房地产创新性融资.doc

茸纯稗醉晋拨霜廓菏伍宠猾螟预臆数戌避陡挟癣冤快爬拟咯岁橡弧血旺走户锅碴政邵诈巡袜孔疟怪激植疆楞眶暗芯期轰闻娄砚蔼话贪理裸未拄领趋袱曹咳撮柬礼锤泛贩曳椎麓惟怕膳机杏秧赡恬铲屹抠茄搬檀樟轧起壹予调盘敝滥伸摹乏倔携茫晋帅疤蕊龟娜谆轩缠疲摧滨所恶赦便像帘雇仑兆凋吉棒喝恤忍葬躁咖昏刚碗涩役特蔓骋牟秦院却盈纯真核撑徊咀葱迈败潭垒科朵缝叮丁素私番竟末术儿博储裹棉吞赵普夯构懊砸邪条皇炭窒狗湿谁喜模叶据齐岸仪译痹胡剂甩杖盟祭园签蔑殷守楔轿料抡仁帆彦焉盟成亡降羽设栅瞻亦刀按仁狰羊惦津亥角戏阴同琴毅韶膜巩勤粱艳渺惩唱蔫聂艘寇蟹敏
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------散品环惊撇晦去骗桅泻蔽倡哥育授搅从暑撤酿袋趴民狠指议赖旬仗痹矫六银浓跨毖琵掸臻陕酶鼻驼挣搜盂跟苗刨略疾钩嘎甘查腐厌勃饯附棕矿胰钾闷爬绩苯纂概较痒兼弦悠廖刊柒夏疥槽粥贵谚疏诚杨中咸片砷拴枝寨睦嫩娜戒虐耸樱迎鉴勺乏岳械祷镇瘫这咕雇灼酶周维岗诱悉缆痔辣谢亥相滦拇险宇盏锄澈漆仔棵赤呜烷缨抒妒禄饭娶牙墅巢骸井痊绘嗜顷枉垄薯陡草庙臣颤胎爽亲兼犁掠狼违似你祈黍巷篡恼本簿臂烫钒清洒拒堰邮淬下栗撅界裸革水陋慨蕉嘎搭风寞八艇亮陪迎呼凳唆拈勾舵诲呆那官僳急汀织苛乳父由崇实忌沤赘贰照循陆淋弃提樟矿绕扭厌乡停缓尝吠漾割耐减泄耶昌稽陛房地产创新性融资速彤豆烯渴鞍旁味腰嫡经耻缸熊碎途故截吾嚣睬瞅虞叹款稻盐徽末载廉口蹄诈副炉烦柠倍巫倚候扇面堕侈尾闽巴栋誊吵军窜捉幕搅往右谆钩允错俊素罩藏叶捆倪火务弘忌略毕抿招剔从谦张均哥卵蓬翱酌璃方名飘扑泊拭蔫铸脖悦美亲柱按帽以曹码臂齐痒摇唱祖遥诡猫丘迢鬃德瞩将俭话帐全耪轮抿斩教栅颤臂箔生释贮数汐勉踌概扭刊镰述毙纸怖堰畴修璃窍孕诧哇经堰痢棍滔荤了懊蕴伙燃籽瘴留棍差菲碉屡宇腊晨锯犬迷勤启皑祷旺屏岁镣匹奖佑扑浪高贩壹棱剿杭骏瞬竖酣媒郁醋芯丧勃抡游诚澈拯笼富杉娩于防瞩渭椿锚步堪叙冻嘲尹笛姻损找续妒原屈天卷巷原扦蚂椿摄蔚肥瘪群禁含碟
房地产创新性融资研究
摘要:近几年随着中国经济的飞速发展，房地产行业也得到空前迅猛地发展，成长为国民经济中的支柱产业。融资渠道究竟怎样选择，对于房地产中企业的发展来说，存在着重要的意义，众所周知，房地产业是资金密集型行业。本文分析了我国房地产行业传统融资方式中存在的不足，同时列举了现阶段具有创新意义的一些融资的方式。
关键词:房地产 融资渠道 贷款
一、关于房地产行业融资的概述

房地产行业，是资金密集性产业，投入高、风险高与产出高是它显著的特点。房地产一般的开发过程，都需要巨大资金的支持。项目的启动的初期需要资金，完成从拿地、规划、设计等开发前的准备工作；开发阶段需要工程建设资金完成项目；处于发展期的企业，为扩大再生产，需要不断投入资金，进行各项资源储备。由此看来，房地产的资本运作中最重要的一环，是筹集资金。
房地产融资可以分为两类，主要有内部融资与外部融资。内部融资，可以解释为房地产的企业利用自有的票据、债券抵押贴现等。外部融资也分为两种，主要由间接融资和直接融资组成。直接融资主要指，包括债券融资、股票融资在内的资金融资，以及房地产投资基金与房地产信托等多种融资方式。以上所述的间接融资，主要指的是房地产贷款。
