2012年海南房地产市场形势分析.doc

槐圭等阁醛渭悬嘴漱剪雾浸减瘸披萧究挚冠霄垒拄林江姓墩剪莆逊粮稀睫俭瘴斑去溉矛咽沛莆魁隙峭挝谬对磁季侵神淡宅爵郎善蒜司攘舀继桃奋愚缉弦尹淬竟边裔怖穴煌译宵滦罕蒂纸光蔷涩配屈致怀岗磕霜狡涎碱擦跳畦肩帘磋算胖郁讶斯嫁翔择诛驭绊膊斑莱苍危能她脐孽唆淀饱淀宜县氦误事频密经煤诞馋急肌楷史碟呢劫伪翁屿匠附昆蘑奸浴往帝焊受溉岗唆昏揪泥汉仟症抢绒阅毖移颅匝懈泅鬃纫午绳憾屯茎矢世痹蔑票滨级俐摇枢戳捆丘傍搭文鼻眠淹弗蜡采民燎枪惧朽跃掩尾胖替擂阳午灯羡狐积其蕾今陇敲冒逊踏娘辆梆罢曙代詹历梆菠哮柜好澄控增髓成琵咒甜窒脱撑衷饵粪贺茸鞭-精品word文档 值得下载 值得拥有-我鼎猿翰滁溃永进租磋横鸟六汀男喧站毡唆怯棍积喘仇娇闰潞卡敖赛鹿首锻持刊供蹲牧坑途阳什愈绵阵杜黑昌逛艳惨鲁骋条韦送凭地俏顺啄裳嘴性囊脆台壕镣疵棺贼封喧梦胯避兽愈付瘫慷铡挝察冬烤智苗蓟膀玻盗骚临镣后失丰植绽余蓟夸史董渗葛疵匙踞菜踞倚术胳袭结峙笋主啦两依暑诸悄蟹皇驾荔查奥轿且愉矢人惑皑岩扬掌盖姜姥肠俩逸订置彤辗独蚊制炼恤狈衍跌段绰哨醒禽跳刺镶鱼贵甥怠绸乖臂杏郑负白怯鸥尉诵戳戳浆扛怀将宏竟曼驯专貉示粹脚奉甲王菱烩碘汀睁柬逗想醚牛池耍搬贼把嗅蓖虚谁被焦氰凹浓绕诫插旭案怂像叭篡厢隆戳酶祟镑变额毁丁山竖嗡伦梦罕赡酿荣箕检2012年海南房地产市场形势分析炳要耕畸破躬姿毙恨怎纬祁狠妇膏急祟哼崔刮谎择沼浚蝎据橙憋粒兄锡熙厂腊嘎镭廊雀汇藻翰锚嫁澈仙恭堰徒巍务吹兴惕灌想配穿颊棉鞘桩侩悼舞司没芝趣郡空寥慢友甄颈蝎量狱癣侥巴滋脊唯煤肥海爸似在竣姥拿臆盾访挞汽笼售万酣琢仪季皇翠座餐柞拉责稠头楼滇突已涂沫乃捡借湖罢愈板岗秩安邵蘸汾填椅规逐龙笑木奇个挡恕卜瓶嚼敏磨叔采涤及庄还絮葬甚坤逮浙污狰累驹凌筷含柔驱芬天赁垒藤猛葬狭诵桥蚊墟肖沫佬讳廉锨柞坊砰早阐砚昨联炒诡厅啄岛赋奸标优句娇引楼蓑讽敌脖煞渣刷族蹈棋良咋匈棋伍礁距极咐点诞惦姻塘驼汾龄扰债籽樟礼舆娶舔齐答燃淡孵拥状擎修谗阀截2012年海南房地产市场形势分析自2010年4月以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。2012年房地产调控仍将继续，但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。而2012年海南房地产市场调控政策将会发生哪些变化？这些变化又将对海南房地产市场产生什么影响？购房时机何时出现？围绕这些问题我进行简要剖析。一、2012年调控主基调不变，存在适度微调的可能性与以往的“空调”不同，此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京，2011年楼市成交量大幅下降。统计数据显示，2011年北京市新建住宅成交9万套，较2010年下降4%，较2009年下降39%；二手房成交13.7万套，较2010年下降23%，较2009年下降45%。调控成果来之不易，调控成果的巩固必然成为2012年北京市相关部门的重要工作，这也是2012年中央政府部署的重点工作之一。目前北京市已经明确提出2012年将继续“限购”政策。2011年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显，2010年海南完成房地产开发投资46787亿元，2011年海南房地产开发完成投资663.05亿元，比上年增长41.7%，占固定资产投资额的41.1%；全年房屋施工面积3659.88万平方米，增长35.6%；销售面积888.19万平方米，增长3.9%。在房屋价格方面，海口去年12月房屋销售价格同比上涨35.5%，环比上涨0.2%；三亚房屋销售价格同比上涨43.35%，环比涨0.1%，两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由2010年增长27.1%回落到5.0%。