[北京]住宅工程质量保证研究课题阶段报告.doc

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华融金晖回龙观保障房项目
质量保证研究课题阶段报告（一）

北京方圆工程监理有限公司
2012年8月16日

目 录

课题一 提升住宅工程综合质量水平的若干专题研究
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华融金晖回龙观保障房项目
质量保证研究课题阶段报告（一）

北京方圆工程监理有限公司
2012年8月16日

目 录

课题一 提升住宅工程综合质量水平的若干专题研究
1、住宅工程质量通病综合防治问题概述
2、外窗防渗漏探讨
3、关于外墙外保温材料的选择问题
4、本课题目前的进展及下阶段工作计划
课题二、住宅工程质量控制数据库管理系统的研究
1数据库管理系统的研究背景及研究内容
2、住宅工程质量控制数据库管理系统要点
3、本课题目前的进展及下阶段工作计划
课题三、住宅小区物业集成管理平台
1、住宅小区物业集成管理平台需要实现的功能
2、住宅小区物业集成管理平台的设计细节
3、本课题目前的进展及下阶段工作计划
课题四、BIM技术在本项目中的应用
1、关于4-6月BIM技术应用培训的季度总结
2、本课题目前的进展及下阶段工作计划

课题一 提升住宅工程综合质量水平
的若干专题研究

（一）住宅工程质量通病综合防治概述
1、研究背景
“十二五”期间，国家将继续进行房地产调控，促进商品房价格的理性回归，同时，为保证居民的刚性购房需求，计划进一步加大城镇保障性住房的建设力度，将共计建设保障性住房3600万套。做为开局之年的2011年，全国计划开工各类保障房1000万套，实际开工1043万套，基本建成432万套；2012年将继续推进保障性住房建设，在确保质量的前提下，计划基本建成500万套，新开工700万套以上。大力开展保障房建设，将增加受益人群的覆盖面，同时促进居民对商品房的合理购买，是改善民生的重要举措之一。
从2012年年初至4月底，全国范围内已开工保障房228万套，开工率为30%，基本建成150万套，完成投资2470亿元。但在保障房建设如火如荼展开的同时，工程质量问题也频频被曝，墙体开裂、楼板漏水等质量问题多发，部分工程甚至出现楼板踩塌、房屋沉降等严重问题，个别项目由于砼强度问题导致拆除重建。上述质量问题，有的是由于施工单位或开发商为争取利益最大化，偷工减料所致，有的则是存在于多数工程建设项目中的质量通病，不仅出现在保障房项目，在商品住宅也常有发生。
从工程本身来讲，质量通病的存在，轻则影响建筑物的使用功能，重则影响建筑物的使用安全或缩短建筑物的使用年限。
而从社会民生方面来看，对于居民关于住宅存在质量问题的诉求，开发商或施工单位则多以“质量通病、难以避免、属条例规定的保修范围”等说辞进行推脱。住户维权难度大、周期长，同时也常有部分住户维权方法极端双方在维护自身利益的过程中不可避免地将矛盾激化，加上个别媒体的“推波助澜”，造成了不良的社会反应。一方面严重损害了老百姓的利益，另一方面也损害了开发商及政府的形象，实不为长久之计。因此，如何有效控制住宅工程中一些常见质量问题的发生，是保障性住房建设及商品住宅建设的重要内容，是所有建筑从业人员的专业职责，也是我们理应承担的社会责任。
2、现状分析
针对住宅工程的质量通病，业内人员也已展开了一系列探讨，并形成部分研究成果，但现有研究成果主要存在以下几个方面的不足：
