物业管理有限公司体系文件架构.doc

成都龙信实业有限公司物业部风控体系第一部分公司文件（一级文件）1、质量手册（包括质量方针愿景目标）2、人事管理类员工手册员员工行为规范文档管理办法 员工培训制度员工薪资标准3、行政管理类车辆管理办法工装管理办法库房管理办法宿舍管理办法食堂管理办法4、物业服务类工程/维修管理制度保安/消防管理制度环境/绿化管理制度经营/会所管理制度5、财务管理类费财务管理制度经营管理制度6、品质管理类 品质管理制度 内审制度第二部分项目共性文件（二级文件）1、人事管理类人事管理手册2、行政管理类行政管理手册3、物业服务类保洁管理手册绿化管理手册安全管理手册消防管理手册维修管理手册设备管理手册装修管理手册4、财务管理类费报销管理制度收费管理制度5、品质管理类品质管理手册第三部分各类流程/作业作业指导书（三级文件）1、人事行政类2、客户服务类3、设备维修类4、环境管理类5、安全管理类6、经营管理类7、品质管理类第四部分各类质量记录（各类表单）1、人事行政类2、客户服务类3、设备维修类4、环境管理类5、安全管理类6、经营管理类7、品质管理类第三部分第四部分详见附件：体系文件制度流程/质量记录表单目录体系文件制度流程/质量记录表单目 录工程维修类物业工程前期介入流程物业管理项目前期介入流程竣工图纸资料移交清单房屋设施养护计划物业工程接管流程公共设施设备移交清单设备卡柴油发电机运行记录维修机具人个建帐保管登记表配电室运行记录发电机供电抄表记录物品购置计划消防设备养护记录设备损坏记录表电梯每日巡视检查表设备维修记录表设备零部件更换及大修记录表电梯检查保养表维修值班记缺陷设备登记表电梯每日巡视检查表记录表配电柜检修工作表维修签证单电缆绝缘测试记录表电力线路工作票设备损坏记录表二次供水设施清洗消毒记录表维修签证单水泵电机类养护记录表停水、电、气、试消防设施申请（通知）单水电气抄表单风机房运行记录配电房运行日志水电维修耗材月统计表高压配电室运行记录防盗报警对讲电话保养记录表房屋设施养护记录低压配电室运行记录泵房(含二次供水)保养记录表工程维修巡检记录表空调水泵运行记录表保安闭路电视保养记录表房屋完损等级汇总表中央空调运行记录表机电设备运行交接班表装修类装修管理协议装修材料出门条违规装修处罚通知单装修巡查记录表装修竣工验收表装修退款申请表装修申请表装修交底说明装修管理规定装修退款单退安全、结构与环境保证金流程接管房屋存在问题汇总表违规装修处罚通知单装修保证金及押金管理规定装修巡视记录表建渣清运登记表装修材料进出登记表保安类保安值班记录表来访登记表监控值班、交接记录非机动车出入登记表物业管理公司保安员培训规程出入证管理制度机动车出入登记表保安巡逻、交接班记录表临时出入证登记表临时停车票领用登记表空置房巡视记录表保安巡逻路线图评估意见表突发事件登记表小区（大厦）临时留宿人员登记表保安部大事件总结报告停车场管理制度保安值班情况记录表查岗制度治安巡逻机动车出车登记表保安班长职位描述表保安员军训、消训制度红外线系统防区测试登记表保安员值勤规定小区内人员违规处理条例对讲机的使用管理制度保安员考核标准保安员守则警械、警具管理制度保安员培训制度保安员仪容仪表标准楼宇安全检查内容及标准保安员礼仪服务和职业道德标准保安班长督勤表巡逻人员签到表消防类消防检查整改单中控室消防设备监消防检查整改单消防巡查异常情况记录表自动喷水灭火管网冲洗记录年度消防演练记录表消防隐患整改月度汇总表消防控置室值班记录表消防控制中心消防设备监控运行记录消防器材检查表消防责任人岗位职责灭火器配置统计表干粉灭火器的使用及保养规程消防安全管理制度消防设备养护记录消防器材检查表消防控制室值班记录表火灾报告消控中心管理制度消防应急流程客户服务类交房程序表业主公约车位月保统计表房屋验收登记表业主档案登记表物业报事单失物认领记录业主回访登记表客户中心员工培训流程值班记录表业主档案管理办法小区告示发布的工作流程处理客户来电、来访、来函作业指导书失物处理工作流程办理车辆IC卡流程房屋租赁流程报事处理流程业主/住户手册雨伞临时借用登记表房屋验收登记表转让房信息发布手续办理的工作流程客户中心助理日常工作检查作业指导书交房程序访客登记表业主投诉记录表特约服务派工单表业主档案袋保洁/绿化类保洁巡视表物料消耗月统计表保洁物料消耗明细表绿化养护月检查表保洁部工作检标工具卫生标准物业环境及绿化前期介入接管流程楼道清洁规程各区域清洁卫生总要办公楼层清洁规程停车场清洁规程各区域保洁频次和具体标准办公室清洁规程卫生间清洁规程保洁员个人卫生标准绿化部报事处理工作流程大堂清洁规程服务质量检查制度绿化部特约服务工作流程设备层清洁规程保洁领班督导规程绿化部上门服务作业指导书机具操作规程绿化养护月检查表绿化管理养护制度家政服务工作规程代养护花木管理规定绿化部物品管理作业指导书绿化助理工作检查作业指导书绿化部日常养护作业指导书常用清洁剂介绍常用清洁剂的保管和使用方法人事/行政类人事工作标准作业程序外出登记表物业简报提交流程请 假 