浅谈房地产开发项目的成本控制管理.doc

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浅谈房地产开发项目的成本控制管理
摘　要：　房地产开发项目的工程造价控制贯穿于项目运作的全过程,每一阶段都不同程度影响到房地产开发项目的成本、费用、利润。结合管理学的角度,通过分析房地产开发项目全过程中各个环节的成本控制方法,分析成本运作管理机制,提供成本管理优化措施。
关键词：　房地产；　开发项目；　成本控制
我国加入WTO后,房地产业将会面临新的竞争和挑战。加强管理,提高效益,是房地产企业应对竞争的有效手段。
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说,可分为四大部分:一是建安成本,二是土地成本,三是配套设施费,四是规划设计费。在竞争日趋白热化的房地产市场,房地产开发企业如何控制建设工程的总造价,提高企业的投资效益,是当前的一个重要课题。
1　项目开发过程的成本管理
1.1　在工程造价全过程控制中，工程决策和设计阶段的成本管理是项目投资控制的关键。长期以来,我们在工程造价管理中,普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制,往往把控制工程造价的主要精力放在项目的实施阶段。这样做尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢”事倍功半。要有效地控制工程成本,就要把重点转到决策与设计阶段上来。
可行性方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心,要想在这一阶段把质量、造价和工期结合好,就需要完善投资决策机制,成立投资策划部门,进行充分的市场调研、详细收集资料和反复的方案比较,进行必要的专业分析论证,尽可能选出最佳组合,从而作出科学的决策。
建设项目工程造价的确定主要是在设计阶段,预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。好的设计方案,不仅要取得良好的社会效益,还应具有经济的合理性。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大,一般只占建安成本的1.5% ～2%,但对工程造价的影响可达75%以上。由此可见,设计质量的好坏将直接影响建设费用的多少和建设工期的长短,直接决定人力、物力和财力投入的多少。科学合理的设计,工程造价可降低10%。设计阶段主要从以下几个方面来控制造价。
(1)实行设计方案招投标制度,认真比选方案。为了提高投资效果,从初步方案到施工图设计,都应进行各方案比选,组织设计方案竞赛或设计招标,从中选择最佳的设计方案,保证设计的先进性、合理性、准确性,避免因设计落后,影响销售,造成资金长期得不到回收,经济效益无法保证的事情发生。
(2)进行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的管理方法,也是控制投资规模的有效措施之一。在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算,充分考虑施工的可能性和经济性。开发商应对设计方案提出限额设计要求,并为之创造外部条件。房地产商应将项目造价目标分工种、按专业逐层分解,调动设计人员的积极性,要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面进行设计挖潜,用价值工程等方法进行比较、论证,在保证功能的前提下,最大限度地节约工程造价。人力资源是管理活动的第一资源,进行限额设计也是管理学中人本因素的体现。通过要求设计人员采用新材料、新工艺反复优化设计方案,达到安全可靠、经济合理的要求。另一方面,对整个项目的建筑品质、小区的综合平面布置、污水处理、智能化布置等作细致研究,并注重征求各方意见,避免因项目总体规划的失策导致施工过程中发生重大变动,甚至重新设计。
(3)开展价值工程的应用。价值工程的主要特点:以使用者的功能需求为出发点,对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价统一,在满足功能要求的前提下,降低成本。例如,利用深基础增加地下室,这样地下储藏室可以停放车辆和储存杂物,小区可以不必建地上停车场,既节约了用地,也美化了环境。这就是利用价值工程中的成本略有上升,却能带来功能大幅提高的结果。
(4)增设合同条款,建立奖惩制度。在选定设计单位签订设计合同时,应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款,对设计规范与标准、工程量与概预算指标等进行控制。如约定由于设计原因导致项目实施时需要变更设计,当设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5% )时,则扣罚一定比例的设计费。
(5)加强图纸会审工作。将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在工程施工前,组织相关部门对施工图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核,从不同角度对设计图纸进行全面的审核工作,以求得提高设计质量,避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失。
