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1、 上海市控制性详细规划技术准则 （沪府办〔2011〕51号 发） 上海市规划和国土资源管理局 印 二〇一一年六月 目 录 1. 总 则 1 1.1. 目的和依据 1 1.2. 适用范围 1 1.3. 基本要求 1 1.4. 编制范围 1 1.5. 规划原则 2 1.6. 编制深度 2 1.7. 控制性详细规划强制性内容 2 2. 术 语 4 3. 土地使用 7 3.1. 规划导向 7 3.2. 用地分类 7 3.3. 混合用地 12 4. 开发强度
2、15 4.1. 规划导向 15 4.2. 控制方法 15 4.3. 中心城及宝山新城、闵行新城、虹桥商务区等的开发强度控制 15 4.4. 其它城镇的开发强度控制 16 4.5. 地块容积率的确定 17 4.6. 其它用地开发强度控制 17 5. 空间管制 18 5.1. 规划导向 18 5.2. 空间景观构架 18 5.3. 建筑高度 21 5.4. 建筑界面 22 5.5. 公共空间 23 5.6. 风貌保护 23 5.7. 地下空间 24 5.8. 其它 25 6. 住 宅 26 6.1. 规划导向 26 6.2. 基本要求 26 6.3. 具
3、体标准 26 7. 公共服务设施 28 7.1. 规划导向 28 7.2. 基本要求 28 7.3. 区级公共服务设施 28 7.4. 社区级公共服务设施 30 7.5. 基础教育设施 32 8. 生态环境 34 8.1. 规划导向 34 8.2. 基本要求 34 8.3. 生态建设 34 8.4. 防护距离 35 9. 综合交通 37 9.1. 规划导向 37 9.2. 基本要求 37 9.3. 道路系统 38 9.4. 轨道交通系统 41 9.5. 交通枢纽 42 9.6. 常规公交 43 9.7. 出租车 44 9.8. 加油（气）站 44 9.
4、9. 静态交通 45 9.10. 慢行系统 46 9.11. 地块机动车出入口控制 47 10. 市政设施 48 10.1. 规划导向 48 10.2. 基本要求 48 10.3. 给水 48 10.4. 雨水 50 10.5. 污水 51 10.6. 供电 52 10.7. 燃气 54 10.8. 通信 55 10.9. 邮政 55 10.10. 环卫 56 10.11. 水系 57 10.12. 市政设施的设置方式 58 11. 防灾避难 60 11.1. 规划导向 60 11.2. 基本要求 60 11.3. 防洪除涝 60 11.4. 消防 60
5、 11.5. 应急避难场所 61 12. 地 名 63 12.1. 规划导向 63 12.2. 基本要求 63 12.3. 道路命名 63 12.4. 河流和湖泊命名 64 12.5. 公共绿地命名 64 12.6. 公共广场命名 65 13. 规划执行 66 13.1. 控制性详细规划执行适用规定 66 13.2. 地块边界/用地面积的适用 66 13.3. 土地使用性质的适用 66 13.4. 容积率的适用 67 13.5. 建筑高度的适用 67 13.6. 贴线率的适用 68 13.7. 住宅套数的适用 68 13.8. 保留用地的适用 68 1
6、3.9. 现状用地的适用 69 13.10. 特定建（构）筑物的适用 69 13.11. 建筑面积、绿地率、建筑密度、建筑退界线的适用 69 14. 附 则 70 14.1. 动态更新 70 14.2. 用词说明 70 14.3. 生效日期 70 附 录 71 附录一 中心城及宝山新城、闵行新城、虹桥商务区等强度区划分方法 71 附录二 轨道交通站点300米服务范围示意 72 附录三 容积率修正规则 73 附录四 建筑控制线和贴线率的计算规则 74 附录五 准则用词说明 78 4 1. 总 则 1.1.
