樱花俪舍物业管理方案.doc

重庆盛迪亚物业管理有限公司 樱花俪舍小区物管投标书第一章 收 费 标 准1. 住宅物业管理费：0.78元/平方米月 （含电梯费）2. 车库物业管理费：1.00元/平方米月 （按住宅收费的200%收取）3. 商业物业管理费：1.50元/平方米.月 (按住宅收费的300%收取)4二次加压费： 0.50元/吨月收费说明： 1. 物管费以建筑面积计收。 2. 空置房物业管理费为物业管理费（不含电梯费）的50%。 3. 业主公用部位（路灯、消防应急灯、庭院灯）的用电费用，不包括在物业服务费中，据实分摊后由业主或使用人缴纳。二次加压费0.50元/吨月，即在现有水费2.66元/吨月的基础上加收0.50元/吨月。第二章 承 诺我司中标后的承诺：一、我司严格按国务院物业管理条例、物业服务收费管理办法等相关法律法规及业主公约、前期物业管理服务委托合同相关条款实施物业管理服务，每壹年发送“业主意见征询表”，征求业主意见以便改进工作。二、每年在设备维修保养上的投入不低于物业管理费收入的25%。三、不收取开办费，自行投入价值约1万元以上的办公用品及工具。四、年初编制工作计划，半年向业主汇报工作，并形成文件予以公示，公开物业管理收费标准及管理人员照片，接受全体业主的监督。五、聘用市公安系统监管的保安公司人员和我司专业人员实施安全防范工作，结合小区的技防设施，达到人防和技防的相互结合。六、该小区每幢楼只有两部电梯，使用频率将会很高，如不善加维护，将给业主的出行带来诸多不便。我司将委托电梯制造厂家的专业维保公司进行维保，并派高级工程人员监督实施；同时在小区装修过程中我司将派专人管理，保障电梯能24小时正常运行。七、维修人员24小时值班，处理小区工程应急事件；免费提供入户15分钟维修服务。第三章 公 司 简 介一、公司简介 重庆盛迪亚物业管理有限公司隶属于重庆盛迪亚产业（集团）有限公司，成立于一九九七年，注册资金伍佰万元，具有独立法人资格和重庆二级物管资质，是重庆市物业管理协会首批会员单位。公司机构健全，共有员工150余人，其中具有大专以上学历50余人，获得物业管理专业培训证书25人，保安员、电梯工、电工等特殊工种人员持证上岗率100%。二年率先通过北京新世纪质量体系认证中心ISO9002：1994质量管理体系认证，并于二三年四月顺利转版取得ISO9001：2000认证证书。二一年我司托管的盛迪亚商务大厦荣获区物业管理“优秀大厦”称号，入住业主单位有重庆市发展计划委员会、重庆市纪律检查委员会、重庆市监察局、重庆市无线电管理委员会、重庆市地税局、重庆市技术改造投资公司、重庆市城市建设发展有限公司、用友软件、怡讯网络等机关企事业单位。为大厦业主服务的盛迪亚大酒楼亦被市物价局、市商委、旅游局等部门评为市饮食名店，特一级餐厅以及旅游定点餐厅等称号。我司托管的物业除盛迪亚商务大厦外，还有南坪北路市公安干警大楼、渝中区星辰花园、大黄路市公安交通管理局干警大楼、康定大厦、石桥铺科城花园、沙坪坝联芳花园四期、七孔桥观景台以及其它商业用房等近四十万平方米。公司机构健全，制度完善，是一支专业化的物管队伍。公司秉承“以人为本，时尚服务”的宗旨，不断创新，努力为业主提供一个安全、便捷、宁静、舒适的人居环境。二、盛迪亚物业管理公司荣誉表颁发时间名 称荣 誉 称 号颁 发 单 位1999年盛迪亚大厦清洁卫生先进单位重庆市政管理委员会2000年盛迪亚大厦重庆市“电力杯”户外灯饰管理工作先进奖重庆市城市灯饰建设协调小组2001年盛迪亚大厦市容卫生先进单位重庆市政管理委员会盛迪亚大厦灯饰建设管理先进单位重庆市城市灯饰建设协调小组2002年盛迪亚大厦渝中区物业管理优秀大厦重庆市渝中区房地产管理局盛迪亚物业管理公司迎AAPP会议灯饰建设管理先进单位重庆市城市灯饰建设工作协调小组第四章 服 务 理 念以 人 为 本 时 尚 服 务（以与时俱进、不断创新的服务满足业主的需求）第五章 日常服务项目及内容根据物业管理条例中的有关规定，结合樱花俪舍小区的实际情况，我司拟定了物业管理服务的范围及内容，主要从以下十一个方面对该物业项目进行专业化物业管理服务。