1、大部分研究成果均侧重于对工程项目施工阶段的质量控制。具体如将施工阶段出现频率较高的一部分质量问题进行罗列后，提出问题所涉及施工工艺的控制要点，或是列出施工单位、监理单位应予以强化的管理程序，未能真正起到控制质量通病的作用。而且，从质量通病出现的原理来讲，部分问题可以通过施工过程中的加强工艺做法、实行有效管理来避免，而大部分问题则是需要从材料使用、设计做法、施工工艺、过程管理等几方面共同着手，综合提升，并最终达到良好的控制效果。因此，对于住宅工程常见质量通病的研究，仅立足于施工阶段是远远不够的。
2、部分研究成果立足于某个或者几个类型相似的具体项目，对于质量问题的处理，其方法不具有普遍性，推广意义有限。
3、部分成果的研究深度不够。现有的部分研究成果，针对某一质量问题，提出问题出现的原因既存在于施工阶段，又存在于设计阶段，也针对材料的特性进行了分析，但仅是以小论文的形式粗略描述，没有做进一步的深入研究，降低了成果的借鉴性。
3、本课题的主要研究内容
综合理论分析和课题组成员的实践经验，笔者认为，住宅工程质量通病的有效避免，一方面应从存在的具体问题出发，多角度查找问题出现原因、综合改进，另一方面，需采取有效的管理措施。本课题拟在上述两个方面中选择典型，采用分专题形式进行研究，计划分为三个专题：
拟在住宅工程质量通病中选取对住户使用功能影响较大、问题产生原因复杂的三项内容——“外窗洞口渗漏防治”及“隔墙裂缝防治”、“外墙后粘保温板安全性”进行专项研究。将从“材料选用”、“设计做法”、“施工工艺”及过程管理”等几方面分析问题产生的原因、探讨解决办法，并形成综合解决方案。
上述三部分内容的研究概况如下：
1、外窗洞口渗漏防治：外墙保温技术大规模用于建筑工程以来，建筑物保温性能大幅度得到提升，节约了大量能源，但是，也产生了一些新的问题，外窗洞口渗漏就是一个比较普遍、比较突出的问题。以北京市某大型房地产公司开发的某一住宅项目为例，该住宅项目建筑面积共计约140万平方米，住宅套数约14000套，竣工至今不到十年，至少已有5%的外窗洞口出现渗漏问题，以至于需要某一专业维修单位长期进驻小区配合维修。经笔者考察，其它住宅项目，外窗洞口渗漏发生的频率同样较高。外窗洞口渗漏不仅给用户带来生活不便、引发建设单位与用户之间的纠纷，其处理难度、费用也都比较高，因此有必要从材料、节点做法、施工工艺等方面寻求一个较好解决方案，保证住宅工程的使用功能。
目前外窗安装一般都有副框，其好处在于可以加快进度、有利于框扇及玻璃的成品保护，加强窗外框的刚度，但是使用副框也带来一些问题，如多了副框与洞口之间缝隙，也即增加了外窗渗水通道。副框与主框之间安装间隙较小，打胶等防渗措施不易实施到位。目前通常的做法是副框与洞口之间缝隙、副框与主框之间缝隙打发泡胶，保温收口完成后外饰面与窗框之间打密封胶。工程验收做气密性水密性现场检测时，一般能达到设计要求的气密性水密性等级（此项试验测试内容包括窗本身和洞口密封构造），但经过若干年之后，密封胶会发生老化、和基层剥离等现象，外墙保温系统也会劣化（如罩面砂浆出现裂缝等），外窗就会发生渗漏现象。这时已经过工程实践证明的事实。外窗渗漏对业主的生活造成较大影响，且维修工作复杂（需架设吊篮或脚手架），费用很高。本课题拟通过对外窗渗漏机理的分析，寻找一种或一种以上可靠的耐候性较好外窗与墙体洞口之间的防渗漏节点构造做法，保证其正常使用寿命达到设计要求。
2、隔墙裂缝防治：目前住宅工程常用隔墙材料有砌块、预制墙板、混凝土现制等，隔墙自身出现裂缝、隔墙与主体结构之间出现裂缝是比较普遍的问题，影响住宅装修观感质量，用户投诉比较多。但也不是所有隔墙都发生裂缝，这说明还是裂缝还是可以控制的。对于裂缝发生的机理、规律、预防措施，目前相关设计、施工规范还没有系统的规定，一些相关论文大多局限于定性分析，缺乏定量分析，比如轻集料空心砌块墙体到底多长才会在墙体中部产生收缩裂缝，就需要有定量的分析才可以确定。本课题拟针对各类隔墙常见裂缝情况，从分析隔墙开裂的原因出发，先定性，后定量，找出隔墙开裂的规律，进而有针对性地制订预防措施。
