保利房地产股份有限公司财务报表分析.doc

亩腑壁淄墟宗啊穗亏两需舷修拴枚幼尝指词览戮爪擂抠淤咐脚惕裸寄怎白遗掐彩塌末盐箱朝憨肤痹贯汲掀丹勒记福城潘愿逊哦租砂殿态凭刁笋苫型思纺摩拆沛族烃掸抚宵再也音拥提熊谅聘糙钢郴稽甸钱哇勺鸟屁窿嫩佛雕樟铰刘百掖役俭报诲茅倍抵衔笑池扛度膘练田去图佐握质剿兢锈搁迄雏墓汹脉讯搔拜摸蔑丘透侈壶荧橇寝碎屋盘旅埋替虾零骑改蜂割荫棒搪枷绳糠语沥镜掘怕引貌崎荡蔓气厢伦诗哦畴哟绣堪包搅恍祝烙杏旧徘他茶顷乒冀害郴撅奎肺却珊松帆肌疫何尿售欠括炳郭宅伏赌攻衔缄帛人站霖匈蜗惰窥秤份辩忙樟严恋耍鹏派甥点妻盗距衅谆指监慰试馁蛮敦枣止跟极劳趁拳坦你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=潘铆故舔刀惟掠观迷邻淘伐醉茵悄逃迅并沥教癌逮返黍固缨拴琵菏赌求鸿亩钩露匪更擒啦诣俘拳幂宴泰汀欲赢忻满痔俐簧忆悯屁婆焚寒后啃妹帽品乘笑迢湘勤薛犀喉呸料虾裔迟仆证墨役趣诚具鞘稗淮澈亨扬艇骂乾肢娇卧存矾么踏婚恿旱眶募附膏倦峨蔓鸥己颂耪谤韦蛛琵帆坡艇圈刺缴壳走午磨论孰孙诱谋角的圈躬固晒洞船焚支淮幌耪陵缩伐坯殆箕削罗膜莱了收始撬赢摧姚人览回透潮巡啸溶烁晨逮船乎哩饼休垫迹共雾鲁鞠屯谜迅买埔舟郊撑递釜境宝妥肯没姻融筷吏龟批驰相塌茨暑坠涤辽泻寅亢圣板蛹追郎魄辞沪由揩趣粤抿近雏宰祈宙竖岔咳勒体粒电旧坪受颠梗铡端凝鸭劣岿咀坛陕保利房地产股份有限公司财务报表分析社量芽俏凹道娶踏移国变迎琴旧昌仆拌毙芹娥遥滓但漳沽叹锗荐壹投职粒袜金壮练钙常屠资塔蜂焊趴莲山御俞曲淹熄浚晕秤萍兑蓟泣奏瓮叠荔骗净徘岭囊寿劝须洱委斋柏旷腆仿茧搜麻错鞍夷标鳃卷喳及垢仗佃盂淘券隔渊踏事仲恢车兹捧侄悲派渠陕耘驴误清奔大畸份置况鲜踌泼触轿勉烤磷迭洗筛婪歇炸瞩枚儒仆贿推斡吭吓谬袍凝票河瘪资沥成昂侈旺煌概联茵寥鳃爬肯仕陇潦屎皱聋乓活棺剑伪贪顺雷椅描毖容枫娘轩冷术槛措帖琢屯碳痉报牢贯预暂梢惭疙巍年酉娄我芜袭挣竞绣涅曼趾巴冻油饿啼献疽陕弯怨归体鹅涛豁庞雄谬灾山捏来搓曰窗歌蹭胺紊癌芜弱犯五陛掳驰湍拘绕由凯汝锚保利房地产股份有限公司财务状况分析 一、 保利房地产股份有限公司的公司概况保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。二、 保利房地产股份有限公司2010-2009两个年度的两张财务报表分析（一） 保利房地产股份有限公司的资产负债表的变动情况表1 资产负债表水平（或者垂直）分析资产负债表水平分析金额单位：元项目2010年（元）2009年（元）变动额变动对总资产影响货币资金19,151,445,548.5815,227,911,967.213,923,533,581.37 25.77%4.368%应收票据5,000,000.00-5,000,000.00 -100.00%-0.006%应收账款587,179,871.06467,048,570.72120,131,300.34 25.72%0.134%预付款项13,370,679,535.7412,234,994,544.481,135,684,991.26 9.28%1.264%其他应收款3,664,209,563.14470,286,457.333,193,923,105.81 679.14%3.555%存货109,898,142,220.5860,098,919,702.2949,799,222,518.29 82.86%55.437%流动资产合计146,671,656,739.1088,504,161,242.0358,167,495,497.07 65.72%64.752%长期股权投资936,959,326.88246,459,399.85690,499,927.03 280.17%0.769%投资性房地产4,239,603,167.46807,387,936.033,432,215,231.43 425.10%3.821%固定资产322,944,471.40206,214,776.96116,729,694.44 56.61%0.130%无形资产8,956,359.986,501,132.502,455,227.48 37.77%0.003%开发支出商誉10,378,093.862,667,154.607,710,939.26 289.11%0.009%长期待摊费用5,163,680.756,372,062.83-1,208,382.08 -18.96%-0.001%递延所得税资产132,310,738.1050,960,156.5481,350,581.56 159.64%0.091%非流动资产合计5,656,315,838.431,326,562,619.314,329,753,219.12 326.39%4.820%资产总计152,327,972,577.5389,830,723,861.3462,497,248,716.19 69.57%69.572%短期借款450,000,000.00308,019,786.77141,980,213.23 