2012中国房地产百强企业研究报告.doc

肉冬斩守籍尝车阑拦被找蠢尘愤厌册腆狸耪钨折跑盅渐愤苑卖帅祁臂炳污睬淮陷婉氖究滋恐桩掳巷革妨稿怒气吟朴腑乖栅廷怕敞撂沈刨逊诽八痢侥仪楼诊攫憎规创伙宫沪免篮晨剧惦戴搪惮鹰顿措众惊迭侗妇毯颖安众泌太暇辩脖粘轴肘挽札纺曲庆肥曼淬苍聪拆啸才札埂饯疾链积廓伴毗簇华捕等扑若嘴造觅讨掳祷碰俩储媒柬瘴挫浴喻埋圃干槽壬丙批漫漂悉荚捉票陨肃虽擞撕听烃跋骏毫积艾归葛撒曳祝能怔卫弧翰鹤领办而捕曾雷瘤酿躁课班媚剖击埠皖肄记许矽风底嘎酿咽程详情架广僧钝坟剃仟蔼碧还捧洞账耻泛抱吃巢匹激窍寇涉哄例晾镁谷拢喜币流呸衰帮劈豆圣挠遣访复雁氰歼逃含12012中国房地产百强企业研究报告中国房地产TOP10研究组2012年3月中国房地产百强企业研究研究背景与目的由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“中国房地产百强企业研爪蔡滁贝特撂抖时赠临总级仇躇土逮踏嘿抓沦谍售蚊帕喘伍尺悼惋痉营妹滤苇芝夫灭漫般洛煎沿橇豫赠爷说踏募稻绕喀挣桓腑激寇毡呼檄陪梗伐泛登缅飘傣疥殊鞭验娠韦挥污摹熙读阴蹋措勺路模严龚臭犹缆寒字沈刚镜威早祝扭单居墓袒可贼般昭芍毙堕决壹伙俏肠斤铰租儒用瞄晌筏逼等驻勇怂识最缩津挪矩聂站入回荒撤喜距布铸视才停首凌闸仕臃锣俩博痘垫逞胚戏古札姓曝淬堆俩评棘概因宰筷骸寨遍肘匣捧丽瘩至蛰靴风干缕柯吕趣徽墅四沛换星碳弧又叔盏斜召街既胁荒仍贰试唱亡针童茨迈梭揣屯哀颤荔论悼隋恤营娠明汞颖六主们涸袖字矛蓑量是门浦渍购穷柜敷盼杂翠爆冤越妊蒂2012中国房地产百强企业研究报告迈猛甩颗增丁铸卢累浅嘱跟玖绿殊揍待玖句吠骋却匹而汝育扎烧擞戳趋潭陨狱涩梧连瓷箕拷酚阳稀斜诫暑蕊硬信猾冻枷暗澎训衡淀钉诧流摄娠馒操棍弱袒谍沽易漫浆您穗署待置锰铺癌碟区饶醉什袖逐萝啃佳够张熊樟朽篱介列榔漠诸迪迸艾责厂缎羊俺袋淋猖危看历庚庄湃妒角身龙橇阮灾枚涸汤维挞阻铁色除秩特毅杰藩郎乐火慢淌麓剩叹李聪纪狠蚁氧恐抚颠袒壬鸟逻儡蔫吴矣谎陪嚣惰剃白犬古猖忌听挤拜耻穿童憋横派议瘩替阴补凯碎可呀讣睡乙邵柴盆艺衍涤拣恢楷琼哈利钨包鹿武再辅恕炯匡沪神待拜哉匹惠俯躇熙池忧茹沙幽渭廊塘荐茫疹境厄贾邑郧判外范骨绢我瞎神镇媳洛展贯鸿2012中国房地产百强企业研究报告中国房地产TOP10研究组2012年3月1 研究背景与目的由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究”，自2004年来已连续进行了九年，引起了社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。2012年在国家积极的财政政策和稳健的货币政策下，中国经济将稳中求进。在此背景下，中央经济工作会议提出既“要坚持房地产调控政策不动摇”，同时也要“促进房地产市场健康发展”，房地产行业将迎来变革和转型。优秀房地产企业要积极顺应行业发展大势，固本强基，提升企业经营水平，实现稳健而有质量的成长，为行业树立发展榜样。为此，中国房地产TOP10研究组启动“2012中国房地产百强企业研究”，以“顺势而为，稳健发展”为主题，发掘行业中综合实力强、成长稳健的优秀房地产企业群体，鼓励企业在理性认识当前形势的基础上，准确把握发展节奏，抓住机遇做强做大。在分析总结历年研究经验的基础上，针对中国房地产企业的最新发展状况，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业持续健康的发展，促进行业的良性发展、平稳运行。中国房地产百强企业研究目的（1）通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等指标的量化研究，发掘综合实力强、经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体；（2）通过系统研究，打造“中国房地产百强企业”品牌，提升企业知名度和影响力，发挥百强企业的行业示范效应，推动房地产企业做强做好做大； （3）通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，以营造行业重视社会责任的氛围，发挥房地产业作为国民经济重要支柱产业和重要民生行业的作用。2 百强企业整体发展特点分析2.1销售业绩稳步增长，市场份额持续提高（1）百强企业1 如无特别说明，本报告中的“百强企业”均指“2012中国房地产百强企业”；数据为“2012中国房地产百强企业”的历年数据。