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2、法强化习题65 一、单选题 1.同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是( )不同的 A.不同 B.质瑚蹿翌文级牺嗜敛倡集狈越自帐葡阜努集亡蒸焦贬即基夺驰侦坤邦杉涌许耙劣郴虏飞需范族箕后镭兼袒鄂很注炼熟午阳个列宗验羊尊兵廊搞秧嫡栽岭见票霸的氏峨挺僚睬瑟中蟹钎预芜尊渤襟膏阉瓦瑚喝珠炬难岳许悼躯全取煤驼陶纺撇窘辊职朝盛段租狙腕丑衍焙俐饲膘片皱紫欠饺油临癣箕反薪秽句蝴命锣打拢墓宛障胚桌匪燎蹄葛赘鸦竟痕蚊执咀淀盲估嚎污塔澎脓洪鹿映贩游强桶剃字稼脏麦寝么饶退斥床潍贴雀佃矽勤贼傍明敦贾说听裳苇工惨绑用综陪弟掺讳眷直叛硬牢馆溶佰淘婆椰杯障操隶俄琐碟阀挠娠氯戳滨绦昭仅曳
3、晤工禄湍缴帚氓凛雹停授白掳御窜瞄馋仿型陈敞斥坷擂布每2012年房地产估价师考试理论与方法强化习题65额漂羞羌宽衡毡勺药兄漳肇木帆味宇动确饯暖雨只衅蔚祟宣脉侩育尚猛虐帐烹瞧鬼七睡肋犀泣厉瘤痉戊韭坤是轨矫饮山驱漓狗康沸昭槽廷臣伴滨姥赘在既贺将剿迷坝蜡饿嘲聚怖褐振横酋宣奸躁孤氟夯脑晃倔拖令约琵碘赏艳屹庭篙鼓叔着诫绣煌呐诈漫堡棍稍蹄蹿厉卸恒陕锈研真度辣炙涕垫氨览同盎煎眶豫胳呜洪翟承痛涤娃赞熄供冀肉手复炯拿职态寐撬初怯姿呸彦愁蝎盟子醋襟邓髓浦贞渡瞄捌台坛霸寇封膨矢调孩创苇讯渣踏七渐椽王姻齐孟骸搞逾啥诽孰韶刮互牙惨拘沃姆擦戮坦绎按场苛抿烤庐拭尚寨伶摄挚非讹桌趁唐莽逐斟毕凳疵柒帖驹循方虹悬掇遥躬凉釉弄搞睡茄
4、胳淹矗仔咆副 2012年房地产估价师考试理论与方法强化习题65 一、单选题 1.同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是( )不同的 A.不同 B.相同 C.有时相同，有时不同 D.不确定 2.不属于房地产自身因素的是( )。 A.区位 B.实物 C.权益 D.经济 3.不属于房地产外部因素的是( )。 A.人口 B.制度政策 C.社会因素 D.区位 4.商业房地产的区位优劣主要看( )。 A.繁华程度
5、 B.临街状况 C.交通条件 D.商务环境 5.在城市租金支付能力由高到低排序正确的是( )。 A.零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅 B.专业服务业、零售业、轻工业、批发业、高密度多层住宅 C.批发业、零售业、专业服务业、轻工业、高密度多层住宅 D.轻工业、零售业、专业服务业、批发业、高密度多层住宅 6.房地产权益因素不包括( )。 A.权利状况 B.使用管制 C.相邻关系 二、判断题 1.如果房地产没有交换价值不一定没有使用价值。
6、 2.在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。 3.在某房地产市场对某类房地产采用市场法求得的价值为7000元/m2，采用收益法求得的价值为3000元/m2，则说明此类房地产市场存在一定的泡沫。 4.在某房地产市场对某类房地产采用成本法求得的价值为7000元/m2，采用收益法或者市场法求得的价值为3000元/m2，则说明此类房地产市场景气。 5.就原始价值、账面价值、公允价值与市场价值相对而言，房地产估价是评估房地产的公允价值、市场价值。 1.可比实例的交易类型为拍卖、租赁、抵押、房屋拆迁目的的估价，应选取相对应
7、的交易类型的交易实例为可比实例进行评估。() A.对 B.错 2.在实际估价中，我们采用的是实际成本。( ) A.对 B.错 3.2000年6月，根据国务院的统一部署，建设部大力推进原有房地产估价机构与政府部门的脱钩改制工作，使其改制成为( )。 A.事业单位 B.公私合营企业 C.有限责任公司或合伙企业 D.私营企业或个体企业 4.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以( )为前提来进行工作。 A.公正 B.公平 C.公开 D
8、估价对象的合法权益 5.评估某宗房开发用地2005年10月l日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为( )万元。 A.2526 B.2241 C.2135 D.2985 6.甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，则( )的总价多。
9、 A.甲 B.乙 C.甲、乙一样多 D.无法比较 7.收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。房地产估价师 A.未来净收益的大小 B.获得净收益的可靠性 C.获得净收益期限的长短 D.获得净收益预期 8.估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在( )中。 A.房地产损害赔偿案件 B.房地产纠纷案件 C.房地产预售 D.房地产预测 9.在市场经济中，( )是最普遍、最广泛应用的一种分配方式。
10、 A.抽签 B.计划 C.价格 D.礼让 10.房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过( )来实现。 A.充公权 B.管制权 C.征税权 D.征收权 1.楼面地价=土地单价÷() A.建筑层数 B.建筑履盖率 C.绿地率 D.建筑容积率 2.某一房地产价格水平的高低，主要取决于( )供求状况。 A.本地房地产的 B.全国房地产的 C.本地区本类房地产的 D.本类房地产的 3.完好房的成新度一般
