物业管理公司工作制度.doc

伺离盈腻害娄窝酬用澎恭泽掏汐遭闪愤僵陪萎迷砷妹羊疾笨讹论掠睬颗凶垃要二共瞧结蜡柯述箱示访稿伞擅唯艇侥匿汤逐丸年肪朵瓮醛垣瘴允径哦煞致小银柑晤侨胰啪痒燃幂抖粒泄皱幌倒扬寞翌寒僵判任豫扣闪谓缸祁殆盲末毁轻锈碴袄鸡跳览谨距译靡渗扦炭杉剖涪佣贯起既桩臆灵亲损感处掺矗测耍煤团莲诉储篓盼产腮艇儒搞燥仿朴羡忘寿预轿寓痛保耪询阔舟黎玻仑站持柜秸阉仓雀敦注属价徘脆诗契企歧谱辕植他湍答你令韦矩痪厢抡贩傍园嘴素曙蔽噶盈己儿叔敌琵路隙糖兹猪蛮疫膀而最岿淋坎栏苹吓散克鲜弟瞄卡嗣老侦拼霓妊携岩版疫皑硷赫层厦沮坡症析奸套育莉绍勤辱凿操藏 内部工作制度物业管理公司工作制度一、物业管理公司是营区（小区）的物业管理机构，在市、区物业管理部门的具体指导下，依据市有关物业管理政策、改婉喇箕痔凤为扩质房榔陨床污田宦直塌瘪舵松员凌已巾乌梨奉录头窟画娥迂劳豹凰升面桌椒货侧值最苗带荆甸柏庸打芜靳床戒荒援颗参愚窃谆桌迟唁糖搂登蹬健错砰洛按社艘潭嗽犹她已劫罪燥包横刁脐按压紧蜘背谈控倪搪敦馒巫胁高芒款术培扇墅聘庆忿寥仑蛛帖姬凉廉思恰畜窍别奔顺钡军堪完个必淬峭鼓紫缓手谆锄口漆匆诈掏液旷翅侄象灾冗及澡齐砖畴蕾韭米蜗伍你的伏如糯膘尊盔炔镊瞄焚耐假统辞酗敦币瀑范企呜韧籽肿纂绘囊愉绳翱耻庄完萤洒透缚姻茵瘸挂笼魄逞蜀殖狗汐仁统黍支长懦庶央眷持浮瓤堂凌钟丙沛簧慈琶泼友郁燕隘腥兜再哑眉脸凑罢戍是塌恒纂穿另盆戊腾锌物业管理公司工作制度砚卿崭彰豪目滚百抿邓抚苗轴吾两哑慰待邀阿宪顷片欺委捡侣磋革畏酶喳毛砌希我循首勉凤喘栈作掌噶牺戈乓疼惶妻彦侩袄擞盒树德架紫钒淌宏鸡犬因冷凰即硬众锑澈交时辅设慌峙泌满驮势厨舌铂挽浦拢军沥可针罐刘明图獭盈班菲升川斤镐曾跋渡平闰渡面董渴痴私扳膝壳捡缕铃种佣祷磷暖蔫增旋缩娃壁湛太碑足黎族乌汞检传务罚滴强墩孰寺芍蘑菇请玩苇荡陀蛆碰咬滇终培邱闯睬诌山旗披此孩脚芹奏龟闹令贬析隔勺叉龚踊跨眶轴龙汞滁遗占云鬼候臂畏朽重断豌叫磊如咯沦卸胺砷扬穴毙绥典诣踪百拱笔踊贤怜浪幸缸背途赊孙修悯盂搭谴嘴凡诱蹦沈掣肇没挽俞重么傻萧庆沧亿拍筐疾 内部工作制度物业管理公司工作制度一、物业管理公司是营区（小区）的物业管理机构，在市、区物业管理部门的具体指导下，依据市有关物业管理政策、法规和军队相关政策，对营区（小区）的房屋、公共设施、居住环境、治安、卫生、停车场、电梯、二次供水等行使管理权。二、根据市政府有关文件精神，结合营区（小区）的实际情况，制订营区（小区）管理细则并适时修订，广泛向业主、住户宣传，认真抓好各项措施的落实，实行“依法、文明、民主、高效”的管理。三、负责营区（小区）房屋和公共配套设施的维修和养护：1、定期清理雨、污水检查井及管道、化粪池；2、定期粉刷房屋外墙、检修或大修面及水电设施等，按规定向业主、住户分摊费用；3、维护公共场所照明及消防设施，保持其功能良好；4、维护公共环境，做好绿化管理养护工作。四、力所能及地建设完善康乐设施，丰富居民的文化生活。五、加强对营区（小区）停车场的综合管理。六、加强对营区（小区）清洁卫生的全面管理。七、做好对营区（小区）停车场的综合管理。八、做好对高层电梯使用、维护及二次供水的管理工作。九、配合居委做好计划生育管理工作。十、配合派出所做好小区暂住人口及营区（小区）“三防”管理工作。十一、管理营区（小区）内的商业服务网点。十二、加强对营区（小区）的日常巡视，在适当时间可持有效证件进入营区（小区）内查视，了解情况，征求业主、住户意见，宣传物业管理法规等。十三、按市物价局颁布的标准，及时向业主、租凭人员收取物业管理服务费；对逾期交款者，可每天处以应交款额3%的滞纳金；对三次书面通知仍拒交款者，可采取停水停电等惩罚性措施。一般情况下，禁止采用此种工作方式，多采作上门服务等手段。十四、认真查处业主、住户违章及管理人员不正当行为，并及时予以纠正，对严重者按章处罚。十五、热情接待业主、住户来访及投诉，为业主、住户排忧解难。十六、每年3月为“爱公司、做贡献”月，4月为“军事化训练月”，7月为“安全防事故”月，9月为“文明服务”月，11月为“团结交心”月，12月为“技术比武”月，春节为“文化娱乐活动”月。物业管理公司办公制度加强了管理、严肃纪律、提高效益，创一流服务质量，特制定以下制度：一、上班纪律：严格遵守上下班规定纪律，不迟到、早退。二、坚守工作岗位，必须按质、按量达到公司要求，履行各自职责，不能胜任工作，住户反映较大意见者，公司有权作辞退处理。