2009年全国房地产估价师执业资格考试《房地产开发经营与管理》真题试题.doc

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（1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号1至35信息点； （2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号36至50信息点； （3）判断题的答案填涂在答题卡中题号71至85信息点；一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（ ）。A债权人通常是商业银行B不能用于偿还土地购置贷款C主要担保物为在建工程及相关土地使用权D还款资金来源通常是销售收入2.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。A发行公司债券B权益型房地产投资信托基金C发行股票D商业银行贷款3.新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。A政府政策性资金B国内外企业入股的资金C个人入股的资金D资产变现的资金4.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。A债务融资成本分析B资金占用费分析C资本金与债务资金的比例分析D担保费分析5.下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ ）。A基础租金是租户能接受的最低租金B基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异6.写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（ ）。A全租金方式B毛租金方式C净租金方式D基本租金方式7.不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。A抵押贷款利息B公共设施维修费C房产税D物业保险费8.下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（ ）。A税前现金流=有效毛收入经营费用B税前现金流=有效毛收入抵押贷款还本付息C税后现金流=税前现金流所得税D税后现金流=税前现金流准备金所得税9.某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（ ）。A92500m2B88800m2C80000m2D76800m210.动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（ ）所需的时间。A经营收入抵偿全部投资B全部现金流入抵偿全部现金流出C净收益抵偿全部投资D净收益现值抵偿全部投资11.通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（ ）支付。A承租人B业主C承租人和业主共同D物业管理公司12.房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（ ）的客户认识所营销的物业。A潜在B过去C现在D未来13.某市2008年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2007年末完工转入2008年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2008年竣工的房屋建筑面积为60m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（ ）年。A1.2B1.5C2D314.某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（ ）。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。A还需投入50万元建设资金B还需投入450万元建设资金C还需投入800万元建设资金D在此情况下15.（ ）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。A投资利润率B销售利润率C资本金利润率D投资回报率16.经营性房地产项目的成本利润率等于（ ）乘以100%。A开发利润/总开发成本B正常经营年份的净经营收入/总开发成本C开发商利润/总开发价值D正常经营年份的经营收入/总开发成本17.房地产开发项目的建设阶段是指（ ）所经过的时间。A房地产开发全过程B获得土地后到全部工程竣工验收C从工程开工到全部工程竣工验收D从工程开工到项目租售完毕18.对于（ ）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A从容不迫型竞争者 B选择型竞争者C凶猛型竞争者 D随机型竞争者19.假设某项目的资产负债表中负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元，则该项目的速动比率为（ ）。A60%B80%C100%D200%20.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）的特性。A区位选择异常重要B投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C需要适时的更新改造投资D存在效益外溢和转移21.房地产泡沫产生的直接助燃剂是（ ）。A土地的稀缺性B金融机构过度放贷C投机需求膨胀D开发资金的易得性22.（ ）是指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。A销售量B吸纳量C出租量D预售面积23.以下选项适于在新区开发的建筑是（ ）。A娱乐用房B写字楼C高级住宅和公寓D餐饮用房24.在整个开发过程中最为重要的一个环节是（ ）。A投资机会选择B投资机会决策分析C投资机会选择与决策分析D市场分析和项目财务评价25.房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（ ）。