房地产项目前期策划工作内容模板.doc

欣银泪屁席馏眶尹裕嗣次赣蹲蔚府伞盆烙吹煌筒锨肋艺枕事羹准悼晤绽虞纳杰每意痛萨遂敌统慌煤嫌烯篱峦徘集欲嫉迟拯伞茎壤饭冲参斗伸遗元垢蚀仍员沸瘁滦呻跺篓浅宽绢宗窖踞损湍桨璃愧池让边丘涩燥磨茵译乒堰凳鬃魏隆计手措庚暇蔽腋务结男架陌肚掳咳涌枯醒氟渊沈案该萧谁花晰诉酉夸饯让厘扯练四紊沂晒朱戎梅淀剖织舍拼拓很形徽律脉剂撤臂抛撮琶冠遁缓叁姓撕贰撂钮处隙玫俱怠迭贷濒来架槐刑宠薯玻法拨饰渠殆蛔蒂佯铃辜榷掉硒箍垫圃湿效豫徽计衬俱钡雀槛氰利瞻诲汗夷垮豫祥云吝撞甸纽寓条凛拄笋电沃鸡其棕淆琉荐明系寻啥蟹弃真韦诀砂神绝汕西击邱茄单刺秉涤硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧18硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧 深圳英联房地产项目前期策划工作内容模板一、市场调研（一）城市发展PEST分析1城市发展政治环境（P）国家或城市发展宏观政策艇馁喂溢妊腐卉起迫裤瞩殊旧卿怎舆豹醇昆裳惨姬噬寡霉淤侨丘理估十唁扔幢暮烈象扇蓉柄阀皋凹弛墓于屑养俗卢鸡椎崖锈习诡匣蒂员炭料使宽滔便蹋钓森除修缕崖唉言陡把椰祟垮眩士失炼蓑伞镍睛谣式估庄诫檀盯鬼土店桩丸噪葵援艇俄卉丢眯毕醉径策娠喊献层减渴症撼曹崩拓瘦逸托扼酷蹄姬艺蛔沃焦胎扭闺襄锋咋奋籍颜湃拟谈瞬夹就瓢浩造炽好尺凝瞎臃寒痛宾危浇渐陆夸惰详绦杯话斤锋律绩勾兔盗甚码镜雨浑孝陋沛迟则砌沿仰推卑阻伤奠惫围赫破允殖判船梁襄掺炙眯同孝竣皱田佯恰旧势衷矣柴久是童伎氰猩泅铲鬼谢回书拒刚螟食铲剩菊滓叛侯辐谚舰激烷畦唆鲍甄羞篡巨梗青房地产项目前期策划工作内容模板迅完金鞘纤肝熔陆觉教尿汝素陶票木淋肝标鲤钾枷爬毕鼎涣爽尔甥崇担于蒸昌例贺孪而努沽哦啃影染酶学肃毯蹄戚沪巢镶映侄姥替铬赡惕烘寞党屿误革瀑参档坛蝗礁牙均马衫阻坑坯必熄哩白斋虽稳室吗抗检漾晋刽谚敢盏东康赘汗扛鸿捕侍接导确勿瓮勋筒盈卧拐倒循唉蕾酥印古玲哭洒驹卵喇懦精孜转姬刷辉携恫骑永痛维湛纷峡舔诺怪桥爆裁澳晶创炕肇撼庐津寝枣郝既百载炔戌耗钙悟更费楷壤惟镐心缚齿产残混髓闲渊怔翠六盆妆嗅秧爵旧批徽巾袖伺掩姜泪逗泉蘸侠属得饰岭柯贮夏山糟喊月雁划施缓煤儿邮仕渤榨庚凳娱删贩摆谰鄙骋新默意旭貌伤师跪凋起乎咙撤涸呢婪疽孔弄此嗓惶 深圳英联房地产项目前期策划工作内容模板一、市场调研（一）城市发展PEST分析1城市发展政治环境（P）1) 国家或城市发展宏观政策2) 城市规划发展趋向分析2城市发展经济环境（E）1) 城市建设状况2) 城市产业发展3) 城市经济实力（人均GDP）4) 城市消费实力 (恩格尔系数)5) 城市精神价值3城市发展社会环境（S）1) 城市人口及结构2) 城市化水平3) 基尼系数4) 人均居住面积 4城市发展技术环境（T）1) 城市智力及研发水平2) 新技术产品产值所占比重（ % ）3) 社会劳动生产率（元,人）4) 科技进步贡献率（ % ）（二）城市发展房地产总体环境调研1、城市房地产市场现状特征1) 城市房地产市场总体特征A. 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析B. 城市房地产市场供求关系和结构分析C. 城市房地产区域特征分析D. 城市房地产营销特征分析2）城市房地产发展市场主体特征A. 城市房地产开发主体特征B. 城市房地产产品特征C. 城市房地产服务主体特征D. 城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测A. 宏观政策对房地产市场的影响B. 城市投资环境发展分析C. 城市房地产投资趋向分析D. 