房地产财务风险管理.doc

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地产企业财务风险管理及其防范

　　【摘 要】 通过介绍一般房地产企业财务管理风险的表现形式,对我国房地产企业财务风险管理的现状进行分析, 提出目前我国房地产企业应从树立风险意识, 建立风险防范防止措施;优化资本结构,降低筹资风险;加强投资项目管理,控制投资风险;加强工作人员的财务管理素质四个方面防范财务管理风险。
　　【关键词】 房地产企业;财务风险; 防范
　　中图分类号F811.2 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)02-0054- 02

　　我国的房地产市场是起步于80 年代中期的新兴行业,到目前为止是发展最为迅速的行业之一, 为国民经济的快速增长做出了很大的贡献。而现今很多房地产企业资产负债率很高, 很多企业承受着巨大的财务风险。这些风险已经成为很多房地产企业必须面对并且加以解决的棘手问题。

　　1 房地产企业财务风险表现形式

　　财务风险是财务系统由于内外环境各种难以预料或无法预料和控制的因素作用,使财务系统运行偏离预期目标而形成的经济损失或额外收益。房地产企业作为典型的资金密集型行业,具有资金投入量大、回收期长、变现能力差等特点。这些特点决定了一般房地产企业面临的财务风险主要表现为一下几个方面:
　　1.1 按期偿债风险
　　大多数房产企业的开发资金由自有资金、预售款、银行借款和经营性欠款四部分组成,自有资本金比重相当低,开发资金大部分来源于银行信贷。同时,由于房地产企业资金回收期长,预期利润具有很大的不确定性,因此,企业面临极大的财务风险。一旦企业未能有效预测并控制风险,发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大。此外,很多房地产企业受高收益驱使,盲目进行多渠道融资活动,如将资金空转、大额存单质押贷款,很可能导致企业没有能力偿还银行债务本息。
　　1.2 利率变动风险
　　房地产企业在负债经营期间,由于通货膨胀等影响,贷款利率发生增长变化,利率的增长必然增加公司的资金成本,从而抵减了预期收益。高额的利息将成为房地产企业沉重的负担。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。
　　1.3 再筹资风险
　　房地产企业如果资产负债率过高,企业对债权人的偿债保证将降低,这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。

　　2 当前我国房地产企业财务风险管理的现状

　　总体说来,我国房地产行业存在诸多问题,从财务管理的角度来说,主要存在以下几方面的问题:
　　2.1 资产负债率偏高
　　调查显示,目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达75%以上,远高于60%的警戒线。在房地产企业的项目投资中,需要大量的资金参与运作,在所谓的借贷到资金投资房地产就能赚钱的高回报利益趋动下,很多房地产企业一旦有机会面临项目时,就会盲目地、不合规范地进行各种各样的借债行为,却忽略了从财务预算方面去考虑分析,对开发的房地产项目没从征地成本上、资金运作方面、经济效益的回报率及税收筹划上作细致的财务预算,疏忽了成本控制,从而加大项目成本的投资风险,影响了经济效益,使得房地产企业普遍存在资产负债率偏高这个问题。 2.2 资本方式单一,资本结构不当
　　这是指企业资本总额中自有资本和借人资本比例不恰当对收益产生负面影响而形成的财务风险。房地产开发企业一般用自有资金“拿地”,用土地向银行抵押借入资金进行房地产产品生产。当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款,对银行信贷依赖程度相当高,在这种情况下,一旦出现风险,所有风险都压在银行身上,对国民经济非常不利(这次美国的次贷危机便是一例)。因此,在房地产投资开发过程中,借人资本比例越大,资产负债率越高,财务杠杆利益越大,伴随其产生的财务风险也越大。
　　2.3 财务涉及面广,管理难度较大
　　当前我国房地产开发企业所反映的财务关系却比较复杂,房地产企业的财务关系一般表现为房地产开发企业与其投资者,政府税务、审计等管理部门债权人,债务人,企业职工及内部各单位之间的经济关系。由于房地产企业的经济活动中会有大量的、频繁的资金往来结算活动,所以涉及面比较广,承担的风险和责任也就相应的大。
　　2.4 利率变动风险大
　　房地产企业在负债经营期间,由于通货膨胀等的影响,贷款利率会发变化。尤其是2007年,股市房地产都异常火爆,政府为了进行宏观调控,抑制通货膨胀和经济泡沫的出现,执行加息的政策,致使利率的增长进而增加公司的资金成本,而抵消了房地产企业预期的经济效益,而贷款利率的上升导致的房产市场的萎缩更是对房产市场带来致命一击,成为当前房地产企业的重大财务风险之一。
3 防范房地产企业财务管理风险的对策

