2013年物业管理师考试《物业管理实务》实战模拟试题(2)-中大网校.doc

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2013年物业管理师考试《物业管理实务》实战模拟试题(2)
总分：100分 及格：60分 考试时间：120分

一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)

(1)物业承接查验期的档案收集的索取对象主要是(　　)。
A. 物业服务企业
B. 全体业主
C. 监理单位
D. 建设单位

(2)对已在使用的设施设备来说，修理周期是指(　　)。
A. 两次相邻中修之间的间隔时间
B. 从开始使用到第一次大修理之间的间隔时间
C. 两次相邻大修之间的间隔时间
D. 从开始使用到第一次小修理之间的间隔时间

(3)《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的(　　)。
A. 管理规约
B. 物业服务合同
C. 临时管理规约
D. 前期物业服务合同

(4)物业装饰装修过程中，办理开工的一般手续应在(　　)工序之后紧跟进行。
A. 物业装饰装修登记
B. 签订物业装饰装修管理服务协议
C. 物业装饰装修申报
D. 施工

(5) 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理活动中，应由(　　)负责物业管理服务的招标组织工作。
A. 物业产权人
B. 业主大会
C. 政府采购中心
D. 物业建设单位

(6)装修期是指装饰装修过程的完结时间，一般情况下不超过(　　)个月。
A. 9
B. 6
C. 12
D. 3

(7)在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业实施承接查验的前提条件是(　　)。
A. 物业产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同
B. 物业产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同
C. 新的物业服务企业成立了物业承接查验小组
D. 物业产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同，并同新的物业服务企业签订了物业服务合同

(8)企业根据自己经营的需要，主动与员工解除劳动契约的行为是(　　)。
A. 除名
B. 资遣
C. 开除
D. 辞退

(9)有关专项维修资金的管理，下列说法正确的是(　　)。
A. 在业主大会成立后，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划
B. 房地产主管部门、开发企业以及物业管理单位代收的专项维修资金应计征营业税
C. 专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用
D. 专项维修资金属全体业主和物业服务企业共同所有

(10)有关公共秩序管理服务的说法，错误的是(　　)。
A. 公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业服务企业协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动
B. 物业服务企业在社区组织重大活动时，应及时知会辖区派出所及社区居委会，相互协调，避免发生意外事故
C. 对物业管理区域内出入及停放的车辆，宜采用出入卡证管理
D. 物业管理项目的义务消防队可由项目的全体员工组成，也可由业主自发组成

二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)

(1) 物业管理招标的主体可以是(　　)。
A. 物业服务企业
B. 建设单位
C. 业主大会
D. 物业产权人
E. 专业管理公司

(2)当员工出现(　　)情况时，物业服务企业应对当事人予以辞退。
A. 对用人单位利益造成重大损害
B. 多次违反劳动纪律或者用人单位规章制度
C. 严重失职，营私舞弊
D. 被依法追究刑事责任
E. 在试用期间被证明不符合录用条件

(3)下列收入中，不计征物业服务企业营业税的是(　　)。
A. 从事代理业务取得的手续费收入
B. 代收的房租收入
C. 代收的专项维修资金
D. 代收的燃气费
E. 代收的水费和电费

(4)在物业管理区域内动火前的要求包括(　　)。
A. 凡盛装过受热膨胀有爆炸危险的气体的容器和管道不能动火
B. 在高空进行焊接或切割作业，须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议才能动火
C. 凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道，未排除残存油质的不能动火
D. 防火、灭火设施不落实，不能动火
E. 施工附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施的，不能动火

(5)当物业管理服务过程中发生电梯故障时，正确的处理措施有(　　)。
A. 事后应检查，并通过多种宣传方式，使业主提高安全意识
B. 立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者
C. 督促电梯维保单位全面检查，消除隐患
D. 消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰
E. 将此次电梯事故详细记录备案

三、案例分析题(共3题，共80分)

(1)某小区居住的张女士，经常在小区广场上打太极拳，广场周围有几株粗大的老杨树。寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。突然，一阵风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸倒在地。张女士被小区保安人员送到医院，诊断为：颈椎损伤。 问题 1．物业公司对小区内老杨树是否有管理的义务?2．对于此案中的树木致人受伤，物业公司是否应该承担赔偿责任?物业公司如何避免此案再次发生? 3．物业绿化管理的内容是什么?4．物业绿化日常管理的内容有哪些?