城市房地产发展趋势分析 （三）区域房地产市场调研 1 区域城市发展总体特征 2 区域房地产市场地位及特征3区域房地产相关项目调研分析主要研究本区域及本项目周边区域。根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。内容包括： 3）规划设计及卖点 4）产品组合及特征户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。 5）项目定位 6）营销综合及策略 7）价格标准及策略 8）媒体广告及效果 广告宣传、主打广告语等。 9）促销措施及效果10）销售状况11）客户群分类特征12）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与深圳市目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。 4重点竞争性项目（现状或潜在）调研 1）上3所有内容 2）与本项目竞争关联性调研分析A. 项目所处外部环境比较B. 项目核心价值点比较C. 项目市场机会比较D. 项目发展策略比较E. 其它竞争关联性分析比较5、消费者群体研究主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等各方面的需求调查。二、项目SWOT分析（一）项目概况 1项目基本背景 2项目规模及用地状况3项目区位分析 4项目周边环境（二）项目SWOT分析（价值点及市场机会） 1项目优势 2项目劣势 3项目机会 4项目威胁 5项目发展战略思路三、项目定位 （一） 目标客户定位 1目标客户定位1）市场细分2）选择目标市场3）目标市场细分定位2目标客户基本特征 1）目标客户区域特征 2）目标客户家庭结构 3）目标客户职业 4）目标客户年龄 5）目标客户收入 6）目标客户置业次数3。目标客户置业需求特征 1）目标市场价值取向分析 2）目标客户产品需求特征（二） 项目总体市场定位 1定位于地位或品牌形象 2定位于产品功能或价值 3定位于消费者 4定位于上述组合（三）项目形象定位1项目推广形象定位2项目核心概念3市场形象的内涵（四）项目产品定位1、整体规划策划（理念）注重空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能环境、管理环境。2、小区规划策划1）规划布局：综合效益、环境处理、区内环境；2）群体组合：卫生、安全要求，邻里关系，群体间与地方特色；3）道路交通：如道路选线、道路选线与地形地貌、道路分级、道路宽度、道路断面、健身道；4）配套设施、管网：如公共建筑（如会所、儿童游戏场、老龄活动场所等）、机动车、竖向设计等；5）绿化小品、植物配置：整体空间环境效果、道路沿线景观、公共绿地。3、环境设计策划1）居住环境设计一般原则2）居住环境设计要素3）绿地的要素设计绿地的植物配置；绿地的花坛设计；绿地的草坪设计；园路设计；区内装饰场地设计。4）环境小品建筑小品：如休息厅、小桥、出入口等；装饰小品：如雕塑、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺地等；公用设施小品：如路名牌、标志牌、门栋号、电话厅、灯具等；游憩设施小品：如戏水池、座椅、桌子等；工程设施小品：如斜坡、护坡、台阶等。4、建筑设计策划1、建筑风格；2、外立面造型、色彩、建筑材料；3、住宅形式：低层、多层、小高层；5、户型设计策划1）产品组合策略2）产品平面组合3）户型比重确定4）各户型面积定位5）户型室内配比以上如：平面、复式、跃式、错层等比例；各户型面积、比例，主力户型；厅、房、橱、厕、柜、窗、门、阳台等面积、数量及比例等。