7、 目的和依据 为适应城市建设和管理的需要，规范本市控制性详细规划的编制，提高规划成果的科学性和操作性，保障规划有效实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《上海市城乡规划条例》、《城市规划编制办法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律、法规和规章，参考相关技术标准和规范，结合本市的实际情况，制定本准则。 1.2. 适用范围 1.2.1. 本准则适用于本市中心城、新城、新市镇镇区等集中城市化地区控制性详细规划的编制和应用。 1.2.2. 本准则未涉及的内容，应当按照国家、本市现行的相关技术标准和规范执行。 1.3. 基本要求 控制性详细规划的编制应按照国家和本市相关
8、法律、法规和规章的要求，以批准的城市总体规划、分区规划、区县总体规划、单元规划、新城新市镇总体规划为依据，应当与风貌保护、交通、市政、防灾等各专项规划相衔接。 1.4. 编制范围 1.4.1. 控制性详细规划编制范围应为上位规划确定的一个或多个完整编制单元。如有特殊要求，应按规定程序，经研究后合理确定控制性详细规划的编制范围。 1.4.2. 控制性详细规划局部调整和增补图则的规划编制范围，应为一个或多个完整街坊。 1.5. 规划原则 1.5.1. 坚持统筹发展原则。科学统筹城市发展的各项要素，推动经济、社会、环境协调发展。 1.5.2. 坚持可持续发展原则。保护生态环境，落
9、实节能减排，建设可持续发展的城市。 1.5.3. 坚持以人为本原则。满足人的工作、生活需求，塑造舒适便捷、生态宜居、文脉传承的城市空间环境。 1.5.4. 坚持集约节约原则。合理利用土地、设施等各类资源，提高资源的综合利用效率。 1.6. 编制深度 1.6.1. 根据总体规划，结合地区发展实际情况，规划集中城市化地区可分为一般地区、重点地区和发展预留区三种编制地区类型，分别适用不同的规划编制深度。上述地区的规划编制深度应符合《上海市控制性详细规划成果规范》的要求。 1.6.2. 重点地区包括城市各级公共活动中心区、历史风貌地区、重要滨水区和风景区、交通枢纽地区以及其它对城市空间影
10、响较大的区域。对于规划编制时发展用途不明确的用地，可划定为发展预留区。重点地区、发展预留区以外的地区为一般地区。 1.6.3. 一般地区提出普适性的规划控制要求，形成普适图则。 1.6.4. 重点地区除提出普适性的规划控制要求，形成普适图则外，需要通过城市设计或专项研究提出附加的规划控制要求，形成附加图则。 1.6.5. 发展预留区以街坊为单位提出主导功能、强度分区、公共服务设施、交通和市政基础设施等的总体要求。根据发展需要，适时增补普适图则。 1.7. 控制性详细规划强制性内容 1.7.1. 经法定程序批准纳入法定文件的规划控制要求均为规划实施的强制要求，法定文件包括文本和图则
11、 1.7.2. 控制性详细规划普适图则应确定各编制地区类型范围，划定用地界线，明确用地面积、用地性质、容积率、混合用地建筑量比例、建筑高度、住宅套数、配套设施、建筑控制线和贴线率、各类控制线等。其中，容积率为上限控制（工业用地可同时控制上下限）、住宅套数为下限控制、建筑高度为上限控制（特殊要求地块可同时控制上下限）。 1.7.3. 根据普适图则确定的重点地区范围，通过城市设计、专项研究等，形成附加图则，明确其它特定的规划控制要素和指标。 2. 术 语 2.1.1. 中心城：指本市政治、经济、文化中心，其范围由城市总体规划确定。 2.1.2. 郊区：指中心城以外的
12、区域。 2.1.3. 新城：指郊区一定区域范围内的重要集中城市化地区，一般是郊区各区、县人民政府所在地，郊区、县政治、经济和文化中心，其范围由郊区区县总体规划确定。 2.1.4. 新市镇：指郊区除新城以外，依托郊区各乡、镇历史基础和发展优势，在郊区一定区域范围内承载公共配套、社会服务等各项功能的集中城市化地区，其范围由郊区区县总体规划确定。 2.1.5. 居住社区：指由城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（3-5万人）相对应，配建有较完善的、能满足该社区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地，所配建的设施为社区级公共服务设施。 2.1.6. 产业区块：指由上位规划
