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第五章 其他相关税收法律制度
501房产税法律制度（属于财产税）------------------------------------------------------
房产税
----是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税；
纳税义务人
----是指在征税范围内的房屋产权所有人；
征税范围↓
具体情况↓
纳税义务人↓
1） 城市、县城、建制镇、工矿区；
2） 开征房产税的工矿区须经省级人民政府批准；
3） 征税范围不包括--农村；
1. 产权属国家所有的
----经营管理单位
2. 产权属集体和个人所有的
----集体单位和个人
3. 产权出典的
----承典人；
4. 产权所有人、承典人不在房屋所在地的
----房产代管人或使用人；
5. 产权未确定及租典纠纷未解决的
6. 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产；
----使用人代为缴纳
征税对象
----指房产；
----房产：是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所；
A： 与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收；
B： 独立与房屋之外的建筑物（水塔、烟筒）等不属于房屋，不征收房产税；
房地产开发企业建造的商品房↓
A： 出售前----不征房产税；
B： 出售前房地产开发企业已使用、出租、出借的商品房----照章纳税
计税依据
从价计征
----房产余值 = 房产原值·（1－扣除比例） ----具体扣减比例由省级人民政府确定；
房产原值
----是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价，应包括与房屋不可分割的各种附属设备，或一般不单独计算价值的配套措施
① 不考虑计提折旧；未按国家会计制度核算并记载的，按规定予以调整或重新评估；
② 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋原值；
房屋附属设备和配套设施
一：凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，都应计入房产原值，计征房产税；
二：对于更换房屋附属设备和配套设施的：
1） 在将其价值计入房产原值时，扣减原来相应设备、设施的价值；
2） 对易损坏、需经常更换的零配件----更新后不再计入原值；
投资联营房产
A： 投资者参与投资利润分红，共担风险----房产余值……
B： 收取固定收入，不共担风险----出租方按租金收入……
融资租赁房产
----计税依据为----房产余值；
应纳税额
= 应税房产原值·（1－扣除比例）·1.2%
从租计征
----以房屋出租取得的租金收入为计税依据；包括：
① 货币收入；
② 实物收入；
③ 以劳务或其他形式为报酬----参照同类房产的租金水平；
注意事项↓
----对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的----4%
----个人所得税：10%
----营业税：3%
----应纳税额 = 租金收入·12% 或4%
征收管理
纳税期限
1） 按年计算，分期缴纳；
2） 具体纳税期限由【省级人民政府】确定；
纳税地点
----房产所在地；
----房产不在同一地方的纳税人，按房产【坐落地】【分别】向房产所在地的----税务机关缴纳；
纳税义务发生时间
1.原有房产用于----生产经营
从生产经营之月起；
注意事项
2.自行新建房屋--生产经营
----建成之次月起
房屋 = FW
----在左述7项具体纳税情形时，只有第1项的纳税义务时间为“当月”，其余各项均为“次月”
3.委托施工企业建设的FW
办理验收手续之次月起；
4.购置新建商品房
----自FW交付使用之次月起；
5.购置存量房
自……签发FW产权证书之次月起
6.出租、出借房产
----自交付……之次月起
7.房地产开发企业，自用、出租、出借本企业自建的商品房
----自房屋使用或交付之次月起；
8.自2009.01.01起，纳税人因房产的实物或权力状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末；（新）
----税收优惠：略，详见教材P162～164
502契税法律制度-------------------------------------------------------------------------------
契税
----指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同，及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税（境内承受土地、房屋权属转移的单位或个人）
----土地、房屋权属：是指土地使用权、房屋所有权；
----税率 = （3～5）%
----由省级人民政府在规定范围内据实决定；
征税范围