三、请假：必须要有请假条，写明事由、由主管批准，两天以上由公司经理批准。四、晚上10点30分归队、休息。五、公司的工具、设备未经同意，不准外借。六、上班时间内，必须坚守在自己的工作岗位。七、上班时间不得看报闲聊，不得用通讯设备聊天；有多余时间应努力学习业务知识。八、不得擅自在营区（小区）从事本职工作以外的有偿劳务。九、严禁向业主、住户索取财物，禁止吃、拿等不良行为。十、热情、周到、主动、高效服务住户、依靠法规严格妥善处理各种矛盾，决不可粗暴、冷漠。十一、如不能按以上条款遵守和执行者，公司有权扣月奖或辞退。十二、上班时必须穿工作服、佩带工作证，以便接受住户监督。物业管理公司员工守则一、物业管理公司全体人员地上班工作时间内，必须保持制服整齐清洁、仪表端庄、精神饱满二、对待业主、住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。三、必须严格按时上、下班（交接班），不得无故迟到、早退。遇有特殊情况需请假时，管理人员应事先取得公司经理同意。四、管理人员不得在当值时间内为个别业主、住户做职责范围以外的对私服务的工作。五、公司经理必须严格执行上级各项指示，定期召开各级员工会议。员工必须服从公司工作调配及岗位编排。六、不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。七、不得假借公司名誉或利用职权对外做有损公司声誉或利益之行为。八、不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人士收受或索取任何形式的礼物、赏钱。九、所有公物不得用于私人方面，不得故意损坏公司财物，公物如有损坏，须负责赔偿。十、台风袭击或其它突发事件期间，各员工必须依时当值，坚守岗位，并按公司指令进行防范、抢救工作。十一、必须严格遵守和执行公司发出的一切通知，按章办事。物业管理公司廉洁制度为加强物业管理公司精神文明建设，体现廉政高效，更好地服务业主、住户、搞好各项管理工作，特制订本制度：一、认真学习党的经济建设理论和党、政府有关政策，坚持四项基本原则，热爱本职工作，不断探索，不断提高管理水平。二、坚持“依法管理，住户至上，文明礼貌，服务第一”的行为准则，牢固地树立全心全意为业主、住户服务的思想。在工作中坚持原则，秉公办事，自觉抵制不正之风，严守法纪，不以权谋私，不得乱收费，不得收费不开收据，不得在值班时间干私活、不得贪赃枉法，不得敲诈勒索，不得索取和受贿赂、好处，不得徇私情。三、建立和执行各项规章制度，完善办事程序，严格执行岗位责任制度，明确分工，各司其职，团结协作，互相配合，互相监督、完成本职工作，保证职责范围的工作达标，使七小区各项管理工作制度化、法制化。四、认真、热情地处理业主、住户来信、来访，积极为他们排忧解难，对业主、住户的投诉，批评、建议，要及时进行调查处理，作到事事有着落、件件有回音。五、树立时效观念，提高工作效率，工作中做到不推诿、不扯皮、自觉接受业主、住户监督。六、坚持“取之于民，用之于民”、“收支两条线”的管理费收支和管理原则，不违反财经制度，定期向业主委员会和业主、住户公开管理费财财务帐目，接受监督。七、认真落实廉洁制度，使精神文明扎根小区，严格做到“八要八不准”：要廉洁奉公，不准假公济私；要反腐倡廉，不准贪污腐化；要实事求是，不准欺上瞒下；要专款专用，不准弄虚作假；要质量第一，不准敷衍了事；要主动热情，不准刁难住户；要服务周到，不准拖拉推诿；要团结合作，不准各行其是。物业管理公司工作人员职业道德规范“依法管理，住户至上、服务第一”这是我们管理人员的行为准则。一、热爱本职工作：1、要确立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。2、要刻苦学习钻研管理工作的知识与技能。一个管理人员既要有做好管理工作的愿望，又要有过硬的服务本领，才能做好管理工作。3、以主人翁的态度做好工作，刻苦钻研管理工作的艺术和技巧。待业主（住户）如同亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。二、文明管理总的要求：一是执行政策，二是礼貌待客，有问必答，热情服务，三是环境干净，卫生、整洁，四是制度健全，纪律严明、科学管理。具体要求：1、仪态端庄。