13、确定的工业用地集中区域。现指《上海市工业用地布局规划（2009-2020年）》确定的产业区块。 2.1.7. 公共活动中心区：指以商业、商务、文化等公共活动功能为主的、公共设施集中布局的区域，包括市级中心、市级副中心、专业中心、地区中心、社区中心、新城中心、新市镇中心等区域。 2.1.8. 历史文化风貌区：指历史建筑集中成片，建筑样式、空间格局和街区景观较完整地体现上海某一历史时期地域文化特点的，经市政府批准的历史文化风貌区。 2.1.9. 公共空间：指可供公众自由进入并开展休憩、娱乐、运动、购物等活动的空间，主要包括街道、广场、公共绿地等城市公共空间，也包括地块内向公众开放的空间。
14、2.1.10. 开发强度：指地区开发总量与建设基地总面积的比值，以容积率为控制指标。容积率指建筑物地面以上计容建筑面积总和与地块面积的比值。 2.1.11. 建筑高度：指建筑物设计室外地面至外墙顶部的总高度。当为坡屋面时，应为建筑物设计室外地面到坡顶屋脊的高度；当为平屋面时，应为建筑物设计室外地面到其女儿墙墙顶的高度；当同一座建筑物有多种屋面形式时，建筑高度应按上述方法分别计算后取其中最大值。航空港、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑物或构筑物，当其处在各种技术作业控制区范围内时，应按建筑物或构筑物的最高点计算。 2.1.12. 基准高度：指地区内所占比例最
15、大的建筑高度。 2.1.13. 建筑控制线：指控制建筑轮廓外包线位置的控制线。 2.1.14. 贴线率：指建筑物贴建筑控制线的界面长度与建筑控制线长度的比值。 2.1.15. 连廊: 指连接两幢或几幢建筑，以满足建筑造型及使用功能要求的连接体。 2.1.16. 骑楼: 指沿街建筑的二层以上部分出挑，其下部用立柱支撑，形成半室内人行空间的建筑形态。 2.1.17. 生态廊道：指具有生态服务功能，将分散的生态空间联系起来的带状空间，主要由植被、水体、湿地、农田等自然生态要素构成。 2.1.18. 防护距离：指产生有害因素的用地或建筑的边界至其它用地或建筑边界的最小距离。 2.1.19
16、 路网密度：指规划范围内平均每平方公里用地上的道路中心线总长度，与规划范围边界重合的道路中心线计入一半长度。 2.1.20. 轨道交通：指快速、大、中运量，用电力牵引，采用钢轮钢轨的公共客运系统，是地铁与轻轨的通俗总称。线路可在地下、地面或高架上敷设。 2.1.21. 配建停车场（库）：指居住社区、公共建筑物等为满足自身（确定对象）停车需求，在所属地块内设置的停车场（库）。 2.1.22. 公共停车场（库）：指为社会公众（不确定对象）停放车辆而设置的、免费或收费的停车场（库），也称社会停车场（库）。不包括配建停车场（库）。 2.1.23. P+R停车场：指为出行者提供停车服务，并能快
17、速便捷换乘轨道交通等其它公共交通方式的机动车停车场。 2.1.24. 通名：用来指明地方的类型，为地定类。 2.1.25. 专名：用来指明同类中的个体，和通名合起来为地定位。 2.1.26. 规划执行：指在建设项目规划管理阶段，对控制性详细规划的有关控制要求的实施应用。 2.1.27. 社区公益性设施：指社区行政管理服务、社区文化、社区体育、社区医疗卫生、社区福利设施、社区商业和基础教育设施。 2.1.28. 非经营性设施：指不以营利为目的的各类设施，包括行政办公设施、医疗卫生设施、教育设施、宗教设施、社会福利设施、殡葬设施、消防设施、军事设施、保安设施等。 3. 土地使用
18、 3.1. 规划导向 3.1.1. 应根据地区功能定位，合理配置各类用地，形成布局合理的城市空间结构。 3.1.2. 合理提升土地使用效率，集约利用土地，保护生态空间。 3.1.3. 促进土地使用功能的有效混合，提高城市活力。推进居住与就业相对均衡布局，减少远距离通勤交通。注重城市商业、商务、居住等功能与交通设施的衔接，形成功能复合化的公共活动中心区。 3.2. 用地分类 3.2.1. 按土地的使用性质，城乡用地包括城乡建设用地、农用地、水域和未利用土地，见表3-1。其中城乡建设用地分为11个大类、50个中类、54个小类，见表3-2。 表3-1 城乡用地分类及代码表 序号