----是指在我国境内转移的土地、房屋权属的行为；
主要内容
纳税义务人
计税依据或其他注意事项
1.国有土地使用权出让
----承受方
----成交价格（出让金、土地收益）；
2.土地使用权转让
----买方
1） 成交价格；
2） 不包括农村集体土地承包经营权的转移；
3.房屋买卖
----买方
----成交价格
4.土地使用权赠与
----受赠方
----由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
5.房屋赠与
6.房屋交换
----付出差价方
1） 等价交换----免征契税；
2） 不等价交换----交换价格差额；
7.以土地使用权、房屋抵债或实物交换

----产权承受人
----分别视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征收契税；
8.以土地使用权、房屋投资
----产权承受方
9.以获奖方式、预购方式、预付集资建房款方式承受土地、房屋权属
----产权承受人
10以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时
1） 转让方、受让方【均要】缴纳契税；
2） 转让方------------补交的土地使用权出让费用或土地收益；
3） 受让方------------以转让价格或市场价格；
不属于契税征收范围的情况
① 典当； ② 继承； ③ 出租； ④ 抵押；
计税依据
----总起来说为：不动产的价格； 应纳税额 = 计税依据 × 税率
1.适用成交价格的-----
----国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖；
----成交价格：是指土地、房屋权属转移合同确认的价格，包括承受者交付的----货币、实物、无形资产、其他经济利益；
2.适用征收机关参照～～市场价格的
1） 土地使用权赠与；
2） 房屋赠与；
3.征收机关可参照市场价格核定计税依据的情况----------
A： 成交价格明显低于市场价格，且无正当理由；
B： 交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理，且无正当理由；
征收管理
纳税义务发生时间
1） 纳税人订立土地、房屋权属转移合同的当天； 或
2） 纳税人取得其他土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天；
纳税期限
----自纳税义务发生之日起【10】日内；
纳税地点
----在土地、房屋所在地----的征收机关缴纳；
减免优惠
免征
是否免征不确定
① 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
② 城镇职工按规定第1次购买公有住房的，免征；
③ 纳税人承受黄山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；
④ 依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税；
----因不可抗力迷失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或免征契税；
----土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或免征契税，由省、自治区、直辖市任命政府确定；
----经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途的，就不再属于减征、免征契税范围，并且应当补缴已经减征、免征的税款；
----土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定；（√）
----企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，应当征收契税；（√）
503车船税法律制度-----------------------------------------------------------------------------
车船税
----是指对在中国境内车船管理部门登记的车辆、船舶依法征收的一种税；
纳税义务人
----是指在中国境内拥有或管理车辆、船舶的单位和个人；
① 车辆所有人或管理人未缴纳车船税的
----均由使用人代为缴纳；
② 有租赁关系使用人与租赁人不一致时，并且车辆拥有人未缴纳车船税的；
----外商投资企业、外国企业、华侨、港澳台同胞投资兴办的企业，外籍人员和港澳台同胞等均适用《……车船税暂行条例》，均属于车船税纳税义务人；
扣缴义务人
----是指从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构；
征税范围
----包括依法在公安、交通、农业等车船管理部门登记的车船（除规定减免的车船外）；
① 车辆
----是指1依靠燃油、电力等能源作为动力运行的机动车辆； 2非机动车辆；
② 船舶
A： 机动船舶：是指依靠燃料等能源作为动力运行的船舶；
B： 非机动驳船：是指没有动力装置，由拖轮拉着或推着运行的船舶；
计税依据
