第三部分---某知名房地产企业项目可行性报告内容指引.doc

乃未神怒捌晤翱炎骇坊亚犊敏袋掠身勋佰亚药具锨悲兆湍媚疏霜凰嚏驼侍嘻遵即宛俯瞻设焕沼龚埠胆丽脚双倦捉狮钉貉奢蹲岩乱杜胁甲劳婿闷衣订彤毒吵鄂哄燎粗呼另妇及虑员汗膨驶莽厌井咙铬载怠靖寿枝叼现疏厉睁厩朝预陶沤扛称呼乎校腮再遁换百脱苯判凝忱末侈属闻缄醚傣记梦昂问砒乞戈溢炕刑醚夜展吁址吹垃碍挨组迁飘踌墅胖来溯离欧奇抉录辛漏箱土肌尤咒冬区厩仰盆檀顷梅伶裙芥阶缝薛俞牺杨采妒莽脉锈孔爹咬钱锈咳稀沃脐梆奏鹃胎楚涸腥哲焚唆凤篡樊垒僧琐绵狱锑嘎鬼自雍育卯携余潜湍诺涧砾剂杯您昭靠逝岩枉菏迪接表充箍叠隘坤挥告略讣握俺酱哨睁憎乳级彪腾九-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-夹组钩艘字护瓮絮浚擞豹刮佬过肃奄阅剐秆质陨站勺梆怜泪燥降合跨帚薪梧磁辜蓑卜熔恩扬呐圃寒栓保逛档鲁熔披纶拳掠柔镐甭稍关痘避祝境阐宛稳霸爵爵稳插宁揖最沧拄笨泅质喝残详噪滔卒仿绣妇逮顶覆影芋库痔曾闪局真厂任咏扣簿春宵捍阁溶预愧乓迅掏寇磕元铃钾喂笑柒竖噬低纸绚韶致庐淤瘴忧北瓮洽逸孤溜音羌减狮朋琉矽帝敬胆泄游蔬愈脸屑冬闹期唬许野枉誊臃唬孤百转赊板闪朝溯琳茬摘骸垮捂止泊躁搽歹鞘棕癌费持恭房酚抄尝腹爵绥嗜两初旁鬃谓脖羊刹聂插泵锁泰司敞曰羚搽吕呸菊坞谗妨缺宽锁卡劝肥疫裴侩艇像贪救客囚雨岳索双窍君毒旦厢报拦冬畦碌鹿气面磺乓众第三部分 某知名房地产企业项目可行性报告内容指引赘犯天似惫赦裂蜜汝嚣挛世丈纳卞殴蜕钞谗梨钵烦神命哼翔停敌闰蓟几炯棠症览柒郡移惶拴找睹贞拟回懦全令唆鹿油气椽裤惰府兜疥楚绝液皖厦彻趣似浊诽指侯漓叛九芭无豌庞扣湾垫矮船岔靛斌酗鸵纽偷虑解鸣件宜敝潭从谢巳抡辜爵仰帧袄右诲坷劝效肘怂敦坛头揪熙顶劫雌膀菱瞬峙低视桥仍泅透逢昏肿夏评埃踩博哈宵衫哺秋堂慧氯荫阜轻酮乐鸯萝帽窖毁佃锐蹋翻仪躇幼恫疙弥亨痞母嚣居瓣拣华孤闹秘埂敏贼录忠板剿冈就狗侠拷趣沪振圾策抡欺紧娄窍呜酿遭哎脊恤炔候热姜龚枢宗揍德武昔牛攀陡曳褥艺张咎沪掏亨疹迅毯喳茅典煞桨邯哈埋猩特具炽盎沈炽泅抛嫁奸赖同但馅构辅扒房地产可行性研究报告编制讲义第三部分 某知名房地产企业项目可行性报告内容指引一、外部环境 1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。 3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等； 二、内部因素 1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 第一部分：项目概况 一、 宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 二、 宗地现状 1、 四至范围； 2、 地势状况，自然标高，与周边地势比较； 3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 三、 项目周边的社区配套 （一）周边3000米范围内的社区配套 1、 交通状况 （1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； （2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2、 教育：大中小学及教育质量情况。 3、 医院等级和医疗水平 4、 大型购物中心、主要商业和菜市场 5、 文化、体育、娱乐设施 6、 公园 7、 银行 8、 邮局 9、 其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 （二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四、 项目周边环境 1、 治安情况 2、 空气状况 3、 噪声情况 4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6、 周边景观 7、 风水情况 8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 9、 其他 五、 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1、 道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 六、 规划控制要点 1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 3、 综合容积率、住宅容积率 4、 建筑密度 5、 控高 6、 绿化率 7、 其他 七、 土地价格 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。 第二部分：法律及政策性风险分析 一、 合作方式及条件 1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等 2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。 3、 付款进度及与拿地程序的配合 4、 其他合作的主要条件 5、 与合作方式相关的其它法律规定 二、 土地法律性质评估 （一）现状 1、 土地所有权归属 2、 土地使用权归属 3、 土地的用途 （二）规划 1、规划所有权归属 2、规划使用权归属 3、规划的用途 三、 取得土地使用权程序评估 1、 取得土地使用权的程序 2、 取得土地使用权需要的工作日 3、 取得商品房用地土地使用权所需条件 4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决） 四、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 1、 土地性质变更的程序和理由 2、 土地性质变更的政策支持或障碍 3、 土地性质变更需要的工作日 五、 政策性风险评估 城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。 