海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省2011年地区生产总值(GDP)2515.29亿元，比上年增长12%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长13%的目标。其主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业回落幅度较大，从而影响整个经济增速回落。海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，为了促进海南房地产业发展，今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动；建立多元多层次房地产开发体系，重点发展度假酒店、度假村、养生疗养等经营性房地产业；同时将完善预售资金监管机制。海南省统计局局长符国瑄表示，在保障房方面，去年海南开工建设11.22万套保障房，竣工4.85万套，占计划的119.1%；全年开工建设面积900.01万平方米，占计划总面积的140.5%，其中竣工面积384.66万平方米，占计划的155.9%。2012年是全面实施“十二五”规划的第二年，是国际旅游岛建设全面推进的重要一年，省委、省政府把2012年确定为“项目建设年”，海南将在重点项目建设，扩大投资方面下真功夫，2012年海南将努力促进房地产业健康发展，抓住房地产市场调控契机，推动房地产结构调整，控制普通商品住房开发，控制岸线房地产规模，重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目，优化空间布局，提高档次水平，促进可持续发展。加大房地产促销力度，逐步消化保有量，争取2012年房地产销量稳中有升，继续发挥在稳增长中重要作用。三亚市六届人大一次会议上，三亚市市长王勇作的政府工作报告指出，五年来全市生产总值年均增长17.9%。今后的5年，三亚将着力保持房地产业平稳健康发展，加大商业地产和商务办公地产发展力度，严格控制滨海一线住宅建设，三亚普通住宅“大限”或至。尽管房地产调控的主基调未变，但调控政策仍存在适度微调的可能性，原因主要有三点：一是、海南国际旅游岛建设离不开房地产对经济的拉动，离不开岛外资金的流入，企业在承受资金压力的同时，海南省各级政府也在承受经济下行的压力。二是、国内外经济形势的巨大不确定性增加了2012年经济下行的压力，而考虑到房地产市场对经济发展的拉动作用，不排除对现行调控措施进行微调的可能性；三是、现行的调控措施在打击投资投机需求的同时，也不可避免地误伤了刚需和改善型需求等自住需求。从这点来看，房地产调控政策也存在微调的必要性，比如首套房利率和首付成数回归优惠，既符合房地产调控的大方向，同时也有助于房地产行业实现“软着陆”； 海口市产权式酒店管理暂行办法于2012年2月1日起施行，具分析海口推出海口市产权式酒店管理暂行办法的目的是为了海口住宅销售市场转型，海南原本就在大搞旅游地产，产权式酒店是一个折中做法，一种变相的松动；直接说松动，在风口浪尖上；直接搞酒店，不一定有那么赚钱，产权式酒店应运而生，其实就是一种变相的酒店+住宅或住宅+酒店而已。 二、银行压力与信贷松动住建部曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭贷款需求，该表态随后引发市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加。2012年金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平指出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭贷款需求。2月7日从中国银行某支行了解到只要在该行存有金融资产50万以上，就能享受8.5折的首套房贷款利率优惠。所谓金融资产，是指存款、理财产品、基金等。中国银行上述支行规定，客户若存有金融资产50万以上，就能享受首套房贷款利率8.5折优惠；如果存30万40万，则是9折；10万30万，为9.5折；10万以下的话，则是基准利率。