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住房制度改革面临大考
寇伟 河南省社会科学院工业经济研究所
摘要：我国住房制度改革已经步入重大转折阶段，纯粹依靠市场机制不可能解决住房领域的社会公平问题，政府应该承担起为中低收入阶层建房的责任，建立健全中低收入阶层住房保障体系。
关键词：政府责任，中低收入阶层，住房保障体系
早几年北京地产商任志强提出开发商应只为富人盖房子，招来一片骂声。而后， 王石又发布了将进入为低收入者建房的开发领域消息，博得不少赞誉。地产商究竟是要为富人建房还是为穷人建房，引发了更多争论。其实，不是地产商提出为穷人盖房就光荣，给富人盖房就可耻，给谁盖房不过是一个纯粹的商业概念其根本上都是为了牟利。他们的两种说法只是面对经济形势和国家调控政策的两种不同应对态度，归根结底是要牟利，地产商不可能舍弃既得利益去为穷人建房，更不可能替代政府去做社会公益事业，依靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。
由国土资源部下属部门发布的《2008年全国主要城市地价状况分析报告》显示，2008年全国商品房平均销售价格逼近4000元关口，达到3919元/平方米。这也意味着当年城镇居民一年不吃不喝，仅能买到4平方米的商品房。在美国，一套普通住宅大约等于城市居民3—5年的收入；而在我国，这一数字大约是10～15年，说明国内大多数仅有职业内收入者都没有能力购买商品房。按照建设部统计的现在住房基本情况（按套数计算）：84.6%为居民私有住房，11%是公房出租，2%是私房出租，2.4%是其它。而在84.6%私有住房里面，有62%是房改房、23%是商品房、15%是原有私房。可见，目前城市居民一半人居住的还是原来由政府和企业所建、经房改低价买到的住房，真正购买商品房的居民只占不足20%，而其中还包括拥有2套或多套住房的有钱户和炒房户。
从国际经验来看，保障居民住房问题，即使是发达国家做了几十年的努力也没有完全做好、彻底解决。美国政府实施的“居者有其屋”制度，目前拥有自有房产的比例仅为70%，远远低于一些北欧国家。英国政府的住房政策是给予人民“购买的权利”，购房的首付款仅需5%，并由地方政府出资免除了购房的抵押贷款税，使得有固定工作和稳定收入的人都可以买得起住房，到了90年代，75%的人住进了自己的私有房产，15%的人住在属于非营利组织和地方政府的社会房产中，10%的人租房住。而像新加坡、香港这样的城市化国家或地区，依然有超过半数的人口享受着公共住房保障制度。
我国经过近二十年的努力好不容易才基本实现了以市场化为导向的住房制度改革，人们在观念上已经接受并习惯了拿钱买商品房。但是，市场化的商品房价格在政府地价阶跃式提高和房地产商炒作哄抬下一路飞涨，已经达到大部分真正需要住房或改善住房条件的人们无法承受的高位。对目前购买商品房的居民进行分类：一是城镇高收入阶层和私营企业中高层人员，他们确有能力改善自己的住房条件；二是靠合法或灰色收入挣到的钱进行投资的炒房户，其购房目的是保值增值；三是已经独立生活多年、靠亲朋好友资助勉为其难的购房者；四是靠政府机构和企事业单位利用自己征用土地集资建房、以远低于市场价格购房的既得利益者 。可见，中低收入阶层人们的住房需求或改善住房的愿望基本上都被远超出其购买能力的高价房变为长远的奢求目标，中等收入阶层真正能在近期购房者也会越来越少，而要求政府为老百姓建房、干预房地产涨价的呼声却越来越高。由此反思，我国从放弃由国家大包大揽建设公房无偿分配给个人的住房制度，推行市场化为主体的住房制度改革二十年里，前十年功夫都花在卖原有的公房上，后十年无论是政府事业单位还是国有企业，把功夫都花在利用自己占用的国有土地集资建房上，真正依靠商品房解决住房问题的人所占比例很小。这两年在国家基本上控制住以各种名义集资建房、福利式低价购房后，绝大多数有能力购房者把目标都集中在商品房上，而地产商却借机恶炒房价牟取暴利。试想，如果我国各个阶层都仅仅依靠房地产商开发住房，而在市场化运行机制下政府又无法直接干预限制房价，只能任由房地产商漫天要价、为富人建房挣大钱，作为中低收入阶层的穷人永远不可能拥有自己的住房。