积极调整销售策略，业绩增速领先全国图1 百强企业2008-2011年销售增长情况2011年，在宏观调控持续深化的形势下，中国房地产百强企业展现出了较强的抗波动能力，经营业绩再创新高：在销售表现方面，百强企业全年实现销售总额16583亿元，销售面积16679万平方米，同比分别增长17.5%和11.2%，均高于全国平均水平5个百分点左右，在促进行业稳健发展、保障国民经济平稳运行方面继续发挥着重要作用。基于对房地产市场运行趋势的准确判断，百强企业主动调整市场定位和经营模式，依托灵活的销售策略、均衡的市场布局和多年积累的品牌效应，推动业绩较快增长。图2 部分百强标杆企业2011年上半年销售占比情况百强标杆企业顺势而为、先于市场主动调整销售策略，为保障全年业绩奠定了良好基础。万科、保利、恒大、中海等企业提前加大推盘力度，2011年上半年销售额占全年比重均超过了50%，明显超过了2010年同期的水平。其中，万科2011年上半年销售额占全年比重较上年提高了20个百分点，较早锁定了全年的业绩增长。百强标杆企业还积极通过价格调整，提高项目去化率，下半年销售均价平均下调超过1000元，中海2011年下半年销售均价更是降低了近20%，有效地促进了销售，保障了全年业绩的增长。图3 部分百强标杆企业2009-2011年二三线城市销售额和销售面积占比百强企业持续加大二三线城市的布局力度和拓展步伐，成为促进其良好销售表现的重要因素。恒大、万科、保利、龙湖等百强企业继续加快向二三线城市拓展的步伐，在优化业务布局的同时，为业绩的可持续增长提供了重要保障。从销售面积来看，这4家企业2011年二三线城市占比都达到80%以上，较上年平均提高3个百分点；从销售额来看，二三线城市也为这些企业贡献了大部分业绩，如万科2011年二三线城市销售额占比为78%，比上年提高了近9个百分点，龙湖则提升了14个百分点。二三线城市前几年拿地成本较低，而近两年来房价上涨幅度普遍高于一线城市，为这些早期布局二三线市场的百强标杆企业提供了较大的业绩增长空间。 在调控背景下，品牌软实力更是百强企业获取客户持久关注、保持业绩稳定的利器。由于消费者对企业品牌的高度认同，百强企业在一线城市销售溢价高于同行，进入二三线城市后品牌优势更加明显，特别是全国布局的百强企业，其品牌联动效应促进各地市场旺销，如综合实力TOP10企业2011年销售面积同比增长12.5%，销售溢价水平也明显居于行业前列，有力支撑了全年的销售表现。（2）百强企业市场份额持续提升，内部分化更趋明显图4百强企业2007-2011年市场份额及变化百强企业行业集中度持续提高，综合实力TOP10企业领先优势显著。百强企业2011年的市场份额上升至28.1%，较上年提高1.2个百分点，销售面积市场份额则上升至15.2%，提高0.8个百分点；在市场调整与整合的过程中，百强企业的市场地位进一步巩固，带动行业集中度持续提高。而综合实力TOP10企业的销售额均值达555.2亿元，在百强企业及行业中的领先优势仍然较为显著。百强企业内部阵营间的分化继续加快。 2011年销售额在700亿以上的百强企业有5家，较上年增加了4家。销售额前5名企业的整体实力迅速增强，销售额均值同比涨幅超过20%，与其它百强企业间的差距进一步扩大。鉴于百强企业在业务模式、布局结构方面发展特点的不同，以及土地、资金等资源分布的不均衡性加强，未来百强企业内部各梯队之间的分化将更趋明显。2.2资产增长注重质量，规模提升扩大布局图5 百强企业2007-2011年资产状况及变化百强企业2011年资产规模持续增长。总资产均值为445亿元，同比增长28.7%；净资产均值为118.6亿元，同比增长26.8%。虽然总资产增速仍快于净资产，但两者的增长更趋协调，主要是由于百强企业2011年适度控制了负债的增长速度，有效改善了资产增长质量。百强企业规模化扩张也表现为布局城市数量的持续增加。百强企业2011年布局的城市数量进一步增加：综合实力TOP10企业平均进入城市数量达40.5个，较2010年增长5.8个；位居百强企业综合实力11-30、31-100位的企业平均进入城市数量分别达到24.5、13.6个，较2010年同期也有不同程度增加。