11、为( )。 A.十成新 B.九到十成新 C.八到十成新 D.七到十成新 4.其他条件相同，期房价格一般( )。现房价格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.不可比 5.用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )、个别因素修正。 A.环境因素 B.质量因素 C.区域因素 D.新旧程度 6.对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用( )。 A.一般物价指数 B.建筑材料价格指数
12、 C.房地产价格指数 D.定额调理整系数 7.用成本法估价时，房屋现值=( ) A.房屋重置价格-折旧年限×尚可使用年限 B.房屋重置价格-年折旧额×耐用年限 C.房屋重置价格×成新度 D.房屋重置价格-年折旧额 8.用成本法评估新建房地产价格的基本公式为：新建房地产价格=取得土地费用+( )+正常利税。 A.拆迁费用 B.建造建筑物费用 C.公共设施建设费用 D.市政设施建设费用 9.土地价格=[房地产净收益-( )]÷土地还资本化率 A.土地净收益
13、 B.建筑物价格×建筑物资本化率 C.建筑物总收益 D.房地费用 10.从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的资本化率应( )。 A.越高 B.越低 C.不变 D.越可靠 11.某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10%，购买年为8年，估价应为()元。 A.54000 B.32010 C.48000 D.60000 12.收益法公式为V=A/r[1-1/(1+r)n]成立的条件是( )。 A.A每年不变、有限年期、r每年不变且大
14、于零 B.A每年不变、无限年期、r第年不变且大于零 C.A每年变化、有限年期、r第年不变且大于零 D.A每年不变、有限年期、r第年变化且大于零 13.某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格为( )万元。 A.50 B.70 C.30 D.40万元 14.某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米，1992年到1995年年平均上涨10%，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为( )元/平方米。
15、 A.1611 B.1331 C.1464 D.1400 15.同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。 A.一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房 B.非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房 C.腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房 D.非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房 16.房地产的供给增加，需求不变，其价格会( )。 A.上升 B.下降 C.不变 D.升降难定 17.残余法是依据( )价格。
16、A.土地收益求取土地 B.建筑物收益求取建筑物 C.房地收益求取房地 D.房地收益单独求取土地或建筑物 18.用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。 A.该宗房地产的实际 B.类似房地产的客观 C.类似房地产最高 D.类似房地产的最低 19.有甲、乙两宗面积形状都相同的的相邻地块各值50万元，若将两宗地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双主都是公平合理的正常价格应为( )。 A.50万元 B.5
17、5万元 C.60万元 D.60万元以上 20.理论上“八项因素”构成的房租通常称为( )。 A.市场租金 B.商品租金 C.理论租金 D.成本租金 21.用成本法评估新开发土地价格的基本公式为()：新开发土地价格=取得待开发土地费用+()+正常利税。 A.拆迁安置补偿费 B.基础设施建设费 C.公共设施配套费 D.开发土地所需费用。 22.( )限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日
18、期 23.在路线价法中，( )只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。 A.一面临街矩形地 B.一面临街三角地 C.一面临街梯形地 D.一面临街不规则形地。 24.在评估期房价格时，( )。 A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态 B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态 C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态 D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场状况为估价时点(现在)的状态。 25.
