培训之房地产市场不稳定.doc

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房地产市场不稳定
现阶段老百姓感觉房地产市场不稳定，主要来源于两个方面：第一政府方面政策的宏观调控，第二诸多开发商为了占得市场的份额而做出的层出不穷的销售政策，甚至大打价格战。所以很多人认为房价不稳定或者肯定会降价，所以有相当一部分人就是在观望，等待等着降价。那么房地产市场到底是怎么样的，房价又会不会降价呢？在这里我和大家分享一下自己的看法。
首先先说房地产的特性：房地产业的主要产品就是“房子”或者“物业”，这其中最常见的就是住宅和商业。那么无论是哪一种物业的种类都一个共同的特性，——不可移动性，或者叫固定性，这就决定了房屋这一特殊的商品在哪里建造就必须在哪里使用，注意我说的是在哪里使用而不是在哪里销售。根据这种特性就会产生出一个关于房屋的最重要的要素——地段。李嘉诚说过：房子最重要的就是地段、地段还是地段。所以世界上没有两间房子是完全一样的。这就决定了一个项目所处的位置会直接影响到一个项目的价格，或者说一个项目价格的高低，地段占据了很大的因素。所以当房地产市场进行价格统计的时候就会出现有的城市降价，有的城市涨价，有的城市价格不变，现在我们说说房价的升降问题，房子有降价的吗？我的回答是有肯定会有，但是必须具体确定到哪个城市，甚至确定到哪个项目。而不能一概而论。有时候有的人会说：北京、上海、一些大城市的房价都降了，这的房价也得降。两者的关联又有多大呢？是不是有可比性呢？
房价降与不降的一个最主要的因素就是开发商。而决定开发商是不是降价的因素就是开发商的成本和利润。这再明白不过了，没有人会去做赔本的买卖，也没有人会去做不挣钱的买卖，这个道理人人都懂。所以就分析一下开发商的成本和利润组成吧。在分析之前我还要和大家说一下房地产的另一个特性——建设周期长，资金集中。那么对于其他的产品人员成本的增加就会成倍的增长，除此之外房价的组成还会有以下几点：土地成本、建筑成本、各类的税费、各类的拆迁补偿等成本，这些费用少者几百万，多则几亿元。再加上人工成本和利润，就是房价的构成，而在这些成本中影响最大的是地价，不同位置的土地价格也是不一样的，所以你觉得是你的房子贵吗？其实是你房子下面的地贵。还有就是各地收取的税费也是不同的。那么为什么像北京、上海、这样的大城市的房价降了呢？其实你可以看一下，即使降价也是个别的楼盘、个别的项目，但是您需要了解一下它降价的具体条件和具体的内容，北京、上海的项目都是2万以上有的甚至达到4万、5万一平米。降个2000、3000、都是不成问题的。而且降价也是分房源的，降价幅度大的都是一些都是朝向、格局楼层、采光相对不是很好的房源。所以您不要一概而论，从08年起国家对房地产市场开始调控起就有人说等房子降价了再买，可到今年已经7年了您看房子降价了吗？没有吧。为什么呢？因为我刚才讲过的构成房价的这些要素都在涨，所以房价可能会降吗？
刚才说完了开发商现在说说政府政策的影响，中国的房地产业始于80年代，到了93年的时候全国出现了房地产开发的热潮、97年房地产业第一次出现了波动，最早做房地产开发的一些开发公司有相当一部分都是从银行贷款，卖“楼花”再进行资金回笼，随着国家一系列调控政策的出台，国家已经不允许再出现卖楼花的现象，对于投资量必须达到70%以上，才下发《销售许可证》允许开发商进行销售，通过这些年的“洗牌”，一些没有实力的小开发商逐渐退出了房地产市场，现在房地产业也越来越正规化。政府对于房地产业不是打压，而是进行正规化的引导，房地产业带动着钢铁、水泥、金融贷款等64个行业，直接影响着经济的繁荣和增长。国家一直在发展和强调经济的增长，所以不是在打压房价，而是在像良性的方向引导。
其次让我们再回到凌源的房地产市场来说说，现在凌源的老百姓大多数受全国的大环境的影响，都在“观望”那么我想问问你在观望什么呢？等着房子降价吗？房子会降价吗？我刚才已经说的很清楚了。去年全国唯一房地产降价的城市就是杭州，但是降价的幅度是多少呢？我可以告诉你0.04%，杭州房子的均价是多少？10578元每平米，这是算上郊区，乡镇之类的地方，杭州市区内的房价都在2万元每平米左右，乘以降价率是多少？几十块钱啊，这是全国降价幅度最大城市的降价幅度。凌源呢？房价最高的才4000多，你觉得还能降吗？

于海涛
2015年1月3日

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