在建工程转让操作流程.doc

在建工程转让操作流程1. 咨询政府相关部门该酒店公寓项目可否适用在建工程转让模式（由于各省市相关政策法规和操作流程，各出让方地块和建设项目情况均有所不同，需由出让方咨询项目所在地的分管政府部门）。2. 出让方与受让方签订收购物业的框架协议，明确：收购的标的物业、价格、面积、付款方式及在建工程转让的操作模式。3. 受让方对出让方做尽职调查。4. 受让方在项目所在地设立具有房地产开发资质的项目公司。5. 出让方与受让方签订在建工程转让协议（等项目完成开发投资总额25%以上，满足在建工程转让条件后，标的物即以在建工程转让模式的转让，并报送政府相关部门），主要合同条款内容包括：n 双方当事人情况n 项目概况（包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积等） n 转让方对在建工程转让限制条件的不存在或已解决承诺n 项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限 n 转让费用的构成、数额、支付方式和期限n 项目用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续协助n 在建工程转让交割日期及方式n 双方的权利义务 n 违约责任 n 解决争议的方法 6. 签订备忘录，明确框架协议和建工程转让协议的关联性（明确在建工程转让完成后，后续工程继续由原建设方代建至竣工验收交付，框架协议中的总价与在建工程转让合同中的转让价和后续代建费总和相吻合，后续代建方如不能提供各施工合同和发票，则需向在建工程受让方开具代建发票）。7. 转让方的建设项目如果存在银行抵押贷款，则须将转让工程部分完成抵押释放，保证转让标的物无抵押担保，委托政府职能部门认可的估价事务所对工程现状价值做评估测算并出具估价报告。8. 转让方和受让方各自向相关政府职能部门出具申请报告。9. 向政府相关部门提交申请材料（各地有所不同，仅作参考）n 转让方和受让方各自的申请报告（国有建设用地使用权转让申请）；n 在建工程转让合同原件；n 国有土地使用证及土地出让合同；n 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（核原件收复印件）；n 建筑工程施工图设计文件审查批准书；n 工程设计图纸（平面图、标准层平面图）；n 中标通知书、开工报告；n 工程建设监理合同；n 施工合同书、施工进度表；n 转让方、受让方企业开发资质证书、营业执照副本（核原件收复印件）；n 该转让项目未抵押的依据。n 由开户银行出具的工程项目投入资金达25%以上的书面证明或质检/监理部门出具的工程项目完成情况证明； n 内资有限（股份）公司：股东会决议；外资有限（股份）公司：董事会决议；集体企业：职代会决议、主管部门批文；国有企业：国资局批文、主管部门批复（原件）；n 工程建设总平面图；n 估价事务所对工程现状的估价报告10. 相关职能部门受理并审核资料，书面批复同意转让后，出让方和受让方按规定缴纳税、费（受让方缴纳契税和合同交易印花税），双方凭税、费收据领取已由房地产交易登记部门登记盖章的在建工程转让合同书。 11. 出让方和受让方持相关职能部门同意转让的书面批复、在建工程转让合同书副本、税、费收据及土地管理、规划部门所需的其他资料，办理国有土地使用证分割，拆分土地证。12. 出让方向相关职能部门申请拆分原建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关证件（如当地政府部门无法将规划许可证、施工许可证等全部4证均完成拆分，则国有土地证拆分后，新国有土地证办理到受让方名下后能凭借原建设方的规划许可证、施工许可证能办理产权证即可）。13. 完成在建工程转让，后续工程继续由出让方（原建设方）代建至毛坯竣工验收标准（按照法律规定应当将施工总包合同和分包合同均拆分，如施工总包合同和分包合同拆分结算难度较大，则可以由代建方开具待建发票） 。14. 出让方协助受让方办理项目开发贷款，酒店公寓项目预售许可证。 15. 出让方将在建工程项目代建至竣工验收阶段，受让方按照其工程进度支付工程款项。出让方协助受让方办理酒店公寓项目大产证，协助受让方将公共配套面积分摊至各酒店公寓单元的小产证中。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容： 1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。 2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。 3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。 4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。 5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。 6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。 7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。 8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。 10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。 三、 安全奖惩： 1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。 2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容： 1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。 2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。 3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。 4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。 5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。 6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。 7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。 8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。 10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。 三、 安全奖惩： 1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。 2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落5