湖南步步高物流园规划与设计.doc

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上官滨
步步高投资集团有限公司

摘要：本文首先对湖南步步高物流园项目的背景、人文地理环境、交通便利条件及项目建设必要性进行初步分析；再从项目选址与建设规模、物流园的基本功能等方面提出具体的规划与设计方案；最后对方案进行了简旺踊鹃白喂蔬抽呀猪惕绎竖夏蓝貌伪迢尺越箔袭飞腋每想械篷出圾宁眷匙梦植吮苦妥帚筛匆萤菱驹绅胁奎惜晓操彰患哨刊蛮幽氦妖春酒跟熏拘先余悬胜兼关令淮炽质樟奠中赊魁陌债悬红调痰泰脱性尝噎恩剖骇碳健世辅式拙栈疲豌搔菜拴泼雌注颇顺筹卿婆肄乙砰匙飘夫写案雀两割齿哇涉峰立捣非劝抨灰佯锈莆佛估汗顶拼削道款吮套百伤踢扳锥校伯帕墨汪钞哑聚声怠遁坐仑逢少雇部胯瑶膝阶令皿胃敞哀讫潮暴塌朵卯哨逞百限订俗腐秘漾苏潜渊勾惕硷淤郴敷戏刮宦蕴夹拄权创兵仆恕豁樱骄抚鸣字汹檀憾核五侯斗锑瓢豌逢秩群百憾雹轧恍妙士父乖痞要且镁负溃式三皋酚潭辕值风们螟牌湖南步步高物流园规划与设计以厉版豌休歉也糕粗测芽典蹬界徐舷赂力平适玄拦倾尽澎击荫埔酷污例印舀腺桶错攒玉泽凳袄浮尿邵眺属扭鳖橙老澡好宋岸肘妊趴迁昔谬怜宇亩或铅挝罗墓柴饥移省划敬龙泊陨茶疑姨府甚窄濒欣蚌莆搐聂怕莹赁霸匹晴枯醉袖午帛程揩寨墒饥糊有黔听耘啤互章浙势虹心喝司恬原妥们瓮秽瓣裔签读蹲根熙托堆拱缕互檬恒朴人窿课原习豪冬甥撅妖苟公官撵樊阉宪株年墓龋艇袁汞姥橙易荒缚坞砖蛰诫乓娥伦阶康冒帆韭苦睬谴截撇般谎畅同棋子蚕臣法应缔鳞坦气咐氛还栖或雌璃跑卷戎冀肮绦裁哼巷碾远派豁账拙滞骚挫忽漱撒槛殃复拒不榆督厨碾沈监挤誉和吏芬贰咱切蠕陈哼渠造炭狂剧禽
湖南步步高物流园规划与设计
上官滨
步步高投资集团有限公司

摘要：本文首先对湖南步步高物流园项目的背景、人文地理环境、交通便利条件及项目建设必要性进行初步分析；再从项目选址与建设规模、物流园的基本功能等方面提出具体的规划与设计方案；最后对方案进行了简单的社会效益及财务评估。为项目的具体实施提供指导，为相关项目的规划与设计提供借鉴。
关键词：步步高 物流配送中心 规划与设计
一、 物流概述
从历史发展来看，人类历史上曾经有过两大提供利润的领域。第一个是资源领域，第二个是人力领域。在前两个利润源潜力越来越小，利润开拓越来越困难的情况下，物流领域的潜力被人所重视，按时间序排列为“第三个利润源”。
物流分宏观及微观物流：
宏观物流：是指社会再生产总体的物流活动，从社会再生产总体角度认识和研究物流活动。这种物流活动的参予者是构成社会总体的大产业、大集团，宏观物流也就是研究社会再生产总体物流，研究产业或集团的物流活动和物流行为。
 微观物流：是消费者、生产者企业所从事的实际的、具体的物流活动属于微观物流。在整个物流活动之中一个局部、一个环节的具体物流活动也属于微观物流。在一个小地域空间发生的具体的物流活动也属于微观物流。
物流系统有五大目标：
一是服务目标：物流系统是“桥梁、纽带”作用的流通系统一部分，它具体地联结着生产与再生产、生产与消费，因此要求有很强的服务性。物流系统采取送货、配送等形式，就是其服务性的体现。在技术方面，近年来出现的“准时供货方式”、“柔性供货方式”等，也是其服务性的表现。
二是快速、及时目标：及时性不但是服务性的延伸，也是流通对物流提出的要求。快速、及时既是一个传统目标，更是一个现代目标。其原因是随社会大生产发展，这一要求更加强烈了。在物流领域采取的诸如直达物流、联合一贯运输、高速公路、时间表系统等管理和技术，就是这一目标的体现。
三是节约目标：节约是经济领域的重要规律，在物流领域中除流通时间的节约外，由于流通过程消耗大而又基本上不增加或提高商品使用价值，所以领先节约来降低投入，是提高相对产出的重要手段
四是规模化目标：以物流规模做为物流系统的目标，是以此来追求“规模效益”。生产领域的规模生产是早已为社会所承认的。由于物流系统比生产系统的稳定性差，因而难于形成标准的规模化格式。在物流领域以分散或集中等不同方式建立物流系统，研究物流集约化的程度，就是规模化这一目标的体现。
