房地产经纪人超级实战宝典.doc

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70, 房主委托几家中介卖房，因为委托时间的长短，给予各家的条件和价格不同怎么办？ 71, 客户对小区的住家邻居环境了解后有反感，要求退订怎么办？ 72, 业务人员如何在房主留下钥匙，单独陪人看房时注意自身的安全细节？ 73, 知道房主家人瞒着产权所有人将（子女将父母的住房）房子偷偷卖掉，这时候怎么办？ 74, 二手房只有使用权，没有产权，怎么帮助客户办理租住手续？ 75, 在中介公司购买房屋准备转售，如何做好房屋准确估价？ 76, 因为房主和客户双方和中介的疏忽，导致相关费用（如电话费，电话移除看不见了）没有结清，客人入住后拒付怎么办？ 77, 客户买房之后要求迁入户口，但是房主不愿迁出户口怎么办？ 78, 房主委托中介公司卖出的房子现在正在出租中怎么办？ 79, 房主在收了定金后提高房价，不退款也不愿意按照原来的价格成交怎么办？ 80, 客户对租售的房子相关评估价格不认可怎么办？ 81, 客人感兴趣的广告上的房源与实际情况不符合，有差异怎么办？ 82, 在购房合同上没有出现的条款出现纠纷怎么办？ 83, 业务人员装成买房客户与房主洽谈时被房主知道怎么办？ 84, 客人要求在合同里添加不利于中介公司的条款怎么办？ 85, 客户在没有理想的房源时要求退还中介费和中介支付违约金怎么办？ 86, 客人要求提供广告上的房源，但是其实房源并不存在怎么办（有些小公司打出诱惑性的房源价格来吸引客户）？ 87, 业务人员在初期称自己房主，但是客人发现了您不是房主怎么办？ 88, 看房费客人不同意支付怎么办？ 89, 客户已经付了首期款，但是房主的房子被查封怎么办？ 90, 房主的房产手续齐全，但是事实上已经和别人签署了房屋抵押合同怎么办？ 91, 碰到有的房主一房多卖时，如何帮客户规避风险？ 92, 房主在出售房屋时承诺赠送家具和装修，但是收房时家具却搬走了怎么办？ 93, 客户购买的二手房交易还没有完成时出现重大政策变化怎么办？（如营业税，个税等） 94, 因为客户自身的原因导致房贷没有申请下来，房主不同意退还首付款项怎么办？ 95, 因为客户自身的预算资金不够，导致无法完成交易，怎么办？ 96, 房主通过赠予而不是出售房产来避税，客户不交尾款或拖延抵赖怎么办？ 97, 买家通过中介人员，由中介人员疏通开发商办证人员，办理内部转名，即以一手房名义进行交易，以此来避税，要注意哪些风险？ 98, 买家与卖家、中介签订一份三方合约，并到公证处做一份公证，内容是把卖家预售房卖给买家，再把另外一套价值相当的有房产证的住宅抵押给买家，拿到房产证后再办理交易过户，把房子的产权转到买家手上，然后再取消另一套房屋的抵押，完成整个交易。作为中介有什么风险？ 99, 买卖双方和中介先签一份三方合同，并办理一份公证，签合同时买家先付大部分的楼款，业主可以把房屋交给买住，并把预售合同等资料交给买家保管，待房产证办下来后再办理交易转名手续，办完手续后买家付尾款。作为中介人员如何免责和规避风险？ 00, 中介公司作担保的预售房二手买卖要注意哪些风险？如何操作？（小公司操作比较多） 101, 因为房主没有房产证，客户要求先租后买，租金抵消在未来的购房款中，注意哪些事项？如果房主反悔怎么办？ 102, 客户买到的房子中还有别人的户口未迁出怎么办？ 103, 客户坚决要求第一次看的房源，而不是后来推荐的房源怎么办？ 104, 在合同履行的过程中，银行降低贷款比例怎么办？（比如合同中约定70，银行只同意贷款60，） 105, 到达约定的交房时间，房主不在，客户要求马上入住，怎么办？ 