条出差申请表招聘流程内部通启/工作联络单行车记录表管理评审会议签到表员工申诉表调薪通知单证照管理流程员工实习报告职位申请表文书、档案、资料管理办法工资管理工作标准作业程序面谈及录用申请表文件和资料的编号规则员工福利工作标准作业程序录用通知书保密协议员工情况表欢迎新员工公告第三方自愿担保协议员工薪酬标准核定单员工调职通知员工劳动合同员工入职声明员工辞职申请及面谈转正审批表办公用品及设备管理规定员工工资结算通知转正通知书标识牌制作管理流程员工离职证明任命书电子文档管理流程员工个人情况变更申报表员工调动申请合同的文本管理流程离职手续办理流程定员定岗流程计划管理流程员工保险的办理流程考勤统计表考勤统计流程员工转正流程人才需求表日常接待流程人事统计报表作业指导书保安员综合素质考核评分表培训方案人事变动控制流程工作质量扣款收支一览表培训记录奖惩公告发布流程受罚登记表培训总结入职手续办理流程印章使用登记表年度培训计划员工转正申请表员工晋级/降级表家庭情况登记表员工离职薪资结算、交接表文件资料借阅文件接收登记表招聘报名表员工续签合同申请表员工年度受奖资料/物品移交登记表操作层员工奖励通知单测量、计量器具台帐物品报损表物品购置计划劳保用品领用登记表物料消耗统计表个人物品领用建帐登记表品质类内审检查表物业服务合同物业管理方案不合格报告物业接管流程纠正措施整改通知单管理评审计划投标报告暴风雨事故处理规程合同送审登记表可行性分析报告管道堵塞污水外溢事故处理规程合同评审会议记录管理评审会议签到表例会制度服务要求评审表(物业管理合同评审)市场调研报告文件销毁申请单物业管理方案编制任务书内部质量体系审核报告项目开发/设计方案管理评审记录不合格服务评审处置记录项目开发/设计任务书质量记录目录清单不合格产品评审、处置记录开发/设计评审记录项目开发/设计总进度计划文件更改通知单内部质量体系审核计划公司标识记录文件发放登记表管理评审报告内审状态分布表库房管理制度不合格报告大理石地面上蜡保养技巧钥匙管理制度有偿服务项目评估流程木质地板上蜡及保养技巧机具管理制度合格供方名单桌椅沙发清洁技巧成本控制制度内审检查表不锈钢清洁技巧一般火灾应急方案业主满意度调查问卷建筑小品等装饰物清洁技巧物品损坏的处理规程煤气泄露处理规程垃圾桶清洁技巧外景拍摄的处理规程意外伤害处理规程灯具清洁技巧业主未锁门的处理规程风暴及水浸处理规程各类墙面清洁技巧车场常遇问题处理规程示威及暴动处理规程玻璃门窗镜清洁技巧打架斗殴的处理规程突发火灾事故处理规程地毯清洁技巧拾获物品的处理规程楼层水管爆裂事故处理规程火灾事故处理规程业主家中发生罪案的处理规程抢窃的处理规程可疑物品处理规程盗窃的处理规程电力中断处理规程食水中断处理规程对醉酒滋事和精神病人的处理规程安全服务标准绿化服务标准客服服务标准会所服务标准维修服务标准保洁服务标准装修服务标准其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容： 1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。 2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。 3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。 4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。 5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。 6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。 7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。 8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。 10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。 三、 安全奖惩： 1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。 2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容： 1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。 2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。 3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。 4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。 5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。 6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。 7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。 8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。 10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。 三、 安全奖惩： 1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。 2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落12