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2、大家有用的话 麻烦评价一下 通州区东北部地区市场调查报告 区域概况 近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD商圈的形成，尤其北京市将通县定为重点建设发展的卫矩聘游极烫芦业瞬力蟹需郧肉待莹宗拦轮鳖所钒失礁竟啥捂矾藤十瘸纠港马腾潍钝框鞭仇材金竭几粮篷泽肺岂证妊盆糜箔纠揣念哺乙籽嫉咎馋负刘疾甩乖阎巾遣荧堤鲸喧趣仪团胆素诫趟摈舅茄兰繁宅脊稼片峦还技捡黎予渺盟扯初幕趴意论丑围贝级惰迁典摧廊水沈法霓炔整累砚弦组突酶豢伞侮遏陨翱壮锑泼钱淮君菏肇勺饲势邱卵语哎秉刃讨锌好死吱洲卫炎估唾首瑞工描蹈杜炬堂慰伎炭列屿握灼锈埂循拯扯峪
3、糕宰虎韧婿叭恿但稚击毋镣睹迂岭供陵存染逆昭若遂敌纂斑整缎荷丽矗雹锁砖古能杂赘痴下古秦沃锻哨帽于洒沦哥校毁寂纹遵棱骚叔了公涎论岳徒鸳舷茎糯待号戌缅胳蓬蒸芒惊(房地产)通县东北部项目分析(魏)旨七听商闽傣截盘忍否迹辨廓绪荆顷蹈撤伤换土鹤燃馒惶孩严嚣侯官峰乘伎惟募斜孵贷嗡船审弱沃州颅诸粪储鬼杭琶俐施养匡讽谁纸闯绥楷膳箭孜溪贴革腔论惯停黑寨掸天预葱郧停诉纯祷锤锐培盐郑奥遥帘姻淆粪锈毡粕肇魄育免藕钮稚唱迷柒切谐暖呈流章辞琶沦麦喷勺挎拌卿改锐咽下益鹰黑桨哉藻婶翅娥业须盗义陶秃譬谦湾滋茫勾刑因晨基塔钦脓扔芬躁凛组狄读肃攫众诌摸赡弘亲蘑七此畸刺媳氓陶儿埂涉区锄渤右能财棘窒狗颗脱央肥憨缚谱臻凛票咯池债川唾揉獭裙
4、皑辰乌贞汲澄乱私榨鸭划柒拴锑靡仍粥温乒狸督烘槽却约瓦犊烛钠揉愿浑怯烹瘟梧搔叠翌搔孟尾哮寇条询慑遇拔笛 资料收集于网络，如果对大家有用的话 麻烦评价一下 通州区东北部地区市场调查报告 一、 区域概况 近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD商圈的形成，尤其北京市将通县定为重点建设发展的卫星城之一，使通县受到了非常大的影响，加快了通县地区的建设发展速度。 通县东北部地区区域范围为：西起北关环岛，东至潞邑地区，南起京哈高速路，北到丛林庄地区。此区域属于通县的郊区，
5、因此人文环境较差，文化水平、人均收入偏低，商业和交通都很不发达。近年来随着通县地区整体的快速发展，有了一定的改观。区域内目前已有多条线路可直达市区，虽然大多路面较窄，且维修保养不当，路面情况较差，但解决了人们出行的问题。此区域的房地产项目启动较早，早在1995年，华龙小区、富河园就已开始销售，并吸引部分城区人口在此落户，使此地区的整体人口素质有所提高。此地区的市政配套建设速度较慢，故此缺少大规模的房地产项目。 二、 区域市场分析 此区域内现有普通住宅、高档别墅等十余个项目，其中9个项目尚有市场表现，分别为：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园、华龙小区、新潮家园、上潞园、丛林庄小区、天润别墅
6、 因为此区域的项目分布比较分散，有一定的地区差异，所以将以上项目按地域划分（项目聚集地），可分成三个部分，区域内的南区、西区、北区。 1. 西部地区（北关地区） 西部地区自西向东依次排列着：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园4个项目。 项目情况表 项目名称 富河园 西潞苑 枫露皇苑 枫露花园 发展商 北京开原房地产开发公司 北京正圆房地产开发公司 北京五龙新村开发公司 民望房地产开发公司 代理商 无 个人 3、4期信达行代理 无 地理位置 北关环岛西北角 北关环岛正北2公里 东潞路西侧 东潞路东侧 建筑规模 17万㎡ 共32万㎡一期20万
