房地产工程现场精细化管理简述.doc

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针对公司提出的精细化管理，工程部从以下几个方面予以了入手解决：

一、 精细管理、预管预控
（一） 图纸、变更、业主通知等文件交接管理
各在建项目必须指定专人负责内业资料的管理工作，文件的保管环境应适宜于防止文件的丢失、损坏和污染，保管时应保持文件的完整、齐全，外部单位及内部部门间文件来往借阅均需填写文件的发放应填写《文件发放回收记录表》。
（二） 工程招投标及开标管理
工程中所有项目均采取招标管理，每次力求有新的合作单位参与，不完全奉行低价中标原则，需要参考付款、质量、保修及社会信誉等综合考虑施工单位。
招标实行分级预收保证金制度，确保招标过程的真实、规范、有序。开标实行至少两人共同在场、签字制度。
（三） 合同管理
合同签订建立招标的基础上，严格审批制度，公司法务工作人员、财务部门负责人均对每一份合同的签订都要审核，确保将公司风险降到最低。
严格实行合同交底制度，要求每一份合同在现场对要求施工、甲方管理工程师、监理工程师就合同所有内容书面交底，并且经各方签字存档备查。
（四） 例会制度及进度计划制度
项目实行三级例会协调相关问题：
1、 公司内部各部门协调会，项目负责人负责组织或牵头参加其他部门组织的协调会，主要是图纸方案设计或中途重大变更阶段
2、 项目开工前协调会，有建设方组织，监理、施工、设计、公司其他需要部门，主要是人员认识，图纸会审，公司理念，制度宣布等，主要是图纸会审，正式开工阶段
3、 工程例会，总监主持，一般为工程进行阶段，一般一周一次。监理负责会议纪要整理签字发放存档。
（五） 工程变更及签证办理
工程变更严格细化为：
（1）由设计单位提出的设计变更；
（2）由建设单位、监理单位提出的设计变更；
（3）由施工单位提出的设计变更；
（4）由客户提出的变更申请。根据不同方面提出的变更，认真分析对待处理。
签证管理，所有签证要本着实事求是的原则，经办人必须保证签证真实性；签证实行额度分级控制管理，要求至少两人签字才能生效。
（六） 业主通知下发及安全技术交底制度
业主通知原则上分为两个等级：
简单的变更（不影响外观或使用功能的），等由经办工程师提出经项目经理审定后发给施工单位。
涉及影响外观或使用功能的，由项目经理书写，然后报分管经理核定，分管经理不能确定的由总经理审定。
对造价没有影响的，可以直接发出，对造价由影响的需要协同审计部核定后盖章发出。
公司所有项目部会在合同的基础上单独对所有入场的分包单位进行书面安全交底，确保最大程度的保证工人的人身安全。
（七） 进度款支付审核
根据合同约定，在质量得到保证的前提下严格按节点控制进度款拨付，根据集团公司的管理规定，正常情况下每月日到日为付款日，为了便于管理，除特殊情况外，其他时间不在进行工程款的支付。
（八） 质保金支付审核
质保金支付实行多部门联合管理，由工程部、物业公司、法务管理人员、财务共同监督审核，相关表格按规定审核完成以后才能支付。
（九） 工程评价
工程完工后，项目部需要对所有的参见单位给出合理客观真实的书面评价，之后公司核定，已确认今后是否为公司的长期合作伙伴。

二、 分户验收、落实到位
所有工程分户物业验收制度，工程实行100%分户验收制度，要求所有住户交接时必须住宅各参与方进行分户验收，并填写分户验收表，签字存档备查。
在接收物业的前60天左右，由物业工程部进行培训之后,对即将接管的物业进行查验；查验内容包括：土建施工项目、卫生间闭水试验、塑钢门窗、地暖管道压力试验、下（雨）水通球试验、电气测试、设备测试等；
所有工程都编制详细的《产品使用说明书》，使得业主能够轻松了解并正确使用相关设施设备。

三、 售后客服、确保放心
2013年开始，公司工程部专门制定《客服回访维修流程操作手册》，对售后客服工作成立专门的组织架构，设立客服小组，确保所有工程由专人负责客户提出的所有问题，并且负责解决，或者做好移交解释工作，以解客户的后顾之忧。
公司实行代维修制度，对于部分施工单位维修不积极或不到位的，公司维修小组经汇报并通知后，会先行协调人员组织维修，以解客户燃眉之急。对于发生的费用，只要在保修期内且非人为破坏的，公司全权负责，事后在协同财务部门保修金内和相关施工单位予以配合扣除。
2013年新交房客户实行100%客户回访制度，在业主领取钥匙的同时发放《回访单》，客户可以就收房、装修以及使用过程中的涉及景观、规划、户型及工程质量等所有问题均可填写提出意见或建议，填写后交由物业，公司定期收集，此举不但定点解决所提问题，也会汇总收集有用的信息，以便以后的工程建设中予以提前调整。

工程部
2014年6月22日
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