(6)竞争择优,加强工程招投标环节的成本控制。工程招投标是有效控制工程成本的核心,施工队伍的优劣关系到建设单位工程成本控制的成败。通过招投标能择优选取既具有足够的技术实力,又能在工程造价上给建设单位合理优惠的施工企业,从而确保工程质量和工期,降低工程成本。
1.2　施工阶段的成本管理
由于工程现场施工条件受到种种复杂因素的影响和干扰,使工程造价波动的幅度也非常大。因此,做好施工过程中成本控制至关重要。
(1)加强合同管理,严格审查承包商的索赔要求。工程中标后签订合同时,要尽可能选用由国家颁发的通用性合同文本,再根据拟建工程的特点和招标文件以及发包人、承包商双方谈判结果来拟定。施工阶段成本控制的关键是严格控制项目变更,强化变更程序。作为开发商或者业主方的造价管理人员,要严格审核工程变更,计算各项变更对总投资的影响。从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更,减少不必要的工程费用支出,避免投资失控。工程造价一般是由工程招标合同价及合同外项目价款(即工程增项、施工索赔、材料调价、费用调整等)所构成。对承包商合同外的索赔要求,开发商要严格审查。此外,在施工单位及材料供应商不履行约定义务时应及时提出反索赔,以便有效控制成本。
(2)强化监理机制,加强施工管理。选择合适的监理单位,对工程质量、工期和成本进行控制。按照监理规定和实施细则,完善职责分工及有关制度,落实责任制,从工程管理机制上建立健全投资控制系统。做好月度工程进度款审核,避免投资失控。工程进度款的审核,必须在监理方确认工程量的基础上,按合同约定的计价依据,套用材料单价及费用定额进行最后核价,再支付相应的工程进度款。
(3)开展技术创新,节约成本支出。技术创新是企业实施创新管理的重要内容。据统计,材料费一般占直接工程费的70%左右,直接费的高低影响到间接费的高低。在房地产开发项目施工过程中,在确保主体施工技术方案可靠的基础上,提倡广泛使用新技术、新工艺、新材料、新办法等,利用技术进步的最新成果来缩短工期节约成本。
(4)采取经济措施,控制管理成本。根据开发项目的特点,合理使用广告策划费、销售代理费等,减少销售成本,最大限度降低静态投资。对大宗材料或大型设备按合同要求从厂家直接进货,并根据工序及施工进度安排进料计划,以达到降低造价的目的。
1.3　竣工阶段的成本管理
竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段,它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件,也是竣工验收报告的重要组成部分,必须予以高度重视。根据合同预算、费用定额及竣工资料、国家和地方的相关法规,按图严格核实工程量,落实设计变更及联系单签证费用。总之,要认真审查、复核,防止各项计算误差,使审核后的结算真正体现工程实际造价。
此外,还应加强工程审计环节的成本控制。工程项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计。工程项目的审计不仅要重视被审计项目的事后审计,竣工审计,更要重视事前和事中审计。加强事前和事中审计,可使工程项目施工方案的编制更趋合理,并能帮助工程项目管理班子超前“把关”,有效防止或避免可以预见的失误,达到事半功倍的效果。
2　项目开发成本的管理运作机制分析
房地产项目开发的成本项目规划,在设计阶段就应开始运作。首先进行市场分析,分析市场是否有所作为；决定项目实施后,进行市场预测和成本测算,对开发设计每个环节的成本从严把关。
(1)抓好降本增效。明确项目组织结构,成立专责小组跟踪投资控制,促进管理职能分工的科学化和规范化。根据管理需要,开发企业制订和完善成本管理制度,各项制度的实施细则都要制订得具体化。纵向、横向层层落实责任制,使企业制度控制、程序控制、定额控制、合同控制等落到实处,最终有效控制成本。
(2)抓好项目经营效益。经营效益是项目经济效益的重要组成部分,工程项目的降本增效工作应从项目开始时抓起,及时掌握面广量大的土木工程项目信息,盯住项目可行性研究、立项、审批、设计施工等全过程。
(3)建立成本管理体系。在项目定位及预算上,企业可以根据市场价格,采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本,再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解。在正确划分成本项目基础上,确定各环节开支范围,拟订费用标准,根据目标成本预测各项税费支出,预订支出计划,让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。
(4)健全成本责任制。企业内部经济责任制的落实是成本控制实施的重要保证,通过责任管理,明确有关责、权、利的落实,力争使人员的职责和职权对等是全面实施目标成本责任的前提和使目标成本得以有效控制的关键。
3　结束语
作为一个由若干相关环节联系组成的系统,在房地产项目的开发过程中,开展成本控制管理必须树立系统管理的思想。通过对影响工程成本诸因素的分析与思考认为,要降低工程成本,最重要的方法与途径就是要控制建设工程各个阶段和各个环节。
房地产开发的成本管理是一个系统的、全面的动态管理过程工程,它贯穿于项目从谋划运作到全部房屋销售完成的始终。成本管理不应只集中于项目工程和财务等部门,而应当充分发挥公司内部拆迁、质量、技术、安全、经营等各个部门在成本管理中的作用,通过在全过程进行有效整合来提高企业的盈利水平和工程的投资效益。面对激烈的市场竞争,我们必须对每个控制环节采用科学的、系统的管理方法,才能达到全面控制工程成本的预期目的,使企业立于不败之地。
参考文献
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