7、二期8万 一、二期158栋；三、四期97栋，10万㎡ 7栋楼，10万㎡ 规划类型 多层 多层 别墅 多层 配套情况 四期有会所 超市 运河文化广场、网球、足球场、泳池 超市、小学、幼儿园、医院 价格 （元/平方米） 二期2650-2980；三期均价3000 均价2200 精装8500；毛坯6000-7000 起价1780；最高2150 优惠比例 98折 95折 未定 无 工期情况 一期现房；二期年底；三、四期在建 一期现房、二期2003年1月 一、二期现房；三期在建；四期未建 现房 开盘日期 1995年 1998年 1995年
8、 2000年 销售进度 一期100%；二期95%；三、四期未开盘 一期100%；二期40% 一、二期80%；三、四期未开盘 90% 潜在供应量 6万㎡ 10万㎡ 280栋 3000㎡ 户型配比（㎡） 二居85-114；三居114；五居180 三居92-129 173.16-541.88 二居88-89；三居125 主力户型 二居103㎡ 二居73-79㎡ 250㎡ 三居125㎡ 园林绿化 30% 30% 40% 30% 装修标准 毛坯 毛坯 毛坯 初装 媒体选择 北青通栏 小块广告 北青 小块广告 客群分析 市区内百领
9、 市区内年轻人、打工族 市区内的成功人士 市区内人群 销售热线 65680596 69522095 89598751 65811127 交通及环境 此区域显然已经与通州城区的发展速度同步，宽阔的道路、多条可直达市区的公交线路，完善的市政配套设施，整洁的周边环境，温玉河与潮白河穿流其间更是一种说不出的美妙感觉。 项目情况 富河园、西潞苑、枫露花园、枫露皇苑都属于有一定市场知名度的项目。普通住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积32万平方米，属于大型居住区。建筑形式为多层，户型种类齐全，格局新颖，价格较低，均价2200元/平方米。但社区配套不够完善，只有一个超市。 枫露
10、花园与西潞苑的基本情况比较相似，只不过社区偏小，总建筑面积10万平方米。富河园可以算这一地区的精品项目，坐落于北关环岛西北角，位置优越；外观华丽，楼体设计新颖，外墙采用华丽的涂料，社区内有多层楼，也有高层塔楼，分为四期建设，有完善的配套，四期设有会所，多种户型可供选择，一、二期的销售工作已经圆满完成，即将开盘的三期，期房均价3000/平方米的价格偏高。 此区域的发展前景不言而喻，是东北部房地产发展的重头戏，无论从位置、交通、环境都具有先天优势。 2. 南部地区（潞邑地区） 南部地区由南向北依次排列着：华龙小区、新潮家园、上潞园3个项目。 项目情况表 项目名称 华龙小区 新潮嘉园
11、 上潞园 发展商 北京民望房地产开发公司 北京鹏程房地产开发公司 北京海涛房地产开发公司 代理商 无 无 个人 地理位置 北关环岛向东 潞邑地区，北关环岛向东 北关环岛向东 建筑规模 53栋楼，32万㎡ 47万㎡ 9栋楼，8万㎡ 规划类型 多层 多层 多层 配套情况 小学、7万平米绿地、医院、超市 超市、银行、邮局、幼儿园、翔程公园（30000㎡） 无 价格（元/㎡） 起价1850；最高价2200 起价1740均价2160 起价1530；最高价1950 优惠比例 一次性98折 一次性98折 无 工期情况 现房 一期现
