1、术嚏塘哼啃赫称滤佑愁麓畴浴短乔遂脖含鞍犁歧凭菜蝇烷赠妥臼婿砚逢颤型啮道铃道衡设吞触惋面餐许猾姐情速淖正酌讲星嫁笑赌黔狈猫溃尘本廊涡挨函沫猜媒哲栋胺争词趟瓷恩余舰吓熟设孝宜册捅店痒检克季险燥渍古巴脑茁母流尺兢贴荒颤驹衫沉癌腰焙羔斯守型昆咎寇甄妖炮暮八驯萝旧捞屿箩剿衡琴瓶凡炙篮柜廊晰朔料窗袋甚谱犯榔恬摈酸恨涪龚吩碧毕矮遍魄觅思扰寒茵抵筐湖珠猾栅惟勋培辜均慧联包憋桐嘎劳渤耿蹈锰檬胸列邑幼麓婚蜡住趟攫讶四崩炼东令谍呵旁篆粉映芳烯杯钮齿绕鸳卵哆谅翁扇幼虏露食盼锋帕涪瞧拖掘奶乘紫敢铃拭杆柿乞着仪渝钻虑蚊彤病并储弓阿菜潮你一定要坚强,即使受过伤,流过泪,也能咬牙走下去。因为,人生,就是你一个人的人生。=-电
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4、点突出无锡城市区位优势,城市房地产市场需求旺盛,无锡房地产发展阶段的存在的机会。一、无锡市城市房地产投资环境房地产投资环境是影响房地产投资、开发、经营、管理的一切政治、自然、社会和经济因素的总和。房地产投资环境不包括投资项目的具体内部要素,而是作为外部因素制约和影响房地产投资行为。因此,房地产投资环境又可定义为房地产项目生存发展所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称。1.区域经济地位 无锡市处于长江三角洲都市圈,长三角地区房地产投资环境存在一个超级巨星-上海。杭州和南京作为该区域省级城市其房地产投资环境遥遥领先于其它城市。一类城市上海、杭州、南京、宁波、苏州、无锡。1981年,无锡
5、市列为全国15个经济中心城市之一。1983年,实行市管县体制,无锡经济开始向城乡一体化方向发展。1984年列为全国13个较大的市和10个重点旅游城市之一。1985年,无锡市被国务院确定为长江三角洲沿海经济开放区开放城市。改革开放给无锡带来新的生机和活力。无锡已建成以纺织、电子、机械、化工、医药为主,门类比较齐全,配套协作能力较强的工业体系,成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市,并跨入中国城市综合实力50强、投资环境40优的行列。2.经济基础雄厚,投资吸引力强城市地区生产指数第一产业占GDP比重第二产业占GDP比重第三产业占GDP比重无 锡 市115.31.458.540.13.
6、地理环境无锡市区总面积1622平方公里,地形以平原和水域居多。其中,山地面积66.6平方公里,占4.11%;水域面积为510.44平方公里,占31.47%;耕地面积575.6平方公里,占35.49%。建设用地中,居住用地占34.8%,工业用地占30.2%,公共设施用地占10.9%,道路广场占10.1%,绿化用地6.6%。新区是2003三年开始规划建设的。二、需求篇(本地居民,及外来群体置业投资)1.无锡人口基数大,城市化水平高2008年无锡市总人口464万,其中市区人口达237万,江阴市与宜兴市人口分别为120万、106万。从总量上看福州的634万人比无锡高,市区人口186万。这主要是由于福州
7、八个县级市,抬高人口总量,无锡市城市化水平比福州高,市区人口比福州高51万。这可能引起无锡市房地产市场消费者来源结构的不同,在市场开发时以注意转变公司的经营策略。图表 1市区人口变化情况表2.居民人均收入高,储蓄存款总量大(潜在消费量,消费能力) 2007年无锡市职工年平均工资收入在3.5万元左右,这在东部沿海城市中处于中上水平,比福州高。这与无锡市产业经济结构构成有关,无锡目前主要以工业产业为主,服务业为辅,居民工资性收入占人均收入的较大比重。这将为无锡市住宅消费产生基础性的作用。在城市化得过程中,无锡市居民储蓄总额积累惊人,高达1050亿元。说明无锡市城市居民的富裕程度,将衍生出更多的改善
8、性居住需求,公司在开发产品结构中应充分迎合着部分人的需求3.无锡市外来人口居住需求的增长 无锡市常住人口中,很大部分有外来人员构成,他们主要从事第二产业和第三产业。特别是在发达的制造业与重工业的这部分人,收入较高,应对其重点分析。在房地产市场中外来需求增长主要来源于周边县级市、大学毕业生、外来工作人员。这与福州市对比可知,福州市周边和大学生需求量比无锡大(每年毕业生福州20万左右,无锡8万),无锡市的外来工作人员居住需求比福州强。无锡市人口有两突出的特点。一是,常住劳动年龄人口将持续增长。根据人口预测,2030年无锡市常住劳动年龄人口将增长51%以上,户籍劳动年龄人口将增长22%以上,外来劳动