(2)大成物业服务企业接到了某大厦的物业服务投标邀请函。该大厦是一座大型智能化综合写字楼，建筑面积10万㎡，配套设施设备完善。被邀请的几家物业服务企业实力都很强，竞争激烈。大成物业服务企业总经理对这次投标工作非常重视，完成了物业服务投标书的编写工作，并参加了现场答辩。但并未中标，评委们认为该公司拟定的物业管理方案内容不全是主 要原因。 问题 1．大成物业服务企业编写的该大厦物业管理方案应包括哪些内容?2．如果你是大成物业服务企业的总经理，你将怎样组织参加这次投标活动?3．邀请招标的特点是什么?4．投标文件编写的注意事项有哪些?5．大成物业服务企业的总经理在投标过程中，可采取的报价技巧有哪几种?

(3)某高层写字楼在国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。 问题 1．物业装饰装修的时间管理要求是什么?2．结合实际谈一谈本案例中，物业管理员的做法是否正确?3.在物业装饰装修活动中，物业服务企业的责任有哪些?4．物业装饰装修管理应重点检查的项目包括哪些?5．物业装饰装修中涉及的管理服务费如何约定?

答案和解析
一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
(1) :D
(2) :C
(3) :D
(4) :B
(5) :D
(6) :D
(7) :D
(8) :B
(9) :C
(10) :D
二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)
(1) :B,C,D
(2) :A,C,D,E
(3) :B,C,D,E
(4) :A,C,D,E
(5) :B,C,D,E
三、案例分析题(共3题，共80分)
(1) :
1．物业公司对小区内老杨树有管理的义务。物业环境管理包括物业管理区域内物业共用部位、共用设施和场地等的清洁卫生、园林绿化和卫生虫害防治等管理服务。老杨树属于绿化范围，故物业公司对小区内的老杨树有管理的义务。

2．物业公司应承担赔偿责任。

物业公司应加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作。为了保证小区环境整洁及安全，应及时清除园林植物的枯枝黄叶，对园林绿地范围进行清扫保洁，每年要对大乔木进行清理修剪，清除枯枝。在灾害天气来临前还应巡视所辖物业园林树木，防止其对业主、物业使用人造成潜在危害。

3．物业绿化管理的内容包括对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮， 使其达到改善、美化环境，保持环境生态系统的良性循环的效果。

4．物业绿化日常管理包括：浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁、园林建筑及园林小品维护、绿化标志制作、园林观赏鱼喂养等。
(2) :
1．大成物业服务企业编写的该大厦物业管理方案应包括的内容有：招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制定、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。

2．组织投标的基本工作如下：

(1)获取招标信息后，首先组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划。

(2)登记并取得招标文件。

(3)准备投标文件。

(4)全部投标文件编制好以后，按招标文件要求进行葑装，并按时送达招标单位。

(5)接受招标方的资格审查。

(6)参加开标、现场答辩和评标。

3．邀请招标的主要特点是招标人不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即只有接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。

4．投标文件编写的注意事项有：

(1)确保填写无遗漏，无空缺。

(2)不可任意修改填写内容。

(3)填写方式规范。

(4)不得改变标书格式。若投标人认为原有招标文件规定的格式不能表达投标意图，可另附补充说明，但不得任意修改原招标文件规定的格式。

(5)计算数字必须准确无误。

(6)报价合理。

(7)包装整洁美观。

(8)做好投标文件的保密措施。

5．大成物业服务企业的总经理在投标过程中，可采取的报价技巧有多方案报价和保本报价两种。(3) :
1．物业装饰装修时间应根据各地不同的作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。 装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。其中，一般装修时间是指除节假日之外的正常时间。一般装修时间因地域和季节的差异而有所不同；特殊装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，原则上一般不允许在节假日进行装修。因特殊情况需要装修，应视具体情况相应缩短装修时间；装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过3个月。

2．本案例中，物业管理员的做法不正确。装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本案例系写字楼项目，不像一般的住宅项目在节假日不宜施工，相反，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。

3．在物业装饰装修活动中，物业服务企业的责任是：物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予 警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2～3倍的罚款。

4．为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查的项目包括：

(1)有无变动建筑主体和承重结构。

(2)有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

(3)有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

(4)有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。

(5)有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。

(6)有无未经有关单位批准的下列行为：搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施；超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；改动卫生间、厨房间防水层的。

5．管理服务费是指因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量而设置的临时性收费项目，国家对于具体的收费标准没有明确规定，一般由装修人和物业管理单位双方约定，该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。
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