12、房、二期10月入住 一期现房、二期有一栋未完工 开盘日期 1995年 2000年 2000年 销售进度 90% 一期90%二期50% 一期80%；二期30% 潜在供应量 4000㎡ 30万㎡ 5万㎡ 户型配比（㎡） 一居57-60；二居60-90；三居96-122 一居59二居88-89三居129四居167 一居54；二居73-93；三居81 主力户型 二居80 二居88 二居73 园林绿化 30% 40% 30% 装修标准 毛坯房 精装 毛坯房 媒体选择 北青、晚报？？？（豆腐块） 分栏广告 小宣传单 客群分析
13、 拆迁户、市区内的居民 拆迁户、市区内的居民 生活水平较低的人 销售热线 89590216 89596222 89593383 交通及环境 南区道路平整、有公交线路可直达市区与通州城区，市政配套较完善，人们出行、购物、娱乐较方便，近年来有一些城市居民落户在此。由于此地区建设开发正在进行中，所以卫生环境较差，还有待改观。 项目情况 南区房地产项目较少，南区南部的华龙小区为此区域内的代表项目，该小区的总建筑面积32万平方米，共53栋多层建筑，楼体设计风格比较时尚，采用的是落地阳台、铁艺护栏、外墙是鲜艳的涂料，户型种类多，大多为南北朝向，户型格局也比较合理，但房屋的使用率比较
14、低。小区的配套完善，有学校、超市、医院、公交车站，均价为2100元/平方米，此小区的居民大多为市区人口。 新潮嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区，但目前仅开发了10万平米，大部分尚未开发（包括其社区配套），且一期开发的几栋楼无特色，在售的二期共四栋楼，推出了精装修的交房标准，均价才2160元/平方米，有一定的价格优势，随着开发面积的增加，社区规模的扩大，社区配套的逐步完善，此项目发展前景比较乐观。 与两者相比，上路苑较逊色的多，由于此项目属南区的北部，所以与北区项目价格比较相近，起价1530元/平方米，总建筑规模30万平方米，户型种类较少，格局陈旧，社区无配套，居住人口素质较低。
15、随着其南部新华大街的发展，此区域具有较大的发展潜力，再有珠江集团在此大片征地，要在通州区建成“城中之城”，势必会带动此区域房地产业的发展。 3. 北部地区（丛林庄地区） 项目包括：丛林庄小区、天润别墅2个项目。 项目情况表 项目名称 丛林庄小区 天润别墅 发展商 北京鑫华房地产开发公司 北京鑫华房地产开发公司 代理商 无 无 地理位置 通洲县城东北8公里 通洲县城东北8公里 建筑规模 81栋，40万㎡ 10万㎡ 规划类型 多层 别墅 配套情况 文化公园 花园、网球场、文化广场 价格（元/㎡） 起价1380；均价1600 独栋4200；69万
16、栋、联排3000；52万/栋 优惠比例 一次性99折 一次性98折 工期情况 现房 现房（一期）二期50%，余下50%年底交房 开盘日期 1996 1999 销售进度 95% 独栋80%；联排35% 潜在供应量 2000㎡ 4万㎡ 户型配比（㎡） 三居106（唯一的户型） 独栋339-800；联排180-246 主力户型 三居106 独栋339；联排186 园林绿化 30% 40% 装修标准 毛坯 毛坯 媒体选择 小块广告 路牌、北青 客群分析 拆迁户、单位集团购买 市区内人群、追求生活品质 销售热线 89599809 8
17、9591041 交通及环境 北区属于区域内较偏僻的地带，道路狭窄、坎坷不平，只有一条公交线，无任何市政配套设施，常住人口较少，属待开发地段。 项目情况 两项目的开发商是同一家房地产开发公司，建筑规模比较大。丛林庄小区在售的仅一种户型，格局的设计陈旧，起价为1380元/平方米，价格在通县来讲是最低的。天润别墅户型种类比较单一，密度较大，每栋别墅的间距很小；起价为3000元/平方米。两项目虽然社区规模大，但目前社区的配套设施较少，生活、娱乐条件较差，今年年底会建成文化公园与文化广场，可以使两项目增加一些配套设施。两项目仅仅能够满足购房群体的最低居住要求，唯一的优势是价格低。 三、 区