车船的种类↓
相应计税依据↓
1 载客汽车、电车、摩托车
----每辆
2 载货汽车、三轮汽车、低速火车
----自重每吨
3 船舶
----净吨位每吨
税率
----采用定额税率；
1） 有幅度的定额税率，又称固定税额；即对各类车船分别规定1个最低到最高限度的年税额；
2） 授权国务院财政部门、税务主管部门可以根据实际情况在法定的税目范围和税额幅度内，划分子税目，并明确车辆的子税目税额幅度和船舶的具体适用税额；
----车辆的具体适用税额由省级人民政府在规定的子税目范围内确定；
税目↓
计税单位↓
每年税额↓
备注↓
载客汽车
每辆
60～660元
----包括电车
载货汽车
按自重每吨
16～120元
----含半挂牵引车、挂车
三轮汽车、低速货车
按自重每吨
24～120元

摩托车
每辆
36～180元

船舶
按净吨位每吨
3～6元
----拖船和非机动驳船分别按船舶税额的50%计算
应纳税额
① 载客汽车和摩托车的应纳税额 = 辆数·适用年税额
② 载货汽车、三轮汽车、低速货车…… = 自重吨位数·适用年税额
③ 船舶…… = 净吨位数·适用年税额
④ 拖船和非机动驳船…… = 净吨位数·适用年税额·50%
征收管理
纳税义务发生时间
----为车船管理部门核发的车船登记证书或行驶证中记载日期的当月；
纳税地点
1） 由省级人民政府根据当地实际情况确定；
跨省、自治区、直辖市使用的车船，纳税地点为车船的登记地；
纳税申报
----按年申报缴纳；
----具体纳税期限由省级人民政府确定；
税收优惠
免税车船↓
① 非机动车船； ② 军队、武警专用车船； ③ 警用车船；
④ 拖拉机；是指在农业（农业机械）部门登记为拖拉机的车辆；
⑤ 捕捞、养殖渔船；是指在渔业船舶管理部门登记为捕捞船或养殖船的渔业船舶；
----不包括：在渔业船舶管理部门登记为捕捞船货养殖船以外类型的渔业船舶；
⑥ 按照有关规定已经缴纳船舶吨税的船舶；
⑦ 依照我国有关法律和我国缔结或参加的国际条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船；
504城镇土地使用税-------------------------------------------------------------------
城镇土地使用税
----是国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税；
纳税义务人
----是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人；
---包括指定范围内的所有单位和个人；
征税范围↓
----包括在城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有和集体所有的土地；
----土地增值税只包括国家所有的土地；
----工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未建立建制镇的大中型工矿企业所在地，工矿区须经省级人民政府批准；
1） 城市的土地包括市区和郊区的土地；
2） 县城的土地是指县人民政府所在地的城镇的土地；
3） 建制镇的土地是指镇人民政府所在地的土地；不包括镇政府所在地所辖行政村；
4） 建立在城市、县城、建制镇、工矿区以外的工矿企业不需要交纳该税；
----自2009.01.01起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税；（新）
土地使用权的归属情况↓
对应纳税人↓
1.拥有土地使用权的单位和个人
----所有者
2.………不在土地所在地的；
----土地的实际使用人和代管人；
3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的；
----实际使用人
4.多方共有土地使用权；
----共有各方，应以其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税；
计税依据
----纳税人实际占用的土地面积，㎡；
1） 凡有由【省级人民政府】确定的单位组织测定土地面积的----测定的面积；
2） 尚未组织测量，持有政府部门核发的土地使用证书的----证书确认的面积；
3） 尚未核发土地使用证书的----纳税人申报土地面积待核发土地使用证书后再作调整；
税率
非农人口
级别
50万以上
Big city
1.5～30元
20～50万
M ………
1.2～24元
20万以下
S ………
0.9～18元
县城、建制镇、工矿区
0.6～12元
全年应纳税额 = 实际占用应税土地面积㎡·适用税额
----采用定额税率，采用有幅度的差别税额，拉开档次，而且每个幅度税额的差距规定了【20倍】；
----城镇土地使用税的最高单位税额与最低单位税额相差【50倍】；
----省级人民政府可以根据市政建设情况经济繁荣程度在规定的税额幅度内，确定所辖地区的使用税额幅度，可适当降低，但降低幅度不得超过上述规定最低税额的30%；（新）
征收管理
纳税义务发生时间
具体纳税义务情形↓
对应发生时间↓
1.纳税人购置新建商品房
----自房屋交付使用之次月起……
2.………购置存量房
----自……签发房屋权属证书之次月起……
