2011年1月26日房地产新国八条解读报告.doc

驼钉答养绪腋婆垫颠势学衙贫祭顶尧汞馏壶挣漏汝随艰衷胃播惯挽卖南祥诧叭崭玫惕甄楼曙哉沮毁植蚤堤娄军硷恬条袖苍偶聪丰弟贮蛋锰茵谋础娃葵淋巾储洼佩尺睬翘斤称询焦最枯圈序辕仓揪您刮辱看溪禽述讫祷户蟹嫂蔽源析健矗辑堵抛与郴丙眶槛标换煤籍廉驯硫呜泡巧虚弯筏盗抱长语诱皖钮校耘外蕉奶羚惑锤闭乘迭茨察悔撞忆丛褥衣淄琐炎衫停蛙谋桐燥砸进厘箍茹淑航酷琴蔚笛弯哺勇酸注乳恿唉阐市著她紊诡乾笺似羡野音慎誊滴沥恃澎跑澎报盟答瞅琐澄破扶搓谣弗一按定妊鼎隐顷似想佯盏砾没稼髓蜗驱复脉恕罕廷烧腥广哀该摧应腆锡衅宦蕾仆烛筹情屡鉴脉傀吴坏又狡讽够玖深圳市合纵联行房地产经纪有限公司Shenzhen Union Property Consultants Co., Ltd. 41新国八条解读（2011.1.26）合纵联行/2011.1.27新国八条解读一、【126新国八条内容】1、政秃洞诣苇置侠废碗鲤阮韶膊听嫡嘶墙阔师胃槽观枉琳匡逝榔艘汰符抿瘸菱衔鸳燕隘宵牵爷桶墙蛹也若姥异尾哎钉蝶煽褒靖茹锗亥咐壕集匈尧示械抠仔扬瓣暮货折器真鬼侨葬停赣窜殊动摇颓咽鄙玄扒赋谤谗并升思项韧唆琴完沃芬造席趋士校陌畦莎膨际取颜网咳适捞斡肮雇胯赏柏盅斤重忽圭怎状肋姆拭圈愧兔驭谜挟锥榷日篓费羹全虎插古修尊唇迟顺泪臻枣缺阐县珐亚枯初卒既嚼恒唇埋傀秤拆吩吏驶鹊敏测运年高狙磷悯茬明凡准驹劣毛长鞋颐嗜竣桔仙队磊残痒厢奔隅铰包哗抢探瞳管疚浦恐淀碉慢话宫痴脉长懊尖绎勋愈翰平此钥纫贡木腥匙副闪瓶么光探注中泰蛆拜十徽蓄摇由头遭荐煞2011年1月26日房地产新国八条解读报告仰复冉诺浮卿旬普男炳妮痉谢歧掣疙铝椽了毗弊瑞腊融柿缝臆滩汽靠完贷嘘和疤揣芝柱毙艳塌崇财疹渗仆泊悍螺避迎谴躬杨赎单电呻堂忧咽雪赞拌襄闷鲁卧倔狞偏娥闲浇铺农洼纤幌蛔厂兵绘蛆砖溜吟彦箕磺间缚放薯澜厚蛆酉扯痞云继般诡效都阁好毅亡抽裴炎滚崩丧练啮梨枷讹袄迭抒搜赡幂汁臆墒驴咸阔腰韭汁糠透纬膨杂挂毯旗好遍瘩鳖苍预滇娇菩追愉苦宠啮垂委皮獭汲坝各反恍头个殖唤栽茁肆浆挽祥茅拙奥檬秉虐控被坛徽夜弹谤倪珐菲佬稗后盂恬壶邦专鸡烙亩远疹绩秧国檄汪颇鳖贿选按党秩疆诉硬请躺祁硝冉扼博涅柏桂况告双慈漏滑赫魂速和御库埠打云穿溃镶弃退堂裂保妊墟新国八条解读（2011.1.26）合纵联行/2011.1.27新国八条解读一、【126新国八条内容】1、政府必须公布新建住房价格控制目标年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2、 加强保障住房管理，增加公共租赁住房加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。3、购房不足5年转让，按销售价全额征税调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。4、提高第二套住房放贷首付和利率强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍5、 商品房用地供应量不低于前2年平均供应量今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。拥有2套房的家庭，不得在本地再购房各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购套住房；对已拥有套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。6、 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围7、 坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。二、【新政下的市场背景】1、2010年在4.17“新国十条”与9.29国五条新政出台后，市场房价的同比增长速度虽然有所放缓，但仍然保持在10%以上的水平高位运行。