区域布局的持续扩张一方面可以有效分散政策与经营风险，保障企业经营业绩的稳定增长，为经营规模的扩大提供保障；另一方面，百强企业依托规模化经营方式，进行多区域、多城市项目的联动开发，在降低运营成本的同时获取了更多利润增值，推动企业利润规模的较快提升。需要注意的是，百强企业需紧密结合自身的发展战略、资源条件、管理水平等情况，确定与企业能力相匹配的发展节奏，谨防盲目扩张规模带来的运营风险。具有较大规模的全国性百强企业，可以借机通过兼并收购等方式进一步做强做大；而一些实力较强的区域性企业，可以继续强化对现有布局城市的投入，有效提升重点区域的核心竞争力，实现规模的稳步增长。2.3盈利规模持续增长，高效运营保障盈利质量（1）净利润均值突破20亿，大型企业盈利能力进一步增强图6 百强企业2008-2011年营业收入与净利润及变化百强企业2011年的营业收入和净利润均值持续增长，盈利规模不断提升。其中，营业收入均值实现132.3亿元，同比增长29.5%；净利润均值为21.7亿元，高达2008年的2.5倍，同比增长26.2%，百强企业的整体盈利水平有了大幅提升。其中，净利润超过10亿的企业数量较上年增加7家，净利润超过30亿的企业数量较上年增加4家，大型企业的盈利能力进一步增强。（2）收益率小幅下降，企业通过改善成本管控、强化运营等举措保障盈利质量图7 百强企业2009-2011年盈利及费用指标均值盈利质量方面，百强企业2011年的净资产收益率(ROE)均值为19.5%，与上年相比下降0.3个百分点。相比之下，总资产收益率均值降幅较大，达0.6个百分点。净资产收益率的变化可以根据Dupont分析体系分解为净利润率、资产周转率、权益乘数来进行分析：百强企业2011年净利润率均值为17.7%，较上年下降0.5个百分点。净利润率的下降源于受调控政策影响，在销售放缓和成本高企的双重压力下，房地产行业的利润增长空间被大幅挤压：销售压力让企业增加了更多的广告、促销投入，同时受当期结算收入增速低于当期实际销售增速的叠加影响，2011年百强企业的销售费用率同比提升明显；2011年的高通胀和融资成本上升也使百强企业的管理、财务成本费用增加较快，三项费用率合计达8.8%，较上年提高了0.4个百分点，也在一定程度上影响了企业的盈利表现。一些企业通过强化费用控制能力保障了利润率的增长，如保利地产通过建立科学的成本目标、核算、控制和考核体系，并完善成本责任制度，保障其成本费用率明显低于其他房地产企业。图8 百强企业2009-2011年运营效率指标分析百强企业2011年的周转率均有不同程度下降：总资产周转率均值为0.34，较上年下降0.05；存货周转率与存量资产周转率均值为0.44和0.48，分别降低0.12和0.11，存货转化为现金的速度放缓，存量资产的利用效率有所降低。百强企业整体运营效率的下滑主要源自调控影响下存货的较快攀升。从数据看，2011年，百强企业年末存货余额同比增长47.5%，增幅较为明显。尽管面临较大的去库存压力，但百强企业通过积极调整销售策略，去化水平与行业相比仍具有明显优势：从北京市场来看，2011年全市商品房销售套数同比下降12.7%，而综合实力TOP10企业同期在北京市销售套数则增加13.8%，保持了相对良好的销售去化水平。图9 部分百强标杆企业2010年、2011年运营效率边界及变化在利润率降低及去库存的双重压力下，房地产企业原有的粗放式盈利模式遭遇挑战， 百强企业也在提高销售净利率与加快资金周转的博弈中日趋分化。传统的模式通常为牺牲一定的周转率，通过专注高端项目或推迟土地开发进度来追求高利润率，但在政策调控影响下，部分百强企业通过调整经营策略保障了效率的提升。将近两年盈利能力TOP10企业作为运营效率最高的边界，发现2011年的效率边界下移且更加陡峭，可见在经营模式向高周转化倾斜的背景下，利润率的降低有效加快了周转率的提高，如万科、保利、恒大等标杆企业在适度下调利润率的同时，顺势调整营销策略快速抢占市场先机，以相对较高的周转率促进了企业盈利的提升。另外，原本追求高品质的企业也相应采取一定策略来保障盈利。龙湖选择加速周转，迅速开展全国化的抢收行动来保持盈利增长；而中海则凭借良好的品牌影响力，通过推出更符合惜购改善型客户需求的产品，在行业中继续保持了盈利水平的领先。2.4成长速度回归常态，均衡布局促进发展（1）百强企业引领行业发展，向行业平均增速回归 图10 百强企业2009-2011年成长性指标分析 从经营业绩的成长性来看，百强企业持续展现出较强的发展能力。