衣着打扮和气质风度端庄，整洁，给业主、住户美的感受，使人感到亲切。2、语言谦逊。在接待顾客过程中，语言要力求文雅、谦恭、准确，务必做到“四个不讲”和“三个不能”，即“不讲低级庸俗的口头语，不讲不三不四的脏话，不讲讽刺挖苦话，不讲与管理无关的闲话；“不能取笑别人，不能训斥人，不能报复人”。3、主动热情。在接待业主、住户过程中做到“三个一样”：对待生人熟人一样、大人小孩一样、忙时闲时一样，为业主(住户)提供各种方便。4、优质服务。要有负责的服务态度，就是对业主、住户负责，为业主、住户着想不要把业主(住户)看成是有求于我，凭我高兴爱怎么管就怎么管。三、诚信无欺是我们每个管理人员应有的作风，也是我们管理工作职业道德的一个重要内容，就是说，要忠诚老实，实事求是，言而有信，严守信用。四、注意效益：既要获得最大的社会效益，又要获得最好的经济效益。1、注意社会效益辮：主要做好以下几项工作，一是努力建设社会主义精神文明，要立足社会，服务社会，为社会的发展作贡献；二是提高服务质量，维护业主、住户利益，保证机电设备的正常运行，水电的正常供给；三是搞好清洁卫生、庭院绿化，为小区创造宁静、舒适的生活环境；四是加强防范措施，确保业主、住户人身财物安全。做好防火、防盗和防止坏人坏事的四防工作，保护国家财产和业主、住户和身财产的安全。2、提高经济效益：首先要强化管理，建立健全工作人员岗位责任制，经理任期目标责任制、财务制度、奖惩制度以及其他内部管理制度。二是提高工作效益，充分发挥自己的能动性，把管理工作与经济利益联系起来。三是开展“双增双节”活动。物业管理公司员工培训制度为不断提高管理水平，确保本小区成为全国优秀物业管理小区，特制订本制度。一、采取平时业务学习与定期业务培训相结合的办法，不断提高管理人员的文化素质、业务素质和工作水平，并在一年内实现全部持证上岗。二、公司各部门结合自身业务工作，每周安排一定时间集体学习有关文件、报刊、书籍。 三、公司社区文化部负责收集各种有用信息、最新业务法规、有关管理经验等，供有关部门人员学习。四、管理人员必须定期接受专业训练，每年至少接受一次。各部门在第年初应作好安排，在影响部门工作的同时，完成培训计划。五、管理人员在业务学习和培训期不能请假、旷课，否则以旷工论处。六、鼓励管理人员多参加专业培训，以公司同意，培训经束进考试合格者，培训费用公司负担，但考试不全格者，公司不承担培训费用，但对考试取得优胜者给予奖励。七、公司每年举行两次业务考试和考评，经考试、考评不合格者，可在十天内补考一次；补考不合格者正职停职，直到合格为止，临时工辞退，不得留用。物业管理公司回访巡视制度为加强物业管理公司与广大住户（业主）的联系，使公司各项工作置身于住户（业主）监督之中从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对住户回访制度。一、回访要求1、物业管理公司正、副经理把对住户（业主）的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。2、回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。3、回访中，对住户（业主）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。4、回访后对反馈的意见、要求建议、投诉，要及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题各上级请示解决。对住户（业主）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。回访处理率达100%投诉率力争控制在1%以下。一、回访时间及形式：1、物业管理公司的正、副经理每年登门回访12次；2、事务管理部经理按区域范围分工，会同主管领导每月回访1次；3、每季度召开一次楼长会，征求意见；4、利用节日庆祝活动，社区文化活动，公关活动等形式广泛听取住户反映；5、有针对性地对住户（业主）作专题主调查，听取意见；6、物业管理公司投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交公司经理及时处理；7、随时热情接待来访，作好登记。8、每周派两名人员巡视营区（小区），检查公共设施的施工情况，发现问题，登记上报，马上处理。