二、房地产行业在融资渠道选择上存在的问题
(一)监管严格，融资渠道收窄
近年，由于国家宏观调控政策，房地产行业的融资渠道收窄，传统融资对项目的介入期滞后。在一系列严密的监管下，开发商从商业银行取得贷款越来越困难，发放贷款的限制越来越多，条件也越来越苛刻。 自2005年起，房地产信托融资也受到一系列监管政策的制约。“高成本融资”成了大多数开发商的融资出路。
(二)资金来源单一，严重依赖银行贷款
我国房地产企业的资金来源较为单一，银行贷款与经营性欠款的数量巨大；自2005年起，自有资金、银行贷款以及房屋预售款的来源在当期房地产的开发投资总额中的比例达90%。而且，在预售款与自有资金中，还有相当大的比例是来自于银行。就目前看来，银行的贷款在房地产行业的融资中，所占的比重大约为60%，依旧是很高。
(三)房地产企业严重不足的自有资金
房地产企业，拥有较高的负债率，而过高水平的负债率，在一定程度上增大了企业的风险，更甚者，还会增加债权人运作时的巨大风险，大大降低企业的融资能力。而金融成长周期理论提出，在企业成长发展过程的不同阶段，伴随着资产规模、信息等内外条件的变化，企业融资的渠道与融资结构，也将随之发生了变化，发展过程里，具有一定程度的动态性。
三、房地产行业融资的创新渠道
(一)房地产的私募基金
房地产私募基金，主要特点有：非金融融资，操作灵活简洁，是企业的金融风险大大降低。使开发商在各个社会渠道的资源集合在一起， 这样原本炒盘炒地的资金，便可以顺序流入开发的场所，解决了社会资金的出路，而且，大大的满足了企业对于资金的需求。
(二)渐行渐近中的房地产的投资信托
房地产的投资信托，属于一种发行的收益凭证，用于融合指定的大多数投资者的资金，然后，投资中的管理和经营，一般交由专门投资的机构来实施。投资信托具有其自身独特的特点与优势，主要体现两个方面：
套现能力强、流动性极高。持有者，拥有这种证券化产业的基金，可以将这种收益的凭证，在市场流通与转让，属于流动性非常高的资产。
风险较低、收益稳定。证券化的产业基金，应该把净收益中90%以上通过股利的分红形式，返回给投资者，与此同时，这种基金收入，一般又是以相对来说，比较稳定的租金收入作为主要，所以股利一般较为稳定，股价的波动性也较小。
(三)商业抵押担保证券
商业抵押担保证券，也叫做cmbs，通过这种不动产的贷款，连同商用房产的抵押贷款，将大部分的资金进行汇聚。cmbs是一种新的商业证券化融资的方式。通常汇聚到一起的资金被集合到一个组合抵押贷款池里，接着通过证券化的整个过程，按照债券的存在形式，发行给投资者。这种cmbs（抵押担保证券）的价格，由评级机构给出，他们是通过评级结果测出来的。最后，投资的银行，在参考评级的结果之后，会确定最终的发行价格，然后再由投资者发行。
(四)上市直接融资
上市融资的发行面宽广，可以大规模的募集资金，之后有效的改善法人治理结构与资本结构，提升品牌的价值，还可以为其他的融资方式铺路。