一、房屋建筑本体共用部位的日常维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。二、房屋建筑本体共用设备、设施的日常维修、养护、运行和管理。三、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、路灯等。四、本小区建筑规划红线内的绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。五、小区环境的清洁卫生，垃圾的收集、清运，附属道路的清洗。六、小区交通与车辆停放秩序的管理。七、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、治安消防等全天候、全方位的安全保卫工作。八、社区文化活动的开展。九、管理与物业相关的工程图纸，客户档案与竣工验收资料。十、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修养护，在当事人提出合理委托时，乙方应接受委托并合理收费。十一、法律政策规定及合同规定的其他事项。第六章 便民服务项目及内容提供方便、快捷、经济的便民服务是物业管理服务企业服务社区、提高住户生活质量的一项重要保障。通过我司七年多的实际管理经验，60%以上的住户均有要求入户维修和家政服务的需求，结合樱花俪舍小区周边环境及配套设施的实际情况，充分考虑住户需求和快节奏的生活方式，通过提供丰富的便民服务，使业主足不出户即可享受专业物业管理服务带来的便利。一、免费服务项目：序 号项 目 内 容备 注1房 屋 中 介2更换水嘴、光源、开关不含材料费3代 订 报 刊、杂 志4代为联系电话、宽带网安装5代 送 纯 净 水6提供15分钟的室内免费维修不含材料费二、部分有偿服务项目：序号服 务 项 目 内 容参考价格备 注1超过15分钟的室内维修3元/小时人不含材料2室内清洁打扫5元/小时人3清洗油烟机25-70元/次4清洗排风扇10-30元/次5清洗空调过滤网0.50元/张6室 内 摆 绿价格面议7改造、安装等工程价格面议8 室内管道疏通（厨房、阳台）20元/次质保一周，不另收费9室内管道疏通（卫生间）30元/次质保一周，不另收费三、部分材料价格表：序号材 料 名 称参考价格1更换普通白炽灯泡40W、25W（免人工费）材料费0.80元/只2更换18W合资日光灯管（免人工费）材料费7.30元/只3更换36W合资日光灯管（免人工费）材料费7.50元/只4更换22W合资环形日光灯管（免人工费）材料费10元/只5 更换各型飞利浦球泡、尖泡、磨菇泡（免人工费）材料费2.30元/只6更换4分不锈钢水龙头材料费7.00元/只7更换4分埃美科铜闸阀材料费20元/只8更换6分埃美科铜闸阀材料费35元/只第七章 盛迪亚物业管理公司服务樱花俪舍小区的优势一、与业主沟通的优势：我司成立之初就是一个独立的物业管理企业，不依附于某一开发商，在激烈的市场竞争中，始终把保持与业主良好的沟通作为企业生存、发展的致胜法宝。我司将物管服务部门称为服务部而不叫物管部也是出于这一考虑。在服务中采用上门拜访、业主座谈、业主联谊活动、主办业主通讯、半年发放意见征询、公开公司投诉电话等多种形式，与业主沟通，听取意见，了解业主的需求。我司提出“以人为本，时尚服务”的质量方针，通过沟通、听取意见及建议，持续改进工作，寻求公司发展。多年来我司委托项目业主满意率在95%以上，物业收费率98.5%，业主投诉处理率100%，无任何纠纷发生。南坪大厦在第二届业主委员会成立后也已与我司签订了下一阶段的委托服务合同。二、技术优势：现在的住宅小区，现代化程度越来越高，基本上都具有电梯、发电机组、高低压变配电设备、二次供水系统、消防系统等现代楼宇设备，在使用中不善加维护，会极大地缩短其使用寿命，给业主带来不便和经济损失，甚至造成人身伤害事故的发生。我司从1997年开始，主要从事高级办公物业服务，管理和维护复杂的现代化机电设备是我司的强项。具有完善的运行、维修、保养制度；电梯困人、停电、漏水等应急方案，专职敬业的技术人员、精良的工具、仪表，能确保小区设备设施的正常运行，延长使用寿命，杜绝安全事故的发生。