19、 代码 用地名称 范围 一 H 城乡建设用地 居住、公共设施、工业、仓储物流、对外交通、道路广场、市政设施、绿地、特殊用地、城市发展备建用地等用地 二 N 农用地 耕地、园地、林地、草地、设施农用地、田坎等用地 三 E 水域和未利用土地 城乡建设用地和农用地之外的土地 E1 水域 江、河、湖、海、水库、苇地、滩涂和渠道等水域，不包括公共绿地及单位内的水域 E9 其它未利用土地 由于各种原因未使用或尚不能使用的土地 表3-2 城乡建设用地（H）分类及代码表 序号 大类代码 中类代码 小类代码 用地名称 范围 1 R 居住用地
20、居住社区、居住街坊、居住组团等各种类型的成片或零星的用地 Rr 住宅组团用地 用于住宅建筑及其必要的配建道路、绿化及附属于住宅建筑的服务设施的用地 Rr1 一类住宅组团用地 以低层住宅为主的住宅组团用地 Rr2 二类住宅组团用地 以多层住宅为主的住宅组团用地 Rr3 三类住宅组团用地 以高层住宅为主的住宅组团用地 Rr4 四类住宅组团用地 以独立地段的供职工或学生居住的宿舍或单身公寓为主的住宅组团用地 Rr5 五类住宅组团用地 简陋住宅用地 Rr6 六类住宅组团用地 农村宅基地 Rc 社区级公共服务设施用地 包括社区级行政管理、商业、
21、文化、体育、医疗、福利等设施用地，不包括市级、区级公共设施用地 Rc1 社区行政管理用地 包括街道办事处、派出所、城市管理监督、税务、工商、房管办、社区事务受理中心、社区服务中心、居民委员会等 Rc2 社区商业用地 以日常生活消费为主的小型商业，包括菜场、小型超市、理发店、小型餐饮店等 Rc3 社区文化用地 包括文化活动中心、青少年活动中心等 Rc4 社区体育用地 包括综合健身馆、游泳池（馆）、综合运动场等 Rc5 社区医疗用地 包括社区卫生服务中心和卫生服务点 Rc6 社区福利用地 包括福利院、工疗康体服务中心、托老所等 Rc9 其它社区设施用地
22、 除以上设施外其它社区设施用地 Rs 基础教育设施用地 包括完全中学、高级中学、初级中学、小学、九年一贯制学校、幼托等 Rs1 完全中学用地 完全中学用地 Rs2 高级中学用地 高级中学用地 Rs3 初级中学用地 初级中学用地 Rs4 小学用地 小学用地 Rs5 九年一贯制学校用地 九年一贯制学校用地 Rs6 幼托用地 幼托用地 2 C 公共设施用地 包括市级、区级的行政、商业服务业、文化、体育、医疗卫生、教育科研设计、办公等公共设施的用地，不包括社区级公共服务设施用地 C1 行政办公用地 党政机关、社会团体、事业单位等机构及
23、其相关设施用地 C2 商业服务业用地 商业、服务业、旅馆业和娱乐康体等设施用地 C21 商业服务设施用地 以批发或零售方式经营销售各类商品物资和提供服务的用地，包括综合超市、购物中心、专业商场、农贸市场、小商品市场、工业品市场、综合市场、餐饮业建筑及其附属设施的用地 C22 公用营业网点设施用地 金融、保险、证券等营业网点，通信、邮政、给水、燃气、供电、供热等公用设施营业网点，以及维修、代理及相关服务等设施的用地 C23 娱乐康体用地 各类娱乐、康体等设施用地，包括室内休闲、娱乐、运动、保健等服务业建筑及其附属设施的用地，如舞厅、游乐园等，以及单独设置的高尔夫球场、
24、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场、以及水上运动的陆域部分等用地，包括度假区的游乐设施用地等 C24 旅馆业用地 旅馆、招待所、度假村及其附属设施等设施用地 C3 文化用地 市级、区级的新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览等设施用地 C31 新闻出版用地 通讯社、报社和出版社等用地 C32 文化艺术团体用地 文化艺术团体等用地 C33 广播电视用地 广播电台、电视台、转播台和差转台等设施及其附属设施的用地 C34 图书展览用地 公共图书馆、会展中心、展览馆、博物馆、科技馆、纪念馆和美术馆等展览设施及其附属设施的用地 C35 演艺设施用地 电影院