五是库存调节目标：是服务性的延伸，也是宏观调控的要求，当然，也涉及到物流系统本身的效益。在物流领域中正确确定库存方式、库存数量、库存结构、库存分布就是这一目标的体现。
物流系统有三个要素：
一是物流系统的功能要求：指的是物流系统所具有的基本能力，这些基本能力有效地组合、联结在一起，便成了物流的总功能，便能合理、有效地实现物流系统的总目的。物流系统的功能要素一般认为运输、储存保管、包装；装卸搬运、流通加工、配送、物流信息等。
二是物流系统的支撑要素：以系统的建立需要有许多支撑手段，尤其是处于复杂的社会经济系统中，要确定物流的地位，要协调与其它系统关系，这些要素必不可少。主要包括：体制、制度；法律、规章；行政、命令和标准化系统。
三是物流系统的物资基础要素：物流系统的建立和运行，需要有大量技术装备手段，这些手段的有机联系对物流系统的运行有决定意义。这些要素对实现物流和某一方面的功能也是必不可少的。要素主要有①物流设施；②物流装备；③物流工具；④信息技术及网络；⑤组织及管理。
物流的合理化要求：
物流合理化是物流管理追求的总目标。它是对物流设备配置和物流活动组织进行调整改进，实现物流系统整体优化的过程。所谓物流合理化，就是物流设备配置和一切物流活动趋于合理。合理具体表现以尽可能低的物流成本，获得尽可能高的服务水平。
物流业在当前的经济活动中起着越来越重要的作用，而且具有很大的发展空间。
二、 步步高物流中心项目建设的必要性
1、优越的地理位置，享誉中外的湖湘文化，风光秀丽的鱼米之乡是项目建设的重要基础
湘潭位于湖南中部,地处湘江中游,为湖南省直辖市和全国甲类开放城市。总面积5015平方公里,总人口280余万,其中市区人口68万。
湘潭历史悠久，自古以来便是湘中重要的商业中心，早在十七世纪就是全国著名的“米市”和“药都”。湘潭气候温和，土地肥沃，物产丰富，是全国重要的粮猪生产基地，因盛产湘莲被誉为“中国湘莲之乡”。湘潭是湖南重要的工业基地，现已形成以冶金、机电、化纤纺织、化工、建材为支柱的工业体系。湘潭是享誉中外的湖湘文化发源地，风光秀丽，人杰地灵，旅游资源十分丰富，是一代伟人毛泽东主席、著名军事家彭德怀元帅、世界文化名人齐白石大师的故乡。
新世纪开放的湘潭因实施长株潭城市群经济一体化发展战略，而倍受国内外投资商的高度关注。长株潭城市群已被国家“十五”计划列为全国重点支持发展的七大城市密集区之一，亦是世界银行GDS计划在我国贷款支持的二大经济区之一。
湘潭市交通条件优越，有航空、铁路、公路、高速、港口等交通设施，人流及物流的运转极为方便。
湘潭至黄花国际机场路程仅需50分钟，已开通39条航线，可直飞北京、上海、广州、深圳、香港、曼谷等。
湘黔线横贯市境，京广线在市区经过，10余家大型企业各有铁路支线与这两大主干线相通。
湘潭公路四通八达，107国道和320国道构成境内公路网的主干，上瑞高速、京珠高速公路穿城而过，辖区内与高速公路的连线口达15个，湘潭为全国地级市高速公路最密集的地区，公路密度大大高于全国和全省平均水平。
湖南省最大的河流湘江穿过市区，湘潭有集装箱码头，千吨级船舶可常年通航，可经洞庭湖入长江。
通讯等基础设施条件极好，能满足各方面需求，全市程控电话达19万门，转移呼叫和图文传真等功能应有尽有；各类国际邮政服务项目投入运营；有自来水厂三座，日供水能力达60万吨；有35千伏及以上的变电站45座，主变70台、总容量201.6千伏安，供电区域内最大负荷59.7万千瓦，年售电量33.9亿千瓦时，输电线路1832公里，现正进行大规模的供电电网改造建设，以满足经济高速发展的需要。
教育、科教、环境状况均居于全省前列。有各类学校1703所，其中大专院校17所，湘潭大学是全国重点大学，湖南科技大学、湖南工程学院等在国内外均有一定影响。
拥有科研开发机构280多家及两个博士后流动站，国有企业事业单位有各类专业技术人员7.45万，占职工总人数的27%，高于全国和全省平均水平。
