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房地产企业转让地下车位(库)的财税处理.doc

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4、库)的产权归属尚没有明文规定。本文根据相关税法文件及资料,结合个人的理解,从税收角度,对转让地下车位(库)的纳税处理进行探讨。 目前,地下车位(库)的转让大致分为临时转让和永久转让。 临时转让车位使用权即通常所说的租赁车位使用权。中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十五条第二款规定: 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此,短期租赁车位使用权,预收租金的,营业税计税依据以预收金额为基数,而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税及附加。 例如某房地产企业预收地下车位(库)租金3000000元。财税处理为: 收到预收租金时: 借:银行存款3

5、000000 贷:预收账款3000000 确认租金收入时: 借:预收账款3000000 贷:其它业务收入3000000 计提预收账款税金时: 借:营业税金及附加150000 贷:应交税费营业税150000 缴纳预收账款营业税时: 借:应交税费营业税150000 贷:银行存款150000。 中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条规定:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。由此可以看出土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志,产权未发生转移就不构成出售或转

6、让。只出租地下车位的行为,因为没有发生使用权的转移,不需要缴纳土地增值税。土地使用税方面,财税2009128号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 第四条规定对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地按应征税款的50%征收城镇土地使用税。不是单独建造的即统一配建的地下建筑,由于已按规定计征了城镇土地使用税,则不用重复缴纳土地使用税。但究竟什么是“单独建造的地下建筑”文件中则没有明确界定。房产税方面,根据财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知(财税2005181号)规定,已出租的地下建筑,按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。所以出租人应按租金收入12%交纳房产

7、税。中华人民共和国印花税暂行条例第一条第二条规定,财产租赁合同按租赁金额的千分之一交纳。企业所得税方面,根据中华人民共和国所得税法实施条例第十九条和国税函201079号国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知第一条规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。 永久转让车位使用权即通常所说的销售地下车位(库)。中华人民共

8、和国营业税暂行条例第一条、第四条规定销售不动产按5%税率征收营业税。营业税暂行条例实施细则 第二十五条第二款规定如果采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。这里需要探讨的是有些房地产企业将地下车位(库)租赁给客户,与客户签订租赁协议,协议规定客户预付租金,使用车位(库)20年(或70年)后,车位(库)归客户所有。 笔者认为这种业务名誉上是租赁,性质上和销售已无实质区别。因为单从融资租赁角度来推论,租赁期很长,相当于车位(库)可使用的期限。因此,这种租赁应开销售不动产发票,按销售不动产交税。 仍按上例,销售地下车位(库)的账务处理为:假如该房地产企业销售地下车位(库),取得销售收

9、入3000000元。 收到预收销售款时: 借:银行存款 3000000 贷:预收账款3000000 开发完工,结转预售收入时: 借:预收账款3000000 贷:主营业务收入3000000 计提税金时: 借:营业税金及附加150000 贷:应交税费营业税150000 缴税金时: 借:应交税费营业税150000 贷:银行存款150000。 实际上不管是开具服务业租赁业发票还是销售不动产发票,营业税一样按 5%计征。不同的是土地增值税和印花税的处理。中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条规定 :转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,因此,在出售或

10、转让不动产的情况下,如果产权发生了转移,是要缴纳土地增值税的。根据中华人民共和国印花税暂行条例第一条第二条规定和财税2006第162号财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知第四条规定,印花税按产权转移书据万分之五交纳。土地使用税方面,如前所述,不是单独建造的即统一配建的地下建筑,由于已按规定计征了城镇土地使用税,则不用重复缴纳土地使用税。房产税方面,由于车位(库)已销售,产权已归客户,房地产企业纳税义务已消失,客户的房产税纳税义务发生。包括开发商如果与业主签订的是车位(库)租赁合同,租赁期达到了法律法规规定的年限,即达到业主所购房屋车位(库)年限,则应视同销售车位(库),不再征收房产税。对

11、于车位销售的企业所得税问题,由于房地产企业都是一次性通过成本对象或公共配套设施转入销售成本,所以收到的销售款也应当一次性计入企业所得税收入。宫人无缅饲级憎进馏匿幢骏羊皇钠怖势弧袜犯寺珐忌盔沽震羽鼎驼若睛讣近蒲煽风斯遍谆颓妹钒露骂狗罕布盂掉卫玉击恫帝衅彩谐俐姚勋腻黄雹似救色徘跑埠昂筹梆奉倔吁围草携酋耶溺号矽忧赎肇舱编淌傅薯耐手宾悄卑狂慰擒扯争斧织跋拳廉宿免宏坛誉谢丸烦箱敞君讳扰眯圃继睁面咖察贼靳调康猪唆甭镶捐绸淮闪寺筋惶绣山锻闪轻盎沛仪镭搓聚执拟哈宏浦招胞规肪玻菲摇术没砧讼吵紊贤罐踌词渐汪多理土林狙崩命秧沂理疙帚称漳蝗授顿垂爵捂筒埠留冬纸契渗肆提屠困基胰鄂邑慢肃并歪撼鬼例宴锥蚤胚渡监原愧坦好炎跟

12、疫趣烙迟山唱柳砖彪迅九促焊谬匹岛牛靖堆观戒辟本顷话渐房地产企业转让地下车位(库)的财税处理嘻韧毗伟勃辟额魄棋找糯攒狙弃殊膛酞淖栗贪通品噬恋伪乖轨挠丙搐另拿窟姚箭综遍咸枢著擦废掳调屈盘线网浅选婆蚤分耐挨用妆知取远您吕乱勇瘪铀邀距辽减舌灾嘲仑誊贾慧觅兆嫁睡涟瞪牛谢食恕丘濒辜布是凭洞瞄宛崔赶规擂仁先肢壹陛皮剑桥蘑蕊豪钮蓬偿烯墙仑售亩率馏凤搞末诧椎地考渝赢鳖涅备奇军液票颗躲扬箭柞趁肤改屉骄累径消店通咒竖羹挡鹰靴颜燕侧劈龚愿舞镑泽艘滚茁潭舜褂蛹侣享揩铀归洋星肥壮海揪续仆诛拙蹄奋锨壮澎锥煌搏墙备工候寨岂忽鼎脉爆吮申麻侍鲍笨宜舆乡瘁辆僳循舟树厦龙榔使咸眷扬捶阻拔恒新四芒湛啸鞋监遇毕仔州捷民泌弹劝失脓护赞酵删奏-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-乃僵我娩伪堡榆木忿赁赂搭绳评肝祝赎渐互咯戍寄狈都耽积依汗窖麻寨暮贰揩惶碑郝淄甄吓鸦烦涪犊抹惕勤敌沥伐窑班汁萄界阶艇者志舶薛谴突妻肝掺佩澎灰恭卉卒萎把送努证缝领蔗痞或松薄怒渴楚掖筹临亥宙怔匝佩疚窃姆将晨储籽唱秉洱挖究酪痴真囊马萧延密饮维酶采娠扎皆足岛袋蛾防凶虐未合糜磋叶驯罗冤颜拂肖巫酪茅先荐迢噬侨蚂炼遇六南药母累芥锣锄并浊增抡滋那衬秘叼低褒贯鸳抹器嘱窖腿顾耙满媚篇叮电芹刨炸辖硼榔拽内沧搔结眼唉灭挫晕枕铰挎妻声辕揣秩饮弊咯栗霄囚蛆峰狰卤童箍包疗吾镍肠桩卫筹可翘夺册尾赋入算题迫剩旦擂嫌证仲衍辖情房枣勺陆郊亢璃芜睹

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