物业管理用房设计标准.doc

物业管理用房的设计标准一、 物业管理用房设计原则物业管理用房的设计首先必须遵守国家相关法律法规及设计规范的要求，目前国家相关法律法规对物业管理用房面积、产权归属等均有较详细规定；其次在满足国家法律法规要求和设计规范的基础上，根据项目档次、服务定位等因素综合考虑，其标准可略高于国家法律法规规定和设计规范的要求。二、 物业管理用房具体设计标准一） 功能要求物业管理用房包括以下的功能：1、 服务接待区：主要用于接待来访客户、客户办理各类物业服务手续。2、 办公区：物业管理员工及业主委员会的办公场所，须有配套的卫生间。3、 宿舍区：主要是安管员宿舍以及夜间值班维修工的值班室，须有必要的生活配套功能，如卫生间、淋浴间、活动室、晾晒衣物场所等。4、 休息区：物业管理基层员工休息场所。5、 操作区：维修工程操作间。6、 仓储区：物业管理物资仓库，主要有三防物资、维修材料、清洁绿化物品等。7、 食堂：物业管理人员就餐场所，根据具体需求考虑是否设计。二） 面积要求物业管理用房面积必须满足国家法律法规的要求，根据物业管理服务的需求，可参考以下面积进行设计（以建筑面积10万平方米的项目为例）：序号功能分区面积备 注1业委会办公房25 m2日后业委会所用办公用房2管理处办公用房60 m2管理处服务、办公场所（含10 m2洗手间）3保安宿舍192 m2保安8人一间，每间房24 m2，共需8 间，合计160 m24保安宿舍洗手间20m25保安宿舍淋浴间20m26工程值班室12 m2维修工夜间值班7工程操作间35 m28活动培训室50 m2员工活动、培训9物品储藏室15 m2管理处物品存放10清洁物品储藏室20 m2清洁单位存放清洁物品11绿化物品储藏室10 m2绿化单位存放清洁物品注：宿舍的人均面积应为34M2/人。三） 位置及布局要求物业管理用房各功能区域的位置及布局直接关系到对客服务品质和办公效率，在设计之时应综合考虑。1、 物业管理用房不建议在地产产权的会所设置，以防产权不清。2、 服务接待区应设在项目首层，需设计一个开放式前台，规模小的项目可与岗亭合并考虑，占地面积较大的项目可在项目中心部位设置，超大规模的项目可考虑分区域设置小型服务处，减少客户办事奔走距离。不建议在每栋建筑首层设置接待前台。3、 办公区应有集中办公室、经理室（建筑面积在5万平方米以下的项目可与集中办公室合并）、档案资料室、会议培训室、卫生间等功能分区。4、 宿舍区的位置及布局：1） 根据消防安全要求不能设置于地下室；2） 宿舍区应设置于项目偏僻处，避开客户主要活动区域；3） 为保证居住环境质量，应设置多个宿舍隔间，每个宿舍隔间居住人数应控制在12人以下；4） 宿舍需有配套的淋浴间和卫生间，淋浴间应尽量与卫生间分开，淋浴间内设置有洗衣槽供员工洗刷衣物、餐具等使用；5） 宿舍应有晾晒衣物的场所。5、 休息区：员工休息室主要是员工交接班更衣、饮水、休息处，需考虑两至三处。6、 操作区可综合工程维修部办公室进行设计，办公区和操作间应分隔。7、 休息区、操作区、仓储区、食堂可在地下室方便的位置设计，应考虑设置于偏僻位置避开业主主要活动区域。四） 通风采光要求除仓库、档案资料室之外，其他物业管理用房（特别是员工宿舍）应有良好的自然采光和通风。五） 装修及其他要求1、 物业管理用房的服务接待区、办公区等应结合项目档次、服务定位等因素，确定装修档次。2、 装修材料应选择环保材料。3、 服务接待区、办公区等区域的网络、电话等端口应根据办公布局加以考虑。4、 固定式保安岗亭应根据气候条件考虑设置供暖系统、空调电源。5、 卫生间应为蹲厕，不宜采用坐厕。男卫生间应设置小便斗。6、 宿舍区的装修要求：1） 南方地区宿舍中每个隔间应设计空调电源，北方地区宿舍应有供暖系统；2） 每个宿舍隔间应设计独立电表；3） 宿舍淋浴间、卫生间应选择坚固、耐腐蚀的装修材料；4） 宿舍活动室应设置有线电视端口，如有可能可在宿舍隔间、宿舍活动室设置网络端口。物业安保培训方案 为规范保安工作，使保安工作系统化/规范化,最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。一、课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的1）保安人员培训应以保安理论知识、消防知识、法律常识教学为主，在教学过程中，应要求学员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，并基本掌握现场保护及处理知识2）职业道德课程的教学应根据不同的岗位元而予以不同的内容，使保安在各自不同的工作岗位上都能养成具有本职业特点的良好职业道德和行为规范）法律常识教学是理论课的主要内容之一，要求所有保安都应熟知国家有关法律、法规，成为懂法、知法、守法的公民，运用法律这一有力武器与违法犯罪分子作斗争。工作入口门卫守护，定点守卫及区域巡逻为主要内容，在日常管理和发生突发事件时能够运用所学的技能保护公司财产以及自身安全。2、培训要求1）保安理论培训通过培训使保安熟知保安工作性质、地位、任务、及工作职责权限，同时全面掌握保安专业知识以及在具体工作中应注意的事项及一般情况处置的原则和方法。2）消防知识及消防器材的使用通过培训使保安熟知掌握消防工作的方针任务和意义，熟知各种防火的措施和消防器材设施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保护公司财产和员工生命财产的安全。3) 法律常识及职业道德教育通过法律常识及职业道德教育，使保安树立法律意识和良好的职业道德观念，能够运用法律知识正确处理工作中发生的各种问题；增强保安人员爱岗敬业、无私奉献更好的为公司服务的精神。4) 工作技能培训其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容： 1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。 2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。 3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。 4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。 5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。 6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。 7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。 8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。 10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。 三、 安全奖惩： 1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。 2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容： 1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。 2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。 3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。 4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。 5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。 6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。 7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。 8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。 10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。 三、 安全奖惩： 1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。 2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落