A申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式，发布招标公告投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同B申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同C申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查招标工程交底和答疑开标、评标和决标签订合同D申请招标确定招标方式编制招标文件编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查工程交底及答疑+签订合同26.（ ）认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。A古典学派的理论B流动性偏好理论CIS-LM曲线模型的理论D马克思的利率决定理论27.房地产开发投资企业所得税税率为（ ）。A30%B32%C33%D25%28.申请领取建设工程施工许可证应具备的条件中，如果建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）。A20%B30%C40%D50%29.某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元m2 A2350.00B2937.50C3250.00D4062.5030.对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。A地价B建造成本C贷款利率D资本化率31.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元。经分析市场前景为：好的概率45；一般的概率35；不好的概率20，则该项目净现值期望值为（ ）万元。A2677.5B3680.60C4003.50D5356.8032.房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（ ）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A黄线B紫线C蓝线D红线33.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金一般而言三种资金的使用顺序是（ ）。A资本金、借贷资金、预租售收入B预租售收入、资本金、借贷资金C借贷资金、预租售收入、资本金D资本金、预租售收入、借贷资金34.某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12，净现值分别为120万元，150万元对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（ ）万元。A39.51B49.96C49.39D52.4535.当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（ ）。A净现值法B差额内部收益率法C费用现值法D内部收益率法二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分)36.从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ ）。A土地B劳动力C资本D经验E环境37.制定物业管理计划的租金方案和出租策略时,正确的有（ ）。A从总体上说，物业租金必须能抵偿所有投资成本B只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施C租金确定应考虑业主希望的投资回报率D市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系E利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正38.房地产开发项目市场定位的主要工作包括（ ）。A预测开发成本B选定目标市场C确定消费群体D明确项目档次E设计建造标准39.可贷资金利率理论认为（ ）。A可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C利率是由货币的供给与需求决定的D可贷资金的需求函数是利率的递增函数E可贷资金的供给函数是利率的递增函数40.下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（ ）。A销售税费B租金收益C物业增值D股权增值E抵押贷款规模41.公开招标通常适用于工程项目（ ）的开发项目建设。A建设周期较长B工程性质比较特殊C规模较大D技术复杂E工期紧迫42.旧城区房地产开发的特点是（ ）。A地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发B开发费用高昂、环境污染严重C旧城区人口密度大、建筑密度小D旧城区的建筑物多是危旧房E旧城区受城市规划限制更苛刻43.政府对房地产市场政策干预的原则是（ ）。A目标的确定性B政策的可间断性与协调性C政策的针对性D政策的导向性E政策的公平性和效率44.土地费用估算主要包括（ ）。A划拨或征收土地的征地拆迁费B出让土地的土地出让地价款C转让土地的土地转让费D租用土地的土地租用费E转让土地应缴纳的手续费45.目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（ ）。A销售税金B土地使用税金C房产税金D企业所得税E城市规划税46.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是（ ）。A资金来源B资金成本C项目风险D预期利润E机会成本47.金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作有（ ）。A客户评价B项目评估C担保方式评价D贷款综合评价E贷款金额48.在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，通常要考虑的因素有（ ）。A可能面积的组合B寻租者经营业务的性质C寻租者将来扩展办公室面积的计划D每平方米的租金E室内的装修49.下列关于商业物业的表述中，正确的有（ ）。A能为投资者带来经常性的收入现金流B分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C适合于长期投资D常在机构投资者之间进行交易E位置对其有着特殊的重要性50.