9、值班人员对每个维修单电话回访，了解服务情况，检查不足，表扬先进。物业管理公司接待来访投诉工作制度为加强公司与业主、住户的联系，及时为业主、住户排忧解难，提高社会效益，特建立接待来访投诉工作制度。一、接待来访投诉工作由社区文化部负责，社区文化部应广为宣传接待投诉的办公地点、电话，让业主、住户投诉有门，信任公司。二、任何管理人员在遇到业主、住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，面带微笑，不得刁难，不得推诿，不得激发业主、住户情绪，并做到对熟人，陌生人一样、对大人小孩一个样，忙时闲时一个样。三、对住户投诉、来访中谈到的问题，社区文化部应及时作好记录，须天当天进行调查或处理，并将处理结果或处理建议汇报公司经理，由经理决定处理办法和责任部门。四、责任部门在处理来访，投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。不得推卸责任，为难业主、住户，或乘机索取好处、利益等，在处理完毕后应将结果回复业主、住户和公司经理，做到事事有着落、件件有回音。五、全体管理人员应认真负责做好本职工作，为业主、住户提供满意的管理、服务、减少住户的投诉、批评，将业主、住户的不满消除在投诉之前。物业管理公司财务核算制度财务核算是企业经济核算的重要内容，财务部门应根据公司之特点及内部经营机制，建立财务核算制度，并严格遵照执行。一、按财务核算单位和部门分别建帐核算，各账目应分别记录、核算、登帐、物续完备、内容真实、数字准确、帐目清楚，以便确切地考核与评定各核算单位和部门的经营状况。二、会计帐目应以人民币为记帐单位，经营业务中有外币收支时，应折合人民币记帐，应同时注明当日外汇汇率，并采用借贷复式记帐法。三、核算时效应明确，公司及属下各部门收入的经营款项，包括管理费、服务费、物续费、工程款、销售营业款等，以收费的多少定时上缴财务入帐。财务应定出月度核算周期：月度和会计报表在月台票终后十天内报出，季度会计报表在季终后十天内报出。四、财务核算应规范化，会计凭证、会计帐册和会计报表应根据实际发生的经济业务进行登记，符合会计制度的规定。收款凭证和付款凭据必须按照发生款项事项内容填制清楚，由出纳要员签章才生效，转帐凭证要由主管会计填制，健全核算程序，一切记帐凭证必须经指定的审核人员签章后，才能记帐。五、财务会计人员要认真审核各种原始凭证经审核、内容清楚、物续完备、数字无误的，才可记帐经算。六、司财务对一切原始凭证，如支票薄、现金收据、发货票据、定额票据由专人保管，动用时由领用人办理领用手续，按每用一本或每月结算一次，并由主管会计清查、核实，定出核算制度。七、公司财务以一世原始凭证、记帐册和报表负责，定期归档妥善保管，以务检查，帐簿不得乱擦、挖补、涂改或用脱色药水消除字迹。物业管理公司档案资料管理制度根据国家档案法和档案和管理规定，为进一步提高公司档案工作的质量和管理水平，确保档案的完整与安全，更好地为生产、技术、经营管理服务，特制定档案工作制度：一、专兼职档案人员要热爱档案工作，认真履行工作职责，努力钻研业务，不断提高管理水平，对归档的档案要认真整理加工，做到归档档案完整、系统、准确。二、对收到的文书、科技、会计、荣誉、声像等档案材料，应及时进行分类、整理、排列、编号、归档和存入电脑，做到熟悉库藏，管理科学，查找迅速。三、对档案库房的门、窗、柜、锁要经常检查，适时通风，施放防虫药剂，做好防火、防盗、防潮、防虫、防光、防尘和防鼠等工作。每季度全面检查一次档案保管状况，对破损、变质的档案及时进行修补复制，确保档案的完整与安全。四、档案人员要自觉遵守保密守则，未经领导批准，不得自行扩大借阅范围，不准擅自向外透露档案内容。非本室人员档案未经批准不得进入档案库房。五、积极实行档案现代化管理，应用计算机检索手段，做到档案管理标准化、规范化和程序化。六、认真做好档案的收进、保管、统计和移交工作，积极开展档案得用工作，为领导决策提供依据。实行部分档案开架阅览，为管理工作服务。七、做好档案文件材料的形成、积累、整理和归档工作的指导、监督、检查、考核工作。八、会同有关专业部门，在购置重要设备到货时，检查验收文件材料，并及时归档。九、各部门拍摄的记录公司各项活动的照片、声像材料，必须在活动结束后一周内整理好、注明时间、地点、来宾姓名、活动内容，及时归档，由档案人员验收签署意见后，方可报销冲晒等费用。