地产项目融资可行性分析报告.doc

【项目可行性研究及整体策划思路】一、地块评估二、项目定位三、规划思路四、交楼标准设想五、成本及经济效益概算第一部分 地块SWOT评估1、地块优势l 属于棚户区改造项目，土地成本较为低廉；l 周边已拥有数个成熟小区，配套设施相对完善，人气较为充足；l 拆迁面积适中，后期回迁或货币安置的压力较小；l 市场上已有多个同类项目，可参考和借鉴的项目较大。2、地块劣势l 地块比较散碎，被多条市政道路分割不利于规划大规模完整社区；l 公共绿地所占比重较大，不利于土地实现价值最大化；l 除个别地块外，朝向均不是正南正北。3、机会点l 从2009年春天市场开始转暖，全市房价开始回升特别是铁北区域价格涨幅较大；l 经过前几年的大规模棚户区改造，铁北市场已经得到更多的客户认可，区域陌生感得到很大缓解；l 从2008年开始，大量本地及外埠开发商涌入铁北区域进行开发，形成了联合炒作区域的局面；l 相关棚户区改造优惠政策，详见附表一；4、威胁点l 区域市场的竞争较前几年更为激烈，在共同做熟区域市场的同时，也形成了竞争，给予客户更多的挑选余地。各个楼盘之间价格相当、产品趋近、操盘手法也大同小异；l 随着购房者的不断成熟，对于产品自身的品质有了更为严格的比较和要求，而对于同质化比较严重的铁北区域更是如此，此点对于项目产品研发是较大的挑战；综合上述情况，关于项目SWOT分析的概况如下：优势（S）劣势（W）土地成本较低配套设施及人气比较成熟拆迁面积适中可参考和借鉴其他项目地块散碎公共绿地比重大朝向不正机会（O）威胁（T）区域房价增幅快铁北逐渐得到客户认可多家开发商共同发力竞争逐渐激烈产品同质化从宏观上来看，本地块优势大于劣势，机会多于威胁，特别是对于土地价格日益涨价的今天来说，棚户区改造项目所具有的低成本优势是很多项目制胜的关键所在。再加上经过开发商、政府、媒体等多方面的努力，铁北区域的形象已经有了很大改观，很多区域外客户由于受到多方面因素的影响，已经不排斥在铁北购房。而经过了2008年的市场低迷期之后，长春地产市场已经开始回暖。这些都是宏观层面最利好的因素。对于项目的劣势和所面临的威胁，可在项目规划和操盘的过程中通过相应的技术手段给予淡化处理。第二部分 关于项目的定位土地决定价值。有些地块在定位上有很宽泛的选择，例如高中低档。有些地块在产品类型上也有很宽泛的选择，例如住宅、商业、写字间等。本地块处于铁北区域，综合分析各种因素之后，项目只能是以住宅为主，这既符合开发商的利益，也符合政府区域整体规划。如果按照低档、中档、高档这三个层面来划分定位，本项目最适宜开发中档住宅。因为：1、纯粹的低档商品房已经不存在了。或者说，低档房不存在于商品房市场中。就目前长春市的情况看，每平米一千多元的商品房已经消失，而两千多元的商品房已经十分稀少。1500-2500元单价的商品房已经成为市场真空，受到地价和建材等成本方面的影响，目前在长春正规项目中，已经成为历史，同时也不可能开发出来。无论是招拍挂的土地还是棚改土地，这种售价已经不可能实现。2、高档住宅在铁北没有市场。不仅仅是考虑铁北的人文历史和大众认知，从2000年至今铁北开发的项目已有几十个，没有一个纯高档项目足以说明其不可行性和巨大的风险。从客源角度分析，高档项目的客群不仅仅来源于区域内，更主要的部分是区域外客户，其比例占据主流。铁北区域内客户不具备很高的购买能力，而铁北又不具备吸区域外客户的能力。这种能力需要项目具有极高的品牌号召力、极大的开发规模、精细的品质、铺天盖地的宣传、政府和媒体的鼎力支持，同时更为重要的是区域本身拥有较好的人文历史和可塑性。而这些本项目暂不具备，因为不宜在此开发高档住宅。况且，南城作为长春业内外公认的高档住宅区，其地位在最近十年内无法被替代。综上所述，本项应定位在中档。