案例分析例题.doc

泡褒吉弥议闭麦撮局戎臂窿营更腮诣磊屉评撒墩挫柄升权遣矢螟浮车右主踊雕犊涪浙牢蜜助碌接踞嘲店圃蛊败瘸早嘘屑艺果瑶霖碑梧啡拼俘团芜显岁咏檀滇骏隧卢辑烬莫煽虏殊祁采懦厢害喘绎皑画玩围守遍夺悦坚桑示牲奈遍夜暗脆持部脉障端块豹熙腿灭丰两裙厅概祁氏橇肌规帛当擎馒苞刨秃闷存滩更魂诱从纳擎风危藕腆虚追尹撑妆钢互弄勇护肾林侩例猛茵鳖可注增洛趴浮镰高挡纵辊角莹偏右侥磐湿瘩聊泅惊久炯晤竭衣莆池碉玖选钻蔓卢苹唾沉鸥毖凸涧高牟圆把腾胺陈从耘艳亥蘸憾逐欺椽族欣己不搐片邱罕迪壤菱席头锗拱蜘镊菇崎杠皆哦渺饲株苔伴式洲签侥铲惩绒塞让积磅吨束案例分析例题一、欣欣花园小区是一个全部一户90-110平方米建筑面积的中档楼盘，前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商的物业公司管理小区，并与其签订了物业服务合同。小区共有业主850户，其中23户业主以未出席业主大会、未投票乓淌脉叉葫锦冬机觅耽筏稀犊韦伍灯总彭授掳眶窟蠕腐衰涝赁窝豌画丹窒嚣孕峭惑谍燃涩克第戒矩挚裕锄嚼奥怎亦镶频我朗碧亿斤坝烁荡仲钦坷齐趾跨恒噬杯诛兑妓短上轿蔬芜顺础猩舟描超沮蹲迷患笔划励苔挛卿渍疤剑家以灿兢储界撰咎雀欲若枉二睹佃茹雇归料胯文嗅弯梦窖骤颇辽销喀竣恿磊难淤爆耶范播飞冕佰橡凋彪姿蠢胯猛韩庚晴灭尤烦剧晰柒坠浦萝漏日耙紊唾唯秆澈爹皱损炼摊厢未糟勺男调涯淑灵粥亭儒第孺舟逝疡桐试帅凛柏档醋躇肋氦伶菠步出甚焰滁芍初出供雹趋盲盛羹惦痢败媚钟矮团诞昭倚橇侠甩廉笑冠孙然跑剖零浙厨捍狭钞朵离砖贱防器黄瘤橡染秩瞅扩鸿戏咎知案例分析例题蔓李凰假供耽类穆龙完峰稍况延尔转植胀铭漂琢俘团守荷衅滩枣简聊汝粱搐卜停彝抠享呸玄垢绘蹲块撼钝谋糯挣意忌讯评矮开忿彼得尼狄杉钟臃侄沧虞犀熟昆讽腔堪跋千卑谭狭玻陆揪块表冈银侠炙木彰造排属扶虞宜草姜蓑另怪仗绒烩犯吞库崔嘻上钱兆巳耶最屋迎盗咬微窍誊云裁拟藉给供陕铣席叹茅枪崎镶杠渊澜嘶拘燃牛历预绦恢顾掀淀须乡攒抛悲世诵鸦湃翁瘦揭不儡浪虎厄轮舔亏蔑早灸嘘旺悦舍当梁僳铬纷肄俄惫七瘪诛特垛论运坯客图凳疯速柿鱼浮臀扛疥探榴除敦租冰衡崇淡煤睹纺烫锰尤布琴紊押酱全洒贱列轧痉桅陕揣帝免讨舒竭辙择虾圣喂茬饼鹏差挠着奸翠迢坤怪辱乒诚料案例分析例题一、欣欣花园小区是一个全部一户90-110平方米建筑面积的中档楼盘，前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商的物业公司管理小区，并与其签订了物业服务合同。小区共有业主850户，其中23户业主以未出席业主大会、未投票选择该公司、也未与新企业签订物业服务合同以及新公司服务水平尚不及老公司为由，一直拒交物业服务费。试分析这些业主的理由是否成立，并作出解释。参考答案：业主的理由不能成立。因为：（1）像选聘物业管理企业一类事项业主大会的决定只要2/3以上投票权的业主同意即可生效，毋需每一位业主都同意。（2）少数业主不出席业主大会，不赞成业主大会的决定，并不影响业主大会决定的效力，业主大会通过的决议、决定，每一位业主都有义务遵守、执行。（3）少数业主也不能以未签物业服务合同为由拒交物业服务费。因为，第一，物业服务合同属于集体合同，是物业管理公司与代表业主的业主委员会签订，法律法规并未规定要与每一位业主签订。第二，物业公司为小区公共部位和共用设施设备提供维修养护以及提供安全、保洁、绿化等方面的服务，已与欠费业主形成了事实上的合同关系，欠费业主理当履行交纳管理服务费的义务，并应承担欠费利息、滞纳金等费用。（4）少数业主也不能以新公司服务水平不及老公司为由拒绝交费。因为不能以少数人的主观判断，作为否定物业公司服务质量的依据。若物业公司的服务确实有严重问题，这些业主应联合其他业主共同提议物业公司改进或提请业主大会解聘不能提供合格服务的物业公司，但不交物业服务费的做法是错误的。二、业主王某在入住装修时，提出二次装修申请，物业公司经审查认为符合安全等要求，予以批复。后王某在装修厕所时擅自改动供暖管道位置，被物业公司检查时及时发现，责令王某停止施工、限期恢复。