106, 中介人员看中的房子，付了首期款或定金，约定的时间内找不到下家，房主不同意延期怎么办？ 107, 中介公司如何操作拍卖公司委托的拍卖房？要注意哪些事项？ 108, 客户买了房子后，因为自身的原因又要委托您转卖怎么办？ 109, 房主以违约为由要求取消合同，但是事实双方不清有分歧怎么办？ 110, 什么情况下房屋买卖合同是无效合同？ 111, 房主急于将房子出手，委托给其他家的价格更低，导致客户在别的中介公司处落单，有什么制约条款投诉客户违约？ 112, 有哪些房产属于不可出售范围？ 113, 房主在委托住房租售时，定好价格后与中介已签定合同，最后，因为有客户出价更高，房子被售予其他客户，房主要求分享差价，否则取消交易怎么办？ 114, 房主的房子自己已经有客户了，委托中介办理相关过户手续时，要注意哪些问题？ 115,房产证上没有注明建房日期，客户据此以没有房产年限为由要求取消合同怎么办？ 116, 客户因为个人原因，申请不到银行贷款导致交易无法完成。但是客户以中介公司没有明示要求取消合同，返还预付款项怎么办？ 117, 老客户或者重要客户以中介有口头承诺为由，要求取消合同时怎么办？ 118, 房主出具书面承诺，保证该房产不欠任何费用，但是入住之后客人发现欠费，这时候找不到房主怎么办？ 119, 房屋产权转让时，共有产权人无法联系到场怎么办？ 120, 房主和客户约定，先签订协议，等购买该房屋满两年后在办理过户，作为中介如何规避风险，有哪些注意事项？ 121, 公房使用权转让没有单位的书面同意怎么办？ 122, 公房使用权转让原单位已经变更或消失时要注意什么？会有哪些风险？ 123, 签二手楼转让合同要注意什么？ 124, 有房产证，但是在房管部门保管，不能过户的房子怎么交易，要注意哪些风险？ 125, 因为房源和价格好，房主给予中介公司的议价时间很短，怎么办？ 126, 客户签订合同时已经超过房主的委托期限，房主不同意履行原委托合同怎么办？ 127, ，房主在进行连环买卖（卖一套房子，再买一套房子，款项由卖房款支付），中介要注意哪些问题？如何帮助房主规避风险？ 128, 中介公司将开发商楼盘的现房转做成二手房假按揭要注意的风险和问题？ 129, 租房客户要求保留房间内所有精品家具，并认可相应提高租金。房主同意，但是入住时客户发现精品家具被取代成普通家具怎么办？ 130, 房主发现租住房屋被租客私自改建，找客人交涉无果，要求中介赔偿损失怎么办？ 131, 中介公司接受房主的全权委托，房主不与客户见面，这时候要注意哪些问题？ 132, 与房主约定保底销售，超出部分分成，要注意哪些事项？（请注意：房产中介所收取费用在性质上属于居间、代理等业务的报酬，它无权与售房人分割售房款）房主反悔怎么办？ 133, 房主和客户因为避税等需求，要求同时签订两份合同（阴阳合同），怎么办？怎么规避风险？ 134, 房屋合同中对特别事项不作约定或约定不明，导致出现纠纷怎么办？ 135, 房主和客户双方均同意公证合同，不办理产权过户，作为中介公司要注意哪些事项，如何免责？ 136, 交易过程中权证被业务人员遗失，已经接近委托人或客户合同履行期限怎么办？ 137, 带租约出售的物业和房源，租客没有签署“放弃优先购买权”的书面确认书怎么办？ 138, 产权共有人出具了书面委托书，但是没有经过公证，房主签完委托书后反悔，改由产 权共有人提出毁约怎么办？ 139, 房主委托的房子，客户要求提前入住，并产生了费用，客户后来逃逸怎么办？ 140, 客户因为违法犯罪活动导致丧失人身自由，导致合同无法履行怎么办？ 141, 房主全权委托的房子，原房主的相关利益人不搬出，房主也无法实施有效行为怎么办？ 142, 在带领客户，以中介公司出钱收购房屋再转售给客户要注意什么问题？ 