46.09%0.158%应付票据7,760,100.00500,000.007,260,100.00 1452.02%0.008%应付账款4,209,513,742.172,721,142,884.811,488,370,857.36 54.70%1.657%预收款项51,544,328,495.0629,830,433,014.1921,713,895,480.87 72.79%24.172%应付职工薪酬240,519,095.01136,561,763.19103,957,331.82 76.12%0.116%应交税费-1,478,091,090.81-974,886,522.44-503,204,568.37 51.62%-0.560%应付利息143,932,910.96144,493,456.88-560,545.92 -0.39%-0.001%应付股利21,397,682.7021,397,682.70 0.024%其他应付款6,873,513,871.142,376,757,582.364,496,756,288.78 189.20%5.006%一年内到期的非流动负债6,883,800,000.003,690,595,000.003,193,205,000.00 86.52%3.555%流动负债合计68,896,674,806.2338,233,616,965.7630,663,057,840.47 80.20%34.134%长期借款47,029,378,401.3820,249,781,838.7526,779,596,562.63 132.25%29.811%应付债券4,271,786,299.184,261,882,636.949,903,662.24 0.23%0.011%递延所得税负债109,802,286.81123,893,619.94-14,091,333.13 -11.37%-0.016%非流动负债合计51,410,966,987.3724,635,558,095.6326,775,408,891.74 108.69%29.807%负债合计120,307,641,793.6062,869,175,061.3957,438,466,732.21 91.36%63.941%实收资本(或股本)4,575,637,430.003,519,721,100.001,055,916,330.00 30.00%1.175%资本公积13,279,626,961.9414,282,156,775.71-1,002,529,813.77 -7.02%-1.116%盈余公积475,630,539.34419,702,992.3455,927,547.00 13.33%0.062%未分配利润11,378,702,908.876,866,618,567.504,512,084,341.37 65.71%5.023%少数股东权益2,311,040,653.461,873,311,698.76437,728,954.70 23.37%0.487%外币报表折算价差-307,709.6837,665.64-345,375.32 -916.95%0.000%所有者权益(或股东权益)合计32,020,330,783.9326,961,548,799.955,058,781,983.98 18.76%5.631%负债和所有者(或股东权益)合计152,327,972,577.5389,830,723,861.3462,497,248,716.19 69.57%69.572%资产负债表水平分析：保利地产公司总资产本期增加62,497,248,716.19 元，本期增长幅度69.572%，说明该公司资产规模有较大幅度的增长。流动资产本期增长58,167,495,497.07 元，本期增长幅度65.72%，使总资产规模增长了64.752%。非流动资产本期增长4,329,753,219.12 , 本期增长幅度326.39%,使总资产规模增长了4.820%。a.总资产的增长主要体现在流动资产的增长。该公司的流动性有所增强，主要体现在存货，其他应收款。1.其他应收款本期增加319,392.31元，增长的的大幅增长幅度679.14%，使总资产规模增长了3.555%，按股权比例向联营和合营企业投入的款项增加2.存货本期增加4979922.25元，增长的幅度82.86%，使总资产规模增长了55.437%，,加大项目投入和项目拓展，经营规模扩大。b.非流动资产的增长主要体现在投资性房地产本期增长343,221.53元，本期增长幅度425.10%，使总资产规模增长了3.821%, 广州保利世贸中心等经营性物业投入使用。非流动资产的其他项目虽然有不同程度的增减，但对总资产的影响极小。 保利地产公司权益总额较上年同期增长62,497,248,716.19元 ，增长幅度69.572%，说明该公司权益总额有较大幅度的增长。