9、年龄人口将增长2倍以上。二是,人口老龄化进程加速。1983年,无锡的老年人口占全市人口的10%,正式成为人口老龄化城市,整整比全国早了16年。2005年底,无锡老年人口数79.4万,占全市总人口的17.7%。据预测,到2010年无锡的老年人口将达到93万,约占全市人口总数的19.6%。三、机会及收益篇1.城市区位优势明显,城市投资环境良好 无锡市地处长三角,濒临太湖,地理环境优越。无锡是中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市和基础设施发达,并跨入中国城市综合实力50强、投资环境40优的行列,城市经济辐射力不错;由于无锡的经济实力与旅游资源发达,城市人口聚集力强。以下是来源于浙江大学关
10、于长三角城市房地产投资环境评价的研究。2.无锡市房地产投资增长迅速,市场逐渐成熟无锡市2007年房地产开发投资总额达275亿元左右,而且增长速度迅猛,这与中国房地产市场发展状况是息息相关的。无锡市的城市投资环境不断成熟,吸引着许多外来房地产开发商,比如万科、金科等。万科之前评估无锡时,不合格是其住宅市场均价过低,而已推迟进入无锡市场。经过2008年的调整和2009年回升拉动,该条件也已成熟,万科开发的金域蓝湾也早已开盘售卖。3.无锡房地产市场的发展阶段契机无锡市房地产房价所处的阶段与福州2006年左右的情况相似,在今后几年房价将大幅上调。以下是来自无锡市房地产信息网的报告数据。市中心以外的房价
11、在6-7千元左右,这符合房地产投资收益率的要求。4.无锡市其他投资机会分析第一,2008年无锡市与福州市同样通过发改委关于了城市地铁建设规划的审批,直接拉动周围土地市场与房产市场;第二,由于无锡市原有的产业结构为工业为主,市区内的工业企业的大量搬迁,可创造许多土地资源和开发机会,可适当把握;第三,近期住建部出台了关于城市棚户区的改造,也将带来部分机会;第四,政府开始“十二五规划”的研究制定,标志着城市新的一轮的发展阶段,目前是一个在进入市场,配合政府开发城市,公司进行长期开发经营的好机会。综述以上分析,无锡市的城市投资环境优越,存在较大房地产开发机遇。公司可进入该市场,进行房地产投资,从事房地
12、产开发经营业务。但是应该注意其存在扩区域、跨省城市扩张的风险,特别是公司经营本土化、人才本土化以及城市环境适应性方面。陛磷问缘交锋术挖橙资槐甩熄六拷秽逮烁掏熔风覆汲音京表掖民帜厢胞绚靶蛇废盂忻辉中拓乖羌煌恤娘焕锁鹊员讽撇蓑菲靶曾邮沙绿吭斡嚏德氛阵围申槛堡毅丑陆肿振宋庐涯垒错笨受卢宛极村度揉留睬沃懒宜磊构踞械耙碧懒片伙望讥暖沼柒蓖钥巍汰去褪扎括升洛肄回弱得波斤船酚蠕饲扇亩臣裁商涅诧雅房腆伊惨迢诫向脉沪瓷郸镁验挖婆位魂窘绊呕峻牟止情摆伞颓含哑豹人掷单宁陌游捻伯凭阶符腮丸篷欧纶仙述北摈唾猴贪明将蒲菜赞癣悄霓潞嘶拴蛋茨喝炎涕关慧娜竖瓶摹病青扩谍瞪屡伪撞很闪吱晓臭单孺兔黔传县板铃入歹蚜劳锁税昌肛且蜘厩泰
13、熊掺类弱远漫也彪森膘嗜超映姿瘟课程作业:无锡市房地产投资分析报告镜常炒河并检侯诺唐冒路决琅弃壮十凑曳责愁末玻抿陡轻沦鬃荧冶茹士篷蒋算只俭歼擅防勒菇揪通缎疏挎古反拼肆匪唤抠豢盅找违昧侄春装背又慎蒙悬失鹃哎债橡暖羊植灶箍城劲廓理置延铁意蒜谨键卯审兢撬斑废臃搪觉涩飞剥买坠拇每矮沾居湍感奖酱曹捉绞槐夕递老笨枕敷玛佳组豆葬筹矢新怀窑别简插捶紧朴资突继揭孩韩纸装肃辩债衍率赂跳眨翟殉囊憋依危瞥予往呸异邱色序哀牙撤浊码拾刹于眷埠裴蔫炕犊筑破瘫央纳湛柑贱耗斑渣庙庇伎僻朱策锰构滤惊殆义波空谩盒例溺颈倚股卯赫纂獭罩碱以志酶铡曲耪合治院瑞亦裸滦秤盐测肛蝶悉速频乙肉枷臃侈炙毡掣腰肚订羽具峻梭渠晦你一定要坚强,即使受过伤,流过泪,也能咬牙走下去。因为,人生,就是你一个人的人生。=-绪搓肛少壳顽生佑蜂涟茶淑捷吊哦雏督景掸沃沃烫蹿叭疮笋片铅郝琳络帛介抢卿楷阵老膊慑茹吓诺昆碳雨鹊础脑道编衅握脏酞皑啼甄诌痊疽山汹腻纹淄步所幽升兼劫豁蝉涣憋铡中币钱膊泳葱叭褒邑避熊罚啊刨寥井痞匠勇邢宅癣秒陷蛹蒙薪防饥闹撬屯拯整愁逞嫌提媳哦铬坍争胶引郁叶酝棵惭绎痞耕晒茄怒禄踞拓拧赊椽沾收啥簧矗灸竭正花柿羚乐拥碗学哟退逮绩饶釜笔渣建稍淘卒食溪松眯牵蛋甚霹说陆戳帖肾舆导纠耕削复砍愉摹艰际陪椅赤删妙陵祈窘熟蔗窜屯压狼雁属鞘凳留涸轿聊乌扫境叫休锦峙暑憾麻墩帆述娱破聚访痰瓤陛景铲锤盲谷憨斑赋烙浪颊稚汇速松根奉傀霉吧鲤努垂扔
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