我司承诺，每年在设备、设施运行维保方面的支出费用不少于全部支出的25% 。三、人才优势：当今社会主义市场经济中，企业的竞争在很大程度上是人才的竞争，是否拥有一批心系企业、技术过硬、服务意识强的员工队伍，是否有一套完整的人才培养、激励机制是企业参与市场竞争的砝码。我司在人才方面的宗旨是任人为贤，为每一个员工创造条件，提供晋升机会和发展才能的舞台。我司一贯主张严格入司员工素质，杜绝裙带关系，我司高、中层管理人员和企业中多数员工一样，都是通过应聘入司，在参与企业由小到大，不断发展的过程中成长起来的，对企业文化、理念有较深的理解和认同。我司还采用了科学、完善的培训机制，企业培养、造就了一批自己的技术骨干、物业管理人员，这一部分人员均已成为独挡一面的人才；这些员工以“忠诚、踏实、勤学、上进”的企业理念作为自己的行为指南，已形成了企业发展的澎湃动力。四、成功管理同类型小区的经验优势：我司于2004年4月13日与渝中区康定大厦业主委员会签订了物业管理服务合同，并于2004年4月25日提前入驻,积极协调开发商和原物业管理公司并在业主委员会的大力配合下就小区现状进行了设备、资料交接及验收，迅速恢复小区正常水电供应，协调相关单位修复已瘫痪两月的发电机组，收集户型资料、水电表底数，建立业主档案，理顺与水电气、环卫、地房局物管科、派出所等部门的关系。入驻以来得到广大业主和业主委员的肯定，同时也积累了丰富的二手盘管理经验。第八章 物 业 概 况樱花俪舍小区总占地面积4737平方米，总建筑面积29200平方米。A、B两幢，25F/-2F层，总户数308户，一个出入口；住宅建筑面积约为21200平方米，商业用房3000平方米，车库5000平方米，水、电、气、闭路、通讯、网络、消防及技防设施齐全，大功率发电机组1部、国产永大高速电梯4部。第九章 物业管理服务的整体设想与策划（一）管理思路：以优质的物管服务，合理的收费、专业化的管理，营造高品位的人居环境，实现物业的保值和增值，两年内达到重庆市优秀住宅小区服务标准。（二）管理原则： 根据国家、地区法律法规和物业管理委托合同的约定，本着“以人为本，时尚服务”的服务宗旨，与时俱进，不断创新，努力为业主提供安全、便捷、宁静、舒适的人居环境。（三）管理方式：全委托方式。我司拟成立樱花俪舍小区物业管理处，具体实施物业管理。公司实行统一管理，单独核算，并采用管理处主任负责制的连锁经营模式，充分发挥管理处主任的作用，及时处理各项现场事务，贯彻规章制度，以公司ISO9001-2000质量管理体系为保证，确保服务质量目标的实现。在物业管理工作中认真恪守合同，依法公开收费项目标准，充分尊重业主意见，并接受其对物管工作的指导和监督，通过定期向业主发送“业主意见征询表”和上门征询业主意见等方式，诚恳地听取意见，不断改进和提高服务质量。（四）物业管理服务的内容：一、接管验收成立以分管副总经理为组长各部门相关人员组成的接管验收小组，就物业现状进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的实物、资料验收、移交。通过签署设备、资料移交清单、接管验收资料遗留问题清单、接管验收设备设施遗留问题清单等文件，实现权力和义务的同时移交。进一步熟悉物业整体状况，了解设备、设施性能、特点，制定设备管理方案，培训作业人员。如因原物业管理公司或房屋开发企业原因造成部分资料无法及时移交，我司将组织专业技术人员现场勘察采用与设备制造厂家联系获得图纸资料或现场测绘等方法尽量确保设备设施的正常运行。对移交过程中发现的设备故障，我司将充分发挥自身的技术优势进行维修、恢复功能，满足业主正常的生活需求。 二、日常物业管理服务： 1保安服务（维持物业范围内公共秩序和安全防范、邮件报刊收发和携物、交通车辆出入管理）： 针对樱花俪舍小区的具体情况实行封闭式管理，24小时对外围和塔楼进行每两小时一次的定时消防治安交叉巡逻，严格门岗值勤制度，对来访人员、携物及引导进出车辆有序停放，登记、检查等；制订应急处置预案应对火灾、水淹、电梯困人、刑事交通事故等紧急事态。在公共设施、水池、设备房、顶层天台等有危险隐患部位设置安全防范警示标志。