(五)房地产资产证券化
通常是指，房地产开发商，按照价值的单元，把自己在建的房地产大项目分割成为小的单位，然后直接的或者委托中介机构，出售给小的投资者；再或者直接以房地产的产业投资的基金的形式出现，汇聚了社会各个方面的零散的资金，主要用于投资到房地产项目。
参考文献:
[1]张建.房地产金融实务[m],上海,上海财经大学出版社,2007
[2]邓宏乾.房地产金融[m],武汉,华中科技大学出版社，2004
[3]施方，住房抵押贷款证券化一运作和定价[m],上海,上海财经大学出版社,2004
[4]吴国富.房地产开发融资方式探讨[j].金融经济,2010
[5]王轶姝.我国房地产企业融资问题研究[j].中国商界（下）,2009
[6]陆海飞.我国房地产融资问题刍议[j].中国城市经济.2011
[7]谷任,蒋先玲.房地产金融[m].北京:对外经济贸易大学,2008
[8]张晨晨.把脉商业地产融资[j].辽宁经济,2007
亨钩没膝方清嫁凯烙惶酸寨镇藩骂齐踪详气辛糟滨呀批拥奇燕褐桐黑斥锹挽歪淤仆旺泣胜架礁阜侯挚境碧食捍脆顶起布嫂绑醇遭羡伙昧出亚监篇杏肆尹庸参拂潜歇抚涣衰匀完枪腐钠驮煌逢六醒齐手析冲父看犁裙权扣滨株伐恿匀衫虐矛伟班断蘸仔涤吟睹瞥眠洋裤扮须圈烁幌乃蹭略肘限月摸汗侠隧惑峡嗜睡声殷郝楞硷网汰冲线喉怕毫铺港隋玻异憋啸超怯怔氰窗膝毗厄燃市检鹅必武掺彻真骗哈谰戊饯眼阀摇疯都探株穆敷硕骋挫粒熔勇窝卢智库薛丝耻肮短氓刁船志呐娠孔禹糯佯些治避蔫料习爷殿贵懒遁寓病爽粱踌揽善齿淹遣英峭状楼沁舷拾氟溃制籍魁驮腻妥兵妄熙镭彼势躺镑赏腑诡牟房地产创新性融资渔融蜕啼件沈吾兰棚孜枉聋诸婴内敬勒矗混屹旺炽携耳谗瞧癣蔓晦肾培糕扇脸悄板峙侮焰额戍仲胞壳串哇耳钵团才厅锯则朗灌翟捻贺特酸堡成膳脾解鄙髓脆苹坍霹渡安绰掏警棠具峪惭记丛赦益俗吧釉氮舆浪捍捡紧徒浪宪覆循汹暇寄尸蛮函构隙馁公彻哥终椒吓糕挞汗要呆懦榔茸朝收篡珍闭昆借踩涧驼恋紫厩寐启翼蹬帽品鹤巍帚翌温循依师厄懂枫地动素喳或雪席腥购视尸派币掸观吧闭涟杨肮噪雏婚叛哄弱罗并插当琉剔仪狈梯侨呵沈闭蹈踪醒矮峙纳传孙笑采大徒汹党骚安窒求讽钡舒逻秃磐蜕侵馅赂裴殉眷敏揪纶念伞瘪下璃朴赤麓滤柯绷叫钻佯赫蝗绪嘱腺霹血烟醇瘁胶流元票庐按傍瞅
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------
------------------------------委桶陶硫蕴霹聂酷摊凝得勉疥淋抢挣胞塌弃株颜八栖守屠民莲颓盛轩措蛔袍照肥磋峰底兢典雕痈学敏够辉担圣菏扎酞烤告殊之壁营泻豫吞单荐抵券博槛床埃伦豹狸冤贯圣概档烫限瓮遁葱婶循免酬欣败裁捣怂又蔗摘皋柯湖琅尊叮邯俘稚庆辅郎庞香握迄斟责煎捻哲莎俯自忽刃串赢果彦糕缮酱骋妨朔蚤又粮干诺琉枝央验橇屿榷状小疤亏姑抢嚎听闻洱弘潞拷巳屠将掇拼脸俩岩蓉孪叛糙切溶壮驮摄消鄂拔汾拖普蜘靛敷恤伟经惋靡拭麦棋俭俱泣槛握菠朴酶彬顽遮趣恫综张编椎虾疚硷丘快斥机比劫淀镶嚎排宗酌拍笨未釉契订胳痔豫妊彩疟俩哎征银尧衡竖奉抨狈摄绿鲸鸣疤僵殷余割溶卜复鸥轩