所谓中档实际上是一个比较空泛的概念，具体来描述可以概括为：其售价应在2800-3600元/平方米之间；具有比较不错的建筑品质；关键部位的选材应采用品牌材料；主力户型为标准两房；具有成规模的绿化景观；相对完善的物业服务；目标客群为中等收入人群；进行比较系统的形象包装等等。第三部分 项目的规划思路一、多个组合地块分别进行功能定位，多组团半封闭管理。由于项目总占地面积近四十万平方米，而且地块分割较为复杂，因此不宜进行整体规划定位，考虑实际地形、地貌及占地情况，多个地块将进行分别的功能定位，但均以住宅为主，形成多组团、多功能的半封闭社区。亦可依据分区情况进行开发分期。分区定位有利于化解地块分散的劣势，更有利于将主力产品（住宅产品）同配套产品（公建、回迁等）进行有效区隔，还有利于在整个规划的思想下，形成多个组团的互动和呼应。同时每个组团可依据实际的地块控规进行个性化的产品设计及布局，这样在整体上既独立又统一，特点比较明显。二、抛弃容积率最大化的传统开发观念。形成三个尊重，即：尊重市场发展趋势、尊重地块特点，尊重客户需求。因此在规划中，不应为了填满容积率而规划，应是在三个尊重的前提下的“合理规划”。填满容积率为“合法规划”，在目前的市场情况下“合法规划”与“合理规划”，二者所带来的结果是完全不一样的。因此，在整体规划和分区规划时，将依据整体的统一风格，在各个分区规划时配置最适合的产品而不是最大量的产品。三、景观中的水元素。在规划中大量运用“水元素”，提升水景的比重。形成与其他楼盘的差异化，确立自身的独特卖点。形成一个大型水景点辐射多个蜿蜒水系。主要手法是在现有地形地貌的基础上，添加主水景景观区，同时在各个楼栋之间建设一定量的蜿蜒水系。四、朝向问题受街路影响，地块形状走向不利于规划，但除个别楼栋外，社区绝大多数房屋应为正房。特别是对于中档产品的社区，由于受目标客群观念的影响，应尽量避免厢房或者朝向不正的房源。五、建筑形态各个组团应以多层为主，小高层为辅助。在沿街的主干道设立底商。六、建筑布局1、多层以3个单位为标准设置，局部根据具体规划排布可适当增减2、小高层以2个单位为标准设置，即以短板为主，缩短挡光面，减轻视觉压力，便于其他楼栋的排布。个别区域可做适当增加。3、可以考虑打破外圈规划小高层的思路，将小高层设置在小区中央组团，占据好的地理位置，享受好的景观优势，减轻未来高层的销售压力。（长春可参考万科上东区）4、考虑到本项目的体量以及周边项目的情况，可酌情选择某一组团规划为中型商业区，但体量不宜过大，主要是满足小区业主及周边居民。5、底层考虑赠送花园、顶层赠送阁楼。6、底层商业除个别区域外，均应是一层。七、路网及交通组织在面积较大的组团（如可能，也可根据实际情况将临近地块合并）路网设置应强调便捷性、覆盖性，故闭合式环形路网较为合适，并且以内环为佳，配合楼间过道，形成全区的高效覆盖。另外，四个方向均设置出入口，主门入口尽量设置在南侧。如条件允许可考虑内街式设计。八、配套设施1、会所：不设。2、学校：依据相关规定。3、车位：以地上车位/库为主，局部可考虑地下停车场4、一并考虑社区服务用房、物业管理用房第四部分 交楼标准设想标准层高：多层2.80米、小高层2.90米结构形式：多层为砖混结构，小高层框架短肢剪力墙结构地震设计烈度：7度风压、雪压设计：50Kg/外饰面：1-2层面砖，2层以上贴面砖或高级涂料，暗藏式空调机位、凝结水管、雨水排水管入户门：单扇防盗门，局部大户型可考虑1.2双扇子母门户内：居室墙面棚面混合砂浆搓毛，厨卫墙面棚面水泥砂浆搓毛窗：断桥铝窗或高级塑钢窗供暖：分户供暖留口（翅片采暖或地热采暖由住户自行选择）弱电系统：实线电话、宽带网络、有线电视端口预留给排水：环保消声材料电梯：中高档电梯，600Kg载量楼梯间：大白墙面、棚面，地面为地砖（小高层3层以上为水泥压光），白钢扶手及栏杆智能化：彩色可视对讲系统、电子巡更系统、一卡通系统等第五部分 成本及经济效益概算因项目的多个数据不全，此成本概算仅作参考。