火灾和交通事故年发生率不超过1.5；2保洁服务（小区道路、环境的日常清扫和保洁）： 公共部位的清扫保洁、垃圾的收集和清运，实行垃圾袋装化，设置垃圾桶定点收集、日产日清，定期投放灭鼠、防虫害药物，保洁率实现95%。3绿化管理（小区内花草树木、绿地日常养护和管理）： 大厅及入口绿色植物摆放、节日布置、花草树木的养护、修剪、补苗及病虫害防治，绿地整洁、无杂物，绿化完好率95%。4公共设施、设备的日常维修、养护管理： 设备运行管理：关键大型设备如变配电设备、发电机组、消防设备等填写运行记录和岗位值班记录，做到可追溯性；电梯每月由制造商的维保专业公司实施安全维保， 24小时应急抢修；发电机、消防设备等每月启动一次，每周测定发电机电瓶电压，消防设备每季度进行全面抽检、试验； 巡回检查：根据设备运行情况，确定设备巡回检查路线、项目、内容，每日安排维修技工按路线定时巡回检查，以及时发现故障及事故隐患，变被动服务为主动服务，保证设备的最高完好率，杜绝重特大事故的发生。 每年编制设备保养计划和维修资金使用计划。设备、设施的日常维修支出不少于物管收入的25%，切实按照计划实施风机、水泵、电梯等设备的保养监督工作、和污水井、（化粪池）沉沙井的定期清掏。 业主报修处理：设置专线电话，配备人员24小时值班，及时处理业主报修。建立完善的内部通讯网络，组建无线对讲系统，确保工作人员在接到报修后尽快到达现场完成维修；对缺少材料或维修工程量较大、工艺流程时间较长、不能立即完成的要向业主说明原因，约定下次维修时间。原则上小故障当天处理，大故障三天内完成； 为业主提供有偿室内特约维修服务，如：维修电气线路、电话、常用家电、维修地面、墙面，疏浚排水管道等； 房屋完好率达到95%，维修及时率达到90%，维修质量合格率达到95%；每月定期查表；服务满意率达到90%以上；每年对水池定期检查、清洗两次。5小区档案、资料管理：针对樱花俪舍小区物业管理项目，我司拟从主体到配套、从建筑到环境、从硬件到软件建立相应的管理档案，使档案管理真正为物业管理服务。 资料的收集：在物管项目接管时，实现业委会与物管公司管理处在小区各种资料上的移交；各操作层在日常的物管服务活动中，按规定填写各种运行记录。 资料分类整理：由管理处物管员对上述资料集中整理，根据档案的来源、信息的内容等特点进行细分，做到分类合理。 资料归档管理：由管理处物管员按不同的记录及资料进行编号、造册并加以保存，便于查阅。档案的归档及借阅都有严格的规定，严防发生资料的遗失、毁损等事件。档案的管理环境做到“三防”，即防火、防潮、防霉变。第十章 管理目标及采取的措施一、管理总体目标： 日常管理服务标准不低于“重庆市城市普通高层住宅小区物业管理服务分级指导标准”一级要求。通过我司的管理，确保本方案标准实施达到优良水平。二、目标及措施：序号管理项目管理指标检 验 标 准测 算 依 据措 施1房屋完好率90% 房屋外观无破损，立面整洁，无乱搭乱建，公共设施及通道无随意堆放杂物和占用。 （完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）/总建筑面积100% 加强装修管理，建立房屋档案，保存房屋维修记录。2维修及时率90% 接到业主报修15分钟内赶到现场，零修及时完成，不超过12小时。 及时维修次数/应计报修次数100% 在物管处配备常用的急修材料，在维修过程中，建立回访制度和填写回访记录。3维修质量合格率95% 维修质量符合规定的标准，无二次返工现象。 维修合格次数/维修次数100% 落实岗位培训，维修过程严格按照岗位操作规程进行操作。4保洁率95% 住宅区内垃圾日产日清，环境清洁，无污染。 已保洁面积/应保洁面积100% 划分责任区，落实责任人，实行定人、定时清扫和巡查监督制度。5绿化完好率95% 住宅区内绿化带布局合理，花草树木配置得当。 完好绿地/总绿化面积100% 划分责任区，落实责任人，实行定人、定时修枝、整形、杂草拔除、补苗施肥。6 安全保卫、火灾、刑事和交通事故年发生率1.5 配合公安机关搞好小区治安管理，确保年度无重大刑事案件和火灾的发生。 