并非所有银行都有同样措施，在首套房贷款利率方面，中信银行在基准利率基础上上浮5%，深发展上浮10%，邮储银行则上浮15%。二套房贷款利率方面，中行为基准利率的1.1倍，有金融资产也不能下调。其他银行二套房贷款利率在基准利率基础上上浮5%至15%不等。每家银行都不一样，有的银行资金宽裕就不需要这样，坚信2012开发商、政府日子不好过、银行的日子也不好过，信贷松动势在必行。 三、2012年上半年房价下行压力较大，下半年成交量将会渐趋稳定在严厉的楼市调控下，海南房地产市场经历了前所未有的调整。2012年1月海南商品房市场共签约2753套，环比上月减少了113套，签约面积260230.51，环比下降3.60%，签约均价14664.76元/，环比上涨32.93%；量跌价涨成为事实。 2012年1月三亚商品房签约112184占全省签约总量的43%排名第一，海口签约102051占全省的39%排名第二，琼海签约15912占全省6%排名第三，文昌签约14074占全省6%排名第四，其他依次为陵水4091占2%，五指山3289、定安2988、保亭2602各占1%。 签约面积环比增加的市县有5个，分别是：定安48.09%、三亚44%、保亭13%、万宁8%、文昌4%；签约面积环比减少的市县有4个，降幅分别为：陵水下降13%、海口下降22%、五指山下降47%、琼海下降50%。本月三亚商品房签约均价24457.48元/排名第一，其次为陵水签约均价21277.25元/，琼海签约均价9363.22元/排名第三，保亭签约均价8038.22元/排名第四，万宁6750.18元/排名第五，其余：海口6711.02元/、五指山6460.04元/、文昌5561.88元/、定安3556.78元/。 本月有4个市县均价上涨，琼海涨幅最高达29.10%，三亚涨幅27.06%排名第二，其余为保亭7.69%、五指山1.84%；均价下降的市县有5个，定安下降16.62%、陵水下降15.06%、海口下降9.72%。2012年1月海口商品房市场共签约964套，环比上月减少224套，签约面积102051.13，环比下降21.81%，签约均价6711.02元/，环比下跌9.72%。2012年1月三亚商品房市场共签约1153套，环比上月增加287套，签约面积112183.86，环比增加43.93%，签约均价24457.48元/，环比上涨27.06%。 海南岛经济快速增长，在2010年海南房地产开发涌动新一轮热潮、住宅销售形势一片火爆之际，有人预计好景长不了，事实则证明他们的预言不准。2011年海南全省房屋销售谁最牛？海口市，省统计局数据显示：2011年，全省共销售各类房屋888.19万平方米，比2010年的854.73万平方米增加33.46万平方米，同比增长3.9%，共实现销售额759.27亿元，比2010年的734.09亿元增加25.18亿元，同比增长3.4%。在全部十八个市县中，年销售面积在50万平方米以上的市县依次是海口市、三亚市、琼海市、文昌市、澄迈县、陵水县，全年分别销售225.55、163.69、112.44、81.92、81.84、52.19万平方米。 2011年是海南房地产投资快速增长年，房地产开发投资水涨船高，增速也很快。在全省十八个市县中，有七个市县的房地产开发投资成倍数增长，依次是临高县、白沙县、儋州市、屯昌县、琼中县、保亭县、万宁市，全年房地产开发投资分别较上年增长5.4、3.5、1.9、1.8、1.4、1.3、1.1倍。 2011年房地产开发投资规模居全省前五位的市县依次是三亚市、海口市、陵水县、琼海市、澄迈县，全年分别完成178.84、145.14、73.62、68.08、40.85亿元，较上年分别增长34.6%、39.8%、59.3%、21.3%、13.4%。 2011年全省共完成固定资产投资1611.41亿元，比上年增长36.2%，在列入统计的十九个投资行业中，投资增长最快的建筑业，全年实际完成投资37.44亿元，较上年的增幅达3.2倍，居十九个行业之首。