电、煤、排污等管线走向图。 3、 智能化设施图纸及操作要求。 熟悉楼宇建造情况。 召开协调会，说明有关技术资料的保存、移交事宜。 请开发商、承建商、监理派员参加。 管理服务中心筹建工作会议。 1、 邀请开发商派员参加会议。 2、 会议确定管理服务中心组成人员的类型、要求。 1、 确定培训计划。 2、 管理服务中心人员招聘工作计划。 3、 实施培训工作。 物业公司制定，开发商提
31、供售楼合同样本壹份及对业主承诺文书样本。 参与智能化设备、设施培训 开发商协调智能化设施产品供应商，提供产品说明书。 完成制定《”康盛花园小区”居住物业禁止行为》等相关文件 物业公司负责，开发商审核。 召开专题会议，检查针对前期介入过程中合理化建议工作落实情况。 开发商、承建商、物业公司参加。 确定二年保修责任及保修费用事宜。 讨论、拟稿、确认。 确定入岗模拟训练方案。 物业公司负责。 确定物业预验收的方法及三方参与验收人员名单，确定预验日期。 开发商、承建商、物业公司参加。 对培训人员进行授课。 开发商有关领导主讲。 月底前实施培
32、训，制定招聘员工计划。 按康盛花园小区要求实施。 做好交接管验收的准备工作。 物业公司负责。 对物业进行预检 物业公司负责 对接受培训人员进行入岗模拟训练（走场） 对管理文件和各工种人员的适宜性进行考察论证 物业公司负责，开发商指导 根据预验情况编写整改报告 物业公司负责 召开三方会议，落实整改工作 拟定管理用房移交方案 物业公司负责 派发各类资料并要求购房者签收 开发商负责 移交整套图纸及批准文件 开发商、承建商、物业公司 正式验收 三方参加 迎接先期业主入住 举行入户仪式 首期业主入住满二个
33、月，召开业主回访工作会议 开发商、物业公司、部分业主参加 检查物业公司管理情况 开发商 第四章 物业管理物资装备计划 从有利于楼盘销售和高水准物业管理服务出发，坚持低成本的原则下，配置管理处的物资装备。 一、办公、服务用房： 物业和社区服务用房200平方米，由开发建设单位在楼盘交付时，按照《江苏省物业管理条例》规定将物业用房移交给中标单位。 二、拟配备的物业管理用物资装备计划 一、办公用品 序号 名 称 单位 数量 单价 合价 用途 1 办公桌椅 套 4 600 240
34、0 经理室、财务室、办公室、门岗监控各1套 2 前台接待桌 套 1 1000 1000 前台接待用，要求造型美观，大气 3 文件柜 个 3 300 900 经理室、财务室、办公室各1套 4 沙发茶几 套 1 1000 1000 前台接待 5 保险柜 台 1 800 800 财务室 6 空调机 台 3 2000 6000 经理室、财务室、前台接待 7 制冷取暖设备 台 1 400 400 门岗用电风扇、取暖器 8 电脑 套 2 3000 6000 经理室、财务室、办公室 9 票
35、据打印机 台 1 1300 1300 财务室 10 激光打印扫描传真一体机 台 1 2500 2500 办公室 11 饮水机 台 2 200 400 办公室、前台 12 洗衣机 台 1 800 800 13 验钞机 台 1 500 500 财务用 14 电话（分机） 台 3 300 900 办公室、前台、门岗监控，含网络费用 15 标识牌、形象装饰费用 500 500 门牌、标识牌、形象牌等 16 办公文具 1000 1000 订书机、计算器、文件夹、笔
36、等 合计 26400 二、维修工具 序号 名 称 单位 数量 单价 合价 用途 1 管道疏通机 台 1 2000 2000 2 电工工具 套 1 1500 1500 压线钳、活口扳手、套筒、电铬铁、试电笔、电工刀、电工改锥、万用表、压线钳等 3 水工工具 套 1 1500 1500 管钳、雨靴、水裤、潜水泵、防水手电、管子割刀、热熔机等 4 土建工具 套 1
37、3000 3000 冲击钻、电锤、水钻、钳子、扳手、钢锯、榔头等 5 云梯 个 1 300 300 铝合金伸缩梯、竹梯3米、5米 6 人字梯 个 2 300 600 铝合金1.5米、3米 7 应急灯具 只 2 80 160 8 高压绝缘用品 套 1 1000 1000 绝缘拉杆、绝缘夹钳、绝缘手套、靴、高压验电器、绝缘台、绝缘垫等 合计 10060 三、清洁绿化工具 序