25、剧场、音乐厅、杂技场等演出场所用地 C36 文化活动设施用地 综合文化中心、俱乐部、文化宫等用地 C4 体育用地 市级、区级的体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内配套建设的体育设施用地 C41 体育场馆用地 包括室内外体育运动用地，如体育场馆、游泳场馆、各类球场等 C42 体育训练用地 为各类体育运动专设的训练基地用地 C5 医疗卫生用地 医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救等设施的用地 C51 综合医院用地 科室齐全、有一定规模的综合性医院的用地 C52 专科医院用地 各类专科医院的用地，如妇幼保健院、儿童医院、精神病院、肿瘤医院
26、和传染病医院等 C53 卫生防疫用地 卫生防疫站、专科防治所、检验中心、急救中心和血库等用地 C54 其它医疗卫生用地 除上述医疗卫生设施以外的其它医疗卫生设施的用地，包括休养所和疗养院等用地 C6 教育科研设计用地 高等院校、中等专业学校、职业学校、特殊学校等各类教育设施以及各类科学研究、勘测及测试机构的用地。不包括高中、初中、小学和幼托用地 C61 高等学校用地 大学、学院、专科学校和独立地段的研究生院等用地，包括军事院校用地 C62 中等专业学校用地 属于高中阶段职业教育的普通中专、职业高中和技工学校等用地，不包括附属于普通中学内的职业高中用地 C63
27、 成人与业余学校用地 电视大学、夜大学、教育学院、党校、干校、业余学校和培训中心等用地 C64 特殊学校用地 聋、盲、哑人学校及工读学校等用地 C65 科研设计用地 科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息、科技咨询等机构用地，不包括附设于其它单位内的研究室和设计室等用地 C7 文物古迹用地 具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地，不包括已作其它用途的文物古迹用地，该用地应分别归入相应的用地类别 C8 商务办公用地 除行政办公用地以外的金融、保险、证券、咨询等行业及其它各类公司的办公建筑及其附属设施的用地 C9 其它公共设施用地 除以上设施之外
28、的市级、区级公共设施用地，如宗教活动场所、社会福利院等用地 3 M 工业用地 工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括附属铁路、码头和道路（厂区以外的专用线应计入铁路用地），不包括采矿用地（E3） M1 一类工业用地 对周边地区环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地 M2 二类工业用地 对周边地区环境有一定干扰、污染的安全隐患的工业用地 M3 三类工业用地 对周边地区环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地 M4 工业研发用地 各类产品及其技术的研发、中试等设施用地 4 W 仓储物流用地 仓储企业的库房、堆场和物流企业的配载、分装车间、
29、运输及其附属设施等用地 W1 普通仓储用地 以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地 W2 危险品仓储用地 存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地 W3 堆场用地 露天堆放货物为主的用地，包括集装箱堆场等 W4 物流用地 包括货物运输、分装、商贸类的物流中心、货物配载市场等用地 5 T 对外交通用地 铁路、公路、管道运输、港口、机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地 T1 铁路用地 铁路站场和线路等用地 T2 公路用地 高速公路和一、二、三级公路线路及长途客运站等用地，不包括村镇公路用地 T3 管道运输用地 运输煤炭、石
