房地产销售现状对于万通的未来影响.doc

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房地产销售现状对于万通的未来影响

现年55岁的冯仑是中国房地产销售现状业的风云人物，当过老师、从过政，擅长用通俗语言来解说复杂的事，段子不离口。影响力媲美王石、潘石屹、任志强等人的中国房地产销售现状大佬，缘何离开亲手创立了二十多年的万通企业？离开“冯仑式”影响的万通企业未来将走向何方？

　　一、冯仑还控制万通中国房地产销售现状吗？

　　根据公告，预计这笔转让交易将触发嘉华控股对万通中国房地产销售现状的全面要约收购义务。该等转让交易完成后，万通控股继续为万通中国房地产销售现状控股股东。

　　相关资料显示，万通控股为万通中国房地产销售现状的第一大股东，持股比例为51.15%。分析万通控股的股权分布情况发现，目前公司持股10%以上的股东共有3家，分别是：天津泰达集团有限公司，持股25.9203%；北京嘉华筑业实业有限公司，持股23.0036%；海南万通御风投资有限公司，持股13.8845%。

　　冯仑当前则通过多家公司间接持股近30%，是万通控股的实际控制人。天津泰达和北京嘉华持股比例则分列二、三位。而冯仑正是通过对万通控股的持股，实现对万通中国房地产销售现状的间接控制。

　　公告显示，本次交易将触发嘉华全面要约收购义务，因此双方股权交易后嘉华实业所持万通股份将达到30%红线，换言之冯仑方所持股权将相应减少，不再处于支配地位。

　　二、冯仑为何“弃权”？

　　这是继绿城的宋卫平之后，又一名中国房地产销售现状大佬选择出售自己一手打造的企业。

　　从2001年第一次与万通中国房地产销售现状的“前身”先锋股份发生关系，到2007年终于完成万通中国房地产销售现状的整体上市，可谓，这家上市公司是冯仑费了九牛二虎之力才得到的。外界揣测，冯仑“弃权”的原因很多，希望由此开启自己中国房地产销售现状人生的下半场是其中之一。

　　业内人士称，冯仑的退出可谓一种主动行为，“冯仑从来不需要死守一个上市公司的虚衔。”“卖股份应该理解为是主动地撤退，把整个经营权让新的运营团队来操作。”

　　而在更多人看来，这更是一种无奈。冯仑的减持是一种无奈，万通中国房地产销售现状所谓的转型也是一种无奈，毕竟万通中国房地产销售现状业绩持续下滑。冯仑与泰达系以及嘉华实业系股东的分歧已经产生。“一边是一位无心恋战的大佬，一边是一群无法坐视利益受损的股东——冯仑希望稳健，同时多集中资源支持创新业务，寻找未来‘增量’，实现‘理想’。而泰达系以及嘉华实业系等股东希望少花钱，多赚钱，多分钱，希望做大企业规模，提升业绩。

　　在中国房地产销售现状圈，冯仑与万科的王石、SOHO的潘石屹齐名，然而“万通的经营水平却似乎与冯仑的‘思想水平’不成比例”。2003年底，万通中国房地产销售现状资本金和年度营业收入已双双进入中国中国房地产销售现状企业十强；十年之后，万通依旧在二线房企低位徘徊，而万达、万科已领先成行业龙头。对此，冯仑也有反思。“2002年后，万通刚刚还完债，我们不想高负债，用高杠杆来撬动市场，结果万通失去了一段发展的好时期。虽然在这个时候万通依然赚钱，但是万通的创新没了。于是慢慢地，安全变成了企业最大的目标。万通开始了‘窒息式死亡’。”

　　冯仑一直给人一种理想化、诗意的人生态度。这种特质，在万通的业务开发和经营中也会体现出来。冯仑著有《野蛮生长》一书，但是万通的经营却显得很中规中矩。业内评价虽然冯仑的一些思维、理念比较超前，但同时期的万科则更务实，更接地气，更能把握市场机会。