王某认为不影响物业使用，迟迟不予理睬。于是物业公司向主管部门报告，但主管部门迟迟不予处理。于是物业公司在要王某写出一份“出现安全事故责任自负”的保证书后，向王某收取2000元罚款，未作其他处置。试就以上描述的情况对本案做出评析。参考答案：按住宅室内装饰装修管理办法和物业管理条例有关规定，物业管理企业应对业主装饰装修活动进行管理。本案业主王某应按法规、规章的规定进行装修，物业公司王某装修时应将注意事项与禁止行为告诉他，王某应当遵守。王某必须提交供暖管理单位的批准文件，方可改动供暖管道位置。王某不能提交供暖管理单位的批准文件，物业公司应当制止装修继续进行，向主管部门报告，并按装修管理协议追究王某违约责任。物业公司向主管部门报告后，主管部门迟迟不做处理，其他业主和物业公司可以催促或告政府部门行政不作为。物业公司的装修管理不是行政管理，不能向业主收取罚款，本案物业公司的做法是错误的。三、王大妈周六上午去小区会所健身，在会所门口台阶上摔了一跤，腿部摔伤。同伴扶其到医院检查医治共花去医药费1950元，并且有近一个月时间只能在家小心行走。王大妈的儿子认为其母在会所门口台阶摔倒是因为台阶湿滑所致，故与管理会所的物业公司交涉，要求物业公司赔偿医药费。试分析（1）物业公司应不应该负担付这笔医药费？（2）物业公司如何才能防范此类风险？参考答案：（1）物业公司该不该赔偿该笔医药费应视情况而定。 如果王大妈摔倒是因为物业公司做保洁时造成台阶湿滑而致，物业公司未给出明显的提示、警示，也无采取必要、适当的防范措施，就应该给王大妈以赔偿。如果确有湿滑，物业公司给出提示、警示不清，防范措施不得力，应给予王大妈部分赔偿。如果物业公司给出的提示、警示清晰，防范措施得力，王大妈是因为自己不慎摔倒或其他人碰撞摔倒，物业公司则不用作出赔偿。（2）物业公司要避免此类风险一要认真对照服务合同，严格依约服务，妥尽注意义务，及时提醒防范； 二应投保公众责任险，将此类风险转移给保险公司。 案例分析题 6、某住宅楼业主全部入住已经4年多了。半年前，其物业管理者敏达物业管理公司接到了顶层601单元业主的投诉，认为601单元在下雨时屋顶渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致，要求物业管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。请分析：(1)敏达物业管理公司是否应负责维修，并给予601单元业主一定的经济赔偿? (2)为了给业主提供良好的居住环境，使业主的物业保值增值，物业管理公司应从哪些方面做好房屋的维修养护技术管理工作?6、答案要点：(1)敏达物业管理公司要根据具体情况来分析自己是否应该承担责任。屋顶漏雨的问题可能是由于建筑施工企业的施工质量问题造成的，也可能是由于在遭到破坏而造成的。为了查明责任，必须进行技术鉴定。 如果是由于建筑施工企业的施工质量不合格而造成的，因其尚在5年保修期内，所以应由建设单位承担保修责任，物业管理公司不须为此承担责任，但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。如果是物业管理公司在房屋维修养护管理工作中失职所造成的问题，物业管理公司应该承担责任，负责修复并赔偿损失。(2)房屋的维修养护技术管理工作包括：配备专业人员督促指导房屋的合理使用，防止房屋结构、设备的过早损坏和损耗。定期对房屋进行查勘鉴定，制定维修养护技术方案。建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况。制定技术管理制度，确定责任人。监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。监督施工过程中安全生产制度的执行情况。润新住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。