杨帅产权住房可行性研究报告.doc

可行性研究报告
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目 录

第一章 项目总论
1.1 项目背景
1.2 可行性研究结论
第二章 市场分析
2.1 项目投资环境和市场研究
2.2 市场宏观背景
第三章 项目分析及评价
3.1 项目评价
第四章 财务与敏感性分析
4.1 项目不确定性分析
第五章 可行性研究结论与建议
5.1 可行性研究结论
5.2 项目风险及防范建议
第六章 结论

第一章 项目总论

“三环花园”是兰考市三花集团投资股份有限公司投资运营的住宅小区项目，主要功能为提供居民居住。三环花园严格按照国内标准建造。
1.1 项目背景
兰考市三环花园投资股份有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟以“三环花园”为基础涉足房间产业。
1.1.1 项目名称
三环花园
1.1.2 开发公司
兰考市三花投资股份有限公司
1.1.3 研究工作依据
《房地产开发项目经济评价方法》
《建设项目经济评价方法与参考数》
《开封市产业导向2011-2012》
《房地产评估规范》1999
《国家计委\建设部关于房地产中介服务收费标准》
《开封市住宅区公用设施专用基金管理规定》
《开封市主要经济指标》
《开封房地产市场分析》2008
以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。
1.1.4 项目的建筑规模和内容
兰考市三环花园，属于居民小区，单体18层，总建筑面积：20万㎡（不包括地下车库），配套面积：11741.76㎡，住房面积：120.56㎡。
1.2 可行性研究结论
经过对全国和兰考经济状况的研究分析，以及对20011-2012年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：
■ 项目的变更是必要的、可行的、合理的；
■ 在目前各种利好因素的作用下，近几年兰考市产居民住房市场是乐观的；
■ 居民住房更适合项目的整体发展与规划；
■ 在2014-2015年将该项目投放市场的时机是可行的
■ 考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；

第二章 市场分析
2.1 项目投资环境和市场研究
2.1.1 项目投资环境分析
城关镇是兰考市北关区迅速崛起的一个工业卫星镇.自改革开放以来，城关镇抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规模的工业区4个，厂房面积达50万平方米，“三来一补”、“三资”企业300余家，自营工业8家，工业固定资产总值近5亿元，外向型工业格局已初步形成。
2.1.2 市场研究
就地理位置而言，北关位于兰考市北郊，北关占据地理优势，承接着来兰考市周边购房者，因此先于兰考市南郊发展；北郊也在兰考市中心之前成为大盘开发地。交通发达，周边环境优美，是居民休闲娱乐的中心
2.2 市场宏观背景
2.2.1 兰考2011上半年经济分析
从已公布的统计数据来看，2011半年兰考经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。
（1）、销售价格分析
靠近风景区的产权式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓、住宅价格的2～3倍。在市区，产权式商务型酒店一般超出同类物业常规价格的20%-30%；
（2）、入住率分析
受金融风暴的影响，2011兰考入住率仍然达100%情况良好。
（3）、小区规模分析
不同区域的小区规模上也有所不同，一般小区规模较小，经营面积不超过10万，楼层基本上低于10层，尤其是投资性较强的小区。

第三章 项目分析及评价
3.1 项目评价
三环花园项目在横岗片区目前仍属于独一无二的房地产产品类型，但在整个兰考房地产市场来说，属于中档的产权式住房项目。
由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低小区的经营成本，提小区的销售能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。
整体来看，三环花园以产权式住房的方式销售是一种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及兰考经济特点的利好影响，本项目前景展望非常

第四章 财务与敏感性分析
4.1 项目不确定性分析
本项目的经营、销售收入和经营成本三个因素分别变动对项目效益均会产生影响，因此以下我们就三因素在两种最不利情况进行测算，结果如下：
敏感性分析
因素变化
测算结果
基本方案
净现值(万元)
2,992.0
内部收益率
7.51%
动态投资回收期（年）
31.51
当经营收入下降5%
净现值(万元)
1,309.3
内部收益率
6.66%
动态投资回收期（年）
41.90
当经营成本上升5%
净现值(万元)
1,812.5
内部收益率
6.91%
动态投资回收期（年）
37.90
当售价收入下降5%
净现值(万元)
2,474.0
内部收益率
7.21%
动态投资回收期（年）
34.30

经测算可知：
本项目的经营成本、经营收入及销售收入三个因素分别变动对项目效益会产生影响。其中经营收入和经营成本对项目效益的影响较大，是关系到项目盈利能力大小的关键；
项目经营收入、经营成本、销售收入在不利影响下，项目指标表现一般，说明项目抗风险能力一般。
测算过程详见附表6：《敏感性分析表》。

第五章 可行性研究结论与建议
5.1 可行性研究结论
经过对全国和兰考经济状况的研究分析，以及对2008年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：
■ 项目的变更是必要的、可行的、合理的
■ 在目前各种利好因素的作用下，近几年内深圳市产权式酒店市场是乐观的
■ 产权式住房更适合项目的整体发展与规划
■ 在2014年将该项目投放市场的时机是可行的
■ 考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟
结论：在宏观政策、经济、市场环境不发生重大变化的前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值、并采取行之有效的营销手段的条件下，本项目作为产权式住房销售是可行的！
5.2 项目风险及防范建议
5.2.1 项目风险
（1）、项目本身风险
A、项目销售报批中的不确定因素
B、涉及到项目所有权和经营权的分离和确立问题
C、政府政策指导对本项目的影响
（2）、市场风险
A、市场对该类型产品的接受程度
B、宏观房地产市场的投资活跃程度
C、预期金融政策的调整对投资性物业销售的影响
（3）、经营风险
A、住房的盈利能力直接决定对承诺投资回报的实现
B、兰考住房业未来竞争形势，其他住房对本项目形成的威胁
第六章 结论
在宏观政策、经济、市场环境不发生重大变化的前提，在保证住房盈利能力和品牌价值、并采取行之有效的营销手段的条件下，本项目作为产权式住房销售是可行的！奖品名称：500万U豆体验卡
A) 卡号：50Dd4fea7001 everage D、stain
B) ７、The words below equals to one another except（ ）.
C) A、the high season B、the busy season C、the peak season D. the off season
A、热辣的 B、菜系 C、苦干的 D、大堂吧
10、The word
A 、确认 B、算账
C、结账 D、算错账
11、
C、聚会 D、党员
12、“PC”is short for（）
A、potato chips B、portable computer C、personal computer D、both B and C
13、what should the reservation clerk says first when he/she answers the phone?
Au? B、welcome to our hotel.
C、please come to our hotel D、please
14、The objects below are needed in Recreatio boot B booth C buffet D beverage
一、 多选题：（每题2分，共20分。多选、少选、漏选均不得分）
1、 What should be prepared for a private secretary ?（）
A、yoga B、PC
C、copier D、printer
D) 2、In what ways can the guests make a reservation ?（ ）。
A、talking by person B、by phone C、by mail D、by fax
3、 Which can be ordered in a restaurant of a hotel?（）。
A、special spicy chicken B、twice – cooked pork slices
C、bar bell D、snooker
4、The facilities used in Recreational Service are()0361f04c

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