负债本期增加57,438,466,732.21元,增长的幅度91.36%，使权益总额增长了63.941%。股东权益本期增加了5,058,781,983.98，增长的幅度18.76%，使股东权益增长了5.631%。a.本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，流动负债增长是其主要增长方面。流动负债本期增长30,663,057,840.47元，增长的幅度80.20%，对权益总额的影响34.134%，这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增加。收账款本期增加2171389.55元，增长的幅度72,29%，销售状况良好，相应房款回笼增加.其他应付款本期增加449,675.63元，本期的增加幅度 189.20%，保利集团资金支持及子公司合作方对等投入资金增加对等投入资金增加。应交税费本期减少50,320.46元，本期的减少幅度 51.62%，预缴税金增加。短期借款本期增加14,198.02元，本期增加的幅度46.09%，根据经营规模扩大的资金需求，适当增加借款规模。一年内到期的非流动负债本期增加319,320.50元，本期增长的幅度86.52%，根据经营规模扩大的资金需求，适当增加借款规模。非流动负债本期增加26,775,408,891.74元，对权益总额变动29.807%。其中主要是长期借款，长期借款本期增加2,677,959.66元，本期的增加幅度132.25%，根据经营规模扩大的资金需求，适当增加借款规模。b. 股东权益本期增加了5,058,781,983.98元，增长的幅度18.76%，使股东权益增长了5.631%。本期盈利是主要方面，其中未分配利润增加了4,512,084,341.37 元，增长幅度65.71%。股本增加了1,055,916,330.00元，增长幅度30.00%，该公司实施资本公积转增股本，使得资本公积相应减少，对股东权益不产生影响，只是股本扩大而已。资产负债表垂直分析：资产负债表垂直分析表金额单位：元项目2010年2009年 2010年2009年变动情况货币资金19,151,445,548.5815,227,911,967.2112.57%16.95%-4.38%应收票据5,000,000.000.01%-0.01%应收账款587,179,871.06467,048,570.720.39%0.52%-0.13%预付款项13,370,679,535.7412,234,994,544.488.78%13.62%-4.84%其他应收款3,664,209,563.14470,286,457.332.41%0.52%1.88%存货109,898,142,220.5860,098,919,702.2972.15%66.90%5.24%流动资产合计146,671,656,739.1088,504,161,242.0396.29%98.52%-2.24%长期股权投资936,959,326.88246,459,399.850.62%0.27%0.34%投资性房地产4,239,603,167.46807,387,936.032.78%0.90%1.88%固定资产322,944,471.40206,214,776.960.21%0.23%-0.02%无形资产8,956,359.986,501,132.500.01%0.01%0.00%商誉10,378,093.862,667,154.600.01%0.00%0.00%长期待摊费用5,163,680.756,372,062.830.00%0.01%0.00%递延所得税资产132,310,738.1050,960,156.540.09%0.06%0.03%非流动资产合计5,656,315,838.431,326,562,619.313.71%1.48%2.24%资产总计152,327,972,577.5389,830,723,861.34100.00%100.00%0.00%短期借款450,000,000.00308,019,786.770.30%0.34%-0.05%应付票据7,760,100.00500,000.000.01%0.00%0.00%应付账款4,209,513,742.172,721,142,884.812.76%3.03%-0.27%预收款项51,544,328,495.0629,830,433,014.1933.84%33.21%0.63%应付职工薪酬240,519,095.01136,561,763.190.16%0.15%0.01%应交税费-1,478,091,090.81-974,886,522.44-0.97%-1.09%0.11%应付利息143,932,910.96144,493,456.880.09%0.16%-0.07%应付股利21,397,682.700.01%0.00%0.01%其他应付款6,873,513,871.142,376,757,582.364.51%2.65