保证人们的基本住房需求，让居者有其屋是每一个社会的责任和义务。尤其是中低收入阶层的住房问题是关系到最基本的民生问题，带有典型的公共用品的特征，不可能完全通过市场化的方式去解决。可以说我国住房制度改革只是刚刚经过了从公有制到私有制的转变，已处在调整方向、健全发展的重要转折时期，此时政府必须厘清思路、下真功夫重新建立住房保障体系，直接介入居民住房问题，成为公共住房的供应商。当然，住房保障体系是一个全覆盖的体系，虽然目前政府重点是要保证廉租房，要让特困户和低收入无房户都能有公房可住，但廉租房只是其中的一小部分。建立住房保障体系的目标是让所有居民都有房住，居者有其屋，只有大范围推广建设经济适用房，才能保证确实负担不起商品房价格的中低收入阶层都能如愿拥有自己的住房。
然而，如果按照现有廉租房和经济适用房的配给办法，一是要想整体覆盖中低收入阶层的保障住房，需要的投入是不可想象的，也是不可能实现的；二是从已经开发销售的数量还不算多的经济适用房所产生的问题负面影响巨大，如果不加以改变，今后可能出现的问题会更多更大；三是由政府补贴的经济适用房与商品房之间价差甚大，谁都想抢到这块蛋糕，无论政策规定多么完美，各层级执行者近水楼台寻租、不合标准者造假、对有权配给者行贿等问题会接踵而来。其实，产生这些问题的根源是利益，是政府无偿奉送的利益，谁抢到手就是谁的能不抢吗。无论是排队也好、抓阄也好、寻租行贿也好，即使是拿到房的人看到一些有钱人与自己享受同样的政府补贴会感到不公，那些没有拿到房的人就会更加感到不公，而贴钱造房的政府大把的钱花出去不但收效甚微，且始终落不到一个好字，岂不是很冤枉吗？
为此，应从以下几方面着手逐步构建和完善住房保障体系：一是要加大为中低收入者建设经济适用房和廉租房的财政投入力度，首先要让低收入阶层、特别是弱势群体和贫困阶层也能住上房，通过先租后买、零首付购买、以买代租等方式，让他们有限制的拥有自己的长期住房；二是实行有限产权购买经济适用房，同时规定必须自住及住房时间、售房权利、交易方式等诸多限制条件，使那些非自住的炒房者和牟私者对它无兴趣染指，自然就规避了以往经济适用房分配过程中最大的漏洞和弊端；三是按照申请购房者的经济收入水平规定其最低购房产权比例，特困阶层可以零首付申购，按照每月缴纳房款额累积增加购房者实际拥有的产权，并享有与其产权比例相应的权利；四是实现廉租房和经济适用房的统一管理、交叉使用，即允许低收入级别的廉租房承租者在其收入提高后，根据其经济能力买下所住廉租房部分产权长期居住或申请调换转购其它经济适用房，同时也允许根据申购者的经济收入水平和意愿，在其购买经济适用房时可以购买不同比例产权、拥有与其产权相匹配的权利，并规定个人根据其收入水平提高程度随时申请购买更大比例的产权或全部产权，以享受更多的优惠、享有更大的自主权，实现个人产权的层级跃变；五是实现经济适用房的递升循环，即通过购房者随着收入水平的提高其拥有的产权比例逐步提升、住房条件不断提高，直至升至购买商品房、让渡出经济适用房给新的低收入者；六是实现政府投入资金的有效循环使用，改一次性无偿补贴为有限产权式的有条件资助购房，政府只需要投入有限的资金建房，将原来经济适用房减免的土地出让金、相应的各种税费都转变为政府拥有的产权，随着购房人拥有房屋产权比例的增加，政府回收资金的数额也会相应增长，除了在短期内能收回大部分实际投入建房资金以外，较长时期内还可以收回更多的以往完全作为无偿补贴不可回收的政策性投入，使保障住房的可利用建设资金倍增式扩充，循环放大利用。
作者简介：寇伟，1959年3月生，1984年调入河南省社会科学院工业经济研究
所工作，1993年被评定为副研究员，主要研究方向为国有资产管理、产业经济。
通讯地址：郑州市文化路50号 邮编：450002
电话：[phone] E-mail: kouwei188@

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