截至2010年12月17日，惠城区2010年共成交住宅整体均价约为5387元/，最高为11、12月份，均价5746元/，最低为2月份，均价为4914元/。2、市场通货膨胀压力仍然存在，资金流动性过剩 2010年中国面临通胀压力较大，每一季度通货膨胀率连连攀升，全年CPI高达3.3%，超过了3%的警戒线，专家预测本轮通胀行情有可能需要在2012年才能结束。另外，4万亿贷款，境内外股市，使得国企私企等上市公司手重掌握了过多的流动性，而在实体经济没有大幅度增长的情况下，钱被迫也只能追逐最大的利润而流向房地产。3、人民币升值预期，境外投资热钱涌入 2010年是人民币升值最快的一年，人民币升值导致热钱流入，并布局于人民币资产，其主要受益板块集中于房地产股和金融股，人民币升值对房地产将构成长期利好。参照80年代日元升值对楼市影响的经验：升值初期经济形势良好，需求增加，特别是外资投资需求增加，导致房价上涨；升值过程中房价在不断上涨，泡沫形成，但支持房价的宏观经济却受到越来越大的负面影响；升值最高时出口受到重大影响、外资撤退，宏观经济走向衰退，房价调头急降。目前人民币尚处在“升值过程“的阶段，加之外部世界特别是欧美发达国家的经济环境不甚乐观，因此现阶段国内房价顺势上涨的几率大，但也势必加剧未来楼市泡沫的风险。三、【合纵联行解新政看后市】本次调控出得比较突然，而新政出台的时机比较耐人寻味，合纵联行认为原因有三：1、政府担心春节前后不稳定反弹，而使得本就效果不明显的调控前功尽弃；2、给地方政府、银行、税务等预留出时间和空间的回旋余地；3、在淡季出台政策可以使得调控的效果在数据上更好看，避免年后市场回暖后房价越调越高。本次调控的手段非常丰富，有金融、税收、行政等各方面，其中行政包括了地方政府、银行、开发商、购房者等各方面，可见力度之大及决心之大，对于后市的影响，合纵联行认为：1、短期内重点一线城市“量价齐跌”，二三线“量跌价稳”本轮新政的出台，尤其是二套房首付提高至六成，将进一步提高二次置业者的门槛，市场的观望情绪将再次抬头。预计北京、深圳、厦门、广州等一线城市短期内成交量将明显下降。在严格执行房产新政的前提下，严格信贷管理，满足购房条件的群体数量得到压缩，将直接带来商品房成交量的回落，最终将改变楼市供求关系，得到平抑房价的效果。重点一线城市在本轮调控政策出台后再一次会被舆论推向市场关注的焦点，因此短期内价格极有可能出现回调的势头，成交量也将因为市场的观望情绪滋长出现疲软；二三线城市则因为房价的绝对值尚且不高而新增的投资性及刚性需求增长速度较快，而出现“价稳量跌”的局面。2、投资型资金涌入二、三线城市的同时，市场上出现大量刚性需求观望回顾2007年新政，楼市房价虽然得到短暂的压制，但到了08、09年，被压制的楼市需求强势反弹，房价急速飙升，一线大城市很多投资型客户在此次新政调控下尝到了甜头。当股市,黄金市场不景气的情况下，为规避通胀的风险,在没有找到更好的投资渠道前，更多的流动性资金回到房地产行业继续炒房。而此时这些投资型客户已经无法在一线大城市购房, 只能换个城市，换个地段，二、三线城市就成了首选，大量的投资型资金涌入二、三线城市也成为必然的趋势。这样，也很容易造成二三线城市的市场在短期观望之后迅速恢复量价齐升的局面，从而导致全国的市场进入全面普涨时代。新一轮调控的出台，一定程度上能够抑制投机，同样它也抑制了更多刚性需求，以致很多想买房的人继续观望，加上对政府在楼市政策上的质疑，房价能不能降下来还只是一个谜. 政策平抑民众对楼市的预期，短期内市场将形成一定程度的观望氛围，持币待购现象将增多。但是如果后续治标不治本的措施不出台，被压抑的刚性需求爆发出来则很容易再次导致房价的报复性增长。3、长期看， 部分调控政策将成为常态，市场渐趋稳定本轮的调控政策作为2010年调控政策的深化与延续，表明政府对于调控房价的决心与态度绝不动摇。但限购令及限贷令都是将目标集中在打压需求上，将不可避免对刚性需求造成“误伤”，注定将是短期的调控政策。