房产项目总经理年终工作总结.doc

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2016年度年终述职报告
回首2016年，内心感慨万千，有欣喜的成绩、有深刻的教训。总体来说房产业务管控事务较多，需要投入较大精力，一年繁杂，一脸疲乏。为理清明年的工作思路，明确明年的工作目标，现对2016年的工作总结如下：

房产开发部2016年度工作总结
一、经营活动
1、全年各项目销售情况：全年共完成住宅销售264套，地下停车位销售258个，地面车库5间。完成签约销售金额3.595亿元，实现销售收入3.585亿元。其中：（1）檀溪XX公馆项目计划销售金额2.1亿元，实际完成3.5448亿元；计划销售回款2亿元，实际完成3.5409亿元。（2）清华XX园项目计划银行回款1100万元，实际回款1159.4万元；计划销售地下车位120个，实际完成23个，销售回款275万元。（3）公安凤凰XX花园项目住宅销售5套，地面车库销售5间，；销售合同金额225.6万元，销售回款165.6 万元。
2、全年各项目银行回款情况：全年共完成商业银行按揭及公积金回款1.6亿元。其中：（1）檀溪XX公馆项目本年完成办理全款客户66个、按揭客户193个。商业银行按揭及公积金回款总额14767万元（其中：银行9948万元、公积金4819万元）；（2）清华XX园项目本年完成办理商业银行按揭及公积金回款总额1159万元；（3）凤凰XX花园项目本年完成办理商业银行按揭及公积金回款总额19万元。
3、经营活动分析：单就计划完成情况而言，檀溪XX项目本年销售数据大幅超出全年目标，而其他项目完成欠佳未能达标，喜忧参半。而事实上，从目前财务的预测来看，檀溪XX项目目前仍处于盈亏平衡的微妙阶段，能否真正实现盈利目前还是未知。目前公安凤凰XX花园、襄阳清华XX园、襄阳檀溪XX公馆均处于尾盘销售阶段，襄阳清华XX园项目尚剩余329个地下车位、公安凤凰XX花园项目尚剩余4套住宅和65个地上车库、襄阳OO檀溪XX公馆项目尚剩余13套住宅和65个地下车位可售。可销售收入约8000万元。以上数据不难看出凤凰XX花园、清华XX园通过几年的销售，现仅剩余地上车库和地下车位滞销，余量还较大，短期去化较为困难。
4、突出问题及改进措施：
清华XX园的地下车位销售一直碌碌无为，全年销售仅23个，分析原因有三点：一是临停价格太低，“买”不如“租”；二是小区里潜在购买人群错误解读相关政策，质疑非产权车库的价值存在；三是我们在车库销售的前期也不够重视。没有进行广泛宣传，未能刺激业主的购买决心。对此，明年的车位销售要狠下定决心，除加强宣传并积极引导业主外，建议择期举办活动，并给予适度的优惠来促进销售，并通过与物业联手提高临时停车收费，逐步压缩临停业主选择购买，争取将现有车库去化一半。
凤凰XX花园项目现在遗留的尾盘4套住房都是顶层，户型及防水问题是导致销售困难主要原因，今年下半年推出“购房自愿承担修复防水缺陷，来加大降价的幅度”的促销，效果还不错，目前已累计销售4套，并有2套缴纳了定金，最终剩余2套。对此，明年将继续考虑推行该政策，并配以适当降价来完成销售。对于地面车库销售，目前的瓶颈销售主要来源于小区现有地面停车位还未完全饱和且租价较低的现状，明年将努力说服物业公司及物业委员会提高地上车位的停车收费，并宣传车库产权办理政策来刺激销售，争取将现有车库去化一半。
檀溪XX公馆项目，截止2016年底，已销售总房套数369套（占比96.6%）、销售金额45354万元，销售总面积55404.84平方米、销售均价8186元/平方；车位316个（占比8123%），签约金额：3488.3万元，项目住宅与车位销售的合同总签约金额48843万元。通过销售情况及客户质量的分析，檀溪XX项目有望明年完成全部13套住宅和65个地下车位的销售是有可能的。
二、工程管理
1、檀溪XX公馆项目的一期工程于本年1月8日～10日顺利交房；二期工程于7月底完成楼栋验收，8月28～29日顺利交房。交房过程有序开展，期间发现的质量问题落实专人及时进行维修，并对未收房源遗留的问题也安排整改维修。交付以后也积极受理业主提出的问题，并在收单后24小时内进行处理、大型维修事件则限期处理完成，获得业主较好的口碑。