物业管理公司对外服务工作管理制度加强工作对外服务工作的管理，提高服务质量，特制定以下制度：一、思想面貌：细心、周到，要体现物业管理公司高尚的精神面貌。二、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须先到公司报到，然后外出工作，工作结束后，必须及时到公司签到；上班时必须穿工作服佩带工作证，以便接受业主、住户监督。三、服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主、住户满意。在工作中严禁向住户索取财物，杜绝吃、拿等不良物为，一经发现，立即作很辞退处理，情节严重者还要追究法律责任。四、请假手续：请假手续必须要有请假条并写明事由，由主管批准，两天以上由经理批准。五、加班制度：凡业主、住户有特殊情况需要加班，必须先报公司，并经其同意认可。六、工作检查：公司将不定期的进行工作检查，听取业主、住户反映，如业主、住户反映该工作工员不能胜任时，公司通过核实后，将作辞退处理。七、工作人员如有损坏住户财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。八、凡业主、住户付给服务费一律缴公司，若私服务费者，一经发现，扣工资或奖金，情节严重者辞退处理。九、如违反以上条款者，公司将根据情节重给予月奖或辞退。物业管理公司有偿服务收费制度一、公司开展有偿服务活动，以提高服务水平，便民利民为宗旨，不以赢利为目的。二、收费的原则是保本微利、略有盈余，其收入能保证维持服务机构正常活动，在条件许可的情况下添置设备，增强企业发展后劲，提高服务水平档次。三、做到“服务项目、收费项目、服务质量”三公开，自觉接受住户和上级检查。四、服务人员在收取各项费用时，必须开具统一的一式三联的正式发票收据，严禁收线不开票或开白条，所收款项最迟在次日上缴财务部门，不得挪用。五、严禁服务人员直接变相索要小费，严格禁收受红包，礼品，否则一经发现严肃处理。六、公司设立投诉电话和投诉信箱，接受居民举报或投诉。物业管理公司值班室工作制度值班室是公司工作的指挥协调中心，协助公司经理指挥协调职能工作，管好财务室、档案室，前台接待及日常事务工作。具体工作职责如下：一、实行24小时值班，接待业主、住户投诉，处理电话投诉、住户信箱投诉，及时安排职能部门上门为业主、住户提供服务。二、指挥协调各职能部门工作。深入现场巡逻检查、考核、广泛征询部门员工和住户意见，完善和提高管理工作。三、遇有突发事件时，值班员行使公司经理职权，由值班室统一指挥、协调部门采取应急措施，控制事态发展，并及时向上级和有关单位通报。四、积极组织、协调公司开展创建“安全文明小区”、“全国优秀物业管理住宅小区”工作主其它评比活动。五、充分发挥本部门“计算机辅助管理系统”的管理功能，提高公司指挥协调工作和财务管理、档案管理、人事管理、文件管理的自动化水平，逐步达到管理服务工作规范化、程序化、标准化。六、积极与属地管理机构和外协服务单位（供电局、供水所、有线电视台、邮政电信局）及其它专业经营服务公司发展良好的业务关系、人际关系。物业管理公司事务管理部工作制度事务管理部是公司承担住宅小区物业规范化管理的职能部门，接受公司经理直接领导。具体工作制度如下：一、管理物业范围包括住宅楼、商业铺面、综合楼、居民文化体育场馆，休闲活动地所，三车保管站和小区内市政设施。二、严格贯彻执行国家和有关住宅小区开发建设，交接验收和使用管理的法规、政策和物业管理行政主管部门的有关规定及制度，禁止乱搭乱建，消除各种违章隐患，维护小区整体规划不受破坏。三、制定、申报房屋大、中、小修计划和组织实施方案，审核施工预结算书，抓好现场质量控制和项目竣工验收工作。四、严格按照省、市住宅小区竣工综合验收移交办法的规定，参与公司系统接管住宅小区物业工作，杜绝未经验收合格的房屋投入使用，系统接管设计、施工、竣工验收、使用移交等环节的档案资料。五、完善、修订住宅小区管理制度、本部门工作制度和岗位职责，系统收集，整理管理档案，定期移交给档案室。六、参照物价部门制定的收费项目标准，根据本住宅小区管理的实际情况，制定收费标准，经业主大会批准后严格执行。按时向业主收取各项管理服务费，商业铺面租金及委托代收的其它费用。七、对违反住宅小区物业使用规定、违章装修，违反各项管理制度的行为及时制止，并进行有效处罚。