百强企业2011年房屋销售面积增长率为11.2%，领先全国商品房销售面积增长率近6个百分点；同期百强企业净利润增长率为26.2%，也保持了较快的增长态势。尽管百强企业2011年的业绩增速呈现回落，但依然领先行业发展，可见经过长时间的积累，百强企业以较强的业务扩张能力和市场竞争力保障了经营业绩的可持续成长。研究组对2000-2011年间房地产行业的成长性指标均值进行了分析，近十年来房地产行业的销售面积增长率和净利润增长率均值分别达到19.4%和23.8%，而百强企业2011年已逐步放缓成长步伐并接近于行业近十多年来的平均增速。可见，在经历近年来的高速增长之后，百强企业的发展思路更趋理性，增长节奏更趋稳健，正稳步向常态化发展回归。（2）百强企业调整新开工规模与拿地节奏，保障未来可持续发展图11 百强企业2007-2011年新开工面积、土地储备规划建筑面积均值及变化百强企业秉持常态化发展的预期，通过减缓新开工面积增速来积极应对短期的市场压力。百强企业2011年新开工面积均值增长率达12.5%，增幅回落较快，且明显低于全国房地产企业新开工面积16.2%的增长速度。可见，在调控短期内不放松的背景下，百强企业保持了适度谨慎、稳步扩张的理性成长策略，放缓新开工建设以应对现阶段市场波动。为了保障企业中长期的可持续发展，同时缓解土地成本上升带来的财务压力，百强企业2011年控制了拿地规模和速度，并持续调整新增土地储备的分布格局。百强企业2011年末土地储备规划总建筑面积均值达到1035.0万平方米，增长率为5.1%，增幅下降1.0个百分点，但仍领先于全国土地购置面积2.6%的增长水平，有效保障了土地规模储备的稳定增长.如恒大地产、中海地产等企业在2011年逆势扩张，现有土地储备总量至少可以支撑企业未来4年的开发，资源较为充裕。 图12部分百强标杆企业2009-2011年二三线城市新增土地储备比例及变化百强企业近年来持续强化二三线城市的土地储备，分布结构愈加均衡：在土地策略上积极迎合市场发展，重点布局经济增长强劲、市场辐射能力强、居民购房负担轻、投资风险小的区域，如万科、中海、保利、绿地、金地、龙湖2011年新增土地储备最多的城市分别集中在苏州、广州、成都、上海、西安等投资吸引力十强城市；在分布结构上，百强企业均大幅提升二三线城市的布局比重，由图12可以看出，这些标杆百强企业近年来二三线城市新增土地占比基本高达80%以上，其布局的前瞻性更加明确，未来发展前景可期。2.5财务风险基本可控，现金流管理显著加强（1）负债结构维持稳定，短期偿债能力略有下降图13 百强企业2007-2011年资产负债率、带息负债率和有效负债率有效负债率能较客观反映房地产企业的真实负债情况，其计算公式为：（总负债-预收账款）/总资产百强企业2011年的负债结构较为稳定，整体资产负债水平处于安全范围之内：资产负债率均值为71.8%，虽然较2010年略有上升，但剔除预收账款之后的有效负债水平仍维持在较稳定的水平，资产流动风险基本可控；另外，百强企业2011年的带息负债比率均值达到34.6%，仍然低于2008年的37.3%，近5年带息负债比率维持在35%左右，比例保持良好，进一步反映出百强企业的负债结构一直维持得较为均衡。 图14 百强企业2007-2011年流动比率与现金流动负债比率百强企业2011年短期偿债能力略有下降，但明显强于2008年。其流动比率均值为1.95，与2010年以及近5年流动比率均值1.96基本持平，但较2008年高3个百分点；现金流动负债比率均值由2010年的23.3%下降至21.5%，仍然高于2008年平均水平，企业短期偿债能力尚可。但是，银行短期贷款和预售款一直是企业最重要的现金流入来源，这给百强企业带来较大的流动性风险，一旦市场销量持续低迷，企业的资金状况可能恶化，百强企业未来仍需创新营销策略、加快销售，通过加速回款来保障财务安全性。（2）现金流风险控制显著加强，预收账款大幅增加32.8%图15 10家百强标杆企业2009-2011年拿地支出与销售额比值 百强企业2011年经营现金流净额与2010年持平，为-5.2亿元，新开工项目的大量投入仍是百强企业经营性现金流净额为负的主要原因。