固定利率抵押贷款.ppt

Fixed Rate Mortgage Loan固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款CHAPTER404-2本章要点本章要点n1、抵押贷款利率的决定、抵押贷款利率的决定n2、利率与通货膨胀预期、利率与通货膨胀预期n3、分期偿还固定本金式抵押贷款、分期偿还固定本金式抵押贷款CAMn4、分期固定还款抵押贷款、分期固定还款抵押贷款CPMn5、贷款余额的计算、贷款余额的计算n6、贷款费用和提前清偿的影响、贷款费用和提前清偿的影响n7、CPM 的定价的定价n8、倾斜效应、倾斜效应 Edited by He Fuqiang04-3Fixed Rate Mortgage Loann房地产抵押贷款的含义房地产抵押贷款的含义:从广义上讲从广义上讲,抵押抵押贷款是指在借贷过程中贷款是指在借贷过程中,借方将房地产作为借方将房地产作为抵押品抵押给贷方抵押品抵押给贷方,以保证到期还款以保证到期还款.Edited by He Fuqiang04-4与抵押贷款相关的重要问题与抵押贷款相关的重要问题o1、供下期、供下期o2、意外保险、意外保险o3、抵押登记、抵押登记o4、转售即还、转售即还o5、提前还款、提前还款o6、抵押贷款违约、抵押贷款违约重新构造抵押贷款重新构造抵押贷款取消抵押赎回权取消抵押赎回权房地产的拍卖房地产的拍卖Edited by He Fuqiang04-5房地产抵押贷款与按揭贷款的区别房地产抵押贷款与按揭贷款的区别n1、所有权转移方式不同、所有权转移方式不同n2、牵涉的当事人不同、牵涉的当事人不同n3、借款目的不同、借款目的不同n4、拍卖收入不同、拍卖收入不同n5、当事人享有的权利不同、当事人享有的权利不同n6、对贷款的支配权不同、对贷款的支配权不同n7、还款方式不同、还款方式不同Edited by He Fuqiang04-64.1 抵押贷款利率的决定因素抵押贷款利率的决定因素n抵押贷款利率是建立在如下均衡的基础上抵押贷款利率是建立在如下均衡的基础上的的:借款人愿意为特定时期内使用资金支付借款人愿意为特定时期内使用资金支付的、作为对这笔资金使用的补偿的利率，的、作为对这笔资金使用的补偿的利率，同时又是贷款人愿意接受的利率。同时又是贷款人愿意接受的利率。Determinants of Mortgage Interest RatesEdited by He Fuqiang抵押贷款市场利率抵押贷款市场利率利利 率率住房需求住房需求替代投资替代投资贷款需求贷款需求贷款供给贷款供给家庭的数量、收入、大小家庭的数量、收入、大小 对其他物品的偏好对其他物品的偏好 年龄、品味年龄、品味 风险风险收益率收益率Edited by He Fuqiang04-84.1.1 实际利率实际利率(The Real Rate of Interest)n定义：经济单位将目前收入进行储蓄而不定义：经济单位将目前收入进行储蓄而不用于消费所要求的利率。用于消费所要求的利率。这是用以诱导储蓄者将可用资源这是用以诱导储蓄者将可用资源(资金资金)从当从当前消费转移到未来消费前消费转移到未来消费,储蓄者必须获得的储蓄者必须获得的最低利率。它也等于投资的平均收益率。最低利率。它也等于投资的平均收益率。Edited by He Fuqiang04-94.1.2 利率与通货膨胀预期利率与通货膨胀预期Interest Rates and Inflation Expectationsn名义利率名义利率nominal interest rate(合约利率合约利率)必需考虑通货膨胀必需考虑通货膨胀,贷款人贷款人lenders必须确必须确信这种利率合约足以补偿投资或贷款期内信这种利率合约足以补偿投资或贷款期内购买力的预期损失。购买力的预期损失。n任何投资利率都部分地决定于实际利率与任何投资利率都部分地决定于实际利率与预期通货膨胀率相加之和。预期通货膨胀率相加之和。Edited by He Fuqiang04-10n10000元贷款，名义利率为元贷款，名义利率为10%，贷款人，贷款人一年后得一年后得11000元。如果通货膨胀率为元。如果通货膨胀率为6%，则实际价值为，则实际价值为10377元（元（110001.06），），即抵押贷款的实际利率为即抵押贷款的实际利率为3.77%，低于，低于4%。q因此，如果贷款人希望得到因此，如果贷款人希望得到4%的实际利率，的实际利率，必须要求比必须要求比10%多一点的名义利率。多一点的名义利率。ExampleEdited by He Fuqiang04-114.1.3 利率和风险利率和风险(Interest Rates and Risk)n1、拖欠（违约）风险、拖欠（违约）风险 Default Risk 借款人借款人borrowers违约拖欠本息。