3.…出租、出借房产
----自交付出租、出借房产之次月起……
4.…新征用【耕地】
----自批准征用之日起满1年时……
5.…新征用【非】耕地
----自批准征用次月起………
6以出让或转让方式有偿取得土地使用权，根据合同是否约定交付土地时间
Yes

自合同约定交付土地时间的次月起…
No
由受让方从合同签订的次月起…
纳税地点
一般规定
----土地所在地
注意
事项
纳税人使用的土地属于↓
跨省管辖↓
同一省管辖↓
----由纳税人分别向土地所在地……
----跨地区使用土地的，纳税地点由省级地方税务局确定；
纳税期限
1） 按年计算，分期缴纳；
2） 具体纳税期限：由省级人民政府确定；
税收减免优惠
----略，详见教材教材P174～179
505资源税法律制度----------------------------------------------------------
资源税
----是对在我国境内从事应税矿产品开采或生产盐的单位和个人征收的一种是；
特点：① 只对特定自然资源征税；
② 调节资源的级差收益； ③ 实行从量定额征收；
纳税人
----是指在中华人民共和国境内开采应税资源的矿产品或生产盐的单位或个人；
1） 包括个体经营者、其他个人；
2） 包括外商投资企业、外国企业及外籍人员；
----进口不征、出口不退；
----中外合作开采石油、天然气的企业不是资源税的纳税义务人；
----在销售或自用的时候一次性征收，以后的流转环节不征收；
扣缴义务人
----是指收购未税矿产品的单位，主要包括：
① 独立矿山、联合企业-----按照本单位应税产品税额标准……
② 其他收购未税矿产品的单位-------按税务机关核定的应税产品税额标准……
征税范围
1原油
----仅指开采的天然原油；不包括人造石油；
----中外合作开采陆上石油资源，征收矿区使用费，暂不征收资源税；
2天然气
----包括：① 专门开采的天然气； ② 与原油同时开采的天然气；
----煤矿生产的天然气【暂不】征税；
----关于资源税的计税依据，单位自产自用的天然气，以自用数量为计税依据 （√）
3煤炭
----仅指原煤； 洗煤、选煤其他煤炭制品【不征税】；
4非金属矿原矿

----是指原油、天然气、煤炭、井矿盐以外的非金属矿原矿；
5其他非金属矿原矿

6黑色金属矿原矿
----是指纳税人开采后自用、销售的，用于直接入炉冶炼或作为主产品先入选精矿、制造人工矿，在最终入炉冶炼的金属矿石原矿；
7有色金属矿原矿

8盐
① 固体盐：海盐原盐、湖盐～、井矿盐； ② 液体盐：卤水；
税负
----采用定额税率，从量定额征收；
----资源税税目、税额幅度的调整，由国务院确定
① 资源条件好、级差收入大的品种适用高税额；
② 资源条件差、级差收入小的品种适用低税率；
----资源税的税目、税额幅度的调整，由国务院确定；
----资源税适用单位税额的调整，由财政部、国家税务总局或由省、自治区、直辖市人民政府确定；
特殊规定
1） 纳税人在开采住矿产品的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品或视同住矿产品税目征收资源税；
2） 纳税人开采或生产不同税目应税产品的，应当分别核算，不能准确提供不同税目应税产品的课税数量的，从高适用税额；
3） 未列举名称的其他非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿，由省、自治区、直辖市人民政府决定征收或暂缓征收资源税，并报财政部和国家税务总局备案；
新
课税数量
① 纳税人开采或生产消费品，其用途为
A：销售
----销售数量
----一般规定；
B：自用
----自用数量
② 纳税人不能准确提供
A：销售数量
----以应税产品的产量或主管税务机关确定的折算比例换算的数量；
B：自用数量
③ 原油中的稠油、高凝油与稀油
A：划分不清
----均按原油的数量；
B：不易划分
④ 纳税人以自产的液体加工固定体盐，按固定盐税额征税
----加工的固定盐数量；
⑤ 纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，按固定盐税额征税
----加工的固定体数量；加工固体盐所耗用液体盐已纳税额准予抵扣；
⑥ 对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭，可按加工产品的综合回收率，将加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量，以此作为课税数量
综合回收率 = 加工产品实际销量和自用量 ÷ 耗用原煤数量
原煤课税数量 = 加工产品实际销量和自用量 ÷ 综合回收率
⑦ 金属和非金属矿产品原矿，因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其境况按选矿比折算成原矿数量，以此折算成原矿数量； 选矿比 = 精矿数量 ÷ 耗用原矿数量
原矿课税数量 = 精矿数量 ÷ 选矿比
资源税
应纳税额
应纳税额 = 课税数量 × 单位税额
代扣代缴应纳税额 = 收购未税矿产品的数量 × 适用单位税额；
① 纳税人开采或生产不同税目应税资源产品的--------------↗
A： 应分别核算；