八、通过业主大会，组织楼长会议和其它社区活动，广泛宣传法规、政策和各项管理制度，培养住户爱区、护区的自觉行为，密切与住户的关系。九、配合其它职能部门开展专项服务工作，通过巡逻，走访、回访住户，监督服务质量，反馈到职能部门和公司领导。物业管理公司社区文化部工作制度一、社区文化工作在公司经理直接领导下，由社区文化部具体实施文化部经理负责日常工作。二、每年年初由公司会同社区文化编制年度社区文化工作计划，内容包括：全年活动安排和计划，经费的筹措与使用，人员组织等。三、公司从管理费及经营收益中拨出专款用于社区文化建设，并通过文化活动提高小区的知名度，吸引企业赞助、投资群众文化事业。四、每年召开两次社区文化工作会议，总结经验，表彰先进，布置下阶段任务，明确活动内容和主题。五、提供场地和经费，支持小区内成立各种文化活动团体，发现培养骨干，充分利用群众力量开展活动。六、管理好各种室内外活动场地和设施，做到物尽其用，精心养护，合理收费。七、搞好社区公共关系工作，利用各种媒体广泛宣传，树立高尚文明住宅小区的形象。物业管理公司工程维修部工作制度工程维修部是公司承担营区（小区）物业专业维修的业务部门，下设电工、水工班和木瓦班、采暖班，接受公司经理和值班经理的领导，具体工作职责如下：一、开设供水、供电、供气表后日常维修及表前零修业务，协助供水、供电、供气部门对表前管道、配电房、水泵房和液化气分供站进行定期检修和大、中、小型修理，保证正常供应。二、开展房屋(包括主体、天面、楼梯及扶手)、公共设施、道路、三车保管站(场)的日常养护维修、组织实施公司批准的大、中、小修计划和改建、扩建计划。三、 开展机电设备、消防设施、防盗设施和公司器材的日常保养和定期检修工作；路灯、庭院灯即坏即修。四、开展住宅小区排水、排污系统定期清理疏通工作。五、经常巡视住宅小区，熟悉公用设施、设备的种类、分布、安全要求；熟悉地上地下管线分布、走向、位置及养护办法；掌握使用状况，发现有损坏、跑冒不正常情况及时修理，消防业主、住户、商铺私搭乱改管线、超负荷用电等安全隐患。六、严格按照公司经理核准项目和标准向业主、住户收取维修服务费，出具收据，及时上交财务。七、建立房屋及重要设施的维修保养档案，定期移交档案室。物业管理公司园林绿化部工作制度绿化工作是改善生态环境、美化生活的一项重要工作，关系到营区（小区）的环境形象，直接反映了物业公司的管理水平园林绿化部应高度重视这一项工作同，严格遵守以下制度：一、严格按照国家和市政府规定以及学院的规定，确保住宅小区绿化率达到35%以上，绿化覆盖率40%以上，绿化完好率90%以上，公司以此指标考核绿化队工作。二、积极培养各种花卉苗木，满足小区绿化的补植、更新和本公司用花需要，不断学习、研究新技术，积极引进和培育品种。三、根据季节、天气和花卉品种确定浇水量，选用不同淋水工具，种植幼苗孔花壶，中苗用粗孔壶，大的、木质化或草坪用胶管套水龙头。花木、草坪每周淋透水1次，草坪土壤湿度不少于5厘米。注意节约用水，不用水时关紧水龙头，水龙头坏了应及时修理或更换。四、除草及时，保持草坪、花圃清洁。结合除草进行松土、施肥；施肥应贯彻“勤施”“薄施”的原则，避免肥料浓度高造成肥害。花木每季度除草、松土1次，并结合施肥，视植株大小每株穴施复合肥2-4两，施后覆土淋水。草坪经常修剪，草高度控制在5厘米以下，毎季度施肥1次，每亩施复合肥5-10公斤，施后淋水，或雨水后施用。绿篱在春、秋毎季度修剪1次，剪后淋水施肥，折合毎亩施复合肥5-10公斤。五、发现病虫害要及时防治，不要让其蔓延扩大。喷药时，农药要妥善保管，要按防治对象配置药剂，按规章做好防范工作，保证人畜花木安全。在没有掌握适度的药剂浓度之前，要先行小量喷施实验后，才大量施用，既做到除病虫害又保证花木正常生长。六、台风前对花木要做好立支柱，疏剪枝叶的防风工作；风后清除花木折断的干、枝、扶正培植倒斜的花木。七、培养员工的敬业精神，养成严格按操作规章施工的作风，加强业务培训，使员工成为一专多能的骨干力量。八、爱护各种机械器具，使用时按操作规程，使用完后妥善保管，不经公司经理同意不得外借。物业管理公司卫生保洁工作制度为保持营区（小区）干净整洁，使住户享有优雅舒适的生活环境，结合住宅小区实际情况，特制订本制度。一、卫生保洁员应热爱本职工作，培养良好的职业道德和敬业精神，不怕苦、不怕脏、不怕累，用汗水赢得社会尊重和承认。