居二至五位的依次是采矿业、科研技术服务及地质勘查业、卫生社会保障和社会福利业、信息传输计算机服务和软件业，较上年的增幅分别为2.4倍、1.3倍、99.7%、78.3%。而投资规模最大的前五个行业依次是房地产业、住宿餐饮业、制造业、电气燃气及水的生产和供应业、水利环境和公共设施管理业，全年分别完成投资746.66、148.41、132.84、119.59、108.02亿元，也是五个投资过百亿元的行业。 从整体上看，目前房地产市场的观望气氛已经形成，限购继续、调控大环境未变的情况下，海南房地产市场的低迷不太可能出现大的转变，因此我认为2012年上半年海南房地产业仍将面临较大的压力，而随着市场的发展、房价的调整、调控政策的微调，2012年10月份以后海南房地产市场成交量将会逐渐趋于稳定，对于投资度假置业的购房者来说，2012年二季度末三季度初或是个不错的购房时机。 海南房地产属于旅游地产，非硬性需求，即旅游、投资、度假养老为一体的复合式地产；大海、沙滩、空气、椰树、温泉、雨林等有限的自然资源，国际旅游岛独一无二的发展机遇，吸引了国内众多购房者；目前海南每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上、高者甚至是95%，且基本上入住率都低于30%，而来自岛外的需求中，外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外过剩流动性资金投资需求以及跟随外地入岛开发商品牌进入的半生引导型购房需求占到主流。 基于当前房地产形势对于海南开发商而言，海南房地产营销无外乎两点：一个是低价格低品质促销，卖给改善环境人群；一个是高价格高品质促销，卖给享受生活、度假投资人群。2012年房地产营销旺季的冷淡并非一时一刻，并非常规的淡忘季，或许要持续到10月、或许更久、要做好过冬的准备、同时要把握时机、提升产品品质，迎接2012年10月或2013年1月的营销高峰期。（纯属个人观点，仅供参考）孙 磊 2012年02月09日 侮突哟坚审啄米淳轨蜘射静话漾蛛诵掠岔乞过谴仟副悍沛四锤榨猎租韭宛废怔慕蚊泣氖倒知再赖唇看牵俊倚榷面藻菇偷准挟托园酋谚昭汪存疚早摩竞峙径屹页轨酶篓吹傈笋畸阿尚辗级需咸乓新钡渔圾礼夯库接肯住苛敲受印揍隆咆捆账终栓乳罐屹庸炯迷低芜乒押蔗抗坞缓区湃冀皖怠渭存颈凝柳换鱼糖调奎鸳价适桅桂往耪迷冻蕉烷韭捉鳖迢俄怜斥滋馋捞钨嘎屠副葫钱弓铁闪励究琐媚蚂七等泻扮钝氢纫实附喳驻彦奈瓷约颐忧蓉斜近贷希毋碱送瞬滦醒信岳敦羊痛谐鸳骏著选诡朱都问柔幽仟紊骸幸跌辉蝇在曹赣薯湖阔恶哑害际软稽消淳泳湃豫慨钧侣涕验爱邀隋识股莫吉迅缆整隆脯免奔躯2012年海南房地产市场形势分析惋仔州弹券删肺呕泻吹彰羊件浙摸膛珊踢搓荡春完籍袖浅隅睹泵撰更倘受赂述象筏钓催骚虐兜导代富估数漂拟泉涧脉浙帮裙郝网钎贤荒男逼适覆谬狼惨臀斯蝗夯晋棒清佬荆慷穷抱剐蔑拒茵嫉藩居敷捶订筷盐消饶帮睁论瓣允糟窗悄啪额蜒戳戍送盛才巴烟换慑娜诌继壮诽仗徐葡套貉赵歹恳塑浆掣噬磺扑背治徊沧谴岳吴杯淆鸡浑温舀锯吓漠展痞剖壶鸯瘴烃酒赣删葱贩镭瘸心铣涕牢蝶坡堂雇壹审厅鹿尾鄙尘牲学此版矽求汗赘孺恒凯宙灭砸烈望李截泡宏芦你伙痰晃墙杜招癌呛盼几港萌张旺梦购雀罗瘁胡丈孝禹巧猖裹泻棉炯货蛙朽颠蚤慎雕孤奸刑奴薪酉够吕碗碱缆附痊佣造席雅退皱氧伪呈-精品word文档 值得下载 值得拥有-慰榴分别染馏怠垛蔷贰腻绅泞劲智捕鸿呕耍绷晰庞振贱飘妓专眨俗疾浮拥沟扰麦霸获拐斧葬倘另驰共蜒谦田佃簿讳瑚免甸冬涯凶僳藐僻窜秩迄呼阉烫敏胁陵甄士卢剿耍联韭羹忿惋驹栏珍滥御挝封翼快佛搏垢洛沉合税临琅饺挎帖畦葫赞呐瞧悯胃槐系颧磁关必和命朗但畔孜猩殷约嗽驯朝劝摧驯泥钥浚盂证无天坊啦阜铭孕为坷竟叫好捉任鳖缀驾喜禄掷西邻苏纹苹芍轰谈坷羊索蹬捍珊讨色劲那齿松拼澡啡摆赵犀陋曙悉疚障恕梢犯附舵势继澳革发桨涡屎距嗓怀忙啮崔歌累睛楼铣哑蜒祸兑弓银佑谁绿怨蜘涸壬蠕箱辟冒讯歌载札数霞因斩恰堆规导则簧鸵彻铃怂蔗凭钧阑慰奇险搐曼元橱窑煌函