　　而万通实业转变为一个投资控股公司，也是冯仑2011年前后忙得最多的事情。“未来，我们主要是以万通控股作为整体万通的代表，来与资本市场和行业进行互动。”万通控股围绕中国房地产销售现状投资打造了两大业务方向：直接投资和基金投资。涉及中国房地产销售现状开发、工业中国房地产销售现状、基金管理和资产管理等领域。这种业务转型是冯仑一直以来的“兴趣所在”，似乎当时“已萌退意”。

　　“理想化”的冯仑似乎一早也看出了“理想”与“现实”是“鱼与熊掌不可兼得”。“冯仑总结“万通六君子”散伙一事时曾说，“解决危机的唯一秘密就是牺牲。每次危机都有利益权衡，不敢牺牲就没有胜利；中年男人要保持这种牺牲精神，坚持理想是唯一的心理支撑”。

　　三、嘉华东方控股是家什么公司？

　　据其官网介绍：“嘉华东方控股（集团）公司成立于1996年，是一家以中国房地产销售现状开发为主业，同时在中国房地产销售现状及金融会展服务、国际高端体育赛事承办、矿业投资等多元化领域积极进取的投资控股型企业。公司创业初始即先后开发了先锋商务写字楼、国航大厦等；目前公司正在主导开发亚运新新家园、黑龙江大厦、上庄别墅等项目，同时在香河参与进行了环首都经济圈7平方公里土地的一级开发工作及怀柔红螺湖西区项目的前期开发工作。”

　　此外，嘉华集团还承办了多届体育赛事，并涉足矿产采掘行业。“嘉华集团承办了2009年“英超亚洲杯”、2009年“意大利超级杯”及2011年“意大利超级杯”（国际米兰和AC米兰尖峰对决），并计划继续承办意大利超级杯。通过在内蒙古投资克什克腾旗金星矿业公司，该公司拥有2.16平方公里的采矿权、25.65平方公里探矿权，为公司在未来矿产资源、新能源方面的发展奠定了初步的基础。”

　　这家低调的公司可查询到的信息不多，最近的一个动作为，其位于北京海淀上庄镇的“都海田园山庄”项目开工。嘉华还投资了山东临沂市兰山区西部新城建设项目，总占地面积约为18平方公里。电商发展对金融的带动远不只银行领域。围绕消费者的退货需求，中国保险公司研发了退货运费险等一系列全新险种。2013年“双11”期间，华泰保险一天就卖出超过1亿笔退货运费险，一天保费达到几千万元。

四、嘉华实业与万科有什么纠葛？

　　嘉华实业实际控制人王忆会控股的两家公司分列万通中国房地产销售现状前身先锋股份的第二和第四大股东，冯仑控股万通中国房地产销售现状亦曾“借道”嘉化实业。冯仑与王忆会在资本运作方面的交集总有十年之久。

　　嘉华实业主要参控股企业包括：万通投资控股股份有限公司、克什克腾旗金星矿业有限责任公司、北京嘉华四季国际会展有限公司、北京合力万盛国际体育发展有限公司。

　　这家公司的历史可追溯到2005年。当年1月山东邹平西王实业有限公司、延吉吉辰经济发展有限责任公司与王忆会、郭五一、岳山三名自然人签署《出资人协议》，将嘉华商贸增资并更名北京嘉华筑业实业有限公司。

　　王忆会持有延吉吉辰经济发展有限责任公司57%股权，而延吉吉辰持有47.42%股权是嘉华实业第一大股东，王忆会为嘉华实业实际控制人。而邹平西王和延吉吉辰当年正是万通中国房地产销售现状前身--先锋股份的第二和第四股东，嘉华实业持有24.94%先锋股份法人股，为第二大法人股东；第一大股东万通星河实业有限公司持股比例为28.99%，冯仑是该公司实际控制人。

　　及至2006年6月，嘉华实业将持有的2294万法人股中的1065万股，以5644.5万元价格转让给万通星河，万通星河持股比例上升为44.57%，冯仑真正获得了对万通中国房地产销售现状的控制权。此后，嘉华实业在2009年两次通过二级市场减持万通中国房地产销售现状，股份下降到5%以下。在2009年度万通中国房地产销售现状年报里，嘉华实业虽为万通中国房地产销售现状第二大股东，但此刻嘉华的持股比例已降为0.93%。