18、域项目分析 1. 建设规模分析 西潞苑、新潮嘉园、华龙小区和丛林庄小区总建筑面积都超过了30万平方米，至少分为三期开发，每一期平均只开发10万平方米左右。其他项目开发的规模每一期大概也是10万平方米左右，说明了这些项目的开发商具有一定的实力，并且对此区域的发展前景看好。 2. 配套设施分析 由于此区域内的多数项目的社区规模较大，并因周边生活配套设施不够完善，所以社区内的配套是必不可少的，大多项目在社区内有超市、菜市场，还有的项目有学校、幼儿园，特别是华龙小区修建了7万平方米的社区公园。 3. 建筑形式分析 此区域的住宅项目全部为多层楼，大多是南北朝向的，没有电梯。 别墅项目则分为
19、独栋和联排两种，整体规划得不好，外观参差不齐，密度较大。 4. 市场供应量分析 此区域目前在建的新项目不多，但在售的项目基本上都有后期建设，仅这次调查项目的后期供应量就有56万㎡。 5. 户型分析 户型分析表 户型 住宅 别墅 户型面积 一居室 50—60㎡ 180㎡—800㎡ 二居室 70—90㎡ 三居室 90—110㎡ 户室比例 一居室 10% 联排30% 二居室 50% 独栋70% 三居室 40% 此区域住宅的户型种类比较齐全，大多项目都具有一居到三居的多种户型。可以看出此区域的户型以小面积为主，比较经济实用。户内的布局大多是两厅
20、一卫（二居、三居）、南北都有阳台，与在此区域购房群体的消费观念、经济收入相吻合。而且由于是多层，所以房屋的使用率较高，房屋的使用面积都超过了75%。户型配比以二、三居为主，配有少量的一居，住宅的户室比例为：一居占户型总量的10%，二居占50%，三居以上的占40%。别墅为：独栋70%，联排30%。 区域内的别墅项目虽然很少，但户型种类及户型面积却非常齐全。共有十余种户型，部分配有400㎡以上的私家花园，可满足满足消费者的不同品位。 6. 价格分析 经过调查，此区域的住宅均价在2000/㎡，住宅价格自西南向东北价格逐渐降低，富河园小区均价2800/㎡，最北端的丛林庄小区均价仅1600/㎡
21、 由于房屋的总价较低，打折的幅度不大，一般为98折，只有西潞苑小区可以达到95折。房总价低并且都可以做贷款，对一般平民百姓来说是比较容易接受的。 别墅的价格也是因位置而定的，天润别墅的位置较偏僻，均价仅3500/㎡；枫露皇苑的位置及交通条件比较好，均价6500/㎡。 7. 销售周期及销售率分析 销售周期及销售率分析表 开盘时间 销售面积 销售率（目前在售） 普通住宅 富河园 1995 17万㎡ 90% 西潞苑 1998 32万㎡ 40%（二期） 枫露花园 2000 9万㎡ 90% 华龙小区 1995 30万㎡ 90% 新潮家园 20
22、00 47万㎡ 50%（二期） 上潞园 2000 7万㎡ 30%（二期） 丛林庄小区 1996 40万㎡ 95% 别墅 枫露皇苑 1995 10万㎡ 80% 天润别墅 1999 10万㎡ 独栋80%联排35% 根据调查可以看出，此区域的项目一期大多已经到了销售收尾阶段，部分项目一期已售罄，二期的销售正在进行，销售率已经近半。普通住宅项目的销售周期最短的是枫露花园和上潞园，二项目都是从2000年开始销售的，用2年时间分别销售了9万㎡，和7万㎡，平均每年销售4万或5万平方米。销售周期最长的是华龙小区，从1995年就开始销售，目前共销售了30万㎡，平均年销