以小区保安记录为依据。 发生案件户数/住宅区总户数100% 实行24小时巡逻，建立消防制度，采取办墙报等多种形式宣传教育，增强业主消防意识和安全意识。7业主满意率95% 业主对物业服务的满意程度 业主评议满意户数/业主总户数100% 采用上门拜访、公开投诉电话、半年发放“业主意见征询表”等各种信息馈渠道，掌握业主需求，采取预防与纠正措施，确保业主对物管工作的高度满意。8管理费的收缴率95%每月的管理费收入计划与财务实际到帐金额的比例业主缴费户数/业主总户数100%通过提供优质物管服务，与业主进行良好的沟通。定时、定点、定人或上门进行收取。9业主有效投诉率及处理率100%行政部通过业主投诉、处理意见、信息反馈、回访进行综合评定业主有效投诉数/业主投诉数100%投诉处理数/业主投诉数100%采用上门拜访、公开投诉电话、半年发放“业主意见征询表” 等各种信息反馈渠道与业主进行良好沟通，掌握业主需求，积极采取预防与纠正措施，10公共照明完好率95%照明灯具进行检查，无损坏、闪烁、不亮等情况完好灯具数/公共照明灯具数100%维修人员的巡检和保安的巡逻、保洁人员的信息反馈等渠道进行处理11道路完好率98%道路无破损道路面积-破损面积/道路面积100%随时检查，把道路完好情况列如工程部和保安部的巡查范围12机电设备完好率98%机电设备无污渍，运行情况良好完好设备-故障设备/完好设备100%年初编制运行维保计划；维修人员定时巡查，做好运行记录。对不常用设备每周试运行并做好记录。电梯设备交由制造厂家进行专业维保。13消防设备完好率98%消防设备无污渍，试运行情况良好完好设备-故障设备/完好设备100%每月定期维保，定时巡查、试运行，并做好记录14管理人员、特殊工种人员持证上岗率100%管理人员、特殊工种人员持证上岗管理人员、特殊工种人员持证人数/管理人员、特殊工种人员人数严格管理人员、特殊工种人员入司环节，必须持证，并定期组织培训。第十一章 管理机构设置和职责机构设置是根据管理服务的整体设想及樱花俪舍小区的规模、管理重点，本着精简高效的原则设物业管理服务处，其职责范围：1负责小区档案、文件资料的建立和管理；业主意见的收集和投诉的处理；物业管理各项费用的收取以及社区文化活动的策划、组织及实施。 2负责小区公共秩序的维护、道路的畅通以及消防安全管理。 3负责小区公共环境的保洁、绿化养护以及垃圾清运和防虫害药品的投放管理。管理处主任保 安 员保洁员维 修 工4负责小区公共设备、设施的日常维修、保养以及业主委托的特约维修服务。第十二章 人员的配备、培训、管理一、人员配备： 按照ISO9001-2000质量标准的要求，结合“樱花俪舍小区”的实际情况，合理地确立人员配备：1. 管理处主任： 1人 2. 保 安 员： 5人3. 保 洁 员： 3人 4. 维 修 工： 2人小 计： 11人管理处主任简历表姓 名李为民出生年月1967年4月性 别男身 高172CM民 族汉籍 贯重 庆学 历大 专专 业表面处理毕业院校西南车辆制造厂职工大学毕业时间1991年7月通讯地址九龙坡区扬家坪兴盛二村8幢1-3-3号身份证号码510213670408161邮 编400050工作履历1991年-1993年 重庆川渝实业总公司电镀厂实习1993年-1997年 重庆川渝实业总公司技术开发部任技术员1997年-1999年 南坪福安大酒楼维修工1999年-2000年 电力进网作业培训、物业管理上岗证培训2000年-2001年 盛迪亚物业管理公司维修电工 2001年-2003年 盛迪亚物业管理公司物管员2003年至今 盛迪亚物业管理公司管理处主任获 奖 情 况1996年12月 荣获川渝实业总公司技术比赛二等奖2001年12月 荣获盛迪亚物业管理公司先进员工称号2004年1月 荣获盛迪亚物业管理公司优秀员工称号技能 总 结具有一定的英语听、说、读、写能力；能熟练运用电脑；熟悉大厦及小区新盘和二手盘的交接验收程序；入伙手续的办理流程；“物管协议”、“业主公约”、“装修管理规定”等协议及制度的起草与签订；熟悉小区的日常管理事务，善于与业主之间的沟通；熟悉大厦及小区消防系统、安防系统、给排水系统、电梯、二次供水系统等设备设施，能熟练处理突发事件、组织举行社区文化活动，善于交流及沟通。