　　九曲十八弯之后，此番，嘉华要卷土重来。

　　五、未来冯仑的职业生涯如何？

　　冯仑未来的职业生涯由此产生了很大的变数。多位业内人士称，其退，是对万通中国房地产销售现状经营权的全线让位；其进，可能将投身于“理想城”的建设。不过，离开万通的冯仑，能否通过“立体城市”的建设进行二次创业，书写人生下半场的华彩呢？

　　冯仑淡出传统住宅业务，其目的是为了腾出精力追梦——打造立体城市。他将之誉为“自己人生的下半场”。2009年底，冯仑出席哥本哈根论坛时如此描绘立体城市的未来：在1平方公里范围内，通过合理的空间和功能布局，不仅可以为超过10万人口提供居住场所，还将为他们提供就业、医疗、文化、教育等综合服务，还能在一些楼层中的农场种种地。冯仑迫切地想知道未来的城市会是一种什么样子，以便顺应时代潮流，但在思考这个问题的时候发现，传统的城市发展模式问题很严重。

　　2009年4月，运作“立体城市”项目的北京万通立体之城投资有限公司宣告成立，冯仑亲自上阵，担任董事长。冯仑重金聘请了国外知名建筑设计师、研究机构提出设计方案。之后，他与河北廊坊、成都双流、陕西西咸及浙江温州四地地方政府展开选址并洽谈。但迄今为止，万通的立体城市尚未出现完整成功案例，部分地区项目的选址也几经波折。去年10月，廊坊项目传来了夭折的消息。目前，只有位于西安西咸新区的立体城市从签约、拿地到开工均可算作进展顺利。

　　万通成都双流县立体城市项目也一波三折。2011年，万通集团与双流县签订了合作协议但仅一年后，有关上述项目的消息渐渐沉寂下去。成都市一位中国房地产销售现状业内人士表示，新的领导上台后，立体城市概念已经不再受到重视。业内分析称，地方政府的想法不一定和其想法匹配。

　　地方政府简单地把此类物业当作新城的一个标杆项目，在试点的过程中，缺乏可持续的支持。2011年，也是冯仑卸任万通中国房地产销售现状董事长元年。他在公众场合谈及最多的是“立体城市”，甚至将之誉为自己人生的下半场。通过几番辗转腾挪，冯仑以“立体城市”和纽约“中国中心”布局未来，而对承担主要的住宅开发和商业不动产业务的万通中国房地产销售现状兴趣不大。

　　而还有一些人坚定认为，这和宋卫平对绿城建设、绿城发展的说法一样，不过是托词而已。持有相关观点的人认为，真相只有一个：他们都隐退了。

　　六、离开了冯仑的万通中国房地产销售现状未来如何？

　　万通中国房地产销售现状并不是一家大公司，但是中国中国房地产销售现状行业最受尊敬的品牌公司之一，一直以中国房地产销售现状行业创新者和开拓者的姿态而受到行业尊重，并深深刻着冯氏烙印。“学先进、傍大款、走正道”，从香港模式转向美国模式，都是万通中国房地产销售现状给行业的印象。

　　而重组之后的万通中国房地产销售现状定位是否延续，其践行“反周期理论”，提出“低风险，中速度，高回报”的发展策略，是否会发生变化？而且，新董事长的人选江泓毅并没有更多的中国房地产销售现状行业履历。外部层面，未来行业的变化正在到来，更为严峻的问题在于，可能到来的转折不仅与长期人口周期与短期涨跌周期重叠，而且也与宏观经济的转向纠结。万通中国房地产销售现状刚发布的中报显示，业绩大幅下降。这些问题都会在不短的时间内围绕并考验着新管理层。

　　嘉华的长项也许是资本能力，为了提振业绩，未来一段时间万通中国房地产销售现状会迎来大股东新的资产进入。
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