项目金额（万元）单方成本（按建筑面积）费用标准备注1土地成本7000175虚拟含土地出让金、拆迁、契税、土地管理费、登记费等取得土地开发权的相关费用2前期费用200050估算含规划设计费用、可行性研究、招投标、评估、工地围圈、场平等费用3行政事业收费5320133按棚改项目减半政策计算含配套费、消防、人防、防雷、占道、排污、新墙体材料等费用4综合建安成本420801052按砖混和框架的综合成本含基础、土建、材料安装等费用5配套及环境8960224估算含外网、内网、道路、绿化等6管理费用120030预算公司日常运营费用，按4年运作周期计算7营销费用184046估算项目宣传、包装、促销、推广等费用8不可预见费用136834预算1-7项总和的2%9融资成本350064估算从运作开始后涉及到融资的相关成本（5年）10税金36000600按现行各税费收取标准计算含营业税、所得税、土地增值税、土地使用税及其他小税种成本合计1092682408计算参数（因没有规划设计方案，以下指标为虚拟估测值）： 总建筑面积约为60万（估测） 实际可售面积约为55万（估测）； 按照4年计算项目运作周期 综合售价按照3500元/（含多层、小高层、车库、商业）；经济效益分析经济指标金额单位说明总投资额109268万元成本中已含税金，不含税金成本为73268万元总销售额192500万元启动资金32780万元按照项目总投资额的30%计算项目启动资金项目运营期4年税后净利润83232万元税前利润为119232万元成本利润率76.17%利润占成本投入比重销售利润率43.24%利润占总销售比重启动资金利润率253.91%利润占启动资金比重，该项指标为实际投入资金数额所带来的回报率，具有较强的参考价值1.项目开发及还款计划：根据项目规模及相关经济指标分析确定本项目开发计划及还款计划：（1）开发计划：（1）本项目分四期开发，一期建筑面积10万、二期建筑面积20万、三期建筑面积15万、四期建筑面积10万。（2）销售价格严格遵循低开高走策略，主要是从全局利益出发，在开盘发售时，先以低价入市，之后逐步升高价格、形成节节高升的价格走势，一期均价3300元/、二期均价3400元/、三期均价3600元/、四期均价3800元/，总销售额为19.3亿元，整体销售均价为3509元/。（3）年均销售量为开发量的70%。（2）回款计划：l 第一年开发10万，价格3300元/，总销售额为3.3亿元，按当年销售额的70%进行计算，销售额为2.31亿元，可返还银行贷款5000万元。l 第二年开发20万，加上一期存量，供给面积共23万，价格3400元/，总销售额为7.82亿元，按销售额的70%进行计算，销售额为5.47亿元，可返还银行贷款1.5亿元。l 第三年开发15万，加上一期存量，供给面积共21.9万，价格3600元/，总销售额为7.88亿元，按销售额的70%进行计算，销售额为5.52亿元，可返还银行贷款1亿元。l 第四年开发10万，加上一期存量，供给面积共16.57万，价格3800元/，总销售额为6.3亿元，按销售额的70%进行计算，销售额为4.4亿元。附件一：开发棚户区享受七大优惠政策优惠政策具体内容优惠一：用地享受经济适用房政策在城市棚户区改造范围内，居民回迁房列入棚户区改造计划，所需建设用地享受经济适用住房政策（含基础设施和公益事业用地）。其他建筑用地以招标、拍卖、挂牌方式出让，所得土地收益全部留给当地政府，用于城市棚户区改造。优惠二：免缴各项行政事业性收费城市棚户区改造项目原则上免缴省和各地方政府有权决定的各项行政事业性收费，减半征收经营性收费。具体实施办法由各地自行制定。优惠三：重住普通住房免征契税对符合条件的改造项目，以划拨方式取得土地使用权的不征契税；棚户区居民因拆迁而重新承受普通住房的，免征契税。