违约拖欠本息。2、利率风险、利率风险 Interest Rate Risk作出贷款决定时要求支付的利率的不确定性，作出贷款决定时要求支付的利率的不确定性，未预期到的通货膨胀率是其主要部分。未预期到的通货膨胀率是其主要部分。3、提前清偿风险、提前清偿风险 Prepayment Risk 当利率降低至合约利率之下时贷款被提前当利率降低至合约利率之下时贷款被提前偿还的风险。偿还的风险。Edited by He Fuqiang04-12n4、法规风险、法规风险Legislative risk指市场运行法规环境的变化。指市场运行法规环境的变化。5、其他风险、其他风险Other Risks如流动性风险如流动性风险liquidity riskEdited by He Fuqiang04-134.1.4 A Summary of Factors Important in Mortgage Pricing(定价定价)n抵押贷款定价可表述为：抵押贷款定价可表述为：i 为贷款利率为贷款利率r 为实际利率为实际利率p 为补偿拖欠和其他风险的溢价为补偿拖欠和其他风险的溢价f 预期通货膨胀率预期通货膨胀率Edited by He Fuqiang04-14n年期贷款年期贷款n贷款人对贷款期内一系列一年期贷款形贷款人对贷款期内一系列一年期贷款形成预期。成预期。Edited by He Fuqiang04-154.2 抵押贷款付款模式的发展抵押贷款付款模式的发展n4.2.1 早期的抵押贷款模式早期的抵押贷款模式n1、首付高，、首付高，50%以上以上n2、看重偿还贷款的能力远甚房地产的抵押价、看重偿还贷款的能力远甚房地产的抵押价值值Development of mortgage payment patternsEdited by He Fuqiang04-164.2.2 分期偿还固定本金式抵押贷款分期偿还固定本金式抵押贷款CAMn背景背景:经济繁荣经济繁荣,长期增长和低通货膨胀率长期增长和低通货膨胀率n动因动因:家庭偿债能力增强家庭偿债能力增强,房屋贬值可能性降低房屋贬值可能性降低n贷款形式贷款形式:自摊销贷款自摊销贷款(self-amortizing loan)nAmortization:the repayment of a mortgage loan by installments with regular payments to cover the principal and interest.the Constant Amortization Mortgage LoanEdited by He Fuqiang04-17CAM的计算的计算n设贷款额为设贷款额为P,利率为利率为i,分分N期偿还期偿还Edited by He Fuqiang04-18CAM的特点的特点n付款额逐期递减付款额逐期递减贷款余额逐期递减贷款余额逐期递减逐期递减金额逐期递减金额PaymenttN0BalancetN0Edited by He Fuqiang04-19Example nA loan was made for$60000 for a 30-year term at 12 percent(annual rate compounded monthly);payment were to be made monthly and were to consist of both interest and amortization,so that the loan would be repaid at the end of 30 years.Edited by He Fuqiang04-20Solution 逐期递减金额逐期递减金额Edited by He Fuqiang04-214.2.3 充分摊销充分摊销.等额还款等额还款CPMMLC被称为贷款常数被称为贷款常数Mortgage loan constants,是年金折现因子的倒数是年金折现因子的倒数Fully Amortizing,Constant Payment Mortgage LoanEdited by He Fuqiang04-22CPM的特点的特点n摊销额逐期递增摊销额逐期递增摊销递增金额摊销递增金额Edited by He Fuqiang04-23CPM的特点的特点n贷款余额加速递减贷款余额加速递减利息逐期递减利息逐期递减Edited by He Fuqiang04-24Example.SolutionEdited by He Fuqiang04-25Analysis of Principal and InterestEdited by