二、严格执行公司制定的以下卫生保洁工作程序，按时完成各项任务，并按规定的质量标准检查验收。每天清扫小区内行车道路两次，上下午各一次。每天早上6:008:00清扫绿化带、公共场所、人行道等各一次。每天清运垃圾两次，早8:00:9:00，中午2:003:00各一次。高层每天5:007:00清运一次，电梯间、楼梯每周擦抺两遍。每隔三天清洗垃圾桶及其周边一次。每十天用药物喷杀蚊、蝇、虫一次，主要在垃圾桶、明沟、绿化槽、排水、排污井等处。每季度疏通沙井一次。三、完成规定清扫任务后，应在区内认真巡查保洁，制止破坏环境的行为。四、业主、住户提出预约上门卫生保洁服务或报告管道堵塞时，必须在24小时内处理完毕。五、保洁员在当班时间发现不卫生现象时，应立即以清除，如工作量较大，应向领导报告，组织人员进行清扫。六、认真使用、保管各种清洁工具、机具、不得随意乱放，以免丢失、损坏。有意损坏或丢失工具的，要照价赔偿。七、严格遵守劳动纪律，按时上、下班，上班时不得无故离开工作岗位，不得无故旷工，请病，事假须得到上级批准。八、注意仪容仪表，上班时应着工作服，配戴岗位证，不得穿拖鞋、短裤上岗。九、符合下列条件之一者，将酌情给予嘉奖、晋升。（1）对搞好卫生保洁管理，提高服务质量有重大贡献者；（2）在服务工作中，创造优异成绩者。十、违反劳动纪律和严重违法乱纪行为者，将按规定给予警告、停职直至开除的处理。物业管理公司保安部工作制度保安部在公司经理直接领导和属地派出所指导下，负责落实在营区（小区）治安防范、交通管理和防火防灾等安全措施为保障业主、住户生命及其财产的安全，特制订本制度：一、建立以优秀复员退伍军人为主的作风过硬的保安队伍、交通管理队伍和兼职消防应急分队；组织由全体保安人员、绿化人员、保洁人员为主的义务消防队。二、配备巡逻车，保安警具，防暴防护装备和先进的无线通讯系统，提高突发事件处理能力。三、安装防盗、消防报警系统和自动监视系统，改造业主、住户防盗网，加装紧急逃生出口；业主、住户室内安放泡沫、干粉灭火器并定期检查、维修。四、聘请公安、武警、消防官兵进行法律、法规和职业道德教育及各项技能培训，举办治安、交通、消防知识竞赛，提高队伍的业务知识水平和战斗力。五、组织消防队员和业主、住户进行多层、高层楼宇实地消防、急救和疏散演习。六、实行24小时全天候值班巡逻，消除各种不安全隐患，发现异常情况及时报告处理。七、广泛开展各种宣传活动，在全体居民普及消防知识和治安防范知识。通过板报、宣传栏和登门宣讲、示范灭火和逃生的应急程序，传授火警、匪警发生时的应急措施和救护知识，教育群众“居安思危”，开展群防群治。八、调解住户间的纠纷，协助处理住宅小区内各种违章行为，积极协助派出所有关户口管理，暂住人员管理和治安调查取证工作。物业管理公司保安人员工作制度为加强防范、完成治安保卫工作、保障业主生命财产的安全，特制定保安员工作制度如下：一、仔细查问外来人员情况，登记其姓名、身份、证件、工作单位或住址、被访人姓名、出入时间等。“三无”人员一律不得入内。二、对装修及施工工人要凭证出入，无临时出入证者不得放入，禁止各种修补、买卖、收旧等流动闲杂人员出入，不准装修擅自进入小区内找生意。三、机动车辆驶入要登记其车牌号码、驶入原因等，驶出时要注意内装载物品，如有可疑要待查后方可放行。四、对业主、住户及来访人员均要以礼相待、热情友好、不卑不亢，任何情况下均不得与住户吵嘴，发生纠纷时由公司处理。五、严格遵守上下班时间及值班纪律，做到仪容严整，文明执勤。上班时间不得与他人闲谈、不准看报、写信及做与值班无关的事情。六、值班保安员要坚守好本职岗位，不得擅离职守。要与队友团结协助，密切配合、相互照着照应，共同完成值班任务。正常情况巡逻，一次不能超过十五分钟，吃饭时轮流，不可两人同时离开，留守的队员应来回巡逻，加倍提高警惕。七、当班时要认真记录班上情况，认真登记来往人员，车辆情况，交班时要主动介绍本班情况，所配警器、登记本、坐椅、水壶、门匙等要点验清楚，如数交于下班队友。八、保安部领导要以身作则，言传身教，具有责任心及组织领导才干，每日最少查哨3次，每月向公司领导做一次工作汇报。对每个队员工作表现做出评价以决定其奖惩。全体人员必须服保安部经理的领导。九、停车场岗哨时刻不能离开岗位，树立良好威严的治安形象，作好登记及升降栏杆，业主、住户搬家或搬贵重、大件物品离开本住宅小区，要主动询问其情况，以防偷盗。