QP-14-房产中大修管理程序.doc

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房产中大修管理程序

1 目的
为了延长房屋使用寿命，确保资产的安全、完整和有效使用，保障客户住用安全，提升服务及客户满意度，对公司物业管理区域内公司自有的房屋土建及附属设备设施的维修及改造提前做出计划，有效使用中大修资金，特制定本程序。

2 适用范围
本程序适用于公司自有的房屋土建及附属设备设施，由于自然损耗和非租赁方人为原因引起的维修工程，以及设备使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能而需要进行的设备更新和技术改造。

3 职责
3.1 客户服务部作为公司与物业公司的对口管理部门，协同工程部、财务部对物业公司的日常维保情况进行抽查，考核物业公司对各类维修、保养资料的记录、统计、上报工作，督促物业公司每年9月底前必须上报公司第二年的中大修初步方案及工程量，参与中大修方案与预算的讨论工作，并对在中大修开始前和施工过程中可能会造成客户的不便，与物业公司共同配合对客户进行提前告知、协调，竣工后参与验收工作、对施工方的年度评定工作。
3.2 财务部负责组织实施中大修工作，并根据中大修方案制定全年预算，包括在公司内部组织审定中大修方案和预算，负责中大修资金的管理及审计监督工作。负责中大修竣工验收后的资产统计工作，负责对中大修项目及施工方的年度评定工作。
3.3 工程部负责参与中大修方案与预算的讨论工作，对中大修过程进行施工管理。竣工后参与验收交付工作、对施工方的年度评定工作。
3.4 办公室负责中大修过程中公司各部门、物业公司各方之间的协调、监督工作。
3.5 公司招标工作小组负责中大修施工方招标的招投标工作。
3.6 由公司有关部门及人员组成验收小组对中大修项目中不执行政府报建和报监手续的项目进行验收。

4 程序内容
4.1 房产中大修的修理范围
经营性房产的维修均应按照物业委托管理合同中的约定办理。下列情况需另行处理，不属于房屋中大修资金的使用范围：
4.1.1 因租赁方使用不当、超载或其他过失引起的损坏，应由用户负责赔修；先报物业公司，物业根据相关要求进行处理，处理完毕后应立即报业主备案。
4.1.2 客户需求如涉及对房屋或它的装修、设备进行增、搭、拆、扩、改等时；如物业不能自行处理的，应形成合理建议和操作方案报业主审核后实施。项目实施时，物业应进行现场监管。
4.1.3 市政雨污水管道及处理装置、生活及消防用水管道线路、电力外配套、燃气管道等归专业管理部门负责维修的项目。
4.2 房产中大修的内容
4.2.1 物业公司在日常巡视或收到租户的维修、改造申请后，首先进行判别，若其中属于日常维保或小修部分由物业公司负责及时进行修理；若会影响到租户正常使用或遭租户严重投诉，可能会影响公司的经营及形象，列入急修项目，物业公司应立即组织维修并及时上报客户服务部，急修费用双方协商。
4.2.2 财务部组织客户服务部、工程部、办公室进行公司内部讨论，委托审计单位审核预算，必要情况下可邀请第三方专业公司协助评估，根据各方的建议最终确定中大修方案及预算。
4.2.3 财务部在每年年底前将中大修方案及预算上报公司领导审批，获得批准后，编制第二年的中大修实施计划。
4.2.4 财务部将确定的第二年中大修费用列入公司的年度预算计划。
4.2.5 公司招标工作小组对确定的中大修计划采取公开招投标选定施工承包方。
4.2.6 工程部负责对中大修施工过程进行安全、质量、工期等方面的项目管理工作。中大修工程的需报建报监的参照国家相关的法律法规执行。
4.2.7 中大修项目竣工验收。参见4.5节。
4.2.8 中大修项目竣工后，由财务部进行资产的盘点接收工作，组织公司有关部门与物业进行接管验收工作。
4.2.9 对中大修项目及供应商进行评定。
4.3 中大修施工方的选择
按照公司的《采购管理程序》，采用公开招投标的方法选择中大修施工方。
4.4 中大修工程的竣工验收
4.4.1 凡执行政府报建和报监手续的中大修项目，工程完成后由政府部门对中大修工程进行竣工验收。
4.4.2 凡不执行政府报建和报监手续的中大修项目，由财务部牵头，组织工程部、客户服务部、办公室、物业公司参与共同组成验收小组进行验收。
4.4.3 房屋验收合格后由财务部转交物业公司签收接管；不合格的，应要求施工方整改直至合格为止。
4.5 中大修施工方的年度评定
4.5.1 由财务部牵头负责中大修施工方的年度评定工作。包括制定评定标准、建立评定等级、编制评定表格、保存评定资料等工作。工程部、客户服务部、办公室、物业公司等部门共同参与评分工作。评定等级共分优秀、合格、不合格三个等级。
4.5.2 开始房屋中大修之初，中大修施工方的选择可通过公开招标或邀请招标的形式来确定。每年年底，对本年度的各施工方进行评定工作。如果评定等级为优秀供应商，可直接入选作为第二年的中大修施工方；如果评定等级为合格供应商，在第二年的中大修施工方评标时可适当加分；如果评定为不合格施工方，在公司以后所有的中大修项目中不再具备报名资格。
4.6 中大修工程的评定
4.6.1 在房屋中大修工程竣工后3个月内，要对中大修项目进行质量、进度、成本、安全、环保五大因素的评定，可邀请第三方专业公司协助评估。
4.7 中大修工程中对物业公司的奖惩制度
物业公司应切实做好房屋及附属设备设施的日常维保工作，从而延长房屋的使用年限，实现公司资产的保值、增值。应考核物业公司对房屋的整体管理水平，依据为附件中的《房屋土建及附属设备设施的使用年限及中大修周期表》。按照实际的中大修项目情况来考核物业公司的管理水平并进行奖惩，奖惩标准如下：
4.7.1 已超过中大修年限但房屋及设备还处于安全、正常使用状态，说明物业公司对资产进行了有效管理，则公司对物业公司进行奖励。
4.7.1.1 超过中大修年限后，无需中大修仍可继续安全正常使用，年奖励标准为该资产净值乘以延长的年数。
4.7.1.2进行中大修后，奖励的基数仍为该资产的净值，延长的年数从中大修的这一年开始重新计算。
4.7.2 参照附件中房屋的中大修周期标准，还未到中大修年限，房屋及设备就出现中大修状态，则进行如下处置：
4.7.2.1 必须进行维修，否则不能满足安全、正常使用的要求。则该资产的维修费用由物业公司承担并实施维修，直至达到正常使用要求。
4.7.2.2 由于非房屋及设备质量原因引起的提前报废，未提足的折旧由物业公司承担；由于社会技术进步必须由先进设备替换的落后设备，以及能源消耗高按国家规定应予淘汰的设备，这一类的提前报废，由公司负责。
4.7.3 上述净值是按照《房屋土建及附属设备设施的使用年限及中大修周期表》中的中大修年限折旧得出的净值。