个 性 特 点性格外向，以诚待人，勤恳务实，严于律己。二、员工管理方法：三、人员的培训：（一）培训目的： 培训的目的是使樱花俪舍小区物管处的全体员工明确本人、本岗位的职责，规范言行举止、仪容仪表，树立良好的形象，为广大业主提供尽善尽美的物业服务。（二）培训内容：1入司培训：由公司行政部负责对新入职的员工进行岗前培训。2岗位培训：各部门根据部门需要及具体工作要求，分别对员工进行技能培训。（三）培训组织方式：1培训的组织： 由公司行政部负责全公司员工日常培训计划，协调、组织和考核工作。2培训的方式：入司培训在职培训日常管理培训。项 目培 训 对 象培 训 内 容考 核 方 式入司培训新招聘员工 质量体系文件 企业文化、企业理念 职业道德教育 人事、礼仪教育口试、笔试、实际操作在职培训在岗员工 专业技能 操作规程 管理技巧 行业法规笔试、实际操作日常管理培训在岗员工 物业管理基础知识 管理技能知识培训口试、笔试、实际操作以上培训内容分新员工培训计划、接管前期员工培训计划和日常管理员工培训计划三个阶段实施。第十三章 社 区 文 化 活 动在物质生活日益提高的今天，抓好精神文明建设，培育良好的社会风尚，搞好社区文化活动，是建立现代都市文明的需要，也是增强社区的凝聚力、创造优秀物业小区的基础，以此作为我司不断进取的目标。每年我司计划支出3600元为社区文化活动经费，根据业主的年龄、文化层次，选择开展以下活动：1定期或不定期组织小区业主开展丰富多样的文娱活动，如游园、棋牌、球类、卡拉OK比赛等活动；2组织郊游、登山、春季踏春活动；3组织小朋友开展幼儿画展、春季花园补苗、植树、假期球类比赛等活动，培养、引导小朋友积极健康的娱乐。4每半年举行业主代表茶话会、业主座谈会，保持与业主的密切沟通，确保业主行使对物管工作的知情权、监督权和建议权。5主办小区墙报，介绍生活小常识，宣传物业动态、法律知识等，并鼓励业主踊跃投稿，加强业主之间的思想文化交流和物业法规知识的介绍和宣传。6重大节日小区灯饰、园林绿化装扮，营造节日氛围。7对小区的标识系统进行统一设计，做到和谐统一。8便民服务：小区设24小时服务电话，公开公司投诉电话，及时处理业主的要求和投诉；开展便民特约服务项目，如报刊、牛奶、纯净水订送，日常家电维修服务等；入户特约维修实行15分钟内免人工费，提供低于市场零售价的常用维修材料。第十四章 管 理 制 度我司根据樱花俪舍小区物业管理项目的实际情况和政府有关规定，结合我司的基本管理制度，将制定以下制度：（一）公众制度：1. 业主公约2. 房屋装修管理规定3. 道路交通、停车场管理规定4. 小区治安管理规定5. 小区消防管理制度6. 小区安全用水、用电管理规定（二）内部管理制度： 主要根据樱花俪舍小区物业管理服务的实际情况，以规范企业管理行为而制定的规章制度。1岗位职责：（1）管理处主任岗位职责1）主持管理处日常经营管理工作，向公司分管领导负责。2）检查和督导管理制度、岗位责任制、服务程序、操作规程的落实及执行情况，及时发现问题和隐患，制订并执行纠正与预防措施。3）主持制订管理处年、月度工作计划和年度服务计划、培训计划、质量计划，并负责组织实施。4）向分管领导提出管理处部门主管、班组长的聘任、解聘、奖励、处罚等建议。5）做好管理处员工的思想政治工作，不断加强员工凝聚力，提高工作效率。（2）定点值勤保安岗1）精神饱满，热情服务；忠于职守，坚守岗位。2）维护小区业主权益，敢于抵制歪风邪气。3）做好小区报刊、邮件的收发工作； 4）严格执行物品放行及来访登记制度； 5）做好值班记录，严格执行交接班制度； 6）维护大门秩序，保证辖区出入畅通； 7）维护并保持岗亭及周边清洁卫生； 8）做好值班电话转接，保证辖区内的通信畅通。9）完成上级交办的临时任务；（3）保安巡逻岗岗位职责1）维护小区业主权益，负责小区周边及塔楼的安全巡逻检查。实行每天24小时不间断巡逻。 2）巡逻保安应多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。