38、号 名 称 单位 数量 单价 合价 用途 吸尘机 台 1 800 800 楼道、电梯 清洁工具 套 4 500 2000 扫帚、拖把、清洁水桶、清洁剂、榨水桶、簸箕、尘推、地刷、伸缩杆等 手推垃圾车 辆 2 800 1600 垃圾收集用 消杀器具 套 1 800 800 高压喷雾机 工具车 辆 2 500 1000 楼层走廊、电梯、消防梯、地下车库用清洁工具车 绿化工具 套 1 1000 1000 浇灌用水管车、修剪剪刀、花锄、花铲等 绿化机械用具 套 1
39、 2000 2000 疏草机、绿篱机、抽水机、三轮车 合计 9200 四、治安消防装备 序号 名 称 单位 数量 单价 合价 用途 对讲机 台 5 150 750 消防用具 套 1 1000 1000 消防沙袋（地下车库用20个）、充电式应急灯、防毒面具、手提灭火器、消防斧、消防水枪、灭火毯、护栏网、急救包等 安防用具 套 3 300 900 反光背心、防割手套、头盔、防刺背心、
40、防暴叉、强光手电、橡胶棍、盾牌 消防用梯 套 1 800 800 逃生软梯、6米救援伸缩竹梯等 钥匙柜 台 1 500 500 便于钥匙集中收纳管理 合计 3950 五、人员招聘培训费用、服装费 序号 名 称 单位 数量 单价 合价 用途 1 前期物业管理资料制作费 2000 物业交接验收档案制作等 2 前期员工的招聘、培训费用（包括员工工资等） 人 6
41、2000 12000 交房日期前一个月介入，经理、水工、电工、文员等发全额工资，保洁、保安按实际工作天数发放。 3 服装费 套 3 200 600 4 前期物业管理服务相关宣传材料费 3000 印发业主临时规约，上房流程、装修须知等宣传、公示栏制作，上房当天欢迎仪式 5 首届业委会成立费用 1000 徐州市前期住宅物业开办费使用管理暂行办法规定 合计 18600 前期开办费总计 68210 以上前期开办所需购置物品计划，中标后由我公司详细
42、测算，由开发企业提供开办费，坚持做到够用，环保，切合实际，绝不铺张浪费。一些为了维持星级服务形象所需的物品，由我公司自行采购，不计入前期开办费。 第五章 物业管理人员配备计划 1． 人员配备 怡信物业充分发挥自身雄厚的资源优势和人才优势，在为康盛花园小区管理处人员的配置上，精心选拔经过多年物业管理行业锻炼的管理中坚和技术骨干组成管理层，体现了“三个第一“的质量承诺。 管理处各部门人员配备 序号 类别 岗位 人数 1 办公室 3人 经 理 1 文员、收费 2 2 秩序维护 3人 巡视 1 门岗、监控 2 3 保洁 4人
43、住宅 1 道路、场地、地下停车场 2 绿化养护 1 4 工程维护 1人 水电维修工 1 合 计 11 拟定管理人员的素质要求 管理处经理 ——高中（大专）以上学历； ——五年以上物业管理工作经验，三年以上小区经理和项目负责人管理经验； ——相貌端正，身体健康； ——熟悉相关法规、政策及业务知识，具有较强的计划、组织、沟通、协调能力； ——取得建设部颁发的全国物业管理企业经理证书、物业管理人员上岗证。 服务接待内勤人员 高中以上学历，对社区秩序维护员、保洁、工程维修基本知识有一定的了解，性格温顺、相貌及自身素质良好，能熟悉日常办公软件，电脑打
44、字熟练，具有丰富的资料、文档管理工作经验，组织协调能力强、能吃苦耐劳，处理问题及时有效，年龄在30周岁以下，身高男170以上、女160以上。 维修服务中心人员 初高中以上学历，持有行业操作证，身体健康、品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力,有专业证书。 安全保障人员 初高中（中专）文化程度，年龄30-50周岁，面容端正、身体健康、作风正派、政治过硬，有良好的职业道德，具有擒拿格斗技能，退役士官、中共党员优先。 环境保洁人员 初中以上学历，身体健康、品行端正、工作认真负责，熟悉作业程序，能吃苦耐劳，年龄要求：30-50周岁。 2．人员管理 管理原则 管理处以政府的有