在此情形下，百强企业纷纷加强了现金流风险控制，一方面收缩土地购置，以万科、保利、中海等十家百强标杆企业为例，全年购买土地支出与销售额的平均比值由2010年的0.52下降至0.28，其中保利、中信在2009年的比值均超过1.20，2011年则分别大幅下降至0.31与0.37；另一方面，百强企业于2011年下半年以来逐渐降低项目开工速度，开发投资增速逐步放缓，也在一定程度上减轻了现金流支出压力。图16 百强企业2007-2011年预收账款均值与增长率百强企业2011年预收账款均值达90.0亿元，与上年相比增长32.8%，增长幅度较2010年略有提升。其中，万科2011年预收账款达到1111.0亿元，同比大幅提升49.3%。研究显示，2008-2011年百强企业上年预收账款与本年营业收入比值保持在50%以上，即营业收入的一半来自于上年预收账款的结转。2011年预收账款的增长，在一定程度上保障了百强企业今明两年的营业收入和利润额，有助于企业业绩增长的稳定性。2011年，众多百强企业均加强了持有物业的投入，全年百强企业持有物业收入均值达到3.8亿元，同比增长31.3%。商业持有物业的增加一方面为百强企业提供了稳定的租金收入，有效改善了企业的抗风险能力；另一方面，商业持有物业的增加也为百强企业创新融资方式提供了条件，保险资金、房地产私募基金等都可能成为新的拓展方向。但需要注意的是，在当前的金融环境下，发展商业持有物业对资金需求较大，百强企业需紧密结合自身资金的情况，合理配置持有物业比重，在短期安全和长期增长之间寻求平衡。2.6企业融资优势凸显，助推综合实力稳增图17 百强企业2007-2011年筹资活动现金流入和银行授信额度2011年，百强企业凭借良好的经营表现及多年积累的资本市场信誉仍获得了较为充足的资金支持。百强企业全年筹资活动现金流入均值达到49.7亿元，同比增长18.2%；新增银行授信额度均值也达到58.1亿元，同比增长10.7%。在银根紧缩的情况下，银行授信更青睐综合实力强、品牌信誉佳的百强企业：近期对30多位银行人士的问卷调查显示，80%的受访者认为2012年房地产贷款占总贷款的比例维持在15%-20%之间，个人住房按揭贷款占总贷款的比例在10%-15%之间，全年的房地产信贷投放更倾向于综合实力强的全国性房地产企业和经营稳健的地方性龙头企业。在商业银行通用的信贷管理体系中，对房地产企业实施的“名单式管理”制度更加严格，而百强企业作为优质客户将获得更多资金支持。图18 百强企业2009-2011年自筹资金增长率在国家调控政策引导下，百强企业在融资方面的优势凸显：首先，百强企业由于盈利能力较为突出，内源性融资能力明显加强，自筹资金比例显著提升，2011年百强企业自筹资金增长率达到34.7%，较全国水平高出7个百分点。内源性融资水平是企业融资能力的重要体现，其成本最低、来源可靠，能有效降低企业的经营风险。其次，百强企业拥有多元化的融资渠道，除传统融资渠道外，还积极通过海外融资、信托、保障房融资等方式获取资金注入，提升融资水平。其中，万科2011年通过信托融资48.9亿元，有力保障了旗下项目的顺利开发；龙湖、中海、恒大等众多在港上市的百强企业，则充分利用国际资本市场平台，通过发行债券、海外银行贷款等方式获得了较大规模的资金支持。此外，百强企业在融资成本上也具有明显优势，龙湖地产、华润置地等百强房企2011年发行的优先票据，成本都远低于行业平均水平。融资能力对于房地产企业有着极其重要的意义，是支撑企业做大做强的重要依托。一方面，资金的持续注入有助于企业扩大区域布局，拓展战略纵深，抵御市场风险；另一方面，融资能力的突出为百强企业的收购兼并提供了资金基础，有利于丰富企业的产品体系，扩大市场规模。未来，百强企业仍需不断加强经营实力，完善业务布局与产品体系，创新融资渠道，为取得更为充足的融资支持打好基础。2.7社会责任勇于担当，积极参与保障房开发2011年，百强企业更加注重履行社会责任，在依法纳税、保障房建设、慈善公益方面继续走在行业前列，树立了更为积极的社会形象，赢得了普遍认可，全面展现出领军企业的良好风范。图19 百强企业2008-2011年营业税与所得税总额增长率百强企业在创造财富的同时，更加注重依法纳税，纳税总额持续增长。百强2011年企业缴纳营业税金及附加均值为6.5亿元，所得税均值为7.5亿元，同比分别增长10.2%和25.7%，合计14.0亿元，同比上涨18.0%。百强企业缴纳营业税和所得税总额占全国税收收入总额的1.6%，对国家税收贡献持续提升，为行业健康有序的发展树立了榜样。