3、外墙后粘保温板安全性研究： 住宅工程外墙保温系统做法目前以保温板模板内置的现浇法和保温板后粘贴法为主，保温板模板内置法保温板与墙体之间结合紧密可靠，拉拔试验破坏界面均在保温板上，保温板与墙体之间无空腔（也即不存在保温板与墙体之间进水的可能性）已有历时7年的工程实例未发现保温板脱落、面层明显开裂、起泡、剥离等现象。但是保温板模板内置法存在保温板安装完成后（即墙体砼浇筑完拆模后）平整度较差的问题，需要通过抹保温砂浆找平，另外墙体外侧砼振捣不密实也不好检查。保温板后粘法可在粘板时通过调节保温板厚度或粘接砂浆层厚度来保证板面平整度，偏差比较小，施工工艺简单。但是保温板后粘法最大的问题是安全问题，容易发生保温板脱落的情况。某小区由于施工质量问题，竣工1年后即发生外墙保温板脱落的情况。另外一个小区施工质量相对较好，竣工6年后也发生了外墙保温板脱落现象，而且普遍发生了保温板松动、起鼓、板缝部位罩面砂浆开裂的现象。从现状看，保温板后粘体系很难达到25年的使用寿命，而且会发生保温板连带粘接及罩面砂浆高空坠落伤人的情况。问题产生的原因主要可能有：施工人员偷工减料，基层处理、粘贴面积、粘贴方法不满足规范求，使用的粘接砂浆、罩面砂浆性能达不到要求，保温体系做法存在不足，保温体系耐候性试验方法存在不足。本课题首先拟对现行做法的安全性进行理论分析计算，验证其安全性，其次对现行耐候性试验进行探讨，探索在北京地区可行的试验方法，给出现行保温板后粘贴法的作法等是否需要改进、如何改进的意见。
4、课题的研究阶段及各阶段的主要内容
第一阶段：搜集相关规范、规程、论文、专著等参考资料，查找工程实例并进行实地调研，全面归纳整理存在问题；
第二阶段：提出解决问题的技术路线：“外窗洞口渗漏防治”专题技术路线为：针对现状节点构造做法存在问题设计新的节点做法，设计验证方案；“隔墙裂缝防治”专题技术路线为：针对常用各类型隔墙做法进行受力分析，找出裂缝发生的条件，据此设计解决方案；“外墙后粘保温板安全性研究”专题技术路线为：通过受力分析得出目前规范规程给出的粘贴面积是否安全，有多大安全储备，在罩面砂浆层膨胀-收缩反复作用下抗疲劳能力，设计试验方案验证满足北京地区使用寿命25年条件下的保温板粘贴做法；
第三阶段：按照选定的技术路线开展各专题的具体研究工作；
第四阶段：成果归纳整理，寻找具体项目应用；
第五阶段：对工程实践情况进行总结，组织课题验收。
（二）关于住宅工程外墙外保温材料的选择及施工做法问题
节能减排是我国的国策之一，建筑工程因为其量能耗高大而成为国家推广节能政策的重点领域。建筑工程外墙保温是节能工程的最关键的一部分。北京地区建筑外墙保温经历了外墙内保温、外墙外保温等发展过程。自2001年以来，外墙外保温技术逐渐成为主流，EPS、XPS保温板等高效节能保温材料大量应用于工程之中。近几年陆续发生了一些高层建筑外墙保温材料引发的火灾导致国家有关部门对外墙保温材料的燃烧性提出了较高的要求，同时很多采用外墙保温的工程竣工时间长的已达10年以上，也暴露出外墙保温脱落、抗裂砂浆层开裂等质量问题，影响到工程的使用安全。目前，如何选择性能符合相关规范、有关部门的要求的建筑工程外墙保温材料，并在施工做法上有所改进以期提高外墙保温工程的安全性是摆在建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的面前的比较迫切的问题。
1、外墙保温材料燃烧性能问题的起源
2009年9月，公安部 住房和城乡建设部发布公通字[2009]46号文，涉及住宅工程的主要规定有：
1）高度大于等于100m的建筑，其保温材料的燃烧性能应为A级。
　　2）高度大于等于60m小于100m的建筑，其保温材料的燃烧性能不应低于B2级。当采用B2级保温材料时，每层应设置水平防火隔离带。
