松新社区统建楼开发可行性研究报告.doc

松新社区统建楼开发可行性研究报告

一、报告摘要
1、开发企业（建设单位）
2、项目简介
项目位置：位于松岗街道松明大道旁、松岗第一小学斜对面，市政配套齐全，是居住和投资置业选择地，建筑占地面积6000平方米。用地东侧紧邻松岗最大的集贸市场—翡翠市场，西南面是松岗最好的小学—松岗第一小学。地块呈方形，地势平坦，地理位置优级，交通极为便捷。
项目手续：该项目用地为非农建设用地，属政府征地返还的永久性用地，有上报政府备案手续。可解决村民上楼问题，为公司赢得社会效益同时也为公司创造经济效益。
项目总体规划：该项目工程一次性建设，总占地面积6000平方米，建筑占地面积3770平方米，总建设面积约为54800平方米，该工程总投资约为12000万元，商业群楼上盖4栋住宅楼，商业和住宅楼高28层，地下一层为停车场，面积3770平方米，一至二层为商业群楼面积8000平方米，三层架空建空中花园，四层以上为住宅，住宅楼面积40000平方米，户型分为三房二厅二卫、四房二厅二卫和五房二厅三卫，住宅共230套。
3、项目经济效益指标
项目预计总体投资12000万元。
其中住宅面积40000平方米，股东平均售价按2200元/平方米，预计可销售收入为8800万元。
地下一层3700平方米，共120个车位及商业楼群面积8000平方米，作为股份公司的自有物业投资，其中，地下一层为停车场出租给原籍村民使用或出售。商业楼群按每月25元/平方米计算，预计股份公司每月租金收入为20万元，每年为公司带来稳定租金收入240万元。
4、风险及建议
根据测算，在目前的销售收入和每年公司带来的稳定租金收益，本项目具备良好的可行性。
松岗街道房地产市场规模小，是属于封闭型市场，因些需要切实考虑原籍村民方面需求；本地块为非农建设用地，但仍需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块位置优势和地段资源；制定合理的营销方案和销售价格，保证资金回款。
二、项目概况
1、项目综述
（1）、项目位置
项目位置：位于松岗街道最繁华的松明大道旁、松岗第一小学斜对面，市政配套齐全，是居住和投资置业选择地，建筑占地面积6000平方米。用地东侧紧邻松岗最大的集贸市场—翡翠市场，西南面是松岗最好的小学—松岗第一小学。地块呈方形，地势平坦，地理位置优级，交通极为便捷。
2、项目用地
（1）、用地面积
该项目用地为非农建设用地，属政府征地返还的永久性用地，有上报政府备案手续。可解决村民上楼问题，在商业圈的映射下，为公司赢得社会效益同时也为公司创造经济效益。
（2）、地块形状
地块呈方形，整体形状较规则；
（3）、地块现状
原股份公司办公楼；
（4）、项目用地经济技术指标
本项目各项经济技术指标如下表所示：
项 目
规 划 指 标
建筑占地面积
6000平方米
总建筑面积
54800平方米
用地性质
商住业升级改造
总户数
230户

三、项目投资环境
1、深圳市松岗松新股份合作公司的概况
深圳市松岗松新股份合作公司成立于2004年12月30日，工商注册号440306104018377，组织机构代码279341573，
贷款卡号440200000099557402，深地税字号440300279341573，注册资本1000万元，由集体股、村民股构成，其中，集体股由深圳市朗下集体资产管理委员会出资3858020.88元，占比例20.96％，村民股由208位村民共同出资14548567.31元，占比例79.04％。公司设有股东代表大会及董事会，股东代表大会是公司的权力机构，股东代表大会由集体资产管理委员会和村民股东代表组成；法人代表沈建中。
目前，深圳市XX股份合作公司有分红资格的村民208人，约111户，2009年实现人均分红为8500元。
2、项目市场环境
近几年，松新社区在经济方面得到了较快的发展，但是村民的居住环境却因为历史的缘故，没有多大的改变，一直居住在旧屋村内，环境卫生和治安都比较差，另外由于部分本公司村民的居住场所地势低洼，每逢大雨天，都会遭遇水淹，严重影响了居民生活及居住环境，因此，村民对建设统建楼的要求强烈，建设统建楼能够满足原籍村民的住房需求，有利于企业获得合理的利润，因而项目的建设是可行必要的。
随着房地产业的逐步发展，当地的房地产需求结构逐步发生变化，由原先的“居住型消费”向“享受型消费”转变，同时二次及多次置业群体逐步扩大。原村民的房屋消费观念随之发生变化，较为注重户型、环境配套、小区各项设施建设以物业管理等方面；经对原村民的调查，普遍倾向和喜欢经济实用型住房，同时，向往专业物业管理、配套设施、环境和服务俱佳的住宅小区，对改善居住环境更加强烈。
项目用土地是股份合作公司拥有的，为商业中心地带，目前项目已基础的施工已基本完成。
四、项目可行性研究
1、项目投资估算及融资计划
该项目工程建筑占地面积6000平方米，总建筑面积约为54800平方米，工程造价每平方米2200元计算，预计总投资约为12000万元。公司自筹资金9000万元，尚有资金缺口3000万元，需向银行贷款3000万元。
2、项目可销售面积和销售计划
项目总建筑面积54800平方米（含地下一层），地下一层及商业楼群部分作为自有物业投资，出租使用，每年给公司带来稳定的租金收入，如按每月25元/平方米算，预计为股份公司带来每月租金25万元，每年为公司带来稳定租金收入300万元，回报率达到10％。商业楼群上盖1栋住宅楼，向原籍村民发售，如按平均售价2200元计算，预计可售得楼款8800万元，售楼款支付部分工程款及偿还银行的贷款。
五、项目开发建设及经营的组织实施计划
1、建设期
项目开发时间以同类建筑平均合理开发时间预计，不包含任何具体及特殊情况，考虑施工进度预计建设期为：36个月。
2、建设期的安排
根据项目规模、在资金到位、合理的施工条件下拟定。
六、评估结论
根据以上事实，可以认为本项目是有可行的。本项目的开发及销售都具有相当保障，同时也有着较大的经济利益和社会意义。

深圳市松岗松新股份合作公司
2010年 8 月 30日奖品名称：500万U豆体验卡
卡号：50Dd4fea7001 everage D、stain
７、The words below equals to one another except（ ）.
A、the high season B、the busy season C、the peak season D. the off season
A、热辣的 B、菜系 C、苦干的 D、大堂吧
10、The word
A 、确认 B、算账
C、结账 D、算错账
11、
C、聚会 D、党员
12、“PC”is short for（）
A、potato chips B、portable computer C、personal computer D、both B and C
13、what should the reservation clerk says first when he/she answers the phone?
Au? B、welcome to our hotel.
C、please come to our hotel D、please
14、The objects below are needed in Recreatio boot B booth C buffet D beverage
一、 多选题：（每题2分，共20分。多选、少选、漏选均不得分）
1、 What should be prepared for a private secretary ?（）
A、yoga B、PC
C、copier D、printer
2、In what ways can the guests make a reservation ?（ ）。
A、talking by person B、by phone C、by mail D、by fax
3、 Which can be ordered in a restaurant of a hotel?（）。
A、special spicy chicken B、twice – cooked pork slices
C、bar bell D、snooker
4、The facilities used in Recreational Service are()0361f04c

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