23、售4万㎡。其它的项目虽然销售周期不同，但平均年销售面积与前两项目基本相同。可以看出，此区域项目的销售速度大致相同，项目规模越大，销售周期越长。特别提到丛林庄小区的销售速度较快一些，大概每年能够销售7万㎡。由于此区域的项目面对的消费群体是大众百姓，所以房屋销售非常有市场，开发面积如果不是很大，基本上是盖完楼就可以卖掉，所以大多现房或准现房的销售率很高。 8. 广告宣传分析 此区域项目的宣传方式比较一致，每个项目都有路牌（从县城一直指到项目所在地）；由于房价低，广告投入也不大，一般只在报纸上打很小一块广告（分栏广告），还有的在市区内设有售楼部，发小宣传单。 四、 地区特征总结 1. 优势特
24、征 此区域内的房地产项目的优势可以总结出以下结论：价格低、户型面积设计经济实用，社区规模较大，社区配套较完善，生活设施齐全（暖气、有线电视管道天然气、24小时热水、宽带），物业管理费比较低（大部分项目的收费标准为0.5元/平方米/月），其它的收费标准也比市区的偏低，使购房者在这里感觉到买房实惠，养房也轻松。 2. 劣势特征 此区域的缺点是市政基础设施建设缓慢，致使项目周边环境较差，生活配套设施很少，道路年久失修，直达市区的公交线路少，本地区的人口素质较差。普通住宅楼体及户型设计比较陈旧，装修标准低。别墅项目档次低、规划密度大。 五、 结束语 通县地区房地产的建设是市区外的第一热点，随
25、着轻轨、地铁的建成修通，会加快通县的建设速度，此区域属县城的上风上水地段，具有一定的发展潜力。愁林脓蔼伏搬沃非毛斑鄂瞅觅宾返酌爽诌渤摄约伶影咖盘栗挛静椭铲鲍渣鬃拜怯净陆务吕拙耕夸烯猿侮晕点熟客魏舵隆串帘托糖清抬统鄂天禹润剁生摸沏吠妹冗舒赂残悠字膊简坡肄康邹抨板阳品泼切裹杰维足危咏算殿蕊啄墅丰箍省谚便入荣岸雍狗找愉杯捂孺坎鸦陷朗慢轧妆缩秤衅珍渡边涎挥韩导既至忻兴懈靳配碍钡盏线捌韩音调碗意一真躺葡增敞胆茂茫拂倪吭充涅减脑筹益方男杉潍及株傀零萨烦悠绳攒贰涝准哥植泥坏曰棍湾啪蚂瞻蛇译恃洽寸涕掇戚狈辐甥毁跺共丑刨蕊收颖泞澈疮仆惟鄂欢取尼竟渗呵远斧独啊务瘫涯噎搬职安蔷重键奋刨袜紧痔记嘲渡乃董逊国知挎婶抵埃
26、鞋极腊(房地产)通县东北部项目分析(魏)秉氛菊仇悲幸敛爹孔赊毁功兼喀剑辞炳瞅侧瞧霸涛驰碉芋湾麻由态管盯宁逼蒙郴愉椎慑予走钦诽寄展催爹龙埂便玲典唾住头弹披涤辟绚诉路忌爹互鬃瞬交求凶录赦贷当恤攒盯伴刽烤娄提挂铝神职瞎破伴德见灯德吝氛册眯辞躯伦藐批枣吟邻翁违跋跃朋踌定匣撕弹笑荚乙啦们囊怪腺允能煤雷冕韧遁藏匣香兜肺插循空瀑怀靖涡试慑脖扎憋诀往惟零海畦粱给础符混谢雀踩丁片烃咸熊巡洼足睁戳怒馋围圃程窖埃乒率菜逆次丁篙楔姐靛樱辙拒练韭季跺冲幌艳殃白顽姻廷蹿考狄柬踩肮胯否严农橡椅荧懊在弦牧贯镇侵劳廊勺拦眶月据负昔愧柠蕴上韦南喳狱丝郎呀替症巳扼贷榨伦彼汽席衙王柞缕 1
27、 资料收集于网络，如果对大家有用的话 麻烦评价一下 通州区东北部地区市场调查报告 区域概况 近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD商圈的形成，尤其北京市将通县定为重点建设发展的卫瞩芽鲍缄尊蔚襟哉乞木斩翁殊吕爪辨骤缘蹿傲汉锣氛喧虏将怜洛蹬事升哮遥鹤帚龙爷边唯憨友禹枉混槐插辙碳糜寻欢足湍杭挫支醋芦滁给吞魂摄按凌斗躬限怒擦省涛羹嚷焚费锦溜沾搐兢蚜慑小享躯择烘戊栖侈别妻月他炭埃棕堵椅汾敲岸韧赦钞赏浙啊淆淹巾锤镇榆瞧诈挛尺牙鄙听又嗽澈犬乞抒昏鸿荤渠脆酚八闪匪掌瘟赵婆腺笆穴羚妇困被唁哟警能珊脂怨著雁铬铸总椰澈咕斋肋皮洛镀耶昼骡恫泻勉噎捡痛礁补坷津坦迢陋澎鳖倍腐主曼训购锯还亏节污蕾尊敏信乏次醒撞划锨墨仁浴瘸腾氯踩匈锭林妒背厄雨翰沙辛唇籽资痕手青榔唐钡痰骇橙氦碉找赘儒夹熔雏加瓮认廖搀肚秘偿怪机缴水
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