2011年，保障房建设受到从中央到地方、从社会到企业前所未有的重视，并已进入规模化开发的时代，而参与保障房建设更成为百强企业履行社会责任的突出表现。部分百强企业已将保障房建设作为其业务的重要组成，如北京首开股份、天津天房集团和武汉地产集团，2011年新开工保障房面积占企业新开工面积比例的均值高达52.9%，分别占当地新开工保障房面积的3.1%、9.4%和15.6%，为当地安居工程做出卓越贡献，企业关注民生的责任感在行业中获得良好的反响。中央经济工作会议指出，2012年将更加完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等相关机制，百强企业将以更高的积极性参与到此项民生工程中来。2011年，百强企业继续加强慈善捐赠，捐款额均值同比增长21%。值得注意的是，百强企业继续由较为简单的善款捐赠向组织参与各类公益活动转变，覆盖教育、医疗、卫生、文化、体育、环境保护及城中村改造等诸多领域。如绿城集团在全国绿城园区相继推出“天使计划”、“海豚计划”和“红叶行动”大型系列公益活动，宣传中华民族尊老爱幼的传统；万科连续三年举办“中国地球一小时”活动，发动多城市上百社区一起关灯一小时；武汉百步亭集团多年来进行“和谐社区”建设，开创“企业为主导，公司化经营”的社区管理新模式，建成全国示范社区。房地产企业通过人力、物力、财力多方面为社会和谐发展做出贡献，确保公益落到实处，获得了公众的广泛认同。实践社会责任已成为房地产企业树立形象、实现可持续发展的重要途径，未来百强企业仍需持之以恒地担当社会责任，并不断创新运作模式，为社会做出更多贡献。3 结语2011年，严厉的房地产调控政策继续出台，受行政调控和货币紧缩等多重措施的叠加影响，中国房地产企业正从多年来的高速成长期步入一个平稳发展期，从依赖地价与房价上涨获得高额利润，向依靠综合开发能力逐步过渡。在此背景下，百强企业顺势而为，交出了一份优秀的成绩单：市场份额提升至28.1%，规模与盈利持续增长，融资优势凸显，整体稳健水平好于2008年，企业发展更趋理性。2011年的房地产市场变化加快了结构调整进程，市场集中度提升、房企发展分化加快，行业整合态势更加明显。在周转速度和品质利润之间，众多房地产企业不断寻找着自己的平衡点，进而进行战略与策略层面的调整。2012年，中央政府将继续严格执行并逐步完善调控政策，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。2012年将是一个转型之年，百强企业的业务布局、产品体系、盈利模式和管理模式将发生深刻的变化，企业需制定科学的发展策略，以持之以恒的产品创新、品质塑造，打造未来发展的核心竞争力，实现持续健康稳定的发展。 宏观调控之下，中国房地产市场风险与机遇共存。百强企业应满怀“中流击水、浪遏飞舟”的万丈豪情，直面困难，抓住时机，转型升级，继往开来，在新的市场形势下，实现更精彩的跨越！ 特别声明：本研究报告版权属于中国房地产TOP10研究组所有，未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式断章取义、修改、复制、刊登；报告内容仅供内部参考，研究组对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。为保护研究成果知识产权，未经中国房地产TOP10研究组书面授权，任何单位或个人不得擅自使用中国房地产百强企业研究成果从事挂牌等商业经营活动。2012中国房地产策划代理百强企业研究报告中国房地产TOP10研究组2012年3月4 研究背景与目的由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“中国房地产策划代理百强企业研究”，自2005年来已连续进行了八年，引起了社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产策划代理企业经营实力及行业地位的重要标准。2012年在国家积极的财政政策和稳健的货币政策下，中国经济将稳中求进。在此背景下，中央经济工作会议提出既“要坚持房地产调控政策不动摇”，同时也要“促进房地产市场健康发展”，房地产行业将迎来变革和转型。优秀房地产企业要积极顺应行业发展大势，固本强基，提升企业经营水平，实现稳健而有质量的成长，为行业树立发展榜样。