2、檀溪XX公馆二期工程完成供水、燃气竣工，并已开通投入使用；户表工程由于供电公司为主导，物资设备招标、进场时间等工作易受集中采购、集中物流、等待排期等行业垄断行为影响，往往历时较长，且不可控。截止目前电力物资设备设备已在制作之中，争取春节前到场安装实现通电。
3、檀溪XX公馆小区园林绿化工程已施工完成并通过率行政审批局的验收，绿地率为47%，取得《园林绿化工程验收合格证》；小区人防地下室工程组织相关单位及当地民防部门现场完成验收工作，取得《人防验收合格证书》；。小区防雷工程由防雷办对实体工程进行了检测，结论合格，取得《防雷验收合格证明文件》。小区消防工程由消防支队完成初步验收，并提出整改要求，经多次沟通，按最低标准进行整改（高层住宅消防登高作业面必须外露明示，不得采取绿化消隐，），整改后将重新申请验收。小区通信信号覆盖，目前已完成中国移动、中国联通对于地下室、电梯内相关设备的安装，等待开通。
4、檀溪XX公馆小区二期地下室车辆管理系统全部完善，已投入使用；小区电梯二期已检测合格投入使用，运行正常；小区安防系统全面竣工，已投入使用确保小区安全。
5、檀溪XX公馆小区规划验收，目前完成二期工程的房屋测绘工作，并极力争取核减超出面积，节约土地出让金，避免罚款。
对于工程实施进度的掌控一直是房产项目管理的软肋。总是在计划管理上出现偏差，对于专项施工进度节点把握不足，没有前瞻性，往往疲于应付应突发状况，仓促实施。檀溪XX公馆项目本年除二期竣工验收（2016年7月30日前）与二期交房（2016年8月30日前）准时完成外，其他本应于本年完成的小区综合验收（2016年10月31日前）与14#楼商铺产权证办理（2016年12月30日前）工作未能按期完成，目前仅完成相关面积测绘工作，总体滞后逾期近3个月。随着项目的收尾，项目管理者的思想出现了松懈，不能贯彻始终，未能将紧迫感化为动力，主动出击寻求突破；同时作为项目的监督者，我本人也是机械前行，被动接招，放之任之，无为之治。后续必须加强工程的管理执行力和监管力度，并增大奖罚力度，以确保计划工作执行的严肃性。。
三、成本合约管理
1、檀溪XX二期项目完成合同签订12份，合同金额285.36万元；进度款审核完成实际支付496.25万元；办理各类结算9项，结算总金额185.33万元；完成各类材料限价3项，涉及金额122万元。
2、优创工坊项目协助完成合同签订11份，合同金额63.16万元；进度款审核完成实际支付53.73万元；办理各类结算3项，结算总金额39.42万元；完成各类材料及施工限价16项，涉及金额27万元。
本年的成本合约管理工作稳步有序开展，对于现阶段的成本合约管理内容中的预结算、材料限价等专业基础工作已有较大提高。后续将结合黄石项目的推进，开展部门人员与分子公司预算人员的合约规划培训学习工作，提升合约规划管理能力，争取实现项目动态成本的管控。通过前期将项目全过程合同和费用按业态分摊、科目归属后进行预估，确立目标成本；在实施阶段全程跟踪，并最终将项目整体成本控制在事先设定的目标范围内，以却保投资收益。
四、设计策划与销售管理
1、本年将设计工作正式纳入部门管理，主要负责集团公司、项目公司的设计类事务。截止12月31日完成设计工作任务19项，主要为室内装饰装修及外部环境设计，并协助规划方案中的总平及户型调整设计。
2、本年度檀溪XX项目共举办营销活动4场（“洒净祈福”；“走进社区·关爱同行”；“檀溪XX公馆杯·户型设计大赛”；“家居风水讲座”），均以老客户为主，取得了良好的成果，老带新的数量质量均有较大幅度的提高，加之上半年政策利好时机大大提高了楼盘的销售率，获得了较好的口碑。
3、截止12月底，本年度老带新来访521组、来电18%，成交93组。加之当地政策利好的时机，大大提高了楼盘的销售率，同时在地产行业、第三产业、政府中获得了较好的口碑。2016年度，营销中心案场共接待客户来电来访量2639组。上访量2581人次（有效登记1943组），来电量58次（有效登记23组）。
由于本年房地产形势从回暖到大热，檀溪XX公馆项目在集团领导的支持和决策下改变原有的策略，首先，将项目一期的在售房源自3月14日起上调报价100～200元/㎡；优惠活动每套平均缩减25000元；而后，二期项目稳步加推逐步调整售价。3号楼借集团13周年庆于4月17日进行认购、并将相关政策延续至5月底。4号楼于4月23日进行认购、9号楼5月14日进行认购、10号楼5月23日进行认购。二期销售价格也顺应市场大胆上扬，销售均价较一期升高350元/㎡。随着一、二期销售并举，年内同步达到清盘条件。