　　3）高度大于等于24m小于60m的建筑，其保温材料的燃烧性能不应低于B2级。当采用B2级保温材料时，每两层应设置水平防火隔离带。
　　4）高度小于24m的建筑，其保温材料的燃烧性能不应低于B2级。其中，当采用B2级保温材料时，每三层应设置水平防火隔离带。
此文件发布后，外墙保温材料设计一般选用燃烧性能为B2级的EPS及XPS板或B1级的XPS板，防火隔离带选用岩棉板或泡沫玻璃保温板等A级保温材料。
由于南京中环国际广场、哈尔滨经纬360度双子星大厦、济南奥体中心、北京央视新址附属文化中心、上海胶州教师公寓、沈阳皇朝万鑫大厦等相继发生建筑外保温材料火灾，造成严重人员伤亡和财产损失，2011年3月，公安部消防局发布公消[2011]65号文，要求将民用建筑外保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围，从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字【2009】46号）第二条规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。此文件发布后，各地纷纷展开各种燃烧性能为A级的外墙保温材料的研发，并试用于工程上，暴露出不少问题。
2012年3月，住房和城乡建设部发布建科（2012）16号文《关于贯彻落实国务院关于加强和改进消防工作的意见的通知》，要求严格执行现行有关标准规范和公安部、住房城乡建设部联合印发的《民用建筑外墙保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字[2009]46号），强调“采用B1和B2级保温材料时，应按照规定设置防火隔离带”，目前消防部门和建委系统关于外墙保温材料燃烧性能方面的要求不一致。2012年北京市住建委发布了《外保温防火隔离带技术导则》，适用于北京地区在非幕墙式民用建筑中采用粘贴燃烧性能为B1级保温板薄抹灰外保温系统的防火隔离带的设计、施工和验收，规定外保温系统的保温材料燃烧性能等级应不低于B1级。
1）现状分析
住宅工程外墙保温系统做法目前以保温板模板内置的现浇法和保温板后粘贴法为主，保温板模板内置法保温板与墙体之间结合紧密可靠，拉拔试验破坏界面均在保温板上，保温板与墙体之间无空腔（也即不存在保温板与墙体之间进水的可能性），已有历时7年的工程实例未发现保温板脱落、面层明显开裂、起泡、剥离等现象。但是保温板模板内置法存在保温板安装完成后（即墙体砼浇筑完拆模后）平整度较差的问题，需要通过抹保温砂浆找平，另外墙体外侧砼振捣不密实也不好检查。保温板后粘法可在粘板时通过调节保温板厚度或粘接砂浆层厚度来保证板面平整度，偏差比较小，施工工艺简单易行。但是保温板后粘法最大的问题是安全问题，容易发生保温板脱落的情况。如某小区由于施工质量问题，竣工1年后即发生外墙保温板脱落的情况，经现场调查发现问题产生的主要原因为墙体基层处理不到位，保温板粘贴面积达不到规范要求（贴砖50%，刷涂料40%），锚固件与墙体连接不到位。另外一个规模达40万平方米的小区施工质量相对较好，竣工6年后也发生了外墙保温板脱落现象而且普遍发生了保温板松动、起鼓、板缝部位罩面砂浆开裂的现象。从现状看，保温板后粘体系很难达到25年的使用寿命，而且会发生保温板连带粘接及罩面砂浆高空坠落伤人的情况。
2）关于外墙保温板后粘法施工安全性的调查
针对外墙保温板后粘法施工的安全性问题，我们对上述40万平方米的小区的外墙保温系统发生的问题进行了调查，结果如下：
（1）、外墙保温系统出现的问题类型：
① 保温板块鼓起、松动，这种情况出现的最多，典型情况见下面图片1、2：