B： 不能准确提供不同税目应税产品的课税数量的，从高适用税率；
② 纳税人的减税、免税项目→
A：应当单独核算课税数量；
B：未单独核算或不能准确提供课税数量，不予减税、免税；
税收优惠
1） 开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税；
2） 纳税人开采或生产应税产品过程中，因意外事故或自然灾害等原因遭受重大损失的，（因地震灾害遭受重大损失的），由省级人民政府酌情决定减税或免税；
3） 对冶金矿山铁矿石资源税减征政策，咱按规定税额标准的60%征收；
4） 自2007.01.01起，对地面抽采煤层气--------暂不征收资源税；
5） 自2007.02.01起，北方海盐资源税减按每吨15元征收；南方海盐、湖盐、精矿盐资源税暂减按每吨10元征收；液体盐资源税暂按每吨2元征收；
征收管理
发生时间
采用的结算方式或情形↓
相应纳税义务发生时间↓
1分期收款
----销售合同规定的收款日期的当天；
2预收货款
----发出应税产品～；
3其他结算方式
----收讫销售款～、或----取得索取销售款凭据～；
4纳税人自产自用
----移送使用应税产品～；
5扣缴义务人代扣代缴税款
----支付首笔货款或开具应支付货款收据～；
纳税地点
① 一般规定：应税产品的开采或生产所在地----主管税务机关；
② 省内开采：纳税地点需要调整的由省级税务机关决定；
③ 跨省开采，其下属生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的----一律在开采地纳税；
----其应纳税款由独立核算、自负盈亏的单位，按照开采地的实际销售量（或自用量）及适用的单位税额计算划拨；
④ 代收代缴----收购地----主管税务机关缴纳
纳税期限
----由主管税务机关根据实际情况具体核定；
----纳税人不能按固定期限计算纳税的，可以按次计算纳税；
① 以1个月为一期纳税的
----自期满之日起10日内申报纳税；
② 以1日、3日、5日、10日、15日为一期纳税的
----自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起10日内申报纳税并结清上月税款；
506土地增值税概述------------------------------------------------------------------
土地增值税
----是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让的房地产所取得的增值额征收的一种税
----在定义之中明确了土地增值税的纳税义务人；
① 在房地产转让环节征收； ② 征税面比较广；
③ 以房地产转让实现的增值额未计税依据；
④ 采用扣除法和评估法计算增值额；
⑤ 实行超率累进税率；
征税范围
① 转让国有土地使用权；
② 地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；
判定标准（同时符合以下条件）
1） 转让的土地使用权是否属于国家所有；
2） 土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转移；
3） 转让房地产是否取得经济收入；
不包括
① 未转让土地使用权、房产产权的行为：如房地产出租、抵押；
② 房地产权属虽转让，但是未取得收入的行为；
国有
土地使用权
转让
----是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为；
A： 属于土地买卖的二级市场
B： 转让方式：出售、交换、赠与等；
出让
A： 不是----土地增值税的纳税范围；
B： 属于土地买卖的一级市场
C： 不管是否免除国有土地使用权出让金，均应交纳契税；
土地增值税
征税范围
具体规定
主要内容及注意事项
出售
① 出售国有土地使用权；
② 取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；
③ 旧房及建筑物的买卖；
----旧房及建筑物：是指已经建成并已经投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋所有权和土地使用权一并转让给其他单位和个人：
1） 应到有关部门办理房地产和土地使用权的转移变更手续；
2） 若土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交----土地出让金；
3） 同时发生了产权转让、取得收入的，应纳入土地zzs的征税范围
赠与
2类不征
A： 赠与直系亲属、承担直接赡养义务人；
B： 通过中国境内的社会团体、国家机关赠与教育、民政、其他社会福利、公益事业
----不征原因：未取得收入；
其他征收

以房地产进行投资、联营
① 企业将其房地产作价入股或作为联营条件，将其房地产转让到投资联营企业，暂免征
② 投资联营企业将该房地产偿还债务----征；
----房产税：肯定征；
自用或出租
----不征（无权属转移），包括房地产开发企业将开发的部分房地产专为自用或出租；
房地产交换
----属于土地增值税的征税范围：
1） 单位之间换房----有收入的征（同契税恰相反）；
2） 个人之间互换自有住房，经审批核实----可免征；