房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分，暂不征收营业税，缴税确有困难的，可减免房地产税和土地使用税。优惠四：扩大面积部分可实行廉租对棚户区被拆迁人和低保户给予合理补偿和照顾。可采取货币补偿、回迁安置（产权调换）、现房安置（二手房）、廉租房等多种形式安置。实行回迁安置的，对私有产权房屋原面积部分拆一还一；对合理扩大面积部分，无能力购买的，可确认为公有产权，实施廉租办法；采暖费减免按当地有关规定执行。享受优惠政策的回迁房安置房屋5年内不得进入房地产市场进行交易。优惠五：建制度化廉租房资金渠道要结合棚户区改造，尽快形成制度化的廉租住房财政资金渠道，从公有住房出售收入、住房公积金收益和处理无籍房收益中拿出一部分，专项用于廉租住房建设。加强廉租对象的认定、配租并形成退出机制。优惠六：在建工程投入30后可实行抵押贷款积极向银行推荐诚实守信的房地产开发企业和城市棚户区改造项目，争取金融机构的支持。在建工程项目投入30以上后，允许进行抵押贷款。建立规范的住房置业担保机构，及时补充担保基金，鼓励有条件的各类经济组织及民间资金介入，为中低收入家庭提供住房贷款担保，降低银行贷款风险，支持个人合理住房消费。优惠七：公积金贷款支持棚户区改造提高住房公积金贷款使用率。各地住房公积金管理中心要在防范风险的前提下提高贷款比例，简化贷款手续，支持棚户区改造，满足承贷人合理的资金需求。突破对自用住房公积金贷款次数和贷款人必须具有市区常住户口的限制。设置资金沉淀率警戒线，逐步实现全省住房公积金沉淀资金的统一调剂和调度。奖品名称：500万U豆体验卡卡号：50Dd4fea7001 everage D、stain、The words below equals to one another except（ ）. A、the high season B、the busy season C、the peak season D. the off seasonA、热辣的 B、菜系 C、苦干的 D、大堂吧10、The word A 、确认 B、算账 C、结账 D、算错账11、C、聚会 D、党员12、“PC”is short for（）A、potato chips B、portable computer C、personal computer D、both B and C13、what should the reservation clerk says first when he/she answers the phone?Au? B、welcome to our hotel.C、please come to our hotel D、please 14、The objects below are needed in Recreatio boot B booth C buffet D beverage一、 多选题：（每题2分，共20分。多选、少选、漏选均不得分）1、 What should be prepared for a private secretary ?（）A、yoga B、PCC、copier D、printer2、In what ways can the guests make a reservation ?（ ）。 A、talking by person B、by phone C、by mail D、by fax 3、 Which can be ordered in a restaurant of a hotel?（）。A、special spicy chicken B、twice cooked pork slices C、bar bell D、snooker4、The facilities used in Recreational Service are()0361f04c 15 / 15