图片1

图片2
② 抗裂砂浆罩面层开裂，见图片3，这种这种情况出现的不是很多；

图片3

课题四 BIM技术在本项目中的应用

（一）关于4-6月BIM技术应用培训的季度总结
一、 已完成的培训内容
1、完成了Revit建筑建模软件的安装与调试。
2、完成了Revit 软件的概念性介绍，包括：什么是 Revit；Revit的特点功能；参数化的意义；Revit 如何使内容保持更新状态？Revit 术语介绍；参数化建模系统中的图元行为和图元属性介绍。
3、完成了用户界面的介绍和使用培训，包括：功能区；应用程序菜单；快速访问工具栏；工具提示；按键提示；项目浏览器；绘图区域；状态栏；选项栏；“属性”选项板；视图控制栏；最近使用的文件；信息中心；Autodesk® Seek等。
4、完成项目启动领命的介绍和使用培训，包括：如何创建项目；使用其他来源的信息；打开 Revit 文件；保存 Revit 文件等。
5、完成初步设计命令的应用培训，包括：创建建模视图；标高和轴网；项目位置和方向；场地设计；概念设计环境；
6、完成建筑建模命令的应用培训，包括：如何创建建模视图；如何创建墙、幕墙图元、门、窗、构件、建筑柱、楼板、洞口、模型线、屋顶、天花板等模型。
7、完成部分结构建模命令的应用培训，包括如何创建梁、结构柱、结构楼板、结构屋顶等模型。
二、 正在进行的培训内容以及本月培训计划
目前正在进行剩余结构建模如楼梯模型创建的应用培训；同时启动了回龙观保障房项目建筑和结构的BIM建模工作，包括C区的九栋高层住宅楼和一个地下车库。
计划七月份完成部分结构建模命令的培训，包括楼梯，扶手，坡道，结构基础，钢筋等的建模。同时继续进行回龙观保障房项目的BIM建模工作。
三、 培训的效果
实际培训进度稍落后于培训计划。原计划五月中旬以前完成建筑建模的培训，随之开始一个实际项目的BIM建模工作，实际上建筑部分的培训六月上旬才基本完成。造成这种状况有以下几个原因：
1、对学员的接受能力预期过于乐观，学员在参与培训之前均无BIM或三维建模的经验，需要一个逐步熟悉的过程；
2、原培训计划过于乐观，对培训工作量缺乏准确的预估，计划的制定过于超前。
另外，经过三个多月的培训，课程涵盖建筑建模的全部内容和结构建模的部分内容，在培训过程中学员们都比较积极参加，认真听课并做课堂笔记，积极上机实践操作，在建模方面学员均不同程度的取得了一定的成绩。但部分学员对一些操作指令和建模方法仍不够熟悉，尚无法独立完成一小型项目的建模工作，宜加强实际操作练习。
四、 建议
1、调整BIM培训计划；
2、适当放慢进度，增大课堂练习和课后作业的比重。BIM建模是一个实践性很强的工作，单纯理论学习是远远不够的，需要大量的上机操作练习，才能真正熟悉和掌握BIM建模的方法和指令；
3、每次课后要保证至少两天的时间进行练习，如有问题下次上课再进行讲解。完成课后作业不但能帮助学员消化和吸收课堂学习的内容，还能有效地把学员学习的情况反馈给讲师，使他能够及时对培训的内容和进度做出调整；
4、目前有四台电脑，有时上课的人员较多，只能两人一台电脑，课堂练习采取轮流操作的方式，或一人操作，一人做笔记，为保证培训效果希望有条件的自带笔记本电脑，尽量做到人手一台电脑；
5、因部分学员兼职进行培训，可能会有一些课程缺席。因此建议参与听课的学员应及时做好课堂笔记并在课后进行汇总和整理，课后应一起对各自的课堂笔记进行汇总和整理，可供缺课的学员参考，也可作为培训课程的文字资料，供未参加培训人员学习使用。

随着实际项目BIM建模工作的开展，相信学员们会通过实际工程的操作，迅速加强对这项工作的兴趣，取得更快的进步

（二）本课题目前的进展及下阶段工作计划
目前公司学员已进行了为期6个月的培训，目前地上部分的九栋楼已不同程度完成建筑建模。地下车库正在进行建筑建模，目前地下车库的建筑建模约完成40%
[北京]住宅工程质量保证研究课题阶段报告

· 质量保证研究课题
· 质量控制管理系统
· BIM技术应用
· 防渗漏措施

· 质量保证研究课题
· 质量控制管理系统
· BIM技术应用
· 防渗漏措施
课题一  提升住宅工程综合质量水平的若干专题研究
    1、住宅工程质量通病综合防治问题概述
　　2、外窗防渗漏探讨
　　3、关于外墙外保温材料的选择问题
　　4、本课题目前的进展及下阶段工作计划
课题二、住宅工程质量控制数据库管理系统的研究
    1、数据库管理系统的研究背景及研究内容
    2、住宅工程质量控制数据库管理系统要点
    3、本课题目前的进展及下阶段工作计划
课题三、住宅小区物业集成管理平台
　　1、住宅小区物业集成管理平台需要实现的功能
　　2、住宅小区物业集成管理平台的设计细节
    3、本课题目前的进展及下阶段工作计划
课题四、BIM技术在本项目中的应用
　　1、关于4-6月BIM技术应用培训的季度总结
　　2、本课题目前的进展及下阶段工作计划
……
外窗渗漏处理做法：
　　副框及外墙局部做一道防水涂料。
　　副框安装并将框周边用发泡胶填充完后，在副框、填充缝及外墙150mm范围内刷一道防水涂料（有些项目是在窗台及窗台以上150mm的窗口范围内刷一道涂料），然后做保温。在做外墙涂料前，先将窗口处因粘贴保温板而形成的缝隙，用抗裂砂浆填平，注意外墙保温层做得应低副框约5mm，涂料完成后安装外窗，在外窗与副框间的缝隙用发泡胶填塞完成后，再用耐候胶封堵。
　　在窗口部位，在保温层与副框间的缝隙用防水油膏封堵。
……
66页，编制于2012年

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华融金晖回龙观保障房项目
质量保证研究课题阶段报告（一）

北京方圆工程监理有限公司
2012年8月16日

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课题一 提升住宅工程综合质量水平的若干专题研究
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