He FuqiangMonthly Interest and PrincipalPayment PrincipalYears Interest30yearsEdited by He Fuqiang04-27未清偿贷款余额未清偿贷款余额(Outstanding loan balance)即即24年加年加5个月才个月才偿还一半本金偿还一半本金Edited by He FuqiangOutstanding loan balanceYears 30yearsEdited by He Fuqiang04-294.3 CAM与与CPM的比较的比较Edited by He Fuqiang付付款款比比较较Years Edited by He Fuqiang贷贷款款余余额额比比较较Years 30yearsCAM CPM Edited by He Fuqiang04-32n从从CAM转向转向CPM的前提是的前提是:n贷款人相信借款人的收入将增加贷款人相信借款人的收入将增加,财产价值将财产价值将不变或增加不变或增加n一个价格相对稳定一个价格相对稳定,收入和财产价值增长收入和财产价值增长,呈现呈现出真实增长的经济出真实增长的经济,会降低与会降低与CPM相关的拖欠相关的拖欠风险风险.n尽管贷款余额递减缓慢尽管贷款余额递减缓慢,但抵押财产的价值是但抵押财产的价值是充足的充足的,很可能在贷款期内保持高于贷款余额很可能在贷款期内保持高于贷款余额的水平。的水平。Edited by He Fuqiang04-334.3.2 贷款余的计算贷款余的计算(Determining Loan Balance)n1、利息剥离法、利息剥离法余额为剩余付款额的现值余额为剩余付款额的现值i为名义年利率为名义年利率,每期还款每期还款R，已还期数为，已还期数为tEdited by He Fuqiang04-342、贷款余额因子、贷款余额因子MBLF法法(Monthly Loan Balance Factor)由由Edited by He Fuqiang04-354.3.2 充分摊销贷款的签约费用和有充分摊销贷款的签约费用和有效贷款成本效贷款成本n1、法定费用、法定费用Statutory Costsn与产权交易、记载有关的法定付费，是借款人与产权交易、记载有关的法定付费，是借款人为政府机构提供的服务而支付的，它不影响借为政府机构提供的服务而支付的，它不影响借款成本。款成本。n2、对第三方的支付、对第三方的支付Third-Party Chargesn对一些服务（如法律费用、估价、测量、对过对一些服务（如法律费用、估价、测量、对过去的审查和产权保险）的支付。这些支付不构去的审查和产权保险）的支付。这些支付不构成贷款人的额外收入，一般与筹资无关。成贷款人的额外收入，一般与筹资无关。Loan Closing Costs and Effective Borrowing CostsEdited by He Fuqiang04-363、附加筹资费、附加筹资费(Additional Finance Charges)n1、贷款费用：由贷款人征收，是贷款人的额、贷款费用：由贷款人征收，是贷款人的额外收入，影响借款成本。外收入，影响借款成本。n贷款费用用于补偿贷款人为受理贷款申请、准备贷贷款费用用于补偿贷款人为受理贷款申请、准备贷款文件、获得信用报告所带来的支出，以及贷款人款文件、获得信用报告所带来的支出，以及贷款人认为应该从借款人那里得到补偿的其他支出，是固认为应该从借款人那里得到补偿的其他支出，是固定费用。定费用。n贷款人要求借款人支付这些费用而不是支付更高的贷款人要求借款人支付这些费用而不是支付更高的利率的原因是，如果出现提前还款，贷款人所获得利率的原因是，如果出现提前还款，贷款人所获得的额外利息收入可能不足以抵偿贷款起始时的固定的额外利息收入可能不足以抵偿贷款起始时的固定费用。如费用。如60000元贷款的市场利率为元贷款的市场利率为12%，贷款，贷款 人人将利率增加到将利率增加到12.25%以补偿以补偿1000元的起始费用。元的起始费用。1年后贷款被清偿，贷款人只得到年后贷款被清偿，贷款人只得到150元的额外收入，元的额外收入，1000元不能被完全补偿。元不能被完全补偿。Edited by He Fuqiang04-372、贷款折扣费用、贷款折扣费用(loan discount fees)n贷款人对贷款所打的折扣，又称点数贷款人对贷款所打的折扣，又称点数（points），根据一定的贷款额谈判的条），根据一定的贷款额谈判的条件，从合约贷款额中直接扣除。件，从合约贷款额中直接扣除。n合约贷款额合约贷款额60000元，折扣元，折扣3%即即1800元，元，贷款人实际向借款人付款贷款人实际向借款人付款58200元。