合作建房
1） 建成后按比例自用，不征；
2） 建成后转让---征；
房地产抵押
抵押期内
抵押期期满是否偿还债务
↘
Yes↙
No,以房产抵债
不征
征
代建房
----不征（无权属转移），其收入属于劳务性质
其他
企业兼并转让房地产
----暂免；
房地产重新评估升值
----不征（无收入）
----土地使用者转让、抵押或置换土地：无论其是否取得了该土地使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税、契税；
507土地增值税的计税依据及税率-------------------------------------------------
计税依据及税率
计算步骤
① 确定收入额
----包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益；
----外币收入：以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币；
形式
A：货币收入----现金、银行存款、有价证券等
B：实物收入----按其公允价值确定应税收入；
C：其他收入----按其评估价值确定应税收入；
② 计算扣除项目
----应按《土地增值税暂行条例》规定的具体计算方法计算，有2种3类：
Ⅰ：新建房（房地产开发企业、其他企业）； Ⅱ：旧房及建筑物；
③ 增值额
----是指纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定的扣除项目金额后的余额；
④ 确定增值率
----土地增值税实行超率累进税率：
增值率 = 增值额 ÷ 扣除项目 = 收入额 ÷ 扣除项目 －1
⑤ 选择适用税率、速算扣除数-------------------------------------------------与个人所得税类似；
⑥ 应纳税额 = 增值额 × 适用税率 — 扣除项目金额 × 速算扣除系数；
税率
实行4级超率累进税率：是按征税对象的数额的某种比例来划分不同的部分，按不同部分分别规定相应的税率
增值率
适用税率
速算扣除系数
增值额 = 收入额 － 扣除项目

增值率M = 增值额 ÷ 扣除项目金额 × 100%
M = 收入额/扣除项目金额 － 1
M≤50%
30%
0
50＜ M≤100%
40%
5%
100＜M≤200%
50%
15%
M＞200%
60%
35%
计税依据及税率
扣除项目金额
新建房
取得土地使用权所支付的金额
a
----取得土地使用权所支付的金额a包括----
1） 为取得土地使用权所支付的地价款；
A： 协议、招标、拍卖----土地出让金；
B： 行政划拨方式--------按规定补交的土地出让金；
C： 转让方式----向原土地使用权人实际支付的地价款；
2） 按国家统一规定缴纳的有关费用；（含契税）
房地产开发成本
b
----土地的征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；
房地产开发费用
----是指与房地产开发项目有关的----销售费用、管理费用、财务费用；这三项费用在计算土地增值税时：
A： 不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除；
B 而按《实施细则》的标准进行扣除；
1） 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算并提供金融机构证明的，允许据实扣除；
----但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额；
2） 房地产开发费用 = 利息 + 【其他】房地产开发费用
A： 纳税人若能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的； 房地产开发费用 = 利息 + （a + b）× 5%以内
B： 若纳税人不能按转让房地产项目计算计算分摊利息支出，或不能----提供金融机构贷款证明的--------房地产开发费用 = （a + b） × 10%以内
----具体扣除比例由省级人民政府决定；
----利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
----对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除；
与转让房地产有关的税金
----是指营业税、城建税、印花税、教育费附加；
1） 房地产开发企业：2税1费----营业税、城建税、教育费附加；
2） 外商投资房地产开发企业----只扣营业税；
----由于房地产企业的印花税已经计入管理费用，在此不得再重复扣除；
3） 其他企业----3税1费：营业税、印花税、城建税、教育费附加；
----交纳土地增值税的房地产转让方，不会涉及契税；
财政部规定的其他扣除项目
----加计扣除费用 = （a + b） × 20%
1） 仅适用于从事房地产开发的纳税人；
2） 其他纳税人不适用；
旧房及建筑物
按评估价格扣除
= ① + ② + ③