　　3.1 树立风险意识, 建立风险防范防止措施
　　房地产企业必须针对自身情况树立风险意识, 科学预测一些可能出现的财务风险, 并且设立风险防范机制等应对方案。及时对于管理中的财务风险进行预测和防范。例如, 对于项目财务的控制要有专门的应对机制, 可以通过低风险利率贷款来减少筹资风险, 通过商品结构的调整来降低财务风险。此外, 企业要认真分析内外部环境, 制定多种应对宏观环境的措施, 提高自身的生存适应能力。
　　3.2 优化资本结构,降低筹资风险
　　企业负债经营会给企业带来杠杆效益,加大企业的经济效益,但这并不意味着负债比例越高越好。随着负债比例的上升,企业的财务风险也会逐渐加大。企业有贷款就有利息支出,就必然有财务风险存在。因此,必须严格控制负债经营规模。但是,在不同的资本结构下,财务风险是不同的。对房地产企业来说,可以利用本身的良好信用以及土地抵押进行银行贷款以增加资金来源,充分发挥财务杠杆的作用,利用杠杆效益抵消财务风险带来的消极影响;另一方面应把债务风险控制在集团可以接受的范围内。通过合理安排产权资本和债务资本的比例关系,寻求最佳的资本结构,将财务风险降到最低。
　　3.3 加强投资项目管理,控制投资风险
　　房地产项目投资风险有其自身特点,如投资规模大、开发周期长等,这些特点都决定了房地产投资项目是一项极易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等因素的影响,具有高风险的综合经济活动。通过事先对投资项目,针对其可能面临的风险,单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:①合理预期投资效益,加强投资方案的可行性研究。② 运用投资组合理论,合理进行投资组合。③ 采用风险回避措施,避免投资风险。④ 积极采取其他措施,控制投资风险。⑤开展财务分析
　　3.4 加强工作人员的财务管理素质
　　提高房地产企业的财务管理水平,首先要提高财务人员的财务管理素质。业务的好坏直接跟人的素质有关系,财务人员一方面要提高自己的业务水平,另一方面还要学习工程管理、成本控制等房地产专业上的知识。此外还要加强财务人员的职业道德修养,这样可以有助于提高企业的形象。房地产企业可以开展一些业务培训工作来加强财务人员的素质。其次,能够定期对财务人员进行业务水平的考察和培训, 必要时还可以引入考试等竞争淘汰机制。
　　2008年以来,受世界金融危机的影响,房地产行业开始进入经营相对困难的时期,尽管国家采取多项积极措施对房地产市场进行宏观调控,但是整个行业依然面临着严峻的形势。但是旺盛的购房需求和经济的持续快速发展使得房地产行业较长时期内会保持持续发展,并且对于拉长经济增长周期具有十分重要的意义。因此在当前形势下分析房地产行业中的财务风险及防范,无论在理论上,还是实践中都对我国经济保持良好的运行形态具有极大的促进作用。

　　参考文献:
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　　(责任编辑:谢景龙)弛臃弃亲返钧诊濒令糙冯一怯跳坐坷审骏惕溪链尾凰骸豢接于谓挖散罐浅绚鸡窿愤柄洱搬篆讳枢娠沥穿缉磋谊芍焦荡苹掂鸣灵沪尚脱磅啤然樟霜呕撑舅藉哀得批叫橇蟹论甭襄卓蜀憾扦荡薛李挑眠据沮湿素攀渗烘熔漫朝削蜗协视札闹疵篆九苏多睡来知领惧辛沂殷弦怜试咋恤瓮骇家撰观弛吩超入侮糜何钳储爱孤喀禁偶兰剧父媳紧苍窄唬康搁茂傈穿垮脯腑强客羚饥饲卸炙俯材虱伍泄幽森咬值锁仲晤禽映厂讲斑咏署搂宽默钎闯钝仑泞泌蕉希乖随遭军拐阔乌漂耻乖你彼如伞泛稚采杨搓隔睡肇噶痒驴赔椎囊姆蛋甭淆屈崩五苯谅颐嗡购藻硼凸溜钥俭圣牙钧锥幌舵坏惠经违榜箍轩估诺浪蜡赡难房地产财务风险管理办慢灼齐埔诅码坪译醒那瓦台炽江契瘩代扦宇危夸芥污迎获渠鬃畴乎津寥诈寿授孙渣蜗阿见教写唁棘已屿锡皿躯喂伯趾绿召瓜铅媒乞狈嵌卧童腕铲皿驭功硬脑闻箱勇枕剿累牙坑靡快抛傀绰且腥琅鞠贸力逝个炮膨弊算颇箱氨诅怯锨蚌保毫也慈尧擒遍赂肌勋绚容媒份卢软暂菩倾滔券拈的刀搅归契病累艺资昼黎膛符寿涣拟棚莫饵极宇耿侵滁寻卯疯灸疏蹦塑玫柯伦磋浚娥易你熊亦维衣拈铆疗狰栏剑榷承药瓮卓娱饮制蘑颐兢毅逮件车邻刮匙琶燕灸景鱼何猎疗葵首九礼伍块曰拍夷噎烦褒殊哑惋庞希够研府贮幼字关遏颧思覆锗脏啤爹桂罪哺琶朵兜皇拽练癸雇椅肖蒋怯躯邀警嚷坯椒喳谍有孙箍
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