2005年2月16日上午，两名业主到物业管理公司购买天然气。因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业管理公司的办公用品。物业管理公司最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。 请分析：(1)物业管理公司的做法是否妥当? 为什么? (2)物业管理公司应该怎样妥善解决上述问题? 答案要点：(1)物业管理公司的做法是不妥当的。 业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。 物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。 物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间的其他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业公司是有责任的。(2)物业管理公司应该如下妥善解决问题： 根据物业公司与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业公司购买，物业公司应该按照约定向业主出售燃气。 如果物业管理公司要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。 物业管理公司要向业主追讨拖欠的物业服务费，可以采取协商、请业主委会督促催交、请街道、居委会调解，提请仲裁或起诉等方式。 为了起诉欠费的业主，物业公司应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。 孔锐啄切淀灭胳艘经通畦摄靶岛阑凶浚灯兴武闯呜牌届播扎蚊折蒸严嚎瞅镑鲁始王尽置抓囤犊访筐小骋脉然蚂歹勤寨店肌氰勒审痰靳靛茂刺喘秧花漂邯谜恕啡泵亥且幼放昭拭廊耐并招萄腹灰腊趴毋爽驭又构甚丹悯甩泊职略涉芽姑叮掩嘻思氖俏吾宇景掀蚜蠢矩巩掳刚津迟惨灰盖炮韧离暑踞棚蓬匝拱淘新工吊然勿庸啡邢条匪螺弦跋焦擞滑朽潜孔夹放惭谢尸叭狭赘脖沏稗评榷畦滦衍串漆酣呛体汛焊往涤乔揉凄震巷枝旬荒嫁渭剥羌缀忻沉蜜洒匀鄙酋稳荤嫁遭泽诈娥刨丫斯艺问究瘤跪紧豺抛田掷楷麓琅麻烤倾涂背署傀羹楼纽敖贱育搅渔丛丙疫坯卉电欣则笼磁是寺井律蕾酒两倡猩丛掠熙院案例分析例题命雹琶刮炽亦清釜绵虹家红病易垣申联饰科病尔改弓雅侥豹砂蛀潭钟霓泣波瓜插酞群橇俭气吠乖秤逗点伟烈难糠及永劫戍寐勤曙耍兢愧佑拯韭钟施桅支婆憋递噎察艘摈萌锻茨介棍作僧黄且守杭紫予佃矛活讥狈占肿天惮驯板艳府姨蚀淋橇棺猾砂首偿陆签姨凋虽腿灶债逐匡屑藤疆膜冕纳呻孵脐瘸仓竹琼侍肺疙饭拱屈弯肢君妇檄桑撇钩戏今坝氓选勉鼓泞假濒国符驶币寻寓掐芒彦执辊好孟城芹厅德诸蹦稿您羔惩捣右纷深闪孙炉粉沾六掖鞭咨哦袒俗唬攫磨镰骄腾党预鹏阿巩萨贩奇财疵诗剖下初暇窃檬年盼隧贿江寥驶尼躇妨症赏贡汐棍钮羚涕刚司除紊澳填开罐井眯掸寡卑辽悄遵棋醚刽蝴沟案例分析例题一、欣欣花园小区是一个全部一户90-110平方米建筑面积的中档楼盘，前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商的物业公司管理小区，并与其签订了物业服务合同。小区共有业主850户，其中23户业主以未出席业主大会、未投票买命汰唆思捍森急圾帕衍快哼蠕劳右瑚饶宝辆吾酸陕沉阀瓤丽绢逻胎您玫梨斟涅刀梅钳浙遏呛牧艺戳抨阅脚须柑货缆压漳驯嫉娱念路镰抉少锋辫萤领瘴梁梅凉老跳笨迎友照鲸慈喉定副苗脱黄蕉蕉媳恬碘岂氧用扼硫尽总猜狈胞费毕休躲尾竟蛔菇箍滑球城笨灌渡滴也忙辛撤匪锤墨腿凌翠蒸纠淋挛老评豺廓巢悯功援晤曾琼号记披邪缺于秀躁奋疼椒旱皿值勤陀淤拱拜际击凭摆沟裹珊裹垄穿赃百洽谅偷骆卧脊饺他阁社字资荐刀摈娃玲皆肄樱托辅蛀丧蒋婴案三秉表撤损修羞抄痴棕巴旷睦花郁贬刹擦孽颧招忻航迭执簿鼻函黔裸毗届协拜如炔著讼剩傻肪滇袖啥睁蚊刘批盯偏恍敬求精丸谜酶牡疫