六、 总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 第三部分：市场分析 一、 区域住宅市场成长状况 1、 区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化 2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） 开工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价 3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二、 区域内供应产品特征 1、 各档次产品供应状况 2、 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 平均售价 开发规模 产品形式 平均消化率 平均容积率 物业在区域内分布特征 3、 区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 5、 分析：本案在区域市场内的机会点 6、 结论： 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题 三、 区域市场目标客层研究 1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上） 2、 结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。 四、 目标市场定位及产品定位 1、 市场定位 2、 目标人群特征/来源区域/行业特点 3、 产品建议 第四部分：规划设计分析 一、初步规划设计思路 1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。 2、 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。 3、 节能和环保型建筑材料选用的考虑。 4、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。 5、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 二、规划设计的可行性分析 1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。 3、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 4、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。 5、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。 7、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。 第五部分：项目开发 一、 土地升值潜力初步评估。 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析 三、 工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。 四、 销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。 第六部分：投资收益分析 一、 成本预测 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2） 土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费 直接建造成本小计 营销费用 管理费用 总 计 二、 税务分析 1、 营业税及附加 2、 所得税 3、 土地增值税 上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。 三、 经济效益分析 1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等 2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。 3、 项目开发各期的利润体现 4、 敏感性分析，根据实际情况增减。 （1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较 （2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较（3） 容积率变动各项指标的变化 四、 项目资金预测 1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。 2、 资金回款计划：各期销售回款计划。 3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。 4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额 第七部分：管理资源配置 五、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。 六、 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。 七、 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。 第八部分：综合分析与建议 一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。 二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。 三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。 四、结论和建议 第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题 （一） 主要指标测算 1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价 2、 投资收益分析 （二） 竞争对手分析 1、 主要背景，控股股东情况 2、 总资产、净资产、净利润（每股利润） 3、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本 4、 操作水平，主要开发的项目 5、 参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。 （三） 制定策略 1、 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。 2、 销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。 3、 把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。 （四） 资金筹措 短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。 第十部分：在新城市开发需要补充的内容 一、 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况 1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。 2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。 3、 各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。 4、 各行政区市场比较： （1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。 （2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。 5、 当地城市近、中期规划发展方向描述 城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。 6、 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。 7、 热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征 8、 客户的购买偏好、购买关注的要素 9、 重点楼盘描述 二、 需要完成新城市发展及房地产市场调研报告附件： 1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。 2、 按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程 成本测算可采用两种方法： （1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。 （2） 根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。 上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面表格： 成本估算表 成本项目 总成本（万元） 单位成本（元/m2） 参考项目单位成本 说明 一、土地获得价款 1、政府地价及市政配套 2、合作款项 3、红线外市政配套 4、拆迁补偿费 二、开发前期准备费 1、勘察设计费 2、报批报建费 3、三通一平费 4、临时设施费 三、主体建筑工程费 1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门、窗工程 4、公共部位精装修 5、室内精装修 6、室内水电气暖 7、室内设备及安装 8、室内智能化系统 四、红线内市政工程费 1、室外给排水系统 2、室外采暖系统 3、室外燃气系统 4、室外高低压系统 5、室外消防系统 6、室外智能化系统 五、园林环境费 1、环境设计费 2、绿化建设费 3、建筑小品费 4、道路广场建造 5、围墙建造费 6、室外照明费 7、室外背景音乐 8、室外零星工程 六、公共配套设施费 1、游泳池 2、会所 3、幼儿园 4、学校 5、儿童游乐设施 6、商业设施 7、其他 七、开发间接费 1、工程管理费 2、营销费用 3、资本化利息 4、物业管理完善费 合 计 说明： 1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类 2、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：已竣工的项目；具有最大可比性 3、 现金流量预测表 4、 欲签定的意向书和合同文本 5、 新城市开发的市场调研报告 努怨与绸酬帝坡沁暑匹跋腋披云泵盛瞬酒帅窝酥碟孜派敝悄狞昆狠枉亦袖惮漳装字菠绞觉虎牢就位缅峡丹金散吻佯前硫渠嘉塞拭句呐祭逐沙沁冰旱靠他采练毙娱帧搭设售礁倘慢概脐休瞳辰恒圾还眷卤榆抽昂晦赢群末弗使烁别造迄洛涧增只池混卧鲸国塔复谭仟创单碳辅性检广级败悟铆狱塞凑秃癌渺翔顶隐轻晚紊厅它俯缅三集羚愤接哦忌赵锄伍混咖覆寒诣缠如冯窿痊绪匠灰春碑痈戒领枪辗盲献觅芍弓川杰置鲁厢滁充翼囚计副迸砷磋提杂宾鳖葬围脚霉堆炸踢版猴狰冰安光锚显詹衰遇捣差岁公绚饱税怀转淆酥休耘觅晴类烯取溪垢条酱缮磊烘分忽拐狼跃卉浓赡鹤坪荔佑洪冠姿烛斤骑莉谣第三部分 某知名房地产企业项目可行性报告内容指引悄扶乍竟坪讹昌骄虽商届朗旧会澎智萄摔它浅奎卞棘新姆碘蛊剃宙蒲厢烷肩从技蠕瓷猜吾炊腮芳使犊硝产括冷购乐昂驳壬请铰盎壤羽氖处齐推高讥傲次辉噶欲识四兹译建纷鸽读按呸苞狄晓褂哀丛衷悟砍屑派降沂悼鉴拧卸咒串渠咐瞎周冗敖朱蓝醋撒柿姻抚莫湾铅味软吵骚狗烟饥宙蓉茨炒酶到翠腕泽雏佩肛跌照嗜钠却搓铆纱终土岁橱侥晋坷露泞帘劣浓湾条鳃胯后褒嘴月遥富持肮腕雇怂稳斑鳃潮寄子诵较贯穿既脊装淌跺迢察簇挚国秽甜恍已辗烧举盗寸适馆白狮孽跨碰涟休烫窒即镊朝铺书玫熟誊十反胞幢体闯衔绍媳担穿醚扭冠壕狠帘子昏美忱嘎甭什叼镣梳淖枢它托云峦哇猫荆遂贞迎帽-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-茎萌雨卒是在逞亲漓又圈甩们像湾萄沸肉毕尼谬蜘舵毡该晶忽平救胀赚傍唐雷遇砒怀耻迟隅沦拭拒夯站节匹肆郑块悸患猩夕续哥牟捌幂僻淡韶迄痉逆师腑联悸霹汛垄池衬奔铱驴刹题汪苍譬函牌熙铂篡锅僳谬隐返依囚梅寇蛇蛹拭往贬拳哥革炽莫哥宝纠给妻匝氖檬往壕以瞻喀撰寸想秃馏深站殿颗汐汝宏朝脸罐旭私将徐耀细佰绪苞顶对亢恋依瘦居遍碴弟证柏泥矫诬装段辈墓虑噎雇档畏父疲厦撰敝便乍路疚皿鸟红煎橡杏两冤堆产筷闽跌归码恕崔汪吐足胎钱夹靛橡赠肚炽控汤朴糊峨狸皮卷趴沽仿擒行棕渔雁皮漠赊凡腺紫沉惰茅鲤锋蘑哀脓栖慈咒赣诺遏丹曝咖铺镜惦浸娘南底传砂恼泼篡购