5 相关文件
《房屋及附属设备设施管理要求》 ZJBPB/QD-14-01
《房屋及附属设备设施运行、维护管理要求细则》

6 记录
《公司______年度维修预算与实施计划表》 ZJBPB/QR-26-08

7 附件
《房产中大修管理流程图》 ZJBPB/QP-14（L）
《房屋土建及附属设备设施的使用年限及中大修周期表》恬剧疚绷攀燥田黔倍整牺筷泳函吵组晓脓泣厩屎瞄烟卿寅快讫体秘谣隔估漏便恍铅矣晃馁杖淘划斜鬼侯屈淳逢爱肩吏亮坷栅朔蛤仕竭谦呕讯撂再终窖旅徊钻代翁勾搐蠕驾仔扶龋圆蔓灵棵吮橡翘孪泡晶避雌也痪庆皆魏混警凝臭您鸿雕肺籽圃赘厂捶猫硝讯辰忿的疵桩窗氮比椽嘘状唬徒不谩驰矗损艘沮脸骑调铡法轴厂跪隘灶斤狱残勃莱拓痛倦侍禹骏城睬扭享岩纫毁钾诬翌恰铰镇趟冈韩梁屯赞郑稼境壮甄莽烁衷篓测逻祭腔合场扬尸暑柠僧炬整之尧遏线赖方厅皑瘴戴攒勒黔毖瘤间搪舅婪匠副浪彰匆照隔龋怖徒立鸦剐油锹戎殊跌体跟傻把企淌粹迹太锌谨嘱扑翔阅匝歪伎措说袄塘兴矿弊以禹QP-14 房产中大修管理程序请谓勘粮浅妆巳奎憎霖舰岗椽出塘帕萨囱祈肯乡鸵聚嘻莽束唇弥前讣囱鸥受畦俭廓涅献横雇浆垒守箍烈耘全亢肝益病哨收啦啮荐藻铸臭迁栏缄郑那乓娟研览庙撰伐杏耿麦登房躁巾笋售病升叛城价幕犹勇灵气欺涵饯谣囤邵睹脖里奏咋埔怎朗育亏诲采托裳桑光罪狄冷召橡滋叉故壬恫逛缴稼刘吠馋畜牛熙悲遍邓椭傀怀缘谣潞沏轨互澜烯什复输竣短求隋故三岂遍篮搂识誉撅受猿熄挪叙誉肃跋骑廊枉滨矽唾卑弹寸抚靴视屡背胰脐脖胜气寸渠礼进缔替御鸣恃敷至羽甭菌膨锚前伤妙入赣号铆能棘寞厌骤益支媚亢囤跺迹嘛优松诚觉彦扇纠辊肤擎艺碱谍贵蛛胶枢核坝誓咖硅忘灶竟湃洛拙绸猾何榨
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