30、油和天然气等地面管道运输用地 T4 港口用地 海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地 T5 机场用地 民用及军民合用的机场用地，包括飞行区、航站区等用地，不包括净空控制范围用地 6 S 道路广场用地 城市各级道路、广场、停车场等交通设施用地 S1 道路用地 主干路、次干路、支路用地和村镇公路，包括其交叉路口用地，不包括地块内部的通道 S2 轨道站线用地 轨道交通在地面以上独立的线路及车站用地，不含停车场、车辆段等用地，高架线路位于道路红线范围内的部分属于道路用地 S3 社会停车场用地 用于公共使用的停车场（库）等设施的用地，
31、不包括其它各类用地附属配套的停车场（库）用地 S31 机动车停车场用地 机动车停车场（库）用地 S32 非机动车停车场用地 非机动车停车场（库）用地 S4 公交场站用地 常规公交、轨道交通、轮渡、出租车的候车室、停车场、保养场、车辆段等用地，不包括多种交通方式综合换乘的用地 S5 广场用地 公共活动广场用地，包括街坊通道，不包括其它各类用地内的广场及通道用地 S51 交通广场用地 交通集散为主的广场用地及街坊通道 S52 游憩集会广场用地 游憩、纪念和集会等为主的广场用地 S6 综合交通枢纽用地 多种交通方式、多条线路集散换乘的、具有综合功能的
32、枢纽站点用地 S9 其它交通设施用地 教练场、加油（气）站、汽车维修站等设施用地 7 U 市政设施用地 各类市政设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地 U1 供应设施用地 供水、供电、供燃气和供热等设施用地 U11 供水用地 水厂及其附属构筑物，原水与供水泵站（水库）、管渠及相关设施，供水采灌井、养护工区、营业站点等 U12 供电用地 电站所、高压塔基等用地。不包括电厂用地，该用地应归入工业用地（M）。高压走廊下规定的控制范围内的用地，应按其地面实际用途归类 U13 供燃气用地 储气站、调压站、罐装站和地面输气管廊等用地，不包括煤气
33、厂用地，该用地应归入工业用地（M） U14 供热用地 大型锅炉房、调压站、调温站和地面输热管廊等用地 U2 邮电设施用地 邮政、电信和电话等设施用地 U3 环境卫生设施用地 各类环境卫生设施用地 U31 雨水、污水处理用地 雨水、污水泵站、排渍站、合流泵站、污水处理厂、污泥处理用地、专用排水管廊（管渠）及相关设施等用地，初期雨水调蓄及处理设施、雨水利用设施、再生水处理设施等，不包括排水河渠用地，该用地应归入水域和未利用土地（E） U32 粪便垃圾处理用地 粪便、垃圾的收集、转运、堆放、处理等设施用地 U4 施工与维修设施 房屋建筑、设备安装、市政工程、绿
34、化和地下构筑物等施工及养护维修设施等用地 U5 殡葬设施用地 殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地 U6 消防设施用地 消防站等设施用地 U9 其它市政设施用地 除上述设施以外的其它市政设施用地，如防洪除涝泵闸、防汛应急基地、水文观测用地等 8 G 绿地 公共绿地及生产防护绿地，不包括附属绿地、园地和林地 G1 公共绿地 向公众开放，有一定游憩设施的绿化用地，包括其范围内的水域 G11 公园 包括综合性公园、纪念性公园、儿童公园、动物园、植物园、古典园林等用地 G12 街头绿地 沿道路、河湖、海岸等，具有游憩或景观功能的绿化用地
35、G2 生产防护绿地 园林生产绿地和防护绿地 G21 生产绿地 提供苗木、草皮和花卉的圃地 G22 防护绿地 用于隔离、卫生和安全的防护林带及绿地 G9 其它绿地 除以上绿地以外的其它绿地，包括郊野公园、野生动植物园等 9 D 特殊用地 特殊性质的用地 D1 军事用地 直接用于军事目的的军事设施用地，如指挥机关、营区、训练场、试验场、军用机场、港口、码头、军用洞库、仓库、军用通信、侦察、导航、观测台站等用地，不包括部队家属生活区等用地 D2 外事用地 外国驻华使馆、领事馆及其生活设施等用地 D3 保安用地 监狱、拘留所、劳改场所和安全保
36、卫部门等用地，不包括公安局和公安分局，该用地应归入公共设施用地（C） 10 X 城市发展备建用地 需进一步研究其功能定位和开发控制要求的近期建设用地 Xc 公共设施备建用地 公共设施近期建设预留地 Xu 市政设施备建用地 市政设施近期建设预留地 Xx 其它备建用地 除以上备建用地之外的城市近期发展备建用地 11 K 控制用地 包括为了保护城市生态功能设定的生态控制用地以及城市远期建设发展预留用地 Kg 生态控制用地 以生态、绿化为主的控制用地 Kb 城市发展预留用地 为城市远期发展预留的控制用地 注：六类住宅组团用地（Rr6）、其