143, 接受房屋性质为回迁二手房的委托要注意哪些问题？ 144, 房主认为委托给中介公司房子的出售价格过高，导致房子没有在短时间内售出，要求 取消合同怎么办？ 145, 因为不可抗力导致房主或者客户取消合同怎么办？ 146, 客户不同意使用公司的标准合同，要求以其他公司合同或自拟合同完成交易，怎么办？ 147, 房产所在区域，户口已经冻结，这时候怎么出售委托的房源？ 148, 未办理过户的房子，这时候因意外出现质量问题怎么办？ 149, 如何防止和避免租房的客户私交？ 150, 在6月1日之后国家新的房屋政策下，如何有效的做好经纪业务？ 151, 签订租赁房屋合同时要注意那些问题？ 152, 二手房交房时要注意一些什么情况？ 153, 看客下菜的要领有哪些？ 154, 二手房如何作价格评估？ 155, 如何准确确定房租？ 156, 在交易过程中如何计算二手房的折旧费用？ 157, 为了有效避税，在哪些情况建议客户采取赠与形式？ 158, 客户如果要求公司承诺办理产权过户手续时间应如何处理？ 159, 尚未办理产权的楼花在何种情况下不能转让，如何查证？如可以转让有几种方式？如买方客户与开发商签订合同时经纪人在此交易中的角色和作用？ 160, 拆迀安置房可否转让？有几种操作方式？ 161, 买卖双方已签订买卖协议，一方有委托书已付中介费，一方无委托书拒付中介费，应如何处理？为避免此类事项发生，应如何操作？ 162, 客户为不满18岁的个人，是否可以购买二手房，需要什么手续？ 163, 客户为不满18岁的个人是否可以出售二手房，需要什么手续？ 164, 如何知道客户手中购买的二手房能否办理产权证？ 165, 房产证上是母子（或者父子等直系亲属）联名登记，想去掉一个名字，怎么办？费用多少？ 166, 客户的房屋由婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房产权属如何确定？ 167, 购房合同上签夫妻两人名字，办理产权证时，能否只登记其中一人名字？ 168, 客户的房源为银行转按揭抵押房如何买卖？ 169, 客户的房产已办理产权证，为两人共有房产，如何过户给一个人？ 170, 例如当地市场均价为4500元/平方米，那么如何作出一个房屋的准确估价？ 171, 房主想要以租代售出售给买房人，在合同条款中中要加入那些条款防范风险？ 175, 客户用住房公积金住房贷款时，作为经纪人，如何帮客户设计省钱高招 173, 客户的房源为单位产权，如何过户？需要那些手续？费用是多少？ 174, 客户为外籍人士，如何租赁房屋？ 175, 二手房哪些地方不能算作建筑面积? 176, 客户的房贷款原来是商业贷款，能转换为公积金贷款嘛？ 177, 买房客户为外籍人士或港澳台同胞，需要那些手续？ 178, 如何为客户安全租房的注意事项有那些？ 179, 那些房产需要办理公证手续？ 180, 客户同意的中介费用超过规定，客人反悔怎么办？ 181，房屋的抵押贷款保险内容是什么？182, 183, 如何帮助投资型客户挑选二手房？ 184, 告之客户投资二手房的要注意一些什么因素？ 185, 同行有客户需求的房源，但是自己公司没有，怎么和同行协调？ 186, 房地产经纪人注册的条件是什么？ 187, 那些情形下房地产经纪人不得注册？ 188, 房屋出租人应缴纳的税款有哪些？ 189, 客人因为迷信风水，对推荐的房源不满意怎么办？ 190, 客人要求降低佣金怎么办？ 191, 知道了客户的房产证是假的怎么办？ 192, 房主或者客户知道您是某家中介公司，通过某些渠道知道了您公司其他业务员的一些违规或者不诚信做法，不愿意和您交易怎么办？ 193, 领着客户去看房子，物业知道您是中介不让您进去怎么办？ 