而借元。而借款人被要求分期偿还款人被要求分期偿还60000元。元。n贷款折扣费用增加了借款成本。贷款折扣费用增加了借款成本。Edited by He Fuqiang04-38贷款折扣存在的原因贷款折扣存在的原因n（1）贷款人从利率的上涨中获利）贷款人从利率的上涨中获利n（2）控制不同借款人之间的风险差异）控制不同借款人之间的风险差异Edited by He Fuqiang贷款费用和借款成本贷款费用和借款成本(Loan Fees and Borrowing Costs)n有效利息成本有效利息成本effective interest costEdited by He Fuqiang04-404.3.3 年百分比利率年百分比利率APRn为防止一些贷款人对不谨慎的借款人要求高额贷为防止一些贷款人对不谨慎的借款人要求高额贷款费用的行为款费用的行为,美国国会通过了贷款信任法案美国国会通过了贷款信任法案（Truth-in-Lending Act)，要求贷款人知道在收，要求贷款人知道在收取贷款费用后的年百分比利率，即每增加一百分取贷款费用后的年百分比利率，即每增加一百分比的折扣费用，合约利率加比的折扣费用，合约利率加0.125%。n如合约利率为如合约利率为12%，有，有3%的折扣费用，则的折扣费用，则annual percentage rateEdited by He Fuqiang04-414.3.4 贷款费用和提前清偿贷款费用和提前清偿n设提前设提前5年清偿年清偿,有效利息成本是多少有效利息成本是多少?5年后未偿还贷款余额为年后未偿还贷款余额为58596元元Loan fees and Early RepaymentEdited by He Fuqiang04-42收益率和提前偿还时间的关系收益率和提前偿还时间的关系n一、无任何额外筹资费用时，抵押贷款的一、无任何额外筹资费用时，抵押贷款的有效利息成本总是等于合约利率。有效利息成本总是等于合约利率。n二、有贷款费用，则有二、有贷款费用，则有n有效收益率会高于合约利率有效收益率会高于合约利率n提前清偿越早，收益率越高提前清偿越早，收益率越高Relationship between Yield and TimeEdited by He Fuqiang不同偿还时间收益率与筹资费用之间的关不同偿还时间收益率与筹资费用之间的关系系Edited by He Fuqiang04-44提前清偿罚款提前清偿罚款(Prepayment Penalties)n目的目的:1、补偿未收取的部分贷款起始成本、补偿未收取的部分贷款起始成本;n2、利率下降时不容易被再投资、利率下降时不容易被再投资;n3、借款人可能不能确定罚款对借款成本的影响、借款人可能不能确定罚款对借款成本的影响对对60000元元30年年12%年利率年利率5年既偿还时收取贷年既偿还时收取贷款余额的款余额的3%作罚款作罚款,此时余额为此时余额为58596元元,罚款罚款则为则为1758元元,则借款人的有效利息成本为则借款人的有效利息成本为:Edited by He Fuqiang04-454.3.5 CPM 的定价的定价(Pricing CPMs)n如如30年期，预期年期，预期10年被提前清偿的抵押贷年被提前清偿的抵押贷款的竞争性收益率是款的竞争性收益率是13%，将贷款定价为，将贷款定价为12%的名义年利率，应收取多少折扣费用的名义年利率，应收取多少折扣费用才能保证才能保证13%的收益率？的收益率？ND=Net disbursement as percent of total loanEdited by He Fuqiang04-46折扣点数计算折扣点数计算n收取收取5.5%的起始费用可实现的起始费用可实现13%的收益率。的收益率。Edited by He Fuqiang04-474.4 通货膨胀与抵押贷款定价问题通货膨胀与抵押贷款定价问题nCAM和和CPM是一种广泛使用的标准抵押贷是一种广泛使用的标准抵押贷款工具，而通货膨胀已逐渐对借贷双方产款工具，而通货膨胀已逐渐对借贷双方产生很大影响。生很大影响。Inflation an Mortgage Pricing ProblemsEdited by He Fuqiang04-484.4.1 对贷款人和借款人的影响对贷款人和借款人的影响(Effects on Lenders and Borrowers)n30年期年期6万元贷款无通货膨胀，假定所支付的利万元贷款无通货膨胀，假定所支付的利率为率为4%（3%的实际利率和的实际利率和1%的风险溢价）每月的风险溢价）每月真实付款真实付款(real payment)RP=286元。元。