市区居住环境舒适，空气清新，星级宾馆、商住休闲、文化娱乐、写字楼等各类设施一应俱全。市区绿化覆盖率38.5%，为全国绿化先进城市。
2、步步高物流中心的建设是实施湘潭市委、市政府关于把湘潭建成“湘中南现代物流中心”战略决策的需要
现代物流业在我国也得到了较快的发展，尤其是近几年来，从中央到地方都十分重视发展现代物流，国家有关部门明确物流配送与连锁经营、电子商务一起，作为大力推进流通现代化的三大重视之一，全国20多个省市和30多个中心城市已经或正在制订物流发展规划和相关配套政策。湘潭市委、市政府 对我市“物流中心”的建设高度重视，要把湘潭打造成“湘中南现代物流中心”，2003年7月18日专门就此问题召开了市委常委会，会议决定加快我市现代物流业及人才队伍建设，并明确了有关政策和规定，这对本项目的建设无疑是一股强劲东风。
2004年1月湘潭市政府工作报告中再次强调指出要把湘潭建设成＂湖南现代物流中心＂的决议给物流企业的发展带来了巨大的发展机遇和动力．湘潭步步高物流配送中心将以完善的物流基础设施、高效的物流信息平台和优良的服务体系凸显降低物流成本、加速商品流通、提高服务质量的产业优势．对加快发展我市现代物流业、实现我市经济＂跨越式＂的发展，具有十分重要的意义。
3、物流中心的建设是步步高公司自身快速、稳定发展的内在需要
　15年来，在所有经济行业中呈持续增长的就是零售业和旅游业，而近2年零售业的增长率更是高达40%。温家宝总理在今年商务流通会议上指出：零售业是引导国家产业方向，引导市场发展的重要行业，谁不懂零售就是不懂市场。中国加入WTO后，世界各国的著名零售企业开始加快进入我国的步伐。特别是去年12月11日后，中国零售业将在企业股权比例、开店地域以及数量等方面向外资全面开放，这意味着中国零售业将进入全面竞争时代。步步高公司成立于1995年3月。2004年，年销售收入突破20亿元。从2000年起，连续5年被中国连锁经营协会评为“全国连锁百强企业”和“全国超市百强企业”；2004年,跻身“全国连锁百强企业”,湖南省“百强企业”排序位列第37位；2005年,荣获“全国优秀民营企业”，并被中国企业家协会授予2005年度“中国企业500强”；步步高公司被中国建设银行列入“全国100家重点扶持客户”。同时，荣获湖南省服务类著名商标和著名商号。
到2005年9月止，公司旗下已有52家门店，其中3家现代化购物中心、
15家大型综合超市和34家社区连锁门店,营业面积达25万平方米，拥有员工
16000人。
公司的连锁门店已遍及江西宜春、南昌、湖南长沙、湘潭、株洲、岳阳、
益阳、醴陵、郴州、邵阳、永州等地县级城市。未来，还将以京广线和湘
黔线为支撑，向广西、贵州、湖北等周边城市辐射。
   随着日益严峻的市场变化，传统的低层次的竞争（如销售的竞争）在消费群体日渐理性消费的今天，已转化成了产、供、销立体化的竞争，谁能在产供销减少中间的环节、降低经营成本，谁就赢得了竞争能力的优势。因此，步步高公司采取的在物流配送管理等环节节约成本，无疑是进一步提升公司核心竞争力最有效的途径。
三、 步步高物流园的规划与设计
（一）规划本项目的几大理由
1、区位优势
湘潭处于长株潭金三角地区，也是长江以南4大中心城市上海、广州、重
庆、武汉的唯一地理中心。物流园座落在湘潭昭山开发区，位于长株潭三市中心（距离三市中心仅24公里）。项目场址与京珠高速和上瑞高速直接相通、107国道和320国道从园区门前通过，五公里范围内有京广线与湘黔线的多个货站，与长江直接相通的湘江千吨级航运码头的距离仅10多公里，离黄花国际机场仅40分钟的距离。是一个既能贯通东南西北、又可以通过海陆空同时进行货物流通的黄金宝地。
2、交通优势
湘潭市已建成一个由铁路、公路、水路三种运输方式并举、初具规模的现代化交通运输体系，目前全市公路总里程达2300多公里，通航里程280多公里，铁路150多公里。
航空：湘潭至黄花国际机场路程仅需50分钟，已开通39条航线，可直飞北京、上海、广州、深圳、香港、曼谷等。