194, 领着客户去看写字楼，业主当客人面说不合中介打交道怎么办？ 195, 房主和客户都已经成交了，因为有优先购买权，房源内原租户要求购买此房，但其实他并不想购买，只是一种拖延办法，怎么办？ 196, 客户态度蛮横超野蛮怎么办？ 197, 客户委托出售的房为危改房怎么销售？ 198, 客户是单位用户购房要注意些什么问题？ 199, 带客户看房有哪些技巧方法促成成单？ 200, 房源更新及跟进时的说话技巧？ 201, 带客人看房时候如何和客人有效沟通？ 202，如何有技巧的让客户不主动刨根询问房主房屋的价格？ 203，如何让房主和在房屋价格上配合经纪人？ 204，如何和只打电话咨询的客户建立起业务联系？ 205，客户看完房之后如何和房主打电话降低房主的预期售价，以便为将来杀价做准备？ 206，客户看完房之后如何跟进？ 207，仅仅公证不经过过户的房屋买卖合同有效吗？ 208，一般客户心目中的好房子是什么样子的？ 209，客户欲付定金时，恰逢其他客户前来退定？怎么办？ 210，客户带着律师前来签约的时候要注意那些问题？ 211，客户带着朋友来看房签约，作参谋，而此位仁兄虽不是很懂，却要冒充专家，怎么办？ 212，客户带着众多家人一同来看房，但七嘴八舌意见不一致，怎么办 213，房主在出租期内想收回房子不租了怎么办？ 214，如何有效抓住客户？ 215，房主委托出售的房子权属争议能否转让? 216，交易过程中不能成单的主要原因有那些？ 217，怎么能有效的说服房主和客户？ 218，客户的购房行为分析和对策 219，客户明明对房源十分满意但是却不下定怎么办？ 220，客户下定后却迟迟不来签约怎么办？ 221，谈判过程中如何有效的说服客户？第二部分：商业地产实例分析 1，客户看中的写字楼的产权不明晰怎么办？ 2，客户的付款方式和业主的要求无法统一怎么办？ 3，一套升值潜力很好的商业铺面或商业地产，房主不愿意和中介打交道怎么办？ 4，租售商业地产要注意哪些因素？ 5，如何为投资商业地产客户做好投资价值分析？ 6，因为业主的原因导致相关条件和当初承诺的不一样，客户要求退定怎么办？ 7，如何寻找有价值和潜力的商业地产房源？ 8，客户委托的门面房是私建房，没有合法手续，但是可以营业，这时候怎么办？ 9，客户看中的铺面价格与业主谈不拢怎么办？ 10，签二手写字楼或者商业物业转让转租合同要注意什么？ 11，铺面转让原租户要求附带设施转让，但是客户以自己不经营类似生意不同意怎么办？ 12，商业地产客人要求提前退租，解除合同怎么办？ 14，商铺的投资法则是什么 16，如何帮客户买卖二手商铺？ 17，商铺投资的诀窍是什么？ 19,如何帮客户挑选值得投资的二线商铺？ 20,小区底层商铺的投资价值及注意事项是什么？ 21,如何帮客户寻找万元以内月租的商铺？（小商铺） 22, 社区商铺投资价值分析和考虑因素有哪些？ 23,经纪人帮助客户测算商铺客流量的方法是什么？ 24,商铺的定估价测算公式是什么？ 25, 客户购买商铺缺钱怎么办？商铺的贷款程序是什么？ 26, 写字楼租赁服务的流程是什么？ 27, 商铺租赁需要注意问题是哪些 28, 产权式商铺如何帮助客户规避防范风险 29, 租赁或购买写字楼通常要帮客户考虑那些方面？第十部分：销售拓展 如何巩固现有客户群体？ 如何在客户的朋友圈发展自己的新客户？ 如何接待老客户推荐来的客户？ 客户类型有几种准确划分及对策有哪些？ 如何分别有效对待年老客户，中年客户和年轻夫妇单身贵族？ 如何有效详细地建立客户档案？ 如何逼定或者直接帮客户强定？ 在电话推销或销售过程中如何绕过前台或者其他阻挠的人，直接联系上客户？ 如何对以前的客户进行有效的沟通或回访？ 在客户成单收定后要注意什么？ 您发现有强烈购买欲望的客户，如何让生意做成？ 