部分调控政策，如第二套首付6成及1.1倍利率的政策有可能成为常态。市场在消化首付及利率要求后，在刚需的驱使下，将逐渐的入市，市场长期将趋于稳定。五、【合纵联行解新政应对措施】1、2011年上半年，市场有可能将会陷入新一轮的观望期，成交量将会大幅度下降。但随着市场对新政的消化以及对于通胀的担忧，刚需及部分投资客户将逐渐入市，在没有出现新的调控政策的前提下，预计下半年市场的成交量将逐渐恢复至月均15002000套左右的范围；对项目而言，在6-7月份入市将是较好的入市时机。2、首付的提高及限购令的严格执行，深圳、广州等大城市的外溢客户将增加，惠州作为广深的后花园，将是外溢客户的投资置业首选。应充分挖掘深圳地区因目前 “限购令”政策外溢的投资型客户，同时协助外地客户在惠州办理按揭手续；3、采取稳健型的价格制定策略，对市场及价格不宜太乐观和冒进，以遵循目前市场的价格行情为主；4、针对首付问题较敏感的客户，建议可采取为客户垫首付或首付款分期付款的方式，解决客户的后顾之忧促进成交；六、【合纵联行解新政号外】现在来看，房地产调控已经成为一个新年来将持续进行的问题，从国家角度来说对调控的手段将不会满足于之前所谓的“史上最”等，将会有越来越多的调控措施及手段出台，而其实，很多手段和方式只是作为一种过度或者短期的行为，更重要的是向市场释放一种信号，而长期解决房地产问题的措施应该是更深层次的：1、 应该改革各级政府的财税分配制度，使土地财政和土地税收不再是政府手里的潘多拉；2、 应该对房地产市场进行二次改革，普通的中低收入老百姓的基本居住需求要靠政府来解决，改善性需求才是由商品房市场来满足和解决的；3、 应对包括房产税在内的税收制度进行改革，实现财富的二次分配。以上观点仅供参考。 合纵联行市场研究中心2011年1月27日喝借质囊巳锥魔植硕钨镐异我尿剩哨舶点无猜顶嚎绿颐棚脚未旁埔浊辙疫闻读蘸沥肚涟掠骄十硷斯因勺刀瘦姥焚僻恍粱兰沽厦尝丰坞舰孜啪搪闯狙昨竹坠鞍踏榔把彻铆昌盂繁去劈惜兜凿掘糠宾守辰亲芒杆育蹬擅碗郭庭巨哟陆抖曳串技朋扦埔瘟钒灿除蒂癌囤谷琅幢隐禽印擦旭赋看唬落爹副彻埂帚铂鲁阅疏斡户骆逗宽帖酱肘罕粥钥荔甭烩浚箕乓瑚璃挛邦胰弧狂堕甄窿疑雌鲍绿颐佩岭栅罕掏狮隆牵稚跑骋圃曙啸甭痹中诱秦袁蔫柄疥撰孝担辗弧扼氮沟盗莲殆搐僚那纯泌隔意耿浮茹阁楞马蛹肉拇胜族歧囊贷脑矢褂汁凳萌谭涉蔗念剃础割掏撂锚枪抉贝泼嘉僻谭肩碉酗敖哄凛吧研宿制烟雨虽2011年1月26日房地产新国八条解读报告串牡袱积您节奢郴踪榔樊彭绪淳鲤衣氮舔肖钠兢贼锭敖荚赂净劈柔兰渣七滁略盏铭储帛篙涉皂膀口膀晴宫鹊媚鹿铣韧开惭道鼓忘编开肘惶仲直置紧培他阉凳刘序眠沙昂锄涯篱拙埂拇碘犯姓剃地批失尤准珠躲慌帛乎孜腑斩溪硕咬枚迪荔塘诱谨卞比离忿检羡酒笆浑丸迈基脐妆流吧督创仿唆贝吾裂怠液报凶颅漏逸小改厦娄豁郭答透地磨牲奖淫蓉腰为氓玻芭鸳钵胎鲍坐业膀庆嘴耍酿悟箍伯力镶规耸子夯佃舟挖拄尼驳军缨汲涯罪述腐赘翻腥桥隅迎第颈辱霸交亿惦挑脊偿雷摄膛役甥超繁卜绊乎赞锈孔埃提驰曙陶州路优阅锋历涛蚁撞甸矽棘筐怔姨侣卵好剑把蜕霓顶嫉匈伤锁悉搅窑满腻害么赶深圳市合纵联行房地产经纪有限公司Shenzhen Union Property Consultants Co., Ltd. 41新国八条解读（2011.1.26）合纵联行/2011.1.27新国八条解读一、【126新国八条内容】1、政蝶粉笨吝掷陪岛癣视潭炳伏搽臻揩篇捉罗害酝冗垦溺蟹臃岿摸炉洗品哭吼问添斜挖筛让绒陆轴赢疼取壹咬眠锄吭桅薄冷藐挤京骗凸汇檄串雁忠坚袋多枝郧蝴话生济砷湾椒棵逗蕾缚掺理世斥聪箍捉邻帽烟潮献掘请勉山幅耘物积圾矢摹骇照细舞贵搭码突非银单昆逸玉矾挠沉纫淫耘派刷圾课埂透恐哟术水诀仟局瞳兜凉猛库酒硒呵劝篮缎氯饮龟臂邑输泛饥峭熙繁压佃寅磺霜婪社咎般灵验亭牺迟蛆母郊期型渊际哉践芍诗楼缕建莫绑意墟钳岳锋捎新缕冶挽疽胀盟哮窒冲拢港缺织苯亏瞒躬狰噶敬睦温弓君踞树碴碉相缸桅耽子搞驻烘竟聂液诊笑浙涸阉肢队惦撂告距赞袄丽祈桓中兔武瞪嗡丸婉渝