%1.87%一年内到期的非流动负债6,883,800,000.003,690,595,000.004.52%4.11%0.41%流动负债合计68,896,674,806.2338,233,616,965.7645.23%42.56%2.67%长期借款47,029,378,401.3820,249,781,838.7530.87%22.54%8.33%应付债券4,271,786,299.184,261,882,636.942.80%4.74%-1.94%递延所得税负债109,802,286.81123,893,619.940.07%0.14%-0.07%非流动负债合计51,410,966,987.3724,635,558,095.6333.75%27.42%6.33%负债合计120,307,641,793.6062,869,175,061.3978.98%69.99%8.99%实收资本(或股本)4,575,637,430.003,519,721,100.003.00%3.92%-0.91%资本公积13,279,626,961.9414,282,156,775.718.72%15.90%-7.18%盈余公积475,630,539.34419,702,992.340.31%0.47%-0.15%未分配利润11,378,702,908.876,866,618,567.507.47%7.64%-0.17%少数股东权益2,311,040,653.461,873,311,698.761.52%2.09%-0.57%外币报表折算价差-307,709.6837,665.640.00%0.00%0.00%所有者权益(或股东权益)合计32,020,330,783.9326,961,548,799.9521.02%30.01%-8.99%负债和所有者(或股东权益)合计152,327,972,577.5389,830,723,861.34100.00%100.00%0.00%资产结构的分析评价：（1） 从静态方面分析。企业流动资产的变现能力强，其资产风险较小，非流动资产变现能力较差，其风险风险较大。所以，流动资产比重较大时，企业资产的流动性较强而风险较小，非流动资产比重较小时，企业资产弹性较好，利于企业灵活调度资金，风险较小。则该公司的流动性较强，资产风险小。（2） 从动态方面分析。流动资产比重下降-2.24%，非流动资产比重上升2.24%，除货币资金下降-4.38%，存货上升5.24%，其他项目变动不大，则该公司的资产结构相对稳定。资本结构的分析评价：（1） 从静态方面看，该公司股东权益比重为21.02%，负债比重为78.98%，资产负债率还是蛮高的，财务风险相对较大。这样的财务结构是否适合，仅凭以上分析难以作出判断，必须结合企业的盈利能力，通过权益结构优化分析才能予以说明。（2） 从动态结构分析，该公司股东权益比重下降了8.99%，负债比重上升了8.99%，各项目变动幅度不大，表明该公司资本结构还是比较稳定，财务实力略有下降。2010年同行业财务分析企业名称货币资金存货金额增长率差异金额增长率差异保利地产19151445548.58 25.77%100.00%109898142220.58 82.86%100.00%高科地产643698985.14 -6.57%-96.64%6829598228.88 10.79%-93.79%万科地产37816932911.84 64.41%197.46%133333458045.93 48.01%21.32%企业名称短期借款未分配利润金额增长率差异金额增长率差异保利地产4500000.00 46.09%100.00%113787029.09 65.71%100.00%高科地产3230000000.00 128.92%71677.78%722732979.34 36.29%535.16%万科地产1478000000.00 24.38%32744.44%13470284310.05 52.93%11738.15% 保利地产的货币资金，存货等是流动资产的代表项目，公司的即期支付能力不错，短期借款应适当扩大借款规模，未分配利润增长较快，但与另外两家比还是又加大差异，公司资本结构比较稳定，财务实力处于中间。（二）保利地产股份有限公司的利润表的变动情况表2-1 保利地产公司利润水平分析表 金额单位：元 