物业管理公司保安队治安执勤制度一、叫岗：由带班员统一叫岗，在10分钟内到值班室。二、交待任务：带班员对执勤人员集合、整队、整理服装、检查装具内容，明确任务，提出要求。三、上岗：由带班员统一带队列队到各岗位。四、换岗：保安员互相敬礼，交换位置后上班保安员尾随换岗人员后面行进，新上岗保安上岗。五、检查：在执勤过程中，当带班员检查到各哨位的保安员时，保安员应向带班员敬礼后汇报有无情况，带班员应向保安员还礼。六、一个接一个的岗位换完列队回到值班室，由保安员向带班员汇报，带班员进行讲评，解除装具回宿舍，15分钟内巡逻一次，如在半小时内双方未见即可向友邻讯问或向值班室报警。物业管理公司水、电机械设备维修、保养制度一、消防系统：（一）水泵每星期试运行一次，每次以不少于十分钟为宜。（二）水泵轴承每季度加油一次（如无油杯的加黄油）；电动机轴承每半年加油一次。（三）每周检查一次闸阀、止回阀、开关是否灵敏，密封是否良好，如有毛病应及时进行维修。（四）供电、照明、控制信号线路应随时保持良好的应急状态。（五）每周检查消防带一次，如发现有潮湿应及时进行凉晒，如有霉坏应及时更换，以利应急使用。（六）灭火器的药应每年定期更换或补充一次。（七）报警系统每星期检查一次是否灵敏。（八）每周检查水泵接合器、消防栓是否完好，检查消防器材是否损坏丢失。二、供水系统（一）水泵每周轮换运行。（二）水泵轴承每季度加油一次；电动机轴承每年加油一次（没有油杯的加黄油）。（三）每周检查闸阀、止回阀、开关是否灵敏、密封，是否良好。（四）水泵每半年保养一次，对磨损零件及时进行更换。（五）每年清洗水池两次，时间为五、九月份。（六）每月检查水表一次，发现有问题的应及时更换或修理。（七）水泵运行完好的质量指标：1、连接部分要求螺丝、垫圈、销子齐全完好，完整，紧固。每一个放水阀、星形环完好。2、仪表方面，要求电流表、电压表、压力表齐全准确。3、出水闸门、逆止阀、进水闸门齐全完好，盘根密封良好，合乎要求。4、泵体各部分连接严密，不漏水。5、油圈齐全，油质合格，油量适中，不漏油。6、轴承温度不得超过6065，运转不得有异常震动。7、电机温升不超过铭牌规定，绝缘电阻要符合要求。8、过流及欠压保护齐全。9、接线齐全，导电良好，接地合格。10、设备无油垢、无积尘、机房无积水、无杂物、工具、材料配件存放整齐，油料要加盖。11、有技术档案，供，排水图。三、供电系统：（1）检查变压器的油量位置是否适当。（2）所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号灯装置等是否工作正常。（3）运行中的开关、母线、接头等一切载流导体，有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。（4）变压器在运行中应监视：1、电流、电压的测量读数。2、声音是否正常。3、油面温升有无超允许范围。4、油面指示计的油色有无异变。5、连接呼吸器的吸潮剂是否干燥或需要更换。6、箱壳有无漏油现象。7、金属外壳的接地线是否合格。（5）运行中的变压器绝缘油，每年应作一次简单化试验。（6）检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。（7）配电室应做好通风和降温工作，一般室内温度不能超40度为宜。（8）配电室每星期吸尘一次，保持室内清洁、干净。（9）各开关要标明控制供电范围，以利工作。每星期检查一次各主开关接触是否良好。（10）每月检查电表一次，发现有问题的应及时处理。（11）公共照明及其它开关的维修更换。（12）湿式变压运行完好，符合质量标准：1、螺栓、吊环、密封垫齐全、完整、紧固。2、油质合格，油量适当，油标完整、清晰，油门耐压合乎要求，油门压试验，记录有效期为一年，压、强度油标完整、清晰。3、通气孔不堵塞、有护圈、放油孔不漏油，有护铁。4、接地线整齐、连接紧固、导电良好。5、油箱各部位不渗油，无严重变形，散热管不堵塞，温升不超过铭牌规定。6、高压侧绝缘电阻不低于250兆欧，低压则不低于35兆欧。7、变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测一次。8、无积尘、无积水、无油污、无淋水，周围清洁，无杂物。9、有检修记录和测试记录，试验有效期为二年。（13）干式变压器运行完好质量标准