n如贷款期间每年预期通货膨胀率为如贷款期间每年预期通货膨胀率为6%，合约利，合约利率必须增加到率必须增加到10%才能保证贷款人获得相同的真才能保证贷款人获得相同的真实收益率，此时的每月付款（实收益率，此时的每月付款（nominal payment)NP=527元，每月付款上升了元，每月付款上升了241元，元，增长了增长了84%。n名义付款的平减金额名义付款的平减金额NPD（nominal payment deflation)逐期下降。逐期下降。Edited by He Fuqiang抵抵押押贷贷款款付付款款的的真真实实和和名名义义价价值值Edited by He Fuqiang04-50倾斜效应倾斜效应(tilt effect)n由于通货膨胀的影响，使真实收入流向贷款前期由于通货膨胀的影响，使真实收入流向贷款前期倾斜以补偿后期购买力的损失这一结果被称为倾倾斜以补偿后期购买力的损失这一结果被称为倾斜效应。斜效应。n为了获得相同的实际利率，或者与为了获得相同的实际利率，或者与RP相同的价相同的价值，由于贷款后期值，由于贷款后期NPDRP。n倾斜效应对借款人也有很大的冲击，将使借款人倾斜效应对借款人也有很大的冲击，将使借款人在贷款前期用更多的真实收入支付抵押贷款付款，在贷款前期用更多的真实收入支付抵押贷款付款，也使借款人更难基于目前的收入而符合抵押贷款也使借款人更难基于目前的收入而符合抵押贷款资格。资格。Edited by He FuqiangEdited by He Fuqiang04-524.4.2 累进还款式抵押贷款累进还款式抵押贷款GPM(The Graduated Payment Mortgage)n在贷款前期年份中还款额比标准抵押贷款在贷款前期年份中还款额比标准抵押贷款的低的低,并以固定的数值逐渐增加并以固定的数值逐渐增加,增加到某一增加到某一金额后就固定下来。金额后就固定下来。n目的：抵消倾斜效应目的：抵消倾斜效应nGPM可以有多种方案：始付金额、变化的可以有多种方案：始付金额、变化的速率、变化的时期长短等都可以调整。速率、变化的时期长短等都可以调整。Edited by He Fuqiang04-53GPM示例示例n30年期年期60000元贷款，最初元贷款，最初5年的每月付款年的每月付款额以每年额以每年7.5%的比率逐渐递增，剩余的的比率逐渐递增，剩余的25年每月付款额保持不变。年每月付款额保持不变。n这种付款模式仍应保证与这种付款模式仍应保证与CPM相同的收益相同的收益率。率。Edited by He Fuqiang04-54GPM与与CPM付款的比较付款的比较Edited by He Fuqiang04-55抵抵押押贷贷款款付付款款模模式式比比较较Edited by He Fuqiang04-56GPM的未清偿贷款余额的未清偿贷款余额(Outstanding Loan Balance:GPMs)n由于初期还款金额低于利息额，由于初期还款金额低于利息额，GPM的贷的贷款余额会持续增加，大约到第款余额会持续增加，大约到第5年（依前例）年（依前例）才开始下降，直到第才开始下降，直到第30年降为年降为0。n初期利息额与付款额之差称为负摊销初期利息额与付款额之差称为负摊销（negative amortization)。n如第如第1月应付利息为月应付利息为60000(0.1212)=600,而而第第1年的年的GPM付款为付款为474.83，负摊销为，负摊销为125.17，第，第1年底增加贷款余额年底增加贷款余额1587.47元。元。125.17(MFVIFA,12%,12mos)Edited by He FuqiangCPMGPMCAM的的贷款贷款余额余额与与预期预期房屋房屋价值价值比较比较Edited by He Fuqiang04-58GPM和有效借款成本和有效借款成本n无起始费用和提前清偿罚款时，无起始费用和提前清偿罚款时，GPM和和CPM的收益率相同，为和约利率。的收益率相同，为和约利率。n如收取起始费用，如收取起始费用，GPM的有效收益率将大的有效收益率将大于和约利率，越早提前清偿，收益率越高于和约利率，越早提前清偿，收益率越高（与（与CPM近似）近似）。因此，。因此，GPM对借款人对借款人更有利。更有利。n由于出现负摊销，使贷款人承受了额外的由于出现负摊销，使贷款人承受了额外的风险，风险，GPM贷款人将比贷款人将比CPM贷款人要求更贷款人要求更高的风险溢价。高的风险溢价。Edited by He Fuqiang04-59Edited by He Fuqiang04-60THE ENDEdited by He Fuqiang此课件下载可自行编辑修改，此课件供参考！此课件下载可自行编辑修改，此课件供参考！部分内容来源于网络，如有侵权请与我联系删除！部分内容来源于网络，如有侵权请与我联系删除！