37、它绿地（G9）、控制用地（K）不计入建设用地指标。 3.2.2. 用地性质应按地上土地使用性质确定。控制性详细规划用地分类除以下情况外一般分至中类。 （1）居住用地必须分至小类。 （2）城市发展备建用地、控制用地可分至大类。 （3）在建设意向相对明确的情况下，公共设施、市政设施和绿地可分至小类。 3.2.3. 应依据城市道路、河流等自然边界和地籍边界，结合控制要求和实施可行性等划定地块边界。平原、山脉、丘陵、斜坡等各类地形上的地块用地面积应按照地块边界的水平投影进行量算。 3.3. 混合用地 3.3.1. 当一个地块中某类使用性质的地上建筑面积占地上总建筑面积的比例超过9
38、0%时，该地块被视为单一性质的用地。混合用地是指一个地块中有两类或两类以上使用性质的建筑，且每类性质的地上建筑面积占地上总建筑面积的比例均超过10%的用地。 3.3.2. 混合用地中的用地比例一般按照建筑面积的比例进行拆分计算。 （1）当涉及无建筑的用地之间混合时，按用地面积的比例进行拆分计算。 （2）当涉及交通、市政等设施与绿地、广场等用地混合时，其中设施用地面积按设施的地上建筑物、构筑物的占地面积计算，但设施的地下用地指标可计入相应专项系统规划的指标。 3.3.3. 功能用途互利、环境要求相似且相互间没有不利影响的用地，宜混合设置。鼓励公共活动中心区、历史风貌地区、客运交通枢纽地区
39、重要滨水区内的用地混合。 3.3.4. 环境要求相斥的用地之间禁止混合，包括以下情况： （1）严禁三类工业用地、危险品仓储用地、卫生防疫用地与其它任何用地混合。 （2）严禁特殊用地与其它任何用地混合。 （3）严禁二类工业用地与居住用地、公共设施用地混合。 3.3.5. 用地之间混合引导参见表3-3。 3.3.6. 除独立设置的地下空间系统(如民防)外，地下空间的使用性质与地上土地使用性质之间宜保持关联，或符合用地混合引导表3-3的要求。 79 表3-3 用地混合引导表 用地性质 住宅组团用地 社区级公共服务设施用地 行政办公用地 商业服务业用地 文化/体育用地
40、科研设计用地 商务办公用地 一类工业用地 二类工业用地 工业研发用地 普通仓库/堆场用地 物流 用地 轨道交通用地 社会停车场用地 综合交通枢纽用地 一类住宅组团用地 二类/三类住宅组团用地 四类住宅组团用地 福利院、医疗设施用地 其它 一类住宅组团用地 二类住宅组团用地 √ 三类住宅组团用地 × 四类住宅组团用地 × √
41、 社区级福利、医疗设施用地 × ○ × 其它社区级公共服务设施用地 × √ √ ○ 行政办公用地 × × × ○ ○ 商业服务业用地 × ○ √ ○ √ ○ 文化/体育用地 × × √ ○ √ ○ √ 科研设计用地 × × √
42、○ √ ○ ○ ○ 商务办公用地 × ○ √ × √ √ √ √ ○ 一类工业用地 × × √ × ○ × ○ × √ ○ 二类工业用地 × × × × × × × × × × √ 工业研发用地 × × ○ × ○ × ○ ○ √ √ √ √ 普通仓库/堆场用地 × × × × ○ × × × × × √ √
43、√ 物流用地 × × ○ × × × ○ × × ○ √ √ √ √ 轨道交通用地 × ○ √ ○ √ × √ √ ○ √ × × ○ × × 社会停车场用地 × × ○ × ○ ○ √ √ ○ ○ ○ ○ ○ √ √ √ 综合交通枢纽用地 × √ √ ○ √ × √ √ √ √ × × ○ × × √ √ 注：①“√”表示宜混合，“○”表示有条件可混合，“×”表示不宜混合。 ②表中未列用地一般不
44、宜混合 4. 开发强度 4.1. 规划导向 4.1.1. 合理高效地利用土地资源，满足一定时期内经济、社会和环境发展的空间需求，建设宜居环境。 4.1.2. 倡导以公共交通为导向的城市空间发展模式，适度提高大容量公交站点周边的土地开发强度。 4.1.3. 依据各个区域的特定条件，形成中心城、郊区开发强度逐次递减的格局，注重塑造郊区的空间形态特色，引导人口向郊区疏解。 4.2. 控制方法 4.2.1. 以上位规划确定的建设总量为依据，对全市各个区域的开发强度进行控制。 4.2.2. 本准则的开发强度控制主要针对住宅组团用地、商业服务业用地和商务办公用地（以下简称“商办用地”）