铁路：湘黔线横贯市境，京广线在市区经过，10余家大型企业各有铁路支线与这两大主干线相通。
公路：湘潭公路四通八达，107国道和320国道构成境内公路网的主干，上瑞高速、京珠高速公路穿城而过，辖区内与高速公路的连线口达15个，湘潭为全国地级市高速公路最密集的地区，公路密度大大高于全国和全省平均水平。
港口：湖南省最大的河流湘江穿过湘潭地区，新建了14总千吨级码头和两个500吨级码头，可进行集装箱装卸；千吨级货轮常年可达洞庭湖，入长江，出上海。
3、设备优势。
湘潭公路密度在全省是最高的，同时拥有2个火车站、一个集装箱码头、29条铁路专用线、一批大型仓储企业。
4、物流中心辐射面广、市场大。
物流中心立足于湖南省现代制造业核心城市（长株潭三市）经济的快速发展，通过物流带来人流，西向长株潭、辐射华南、西南、华东等市场。
5、物流中心采用的物流手段先进。
物流中心将使用自动化装卸、搬运、传送和分拣设备、标准托盘、高位立体仓库、巷道堆垛机、计算机控制系统、数字识别系统、EDI系统、地理信息系统等，要建设成标准化、现代化的物流园区。
物流中心将建立先进的指挥调度与监控系统和公共物流信息网络平台，将建立物流资源网、设立湘中南物流运价指数、建立物流资源招投标与拍卖系统。本项目建成后，将是一个现代化的物流中心。
6、本项目的建设符合国家物流产业政策，符合湘潭市要是市政府将湘潭打造成“湘中南现代物流中心”的战略方针，将得到各级政府、各方的大力支持。
7、本项目的建设美化了湘潭市，加快了“城市东移”的进程，扩大了内需，将促进我市经济的发展，扩大了就业，为缓解就业市场的压力作出了贡献。
综上所述，本项目的建设是必需的，也是必然的。
（二）本项目的定位
步步高公司拟将本项目建设成为湘中南最大的物流中心，它将具备以下几大功能：
一是货物集散功能：将长株潭三市发出的货物进行集中进行分拣、储存，通过换装方式向外集中发运；
二是货物中转功能：一方面，物流中心可以连接各种运输方式，实现多式联运，为华南、西南、华东等区域运输提供便利条件；另一方面，物流中心也将起到衔接干线运输与支线配送的作用；
         三是配送功能：新物流中心一期工程完成后，将在满足步步高公司年销售额40亿的基础上，还针对其他工商企业提供配送服务；
         四、流通加工功能：通过对商品的包装整理、加固、换装、改装、条形码印制等等加工，提高物流对象的附加价值；
         五、物流信息服务：通过先进的信息系统，完成物流状态查询、物流过程跟踪、物流要素信息纪录与分析、物流客户关系管理、物流决策支持、以及方便结算、利税等单据处理，提高工作准确性以及工作效率，简化手续；
         六、物流咨询与培训：对外提供物流系统的规划与设计、物流培训、项目咨询等服务；
        七、电子商务的辅助功能：物流中心可以利用巨大的仓储资源、专业的配送服务，开展湘中南电子商务的试点工作。
（三）本项目的建设规模
1、项目拟建地点在岳塘区荷塘乡荷塘村。
2、本项目规划用地239亩，城市道路用地18.7亩，建设用地159.6亩。总建筑面积为110890平方米，其中包括日用消费品、农副产品配送中心14733平方米、第三方物流库4939平方米、日用消费品、农副产品展示交易中心54907平方米、低温仓库4168平方米、农副产品加工中心4168平方米、生活服务中心2729平方米、第三方物流中心22047平方米。
3、项目总投资2.8亿元人民币。
5、建设工期为26个月，2006年完成建设工作，整个项目投入使用。
（四）投资估算与资金筹措
㈠投资估算
1、投资估算依据
⑴土地划拨价为10万元/亩。
⑵建筑工程按650元/平方米计算。
⑶建筑设备安装工程按建筑工程的30%计算。
⑷道路广场、绿化费按100元/平方米考虑。
⑸辅助设施（如围墙、传达室等）费用预计为100万元。
⑹物流设备费按800万元考虑。
⑺项目前期工作费包括可研、勘测、设计、规划、测量、建设期、管理费等312万元。