45、关法律法规、公司的各项规章制度、ISO9001质量管理体系、员工手册、企业CI手册作为员工行为考核的标准。 全体员工均采用聘用合同制，做到干部能上能下，职工能进能出，竞争上岗、优胜劣汰。 录用、培训与淘汰 按照公司规定的员工上岗条件和素质标准严把进入关。人事部门和用人部门共同对应聘人员的政治素质、知识层次、专业技能、工作经验进行考核、选拔。做到人尽其材、物尽其用。 凡聘用人员都要进行上岗前的必要培训，培训合格者留用，不合格者解聘。留用者根据根据岗位的特点和要求实行1-3个月的试用，试用期满由人事部门和用人部门再次考核，提出录用意见，经批准后正式签订聘用合同。 公司根据培训计划，实施全
46、员全阶段培训战略，不断学习新观念、新方法、新工艺、新技术，跟上时代的发展。培训考核成绩优秀者，晋级升职。 为适应管理服务的需要，管理处实行人才储备计划和年5％人员的淘汰制度，用于不断调整提高员工整体专业素质，增加员工职业危机感，强化员工服务意识。 考核办法 管理处实施干部目标责任制，层层签订目标责任书，落实责任者的权限与职责。责任者有圆满完成责任书规定任务的责任，也有所辖人员的公职奖金决定权与人员调整权。责任者每月总结工作完成情况，制定本月工作计划。上级责任者按ISO9001质量体系对下级责任者进行考核、评审。 管理处实施全员量化考核制，由考核者对下属员工按量化考核标准每月考评一次，以
47、此决定下属人员的工资、奖金发放额。考核优胜者张榜表扬，全年考核名列前茅者，年终予以重奖。 对部门工作的目标责任考核和对员工业绩的量化考核，均纳入ISO9001质量体系范畴，严格按照有关程序文件和作业指导书运作，要求有检查、有记录、有结果、有存档。 员工形象 管理处导入CI形象设计，在贯彻过程中进一步培养、提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。 管理处以员工手册、职业道德规范和日常用语规范指导员工的服务工作，员工通过训练有素的言行举止，共同塑造管理处和怡信物业的公众形象。无论是管理层人员还是服务层人员一律按指定的服装着装上岗，职位和工种标识明确，易于辨认。 3、
48、岗位要求和作业指导 （1） 管理处经理 岗位职责： 1．组织小区之入住工作； 2．协助招聘管理服务中心配置人员，负责员工的培训及其考核和奖惩； 3．制订各类紧急事件之处理程序，对小区整体安全负有组织领导的具体责任； 4．处理投诉及突发事件需到现场； 5．出席各类会议，并提交会议记录； 6．协助小区活动，沟通与住户关系； 7．认真执行物业管理法规和公司有关规章制度，在实践中不断提高自身的业务素质和领导工作能力； 8．不断建立和完善科学的运作、监督和考核体系，确保政令畅通，信息反馈流畅管理工作高效； 9．制定管理服务中心管理目标和经营方向，包括一系列规章制度和操作规程，制定管
49、理服务中心全体员工的职责，并监督实施； 10．制定管理服务中心年度、月度工作计划，并监督执行； 11．制定房屋、设备、设施维修和养护计划，并组织维修人员按时保质完成计划工作； 12．负责管理服务中心日常管理经费的审报工作，合理控制费用开支； 13．负责组织、协调员工工作安排，负责管理服务中心员工工作绩效考评证； 14．负责审批《月采购申请表》、《员工物品领用单》，对部门的物资使用进行有效的程序控制； 15．负责组织管理服务中心的各项工作检查，通过检查、考核，加强部门及责任人的工作责任感，树立“创一流”工作成绩的荣誉感，督导各项服务工作的有效落实； 16．组织每周管理服务中心工作例
50、会，及时了解人员状况、工作难点，检查、总结和布置工作； 17．制定夜间查岗制度，指定夜间查岗人员并监督查岗情况； 18．自觉接受行政主管部门、开发商及业主管理委员会和业主、住户的民主监督，采纳合理化建议，并加以实施； 19．通过管理服务中心与其他管理服务中心、公司各部门的联系，建立良好的公共关系，协调配合，搞好工作； 20．接受部门经理及业主的年度和任期考核，接受奖惩，对公司和业主负责； 21．以身作则，关心员工，为员工解决实际困难，丰富员工的业余文化生活，最大限度地发挥和调动全体管理服务中心员工的工作热情和责任感，增强集体凝聚力； 22．认真完成公司交办的其他任务。 作业指导：
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