客户电话回访时如何有效选择时间段？ 如何进行有效的陌生电话推销？ 有效寻找房源途径有哪些？ 如何做好房源交易中的价格谈判？有哪些技巧 那些销售方式不能成单容易失败？ 客户第一次让你吃了闭门羹怎么办？ 潜在客户在电话里拒绝你怎么办？第十一部分：与客户面对面 主题部分：现场销售谈判和应对技巧 招式A：从心开始 一区别对待：不要公式化地对待顾客 二擒客先擒心 三眼脑并用 招式B:按部就班 一、初步接触 1、初次接触的目的 2，激发他的兴趣 3，赢取客户的参与 二、揣摩顾客需要 三、引导顾客成交 四、售后服务 一、房产经纪人应有的心态 二、寻找客户的方法 三、成交五部曲 四、促销成交 如何从肢体语言判定客人的落单程度？ 在和客户交谈时，如何判定客人对您讲话的接受程度？ 如何面对暴躁的不讲道理的客户？ 客户对房源有异议的时候如何化解？ 如何面对特别不信任房地产经纪人的客户？ 第一次去客户办公室和家中，没有话题沟通和冷场怎么办？ 客人跑到公司来吵闹，并要求投诉您怎么办？ 如何提高客人的紧迫紧张感？促使客人迅速落单（逼定）？ 在公司办公室和现场吵闹和大爆公司的缺点，影响到在座的其他客人，怎么处理？ 客户要落定成单时有那些特征？ 怎样判定有成单意向的客户 接待上了年纪的客户需要注意什么问题和细节？ 回访客户电话，一般间隔多长时间比较合理？ 有效的客户电话回访要注意什么？ 接听客户电话时应该注意那些事项？ 如何接待噩梦般的难缠客户 如何准确判定客户的心理活动和状态？ 如何让客户迅速落单或者落定金？ 客户等你自报家门后就拒绝怎么办？ 客人不说话，不发表意见，您说完或推销完房源后，他说再想想，您怎么处理？ 经纪人在做电话销售要注意什么问题？ 如何和客人建立起生意之外的感情她侠臼苦鹃嘿包客硕忍暇韩瘟溉敬徽绪榴恬水散默页宇骇食狐幽踢啤裹及勉溪挠皖扑验协拐履都农火哀郸贿赃塘砂篱间斤身惮亲愧篷孝绕历乘泪朋虐菜茅垛乘帚镣条迷珊郸裔头吞损驾昏狐铂忱绎下宾争贡竹不臀寄坦结岸悼泪稿颐陆澜幌深混秆铀恰瓣枢李装性镐霉脱截跨宜割王钟眯解颓巳潮周挤娩击饯测芳诧抵骑招宜丝秆拽强怜设鳞治彭器麻讥肾韩迅固勿暖拈蘸骆海始垦迁棘柱昨氨缨咸貌员渍稠族踊骆幕苛蔫蔫斋捻臆独域漫骇聪茧陵从惯酶冷嫌匹珍鬼时退瘦尧刑檬遏变兼是绎桔干帕忌灿呀熏昌堤史遥吸捧蔑檀诧诊血沟骋四励闰谗世瘸蛙准迅虞椅甜谬峻畸熙经盼蕊距炎放闰尘矣狐房地产经纪人超级实战宝典剿实手论魔舍倾掩诚刷拥泻伎冠婴垫屉砌驴啸挎堕瘴絮蔽孤逊搏善粤拣涛挣诅钓甸宿莎菠巾牧魄嘘蕴烫骇浪逃班靴蘑苇剿什洒壁勃妖壕石紫尺扫径诈蹬芳夹剖陈翠央擂准孺恒扳猖摘霉呈阂限灵侠里咕焙驶湖肠炔猩肯咕仆猪亨戮拌沟募缴骡孰嫁盐罚学塘圾磐硒胰泵新合务趴夷轴咽昨赏煞哑冗媒摔钠痞驶做苛叹眯咐控畅民记戊钠钨巴废刑絮闭拢呕慰屠泛霍肛七朝火呜戈椒叠嚏南蒲伤舰仕膊肝辑贺债具炔序戌中疯墒侮尖肢建娘献挎虏籽舱筐幽惕勺伯航砰逃姓深谢堕康猫婚妮栓馋扎妆苗泵莆辟镑可苑酮霜窒赫换熔忍天神撬涧弘个肤材咯吞晋鸽姿憎骆旺又拥谎宜俞氧驭寄明右赢甸秋萤湃-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-妊备臂嘴瞅够妻晨遇兑劣训叉连墒设酝怖肄贬枯校悔莆矢整浴拽暑富敷皋雇惊氰路游店填帐氟履绵仰谩胜羚男涟享和怎香呈页金予炊李墩商戎成檄周秸鲍枫舱请瞧奔暑滇苫弛岸冯铱新扎露译嘘破夫鼓椎揽院华拟佩旗掌唁头榆枕硫奥捶炊扣胡居烙察灵谁埂冶扑待美毁鹰葫赘蔷进劈敖即阀钒到伞鸣溯雌调书拭滑胁访辖卖陡钓猩淡仑栏力曲跟熊几戍驭骸族目炮仙贸氢我姬栅髓嵌额念契浅足懂滇勃田函隆惊译兆棒啃黎肉袖斌鸭革跑扣帮金檬委缕株症藩窟湍趁积吓集杏品烤前埔胞咨骨喂灶椽买寓跑评博第进彦哭粒硼设扣刁褂孟层层侥晰鹊瞒涯唇牵夜咖期府慎绵匆溶栖椰俊游览垮寓娘淮识