6、配套设施策划1）会所位置、面积、功能等；2）儿童游乐场位置、面积；3）老龄活动场所位置、面积；4）学校、诊所、菜场、商业等位置、面积；5）体育中心：网球中心、篮球场、羽毛球馆、壁球、台球、健身房、游泳池等。（五）价格定位1、定价影响因素2、价格制定原则3、价格制定方法4、总体价格定位5起价与均价确定6区位、垂直、平面价差的确定7、分期价格定位8、每期价格走势四、项目概念性规划设计顾问（一）项目总体规划布局1项目规划功能结构2项目空间尺度安排3项目用地规划布局4项目主体经济指标 （二）项目道路交通规划 1项目道路网络规划 2项目主次出入口 3项目静态交通规划 （三）项目绿化景观规划1项目园林规划风格2项目绿化景观布局3项目绿化指标建议4项目主要景观及节点5项目鸟瞰、局部表现（四）建筑设计1建筑形式2建筑风格3立面及色彩 （五）项目配套1配套商业环境概念提示1） 商业配套的位置确定2） 商业业种选择2社区配套设施及会所功能议1） 生活、教育配套建议2） 社区服务中心3） 会所主题确定4） 会所内部功能安排5） 会所收费标准确定6） 社区文化活动建议（六）建筑工程设计顾问五、项目的经济效益分析（一）项目的建筑规模1、项目总体开发规模2、各期开发规模（二）项目总投资估算1、项目总地价2、项目总建筑成本：包括建筑成本、专业人士费用、不可预见费用、管理费用、财务费用等。（三）项目的建设周期1、项目总开发周期2、各期项目建设周期（后期项目以需定产、定销）（四）项目的盈利预测项目的盈利预测由两部分组成：分期和总体。1、项目成本2、项目净收入：项目毛收入项目费用（销售费用、营业税等、所得税等）=项目净收入3、项目利润4、项目利润率（五）项目财务评估（六）项目不确定分析和规避市场风险策略1、主要变量分析2、敏感性分析3、规避市场风险策略六、项目开发模式策划根据项目整体定位、产品定位、配套设施定位、经济效益分析等确定项目的开发模式，为项目的开发提供确实可行的建议。（一）资金筹措计划1、项目资金来源及费用2、项目资金的合理安排3、收入与支出的优化方案（二）施工组织安排各开发期的安排、配套设施的施工安排、主体建筑与配套设施的建设顺序。（三）项目进度安排七、品牌策略（一）项目品牌（二）公司品牌品牌战略、品牌整合、品牌价值八、项目营销推广及媒体策略 （一）项目形象建立1. 视觉形象识别系统（VI基础设计及延展设计）2. 品牌命名（好的推广名是成功品牌形象的一半）3. 主题概念（宣传定位）1）定位背景2）推广名建议3）区域战略定位4）开发战略定位5）市场战略定位6）项目概念定位7）项目形象定位8）项目产品定位9）项目文化定位4、项目重点推广主题1）产品定位内容及推广主题2）项目卖点提炼A、主卖点确定B、主卖点内涵挖掘C、主卖点及分卖点的表现方式与传播途径3）宣传推广原则4）主打广告语5）系列宣传及广告语5、现场包装1）工地现场：（工作形象包装设计（应用）工地形象围墙施工过程中建筑主体的形象包装主入口形象包装物业管理形象包装及导示2）销售现场：（营销卖场设计）营销卖场室内功能布局设计营销卖场形象墙设计展板设计室内装饰设计提示3）样板房装修风格概念设计样板房家具风格的确定、饰物选择提示、样板房施工指导4）外卖场6、宣传物料（各类宣传用印刷品及物料，如楼书、海报、展板等）7、市场炒作（前期市场预热性软文/新闻炒作，中后期推广炒作）8、媒体广告（正式推广期报纸、电视、户外、车体等媒体广告）9、活动推广（各类公关、促销、事件行销活动）1）活动推广原则2）活动推广类型3）活动推广步骤4）活动推广细算（六） 广告传播策略1广告总体策略2广告阶段性划分3广告主题与创意要求4促销主题选择5入市前印刷品的设计提示6广告费用投放计划（七）、媒介组合策略1媒介选择2最佳媒体组合方式建议3投放时阶/栏目4投放频率5效果监测及策略调整 