按要求做好巡逻记录，并及时将有关情况反映给相关部门。 3）检查治安、防火、防盗、浸水等情况，发现问题立即处理，并通知中控室及有关单位。 4）在辖区内巡查，发现有可疑人员，前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品，属三无人员应驱赶出辖区，属摆卖、推销人员，应劝其离开管辖区。5）督查小区消防通道畅通，通报巡逻中发现的各种紧急突发事件和发生时间及确切位置。（4） 保洁工岗位职责1）负责辖区内公共部位环境卫生的清扫和保洁。 2）每天按时完成本人负责的清扫保洁区域的工作项目。 3）按时收集并扫除、清运各楼层垃圾、纸屑等杂物。 4）定期清扫擦拭玻璃大门、隔断、地面、墙面、天棚及各楼层安全梯道以及扶手。 5）负责定期灭蚊、灭鼠、虫害药品的投放和管理。6）认真完成领导临时交办的工作任务。（5） 园艺工岗位职责（6） 维修工岗位职责1）自觉遵守国家有关行业规定和公司的各项规章制度，在班组长的领导下，进行安全、文明作业。 2）负责所辖设备、设施的日常维护保养和运行监测，如实地填写值班工作记录和交接班记录。 3）严格按照领料制度要求领料核销。注意节约原材料和降低成本。 4）树立良好的职业道德规范，切实做到优质高效服务。保持热情、认真、善始善终的工作作风。 5）认真学习维修知识，熟知设备性能，不断提高维修技能和维修质量，做到能独立处理所辖范围内的维修技术问题。6）配合相关班组开展防火、防盗、安全用水、用电等工作。7）维修人员对环境进行清洁，每月对设备进行清洁，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。8）认真完成领导交办的其它工作。（7）中央监控室岗位职责 1）负责消防中控室的运行管理工作，监视并记录报警屏数据，整理运行资料。 2）熟悉小区消防和安防系统的工作原理、构成和设备性能以及操作规程。 3）接班时对中控室设备进行一次信号检查和设备自检，认真记录，如有异常现象应及时向管理处主任报告并查清原因，消除故障，作好记录。 4）未经主管领导批准，严禁非工作人员入内闲谈或打电话。维保和参观人员应由公司同意后方能入内。 5）严禁值班人员串岗脱岗。若上卫生间、用餐应呼叫班长派有资格的人员代岗。代岗时间不得超过30分钟，并作好代岗记录。 6）严格执行交接班制度，如实填写值班记录和交接班记录。 7）若发生火警和治安报警应立即通知保安部和工程部进行核查。若属误报应消除信号并做好记录，若确属火灾和事故应按火警、火灾应急处理规程处理。 8）熟记火警、火灾应急处理规程，日常工作由管理处主任领导；若发生火警和事故应接受消防和现场领导的统一指挥，未经领导同意不得擅离职守。 9）值班人员对中控室环境进行清洁，每月对设备进行清洁，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。(8) 配电室值班人员岗位职责（根据设备实际情况编写）(9) 电梯运行、维保监督人员岗位职责（根据设备实际情况编写）2巡查作业规程1）楼宇巡查的必要性。 防患于未然，通过有效的巡查，将治安、消防和设备等隐患消除。 加强工作监督，提高员工的工作责任心，变员工的被动工作为主动工作。 确保公共设施、设备处于良好状态。 检查小区清洁、绿化、保安工作质量。 增加与业主的沟通机会。 实施空置房的管理。2）楼宇巡查的内容。 治安隐患的巡查。 公共设施设备安全完好状况的巡查。 清洁卫生状况的巡查。 绿化维护状况的巡查。 消防违章的巡查。 空置房的巡查。 利用巡查机会与业主沟通。3）楼宇巡查的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等。 “看”：通过观察来发现楼宇管理服务中存在的问题。 “听”：从设施设备运行时的声音判断是否有故障。 “摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。 “调查了解”：向业主或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况。