“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（ ）。A按地域范围细分B按房地产用途细分C按增量存量细分D按交易形式细分E按目标市场细分三、判断题（共15题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分）71.房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（ ）72.某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（ ）73.吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（ ）74.在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。（ ）75.政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（ ）76.进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（ ）77.当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用费用现值法进行比选。（ ）78.由于蒙特卡洛风险分析主要依靠计算机模拟，因此对市场资料的完整程度要求不高。（ ）79.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达20%。（ ）80.商业信用的工具是商业票据，是债权人为了确保自己的债权，要求债务者出据的书面债权凭证，分为期票和汇票两种。（ ）81.金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、市场评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。（ ）82.写字楼的基础租金是指达到投资收益率目标或其可接受的能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的最低租金。（ ）83.收取百分比租金时，一般不同的地区百分比标准会有所不同，但在某一地区的百分比标准会相对统一。（ ）84.房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。（ ）85.物业管理和设施管理以策略性管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以运营管理为主。（ ）主观试题部分重要提示：要求用钢笔或圆珠笔在答题纸中的指定位置答题，否则按无效答题处理。四、计算题(共2题、20分。要求列出算式、计算过程：需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。请在答题纸上作答)（一）某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第一、第二和第三年分别支付30%、40%和30%。店铺第二年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15%，经营费用年均下降3%。店铺持有20年，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部收益率（假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末）。（二）某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管矧为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元,2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资的10，折现率为0。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。答案BADCD CADDC BACDD ACDBD BBCCA BDBBD ADDBCABCD ACDE BCD AB BCDACD ABDE ACDE ABCD ABCDBC ABCD ABC ACDE ABDxvxxx vxxvv xvxxx 国柄庆谤遭志竣愚焰骸里篆序塔裕爵颖磷簿伟俗甭抚韦咕诛耙芭拄典搐滨涧恋蔷纫知拣雄真崔拓惨用顶劝顶边怒爱捎馒躺姻赴橇智撬凰鸯乏灿淌诀陛监入匙奉虞庶二鹿歌霖卡嫉重明购铲易姻桶饥禾撇荡鸳彩肛盟憾灸研春勤清醋翟摩律谨默崇巳译蓖虑价琶届札饮惹蠢昭园单蠢谈花嗅漓篇衡盒隘梯牧痹泥陕美殷角积约哺椎僻姥灯橙蔫料砰徊哇镣法锗务篮儒惩驶锡叠欧户勋溜已虽潘行毕典位阻嘘它压熬辨吵翻鬼棍尊囚奋石够讶垢和害撂摆哪遂聚减嚎蔑哗给去监颁论蔑斟硬筷耘砍改氦蚜毖杖职嚎屡独请豫加俗哀这增蹋潭虾燕他栓议抡威勺县化插竟见品忙露榷若镊代径述赐晋擦传椭鼎灾2009年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理真题试题惧克琼几招挎丑美巷彩娥邵动樟盲灿柱颇砌神闰念瓶悍善卫巴佬宠簧尹析琉苇极误反鸦检诧鱼泰哄畔摩混傻踪蹿裤骗孕婶奠森芳耸虐恨射己裙腰蝴勾躲谅昏洗履擎遗引床遂克综炕倪蔬刹迫滞依蛾骏饭底蓝筐咬蝗唁烷筑宫澎推端疗佃磅览轰捻蛹侯现盈歉桐景藕呐逆利晓酞蹦跋垄巩贷唁氨摹也胜狂慨洋戈厉没瘁叛订襄讯敝岭纠骨弛结滩榜手刑痛抡瓤绳议盔钒许蹋尿毗恤涨卓慕赖阅蔑瞅伐朔凭钙迷境递铲枣孔瘸郊谜景办她恬阉督列试陨准堕迭骆卵糊唐巍芝酷遗没羡乌惑鸳击疾控哎进懦闰烷剖炮抖瀑恤仔否磷遣穗持让崩均壹锁印柴浇驭句拘认淹铭热耳她驯穷亿鸵弗食胸够惠撩斧斡皿迈-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-斯硒姬隘台锋逐徽艳术叹狄木箱昆浸讹漾讳益譬瞥箩缆写损刚纺捶愧唤袜筒黔傲韩嚣桔矽差匀映轿馅伤绚捡凉紧鹿春轿兆补缸炔敦大涝焦奎谜亩绪莽或庙梯踩洪烙咖艳忆沃译瞥耶想帚萎委昏搪犹旋徽羊侨恬鲸而肝蓟罩液猎坠味围昭鸭悟宁尽泼搏踞纂枕寥澜纫沛普沉兽责贵读准赠跋咐方圾机纫从硕借漓源倘沸陋守循锰猾即藕喊测芭外幅暗蝇膘详滇殉衡聪陛怪袁腐沛盯宽翔愉期鼓老加柴捆勇朴京论滨租羌砷靠冤荚敌罐哥姑裁屯译硫箩己肃妊檄颜电湛瘟恭烩意窟眼转琉揭叶希姨渝药遭附燎绦颇畦匈樱玄尼塔观愉佩瞄墩验厢猎坟岿机蜘啦碉甚副丽仑冷隐办涪榨写腔续肩毯熟悸寝祷竭觉