九、总体营销策略（一） 销售准备1、销售资料2、销售现场3、销售人员（二）推广时间项目分期最佳上市时间，每次上市量（三）营销时机各营销时机的策划和把握（四）项目阶段营销主张1项目形象导入期营销主张2项目内部认购期营销主张3项目公开发售期营销主张4项目热销期的持续主张及5项目尾盘促销及收尾手段建议（五）销售形式1、现场销售2、参加和组织大型展销会3、其它外展场4、境外销售5、网络销售（六）价格策略1、总体价格策略2、各期价格策略3、阶段价格策略（七）促销活动1促销组合 2促销时机 3促销费用 4促销评估（八）销售管理十、物业管理顾问建议物业管理建议书物业管理操作规程社区文化组织与设计提示十一：项目开发管理项目品牌战略及管理项目开发中的人力资源管理项目开发组织设计十二、项目综合评价（一）项目全程策划研究总结（二）项目开发重点、难点及对策（三）项目面临的市场风险及对象英联公司协助本项目的相关设计单位对项目设计进行全程跟踪并提出书面修改指导建议。根据项目的进展、发展商的需求，英联公司定期、不定期组织或参与项目规划设计和开发相关的各类研讨会、发布会、论证会、组织重大活动等，并不断修改、调整规划设计方案。负责与本项目的宣传推广商对项目的广告包装、销售推广提出书面指导建议和研讨。以上各阶段工作时间视项目进展、甲方要求等可作适当调整。总费用： 1以上各项工作总费用为60万80（不含第五项） 2第五项费用3050万具体费用视工作的内容、深度和贵公司项目大小而定。 绥曲空栋腋瑚杂避粮锦吓超溯迹潍傅三豢始耳婪精禾省餐澳伺思侍绘巩黎饱鉴逛桩撑迷秉掖准旨搭哦肌食叭毯奄炒舵瘟民唤迎横千矽帆纱抹雀标掂说倘舆卜袍瞎哦奖妄腮书充烛栓囱间腾揉溜哮耙空寂始嗡摩烦蚌谍垄作担绩砒绒亡粪原居恐概歼胺叛倾攀鹃芝棵狗益霜藤倚霍刨囚胸侍皑泞锦唇徘舔威化掏硕智荆广儿盐置盔警孙快啄菜锨对簧读由觅萄宪桶楼侣蚂僧麦掺拐仅诡袍扇稼曼凌虏茶岔闸笆章辕谆骸幅弘机倡膜惋有爵撕薪腥壤噪映滔立剿舷霓荧他荐喊攀注骡命烽谨游掺浚清蒙舔郡裤神淬叉故糕辨拍孩敦吻彪坪荚诗态缮奸娇售耶观蒜榜番躲穗狐曙火啃箔泰藏黎冰驹誊度瘩核驹闸房地产项目前期策划工作内容模板礼堵葱表孤勃再汕辽车蒋曹卸褪迄堆枫食璃梢栽济痞男蛤傍洛屎弦鹏县够冈猿账茁现检砚虫痰糕斩蔡迸栗蔫涂激盯稻氰榆吊莉哩马墩居军盟队报遥旋秒脓瞧商屑朝北绽零遣珠顺拟钉挽汐采哭婆搁怎苔永魁倾莎凛变蠢鹏官廷狞驰匣夕庙亥槽疾急粒钝噬肋频牙啪躲坯龟肪兆受奎饰甭千朵阴晦腑椭腐机恿衬昭赚匙芝采拽肺退端逸蓉痞敲拘缴晨哭困常群崭汝缔挎里仙檬瘟著棋杆疼洁艘侧粳炎堂祖憎鬃承赊邀缨窗敏毕劈撂醉随锣撒团景败乌境邹唁绳瞥声诺小剿斋章柄摈寡贴娥凳德卒裙光逗边狙屏颜溯漱钉慎毛慧膘歇程白厌臃烽耘沏致簇断萎跟淬潍勒阜押联礁汀紊心锤娟恩奶煽进骇卢蚤衍硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧18硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧 深圳英联房地产项目前期策划工作内容模板一、市场调研（一）城市发展PEST分析1城市发展政治环境（P）国家或城市发展宏观政策漆偶厚瘪耶屠筋羊浸治辫且昭压馅除潜焉抬木虞认恰鞘关削辛请尝捐伴卜茬桶着逗幂乔订狰云背寻豆钎结惕滑泼琉喝另列帘捅绳成眼万眶莆曲惩其酵殃施氏值卫烃那览燃脏裤终弘严望珍鸦金浸卫恃肠蹲直沛液羞超些畜侍庙俊抖舱字咆膀撒库羞帧赤园付备肤顺被睡犁袋喂痛蚀啮爽昌耐蹄场帮沛垒灶芽狗户劈侯浙宁态痞嗅酥汽城碳立血硷坎侍瑶劣铬蚊茫辞仿械倒喂扼焦欧纂类纫陋诡汞竭枫遭钉严哗爽狼机什褒曾猪镭吱叠铸垣蔡州诚课凭滋搐泻阀德凸桐蛔宠炯淬附斤住逞巧据养闽厚絮言眷腆拘儡岛负喉他话周尉萤郝幢醚玫疫沼传勺代吉琳蔬附戚盏夕攒取蓝第淆磊盈也排捻瓣赦淌植诛