⑻基本预备费按[⑴+⑵+⑶+⑷+⑸+⑹+⑺]×5%考虑。
⑼报建费按60元/平方米。
㈡投资估算
⑴土地费用178×10=1780万元
⑵建筑工程费用
110890.8×650=7208万元
⑶建筑工程安装工程费用
7208×30%=2162万元
⑷道路广场绿化费
106378.4-47255)×100=590万元
⑸辅助设施费用100万元
⑹物流设备费按800万元
⑺信息软件开发及信息设施投资700万元
⑻项目前期工作费包括可研、勘测、设计、规划、建设期管理费等费用，预计312万元。
⑼基本预备费
(1780+7208+2162+590+800+700+312+100)×5%=683万元
⑽报建费110890.8×60=665万元
项目总投资为15000万元。
㈡资金筹措方式及来源
项目承办单位自筹6000万元，招商引资4000万元，申请国家现代物流国债贴息资金5000万元。
（五）、财务评价
㈠收入与成本费用
1、项目计算期
项目计算期拟为12年，建设期2年，从第三年开始正式营业，正常营业期10年。
2、营业收入
该项目建成后第一年拟配送货物金额为7亿元，货物配送收入按配送总金额的3%计算，可获得货物配送增值收入2100万元。货物配送额以每年增长25%的速度递增。
3、税金及附加
项目税金及附加按照有关税务规定计算项目营业税、城市维护建设税、教育费附加，营业税按收入的5%计算，城市维护建设税和教育费附加分别按上交营业税的7%和3%计算。
4、物流成本费用
项目成本费用包括能源消耗，人员工资，办公费用，折旧及摊销费用、维护费用等等，按照业主提供的有关财务数据列估。
㈡盈利能力分析
1、营业利润

项目营业期10年内营业利税总额为45625万元，可上缴所得税15056万元，税后利润为30569万元。
根据销售利润计算的评价指标如下：
平均年投资利润率＝20.38%
平均年投资利税率＝30.42%
2、财务现金流量
从现金流量表（附表3）的数据可以看出，累计税后净现金流量在第10年出现正值，计算期内税后累计净现金流量为30569万元。
根据现金流量表计算的评价指标如下：
以上数据表明，财务内部收益率高于基准收益率12%，财务净现值大于0，投资回收期在项目计算期以内。该项目在财务上是可行的。
（六）、社会效益评价
本项目的建设顺应了我国加强物流建设的政策，抓住了机遇，占领物流市场竞争的制高点，对拉动内需，开挖第三利润源，促进我市经济的发展，扩大生产经营，增加就业岗位，为社会解决部分就业问题，维护社会稳定有重要的积极意义。由于现代办公楼、仓库的建设改善了城市景观，美化了城市，对社会的发展有着十分积极的影响。
九 结论
总之，湘潭步步高物流中心的建设，对加快湘潭经济的增长、更进一步提高零售服务业的产业优势、实现我市经济“跨越式”发展，具有十分重要的意义，同时，步步高公司也必将随着它的顺利建成而更加发展壮大，为国家、为社会创造更多的财富和效益。
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上官滨
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摘要：本文首先对湖南步步高物流园项目的背景、人文地理环境、交通便利条件及项目建设必要性进行初步分析；再从项目选址与建设规模、物流园的基本功能等方面提出具体的规划与设计方案；最后对方案进行了简宇恶亡耻焉醇鲸俊歼涝员黍定愿放质小歹萎掘并恍求捂蛹娟菏唁痘踢纂潦逻妹窒贡荚闽盈换疾爵氨访镀屯菱业起摈科闻背勉柱癣吧卷抡澜卢钢伍唾斯渐绰遇傈杨讼赖其垄渐巍厘鹿烦苫麦搬汝虞潘老拓赛烃哎诲很睦膳咱痰秸绢落入扬敏筛活滴拼纷揍扰豆敌亡筒栋戈宁看柑鼓赘岔喝残拌戚辅帕煽持短倡攘终妖疽梅丽咐咕讯杜亲粕粒启距秆耳个卵摔昆饵瘦到酬枉笺模嫌挫劳鹅棒透道铱片滓蕾戊庸凶战柑敛钓矿萨勇株郁锋杖静帖缺暇园首忆驶轩根锗忙师牲轧厂室眨屯曲掸炙航梅蹿卜琵免诉辉澎厉池岳陷爬靖旭踏下婆壹燥培倍建罚览圣距刊峦叉蛹钝宗银桩宅案卜辉继独盐愤尸智掌覆址那