4）楼宇巡查的频次。 一般情况下，楼宇状况巡查每日两次；清洁状况巡查每日一次；空置房巡查至少每日一次，其他方面巡查每两日一次。5）房屋本体巡查的工作要领。 检查水电表。检查水电表是否处于正常工作状态，记录损坏的水电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时应关上该单位闸阀，预防水浸事故，并在该单位门口贴上相关告示；当发现电表异常运转(如倒转、有盗电嫌疑)时，应在巡查登记表中予以记录并及时报告管理处主任。 巡查楼梯间： a) 检查走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态； b) 检查楼梯间墙身、天花墙皮是否出现剥落、脱漆，地面瓷片是否完整无损； c) 检查消防栓是否标识完好、配件齐全；消防通道防火门是否关闭，消防安全疏散指示灯是否完好，消防疏散通道是否堵塞，防盗预警设施及消防报警设施是否完好； d) 检查卫生状况是否良好。 巡查逃生天台： a) 检查逃生天台门是否能随手打开(严禁上锁)； b) 检查天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否完好； c) 检查有无违章占用逃生天台现象； d) 检查雨水管是否通畅； e) 检查卫生状况是否良好。 巡查电梯： a) 检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动； b) 检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好； c) 检查照明灯及安全监控设施是否完好； d) 检查卫生状况是否良好。 巡查门厅、走廊： a) 检查各类安全标识是否完好； b) 检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好； c) 检查卫生状况是否良好。 巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即告知保安队进行检查。 巡查方法及要求： a) 先走到楼房屋顶，从上至下逐户巡查； b) 巡查要求两人成组进行，以防造成不必要的麻烦； c) 注意在签到本上签到； d) 发现损坏情况必须当日填写设备报修单，并通知相关人员。 巡查完毕，应将楼宇巡查的相关状况逐项记录在巡楼日志中，不允许只填写“正常”两字，要求有两名同事共同签字。6）公共配套设施设备巡查的工作要领。 巡查水、电、气、通讯设施： a) 检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象； b) 检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好； c) 检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。 巡查公共文体设施： a) 检查健身器材是否完好，是否有安全隐患； b) 检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。 巡查道路、公共集散地： a) 检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象； b) 检查标识、路牌、警示牌是否完好； c) 检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全； d) 检查卫生状况是否完好。7）对巡查中发现问题的处理要领。 巡查时发现有上述问题出现时，如能进行规劝、阻止、处理的，应予以立即解决；否则及时将问题记录在巡查记录表中，巡查回来后报告管理处主任解决。 管理处主任视情况按下列情况处理： a) 属公共设施设备破损丢失的，按报修管理标准作业规程处理； b) 属管理处员工工作不力造成的，应通知其他相关部门主管前往处理。 巡查中发现的问题一般情况下应在一日内解决(有特别时效要求的，必须按时效要求处理)，特殊情况需经管理处主任同意后可