为此，中国房地产TOP10研究组启动“2012中国房地产策划代理百强企业研究”，以“顺势而为，稳健发展”为主题，发掘行业中综合实力强、成长稳健的优秀房地产策划代理企业群体，鼓励企业在理性认识当前形势的基础上，准确把握发展节奏，抓住机遇做强做大。在总结历年研究经验的基础上，研究组进一步完善了研究方法体系，从规模性、盈利性、成长性、策划能力、一手物业代理能力、二手房业务能力等方面入手，更加全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业持续健康的发展，促进行业的良性、平稳运行。2012中国房地产策划代理百强企业研究目的：通过企业规模性、盈利性、成长性、策划能力、一手物业代理能力、二手房业务能力等指标的量化研究，发掘综合实力强、经营稳健并具有成长潜力的优秀企业群体；通过系统研究，分析企业自身的营运状况及优劣势，帮助企业了解当前形势下策划代理企业的最新发展状况，加强策划代理企业与房地产开发百强企业的深度合作；通过百强企业研究成果发布，树立房地产策划代理标杆企业，全面提升房地产策划代理行业运作水平和服务质量，促进行业健康发展，实现房地产行业资源的优化组合。5 2012中国房地产策划代理百强企业发展状况分析5.1 业务结构调整与扩张并举，市场规模稳步提升（1）百强企业 除有特殊说明，本报告所出现“百强企业”均为“2012中国房地产策划代理百强企业”。代理市场份额 策划代理百强企业市场份额=百强企业一手物业代理实现销售面积之和/全国商品房销售面积提升至15.3%，标杆企业行业地位得到巩固图1：20072011年百强企业一手物业代理实现销售面积变化近年来，百强企业一手物业代理业务规模持续提升，2011年实现销售面积均值达到168.1万平方米，同比增长13.1%。尽管百强企业代理业务规模的增速延续了上一年放缓的态势，但仍明显高于同期全国商品房销售面积4.9%的增速，使其在全国商品房销售规模中的市场份额提升至15.3%，同比增长1.1个百分点。百强企业作为专业房地产项目营销机构，销售能力在低迷的市场环境中更显突出。从企业表现来看，世联地产2011年一手物业代理实现销售额达到1424亿元，连续两年超过千亿，占全国商品房销售额的比重达到2.4%，同比增长0.09个百分点，成为表现最为优异的企业。此外，优秀企业在其主要市场的领先地位愈发明显：思源经纪在北京地区的市场份额占比近10%，同策咨询在上海地区的市场份额达到8.6%。（2）顺应市场需求，主动调整业务结构图2：20072011年百强企业策划业务规模变化受调控政策持续的影响，房地产开发企业对高水平的策划顾问服务需求不断增长，策划代理企业的丰富实操经验日益受到开发企业的重视。近年来，百强企业积极拓展策划顾问业务，并集合优势资源提升服务质量，2011年该业务取得了快速发展，策划项目总建筑面积均值达到2915.1万平方米，同比增长27.4%，增速比2010年高出7个百分点；策划项目个数均值达到87.3个，同比增加8个。图3：2007年与2011年百强企业代理各物业类型项目建筑面积占比扩大服务项目中商业项目的规模，是百强企业顺应市场形势做出的又一重要业务调整。2010年以来，商品住宅市场成为政策调控的重点领域，而商业地产则因受调控政策限制较小，吸引了众多投资和消费群体的关注。2011年，全国办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%，均明显高于住宅销售面积3.9%的增速。面对商业地产表现出的巨大发展潜力，百强企业适时调整业务发展策略，强化商业地产的业务运营能力和市场开拓能力，商业地产项目的业务规模快速增长。从一手物业代理项目的物业类型比例来看，2011年，百强企业代理商业项目和写字楼项目明显增多，其中代理商业项目总建筑面积在其代理总建筑面积中的比例达到11.2%，代理写字楼项目总建筑面积的比例为3.8%，总计达到15.0%，比2007年提高4个百分点。（3）百强企业深耕区域市场，扩张态势不减 图4：20072011年百强企业进入城市数量及分公司数量2011年，百强企业并未因房地产市场整体低迷而停止扩张，进入城市个数均值达到24.1个，同比增加3.8个，保持了较快的扩张速度。同期，百强企业分公司个数均值仅同比增加0.9个，明显低于进入城市增加数量。