虽然在销售过程中，本着对市场的敏锐判断取得了不错的销售业绩，但项目公司各部门在销售过程履职情况堪忧。从工作合规方面、流程方面、权限方面未能坚守职责，随意性比较突出。在销售审计后暴露出的大量问题，也是对所有人的警示。对于我们每个职场人来说，在保证企业利益的同时，更要严谨、认真，合规操作，经办的工作事项要做到有据可循、有章可查，积极履职。无论当期出现什么情况，事前或事后需及时有效的完成相关手续，确保合规经营。同时在各制度执行过程中，发生偏差不能单凭主观臆测去判断，要多与相关管理部门沟通，及时完善或调整相关条款，为项目的经营更好的保驾护航。
五、按揭备案及证照办理
1、檀溪XX公馆商贷、公积金、网签备案工作完成情况
（1）商贷。累计向按揭银行申报按揭资料123份，累计通过资料审查114份；目前按揭资料齐全，处在初审阶段的有9户。其中：兴业银行审批解款14笔1089.8万元，浦发银行审批解款17笔1815万元，中行审批解款83笔7042.9万元。完成办理中行32户保证金（释放10%）回款255.76万元，完成兴业银行所有预抵押的解款。截止12月31日累计商贷解款回笼资金9947.7万元。
（2）公积金。累计申报资料84份，申报贷款金额4860.1 万元，审批回款金额：4805.1万元。目前仅余一户涉及金额55万元因个人资料整理受理过迟，力争在明年初完成放款。
（3）网签备案工作。本年度实现网签（含一次性） 264份，合同备案提交资料243 份，通过备案审批243份。因按揭资料不全审查没通过等原因，目前尚未完成备案2户；预告登记工作累计申报资料 190 份，领证 190 个。
2、襄阳OO清华XX园项目完成放款手续的办证37户，回款1159万元。办理不动产权证（新证）45户，办理换证32户。
3、本年度，公安凤凰XX花园项目配合业主办证或换证（含办理商铺、一次性付款及地面停车库）计216户，其中商铺81户，住宅及停车库135户。
以上是房产板块2016年度的工作总结，望领导指正不足，望同仁多提改进建议。

成本合约部2017年度重点工作计划
一、襄阳中首檀溪XX公馆项目
1、完成檀溪XX公馆一、二期总包工程结算审核，出具结算报告，跟踪结算工程款支付；
2、完成檀溪XX公馆一、二期铝合金门窗、真石漆专业分包工程结算审核，出具结算报告，跟踪结算工程款支付；
3、完成檀溪XX公馆一、二期消防工程、安防工程结算审核，出具结算报告，跟踪结算工程款支付；
4、完成檀溪XX公馆小区示范区外园林景观及附属配套工程结算审核，出具结算报告，跟踪结算工程款支付；
5、完成檀溪XX公馆二期小区住宅供电、供电附属配套工程结算审核，出具结算报告，跟踪结算工程款支付；
6、配合财务完成项目工程决算，提供项目建设建安工程投资分析数据，整理工程合同的履约台账，完整录入相关数据。
7、跟踪项目采购材料、设备的采购价款拨付，复核采购总价款；
8、参与工程的竣（完）工验收，复核现场工程量，参与解决与结算相关的争议事项。
二、襄阳迅邦清华XX园项目
1、参与本年质保到期工程的验收回访工作，核算质保金返还金额，跟踪质保金退还。
2、跟踪工程移交的后续维修工作，配合测算维修费用。
三、湖北迅邦置业凤凰XX花园项目
1、参与本年质保到期工程的验收回访工作，核算质保金返还金额，跟踪质保金退还。
2、跟踪工程移交的后续维修工作，配合测算维修费用。
四、黄石迅邦黄金城项目XX项目
1、组织土方施工、桩基施工、总承包施工的招投标活动，确定中标单位，完成合同签订；
2、督办工程勘察、工程监理、招标代理的招投标活动，确定中标单位，完成合同签订；
3、跟进施工图设计，及时完成施工图预算编制，分析造价指标；
4、跟踪项目施工，及时完成进度款审核，监控各类进度款项拨付；
5、监督甲供材料的采购及限价材料的定价。
五、湖北中首科技工业园
1、配合园区项目投资测算分析，提供相关数据供领导决策。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落