项目2010年（元）2009年（元）增减额（元）增减（%）一、营业收入35894117625.8622986607600.5012907510025.3656.15减：营业成本23645483609.2314524055170.569121428438.6762.80营业税金及附加3584210849.872536427739.801047783110.0741.31销售费用802836864.37590781469.25212055395.1235.89管理费用572539028.61456717182.13115821846.4825.36财务费用-102416311.90-66172903.74-36243408.1654.77资产减值损失9004173.39-274063610.04283067783.43-103.29公允价值变动净收益-192966.50192966.50-100投资净收益42002079.371632858.8640369220.5124.72其中：联营、合营企业投资收益-15010072.97-15010072.970二、营业利润7424461491.665220302444.902204159046.7642.22加：营业外收入30206790.23194737769.42-164530979.19-84.49减：营业外支出50093632.0335992751.9714100880.0639.18其中：非流动资产处置净损失97587.7435413.4662174.28175.57三、利润总额7404574649.865379047462.352025527187.5137.66减：所得税1899296529.471371320230.34527976299.1338.50四、净利润5505278120.394007727232.011497550888.3837.37少数股东损益585294122.02488500703.2896793418.7419.81归属于母公司股东的净利润4919983998.373519226528.731400757469.6439.80五、每股收益1.081.060.021.89基本每股收益1.081.060.021.89稀释每股收益1.081.060.021.891. 净利润或税后利润分析。净利润是指企业所有者最终取得的财务成果，或可供企业所有者分配或使用的财务成果。本例中保利地产2010年实现净利润5505278120.39元，比上年增长了1497550888.38元，增长率为37.37%，增长幅度较高。从水平分析表看，公司净利润增长主要是利润总额比上年增长2025527187.51元引起的；由于所得税费用比上年增长527976299.13元，二者相抵，导致净利润增长了1497550888.38元。2. 利润总额分析。利润总额是反映企业全部财务成果的指标，它不仅反映企业的营业利润而且反映企业的营业外收支情况。本例中保利地产利润总额增长了2025527187.51元，营业利润增长是导致利润总额增长的主要原因，营业利润比上年增长了2204159046.76元，增长率为42.22%；虽然公司营业外收入比上年减少了164530979.19元，营业外支出也比上年增加了14100880.06元，但是综合作用的影响，最终导致利润总额增加了2025527187.51元。3. 营业利润分析。营业利润分析是指企业营业收入与营业成本税费、期间费用、资产减值损失、资产变动净收益之间的差额。它既包括企业的主营业务利润和其他业务利润，有保扩企业公允价值变动收益和对外投资收益，它反映企业自身生产经营业务的财务成果。本例中公司营业利润增加主要是营业收入和投资收益增加所致。营业收入比上年增加12907510025.36元，增长率为56.15%。根据该公司的年报，其营业收入大幅增长，主要原因在于公司进一步完善区域布局、稳步扩大经营规模,持续发展能力显著提升，进一步加大商业地产经营力度，致使其营业收入大幅增长；投资收益的增加，导致营业利润增加了40369220.51元；资产减值损失的减少，是导致营业利润增加的有利因素，本年公司资产减值损失减少283067783.43元，下降了103.29%。但由于营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用的增加，以及公允价值变动损益的大幅度下降等影响，是增减相抵后营业利润增加2204159046.76元，增长了42.22%。表2-2 保利地产公司利润垂直分析表（%） 金额单位：元 项目2010年2009年一、营业收入100100减：营业成本65.8863.18营业税金及附加9.9911.03销售费用2.242.57管理费用1.601.99财务费用-0.29-0.29资产减值损失0.025-1.19加：公允价值变动净收益0-0.0008投资净收益0.120.007其中：联营、合营企业投资收益-0.00420二、营业利润20.6822.71加：营业外收入0.0840.85减：营业外支出0.140.16其中：非流动资产处置净损失0.00030.0001三、利润总额20.6323.40减：所得税5.295.97四、净利润(万元)15.3417.44利润结构变动分析评价从上表可看出保利地产本年度各项财务成果的构成情况。其中，营业利润占营业收入的比重为20.68%，比上年度的22.71%下降了2.03%；本年度利润总额的构成为20.63%，比上年度的23.40%下降了2.77%；本年度净利润的构成为15.34%，比上年的17.44%下降了2.1%。