45、按照功能布局特点，综合考虑交通条件、环境影响等因素，对中心城、郊区等不同区域分别控制。 4.2.3. 开发强度控制 （1）开发强度通过强度区、街坊强度和地块容积率结合进行控制。 （2）依据上位规划，确定不同强度区界线。 （3）依据强度区，确定各街坊适用的基本强度或特定强度；在适用基本强度的街坊内，确定适用容积率修正的地块，明确地块容积率指标。 （4）重点地区在单元开发总量不变、满足环境和基础设施负荷要求的前提下,可通过城市设计和交通影响分析，优化部分地块容积率指标。 4.2.4. 商办和住宅组团混合用地，按地块中商办、住宅建筑量比例控制地块平均容积率指标。 4.3. 中心城
46、及宝山新城、闵行新城、虹桥商务区等的开发强度控制 4.3.1. 依据上位规划，按轨道交通服务水平、公共设施服务水平以及其它发展条件等确定强度区，强度区分为五个等级（确定方法见附录一）。 4.3.2. 在各级强度区内，某一街坊50%以上（含50%）的用地位于轨道交通站点300米服务范围内（见附录二），该街坊采用此级强度区的特定强度。此强度区的其它街坊采用相应的基本强度。 4.3.3. 住宅组团用地和商办用地各级基本强度和特定强度容积率指标见表4-1。 表4-1 中心城及宝山新城、闵行新城、虹桥商务区等地区容积率指标表 用地性质 强度区 容积率 I级 强度区 I
47、I级 强度区 III级 强度区 IV级 强度区 V级 强度区 住宅组团用地 基本强度 ≤1.2 1.2-1.6（含1.6） 1.6-2.0（含2.0） 2.0-2.5(不含2.5) 2.5 特定强度 — — ≤2.5 ≤3.0 >3.0 商办用地 基本强度 1.0-2.0（含2.0） 2.0-2.5（含2.5） 2.5-3.0（含3.0） 3.0-3.5（含3.5） 3.5-4.0（含4.0） 特定强度 — — ≤4.0 ≤5.0 >5.0 注：位于I级强度区的住宅组团用地，容积率原则上不小于1.0。 4.4.
48、 其它城镇的开发强度控制 4.4.1. 依据上位规划，按城镇内部各地区与城镇中心的区位关系确定强度区，强度区分为三个等级。城镇中心区域为III级强度区、与城镇中心相邻区域为II级强度区、其它地区为I级强度区。 4.4.2. 各级强度区内的商办用地、住宅组团用地面积占该城镇商办用地、住宅组团用地总面积宜满足以下要求：III级强度区20-40%，II级强度区50-70%，I级强度区10-20%。 4.4.3. 基本强度和特定强度的确定方法参照4.3.2条。住宅组团用地和商办用地各级基本强度和特定强度的容积率指标见表4-2。 表4-2 其它城镇容积率指标表 用地性质 强度区
49、 容积率 I级强度区 II级强度区 III级强度区 住宅组团用地 基本强度 ≤1.2 1.2-1.6（含1.6） 1.6-2.0（含2.0） 特定强度 ≤1.6 ≤2.0 ≤2.5 商办用地 基本强度 1.0-2.0（含2.0） 2.0-2.5（含2.5） 2.5-3.0（含3.0） 特定强度 ≤2.5 ≤3.0 ≤4.0 注：位于I级强度区的住宅组团用地，容积率原则上不小于1.0。 4.5. 地块容积率的确定 4.5.1. 地块容积率指标依据基本强度、特定强度、容积率修正，以及重点地区的城市设计和交通影响分析综合确定。 4.5.2. 采用
50、基本强度的街坊，依据周边道路及轨道交通条件，其内部地块容积率允许在其所在强度区基本强度容积率指标上限的基础上有一定量的上浮，即可进行容积率修正（修正规则见附录三）。采用特定强度的街坊，其内部地块容积率指标不得进行容积率修正。 4.6. 其它用地开发强度控制 4.6.1. 为提高土地使用效率，工业用地的容积率指标不宜低于0.8。具有特殊工艺的产业用地，可根据实际情况具体确定。 4.6.2. 产业区块的科研设计用地（C65）、工业研发用地（M4），地块开发强度可参照就近城镇的规划商办地块的基本强度进行控制。 4.6.3. 未列入表4-1、表4-2中的建设用地及其它特定用途的建设用地，其
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