----评估价格：是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价×成新折旧率后的价格；评估价格须经当地税务机关确认
① 评估价格 = 重置成本价·成新折旧率；
② 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（含契税）；
③ 在转让环节缴纳的税金（不含土地增值税）
按购房发票金额计算扣除
= Ⅰ + Ⅱ
----凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算；
Ⅰ：购买成本 = 原购房发票金额×（1 + 5%）N－1 + 购房时缴纳的契税
----N：是指购房总年数
----购房时缴纳的契税：必须能够提供契税完税凭证，否则不得扣除；
Ⅱ：在转让环节缴纳的税金（不含土地增值税）；
特殊规定
具体情形
税务处理
隐瞒、虚报
房地产成交价格
----由税务机关评估机构参照同类房地产的市场价格确定转让房地产收入额；
提供扣除项目金额
不实的
扣除项目金额 = 房产扣除项目金额 + 土地的扣除项目金额
房产扣除项目金额 = 评估机构的重置成本价·成新折扣率
土地的扣除项目金额 = 按该房产所坐落土地取得时的基准地价或标准低价确定
非直接销售
和自用房地产收入
----是同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1） 按本企业在同一地区、同一年度的同类房地产的平均价格确定；
2） 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定；
508土地增值税的征收管理、税收减免、纳税清算------------------------------------------
征收管理
申报时间
----签订房地产转让合同后7日内；
纳税期限
----纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以按月或按季定期进行纳税申报，具体期限由主管税务机关根据情况确定；
----纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税；
纳税地点
基本规定
1） 为房地产所在地----即----房地产坐落地；
2） 转让的房地产坐落在2个或2个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税；
注意事项

转让者转让的房地产座落地与转让者的机构、经营所在地或住所地是否一致↓
Yes↓
No↓
转让者
法人
办理税务登记的原管辖税务机关…
房地产坐落地所管辖的税务机关
自然人
住所所在地…
办理过户手续所在地…
税收优惠
建造
普通标准
住宅优惠
何谓
普通
标准
住宅
规定标准
同时满足
A：住宅小区建筑容积率在1.0以上；
B：单套建筑面积在120m2以下；
C：实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；
注意
事项
① 不包括----高级公寓、别墅、度假村；
① 各省级政府要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房具体标准；
----允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%；
优惠
内容
1） 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额---------------
A：未超过扣除项目20%的；----免征土地zzs；
B：超过扣除项目20%的，就----全部增值额----按规定计税；
2） 纳税人既建普通标准住宅，同时又搞其他房地产开发的---------------
A：应分别核算，才能适用上述规定；
B：若未分别核算，或不能准确核算的，不适于上述规定；
对国家征用收回的房地产
1） 因国家需要依法征用、收回的房地产，免征土地土地增值税；
2） 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地土地增值税；
居民个人转让住房
----自2008.11.01起，一律免征土地增值税；
纳税清算
清算单位
----以国家有关部门审批的房地产开发项目----为单位进行清算；
1）分期开发的项目----分期项目为单位；
2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的----分别计算；
清算条件
应当清算
符一即可
① 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
② 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
③ 直接转让土地使用权的；
税务机关可
要求清算
（符一即可）
1） 已竣工验收的房地产开发项目，已经转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上；或未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2） 取得销售（预售）许可证----满3年，仍未销售完毕的；
3） 纳