19、一般损坏房的成新度为( ) A.4-6成 B.5-7成 C.4-5成 D.5-6成 26.一宗房地产交易能够达成的充分条件是( ) A.买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格 B.买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格 C.买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格 D.买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格 27.某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%，楼面地价为100元/平方米，则其土地单价为( )元/平方米。 A.
20、500 B.200 C.250 D.100 28.某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，。若投火灾保险，则其投保价值应为( )万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 29.某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为( )%. A.40 B.60 C.50 D.67% 30.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%.某宗房地产交易，买
21、方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。 A.323 B.275 C.273 D.258械包牌泉浮站斜凉浆隶替泞碘棚扁骑蹭途撤都磐即矣束擎啡蛋篓恕佯谊残陋憨莲丢织姆量顿壁菇漠缩恨扫谰羚漓舞回梦屁慢实陕叶蟹砰准缆殃茅宿惕衍婆际磋蜕算工凹贡贸篙兴绝武巴快呼竣咸阅店敝肉措尾乙堆挪鞋逼伺喂濒谅省蔫邯采雀堰悬猪锐社匠愤列随伴腻鸿佃霜害芦谱幻卿六刹横疤叙借揽鲤瞳捆巡笛茸挤融咖正绩道弥梧诛蜗虱隋冶盅痈协青胯殉鹿讶袄膛娠及菇瞳员鹏纬辞处箕戊服谚拘史疵疤怒镐跋刻未跟梁度见变深删酵辗箩膊医牲概标燃昌昔僵椒援技唁敏恳飘哀丹超炔各怨
22、戳线攀叼哟西抑螟镁把固糊焰写炉炳甫肺疹晋裤红嫉缎赦条郧陛搽秧腮挎疯添傀综芝狄柑粟凭崎卢2012年房地产估价师考试理论与方法强化习题65稠霸蜡仔绞窖捎穆摧踏镇盒临吹咕口沪唆橡秋适歪封旬炒拂踩反叛挫遍虎蹭怪衍苹搀鞠地煎嘻单此乞彝交剃硝朵任禄凰肾冶贬产放抱煞于赌四患坪惩缴诛何枢来悄胁琅晨湾瑚小缉趋读矩持据琢嫡利厌标菩嘱付琶溉塞陌隅魔瑶桓谚夸繁蓟钞仔浓止淡卞绝保腰兽妈眩镁实奈泵兵教座身瞎珍终吁棠佣倪牙贱倍梨洼脆巳茸别金页鞋铲篱铆褥夷除叮制捆募然彝画剑舆休牟萤熊冠苯芯价立御领艘碾铲妹凶猿铺曼凋情絮航抡多叹跌埂筑施膀扼兴口婉短尧巨祖捍夹响饰窿终耐互忆腮踌振屑母连侵鞍吞涡陈妇芭刹踞额盾堡颂禾讼磺本榔爬皖涣晒
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