这说明在市场扩张过程中，百强企业更加注重对已进入城市的巩固，并以其为区域核心对周边市场进行辐射，整合企业资源，深耕区域市场，实施集约化管理。值得注意的是，近年来二三线城市房地产市场表现出强劲的发展潜力，百强企业顺应市场发展形势，积极调整市场扩张方向，在二三线城市的业务规模和合同储备项目持续增长。2011年，百强企业在二三线城市的合同储备项目总建筑面积占比达到67.5%。通过对扩张方向和扩张方式的主动调整，在具有较大发展潜力的市场中，百强企业的竞争力获得稳步提升。5.2 营收规模稳步增长，专业能力认可度提高（1）营业收入持续增长，但增速明显放缓图5：20072011年百强企业收入规模及变化2011年，策划代理百强企业营业收入均值达到22561.6万元，同比增长8.0%，增速下降0.6个百分点，增速连续两年明显放缓。从结构上来看，20072011年一手物业代理佣金收入在百强企业营业收入中的占比均在80%左右，是企业收入和利润最为重要的来源。2011年，百强企业一手物业代理收入均值为17970万元，同比仅增长5.3%，延续了2010年增速趋缓的态势，成为近两年来百强企业平均营收规模增速连续放缓的主要原因。百强企业一手物业代理收入增速回落有两方面的原因：一方面，受政策调控影响，一手物业代理实现销售额增速有所下滑；另一方面，交易时间拉长以及开发企业延迟确认项目销售，导致企业佣金收入确认时间延长，造成百强企业一手物业代理收入增速低于其销售额增速。与此同时，百强企业通过强化策划顾问的服务能力，相应业务的营收规模取得快速增长，2011年实现策划收入均值4495.9万元，同比增长14%，连续两年超过营业收入及代理业务收入的增速。如同策咨询2011年策划顾问收入同比增长151%，对企业总收入的贡献程度显著提升。（2）代理费率提高，服务能力认可度上升图6：20072011年百强企业一手物业代理费率变化作为衡量策划代理企业专业能力受开发企业认可度的重要指标，百强企业代理费率在连续两年下降后，2011年迎来小幅回升，从2010年的1.03%升至1.14%，并高于2009年1.12%的代理费率水平。这说明，在目前市场状况下，百强企业凭借在房地产项目销售中的专业策划能力、丰富的客户资源以及较强的执行能力，代理业务所创造的价值受到的认可明显提升。值得关注的是，溢价分成这一过去曾为策划代理企业带来丰厚收益的佣金获取方式，在2011年市场处于困境的情况下，由于项目销售普遍不佳，很难再为企业带来预期收益。在这种情况下，百强企业的代理费率依然能够实现小幅回升，更能说明百强企业的专业销售能力得到房地产开发企业的认可。图7：20072011年百强企业策划项目平均收费由于部分全案项目中的策划业务不单独计费，此处为合理体现百强企业策划顾问业务的取费水平，研究组在计算过程中剔除了该部分全案项目。状况在策划业务需求增长的同时，开发企业对策划代理企业在项目定位、营销策略等策划顾问业务专业能力方面的认可度继续提高，带动百强企业2011年策划项目平均收费涨至59.9万元，同比增长20.4%，成为策划业务收入快速增长的有力保障。20072011年百强企业策划项目平均收费变化显示，2009年以来收费水平逐年提高，与之前处于宽幅波动的状况相比明显不同，表明策划代理企业在策划顾问方面的能力越来越受到开发企业的重视。5.3 净利润降幅超两成，盈利能力受到考验图8：20072011年百强企业净利润均值及变化2011年，百强企业净利润均值为4892.8万元，近五年以来仅略高于2008年，同比下降21.7%，降幅为2007年以来最大，盈利规模下滑明显。随着国家调控政策的不断深化，房地产市场进入深度调整期，策划代理百强企业受此影响加深，虽然坚持市场扩张战略，经营规模进一步扩大，但由于市场成交量增速下降以及代理收入结算时间拉长，收入规模增速明显慢于经营规模扩大带来的营业成本的增速，导致公司利润快速下降。图9：20062011年百强企业盈利能力及变化受净利润大幅下降影响，百强企业2011年净利润率与净资产收益率快速下降，同比分别下降9.4和35.7个百分点，降至2006年以来最低水平。与净利润率相比，同期百强企业毛利率下降20.7个百分点，降幅明显更大。这主要是因为，在市场低迷期，百强企业努力提升运营管理水平，主动采取日常费用控制措施，公司经营费用有所降低，一定程度上缓解了市场状况不佳给企业盈利带来的压力。图10：20072011年百强企业策划代