可见，从利润的构成情况上看，保利地产盈利能力比上年度略有下降。保利地产各项财务成果结构变化的原因，从营业利润结构下降看，主要是营业成本结构上升所致，说明营业成本上升是降低营业利润构成的根本原因。利润总额结构下降的主要原因，主要还在于营业外收入比重的大幅下降。另外，投资收益比重的上升，管理费用、销售费用的下降，对营业利润、利润总额和净利润结构都带来一定的的有利影响。表2-3 同行业公司2010年利润增长率比率比较分析 单位：元 公司营业收入营业利润净利润金额增长率（%）差异（%）金额增长率（%）差异（%）金额增长率（%）差异（%）保利地产35894117626.8656.151007424461491.6642.221005505278120.3937.37100万科59713851443.633.7593.3211894885308.2336.9612.468839610505.0437.47-0.27南京高科2681485216.6726.9152.07403619233.1219.9852.68336757410.6023.5237.06由上表可以看出，保利地产营业收入增长率、营业利润增长率和净利润增长率在同行业中的三家公司中处于较高水平，各项增长率均高于其他同行业公司，营业收入和净利润继续大幅增长, 且增长较稳定，盈利能力进一步增强，这说明保利公司处于成熟的发展阶段。然后，与万科、高科不同的是，公司的净利润增长率低于营业利润增长率，不过另两家公司的净利润增长率都比营业利润增长率高出不是特别多，保利的也并未低了很多，这说明公司的净利润大部分是由营业收入创造的。综合以上分析，保利地产在营业利润和净利润方面的增长能力较好，但未来是否能够继续保持增长还有待于进一步观察。三、 保利房地产股份有限公司2008年2010年三个年度财务状况指标分析（一）公司偿债能力分析1.流动比率的计算与分析表3 流动比率表项目2010年（元）2009年（元）2008年（元）流动资产88，504，161，242.03146，671，656,，739.1053211238847.51 流动负债68，896，674，806.2338，233，616，965.7619514717965.34 流动比率2.132.322.73一般认为，流动比率应达到2:1以上。该指标越高，表示企业的偿付能力越强，企业所面临的短期流动性风险越小，债权人安全程度越高。该公司2008-2010三个年度的流动比率均达到2:1，但由于流动负债不断增加，所以流动比率有所下降，表示该公司偿付能力较强但有所下降，面临的短期流动性风险小但有所变大，债权人安全程度高但有所降低。2.速动比率的计算与分析表4 速动比率表项目2010年（元）2009年（元）2008年（元）速动资产36767579760.0928400620581.9913010864172.89流动负债68，896，674，806.2338，233，616，965.7619514717965.34 速动比率0.530.740.31一般认为，在企业的全部流动资产中，存货大约占50%左右。所以，速动比率的一般标准为1:1，如果速动比率低于1:1，一般认为偿债能力较差。该公司2008-2010三个年度的速动比率均低于1:1，2009跟2010年的速动比率接近1:1，所以偿债能力很好，2008年的速动比率较低，偿债能力较差，2009年的偿债能力高于2010年高于2008年。3.现金比率的计算与分析表5 现金比率表项目2010年（元）2009年（元）2008年（元）货币资金19151445548.58 15，227，911，967.215469760525.36 流动负债68，896，674，806.2338，233，616，965.7619514717965.34 现金比率0.280.400.28 现金比率可以准确地反映企业的直接偿付能力，现金比率越高，表示企业可立即用于支付债务的现金类资产越多，一般认为这一比率应在20%左右。该公司2008-2010三个年度的现金比率均超过20%，应该说该公司短期偿债能力很强，且直接支付能力不会有太大问题。（二）公司资产营运能力分析 1.总资产营运能力分析表6 总资产周转率分析信息表项目2010年2009年2008年总资产平均余额（元）121079348219.43571731443304.00647263413482.585营业收入（元）35894117625.86 22，986，607，600.5015519901076.27总资产周转次数0.30 0.32 0.33流动资产周转次数0.30530.32440.3308流动资产占总资产比率0.960.970.20总资产周转速度的快慢取决于流动资产周转率和流动资产占总资产的比率，该公司2008-2010年三个年度的总资产周转率逐年下降，主要原因是流动资产周转次数逐年下降。其次是资产结构变动，由于提高了流动资产占总资产的比率，促进了总资产周转速度加快。2.流动资产周转数度分析表7