我国房价上涨的影响因素分析和政策建议.doc

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我国房价上涨的影响因素分析和政策建议
乔林 2012年11月
学号：2010099024 姓名：郭泽华
一、内容提炼：
本文的研究目的是揭示我国近几年来房价上涨过快、价位过高的原因，并据此提出稳定住房价格、解决中低收入家庭购房难题的建议。本文以1998年城镇住房制度改革以来我国房地产业十几年的快速发展和政府对房地产行业的调控历史作为研究背景，利用理论分析和对全国33个城市2000-2010年十余年间面板数据经行实证检验等方法，证明我国房价近几年的快速上涨的和价位高其实是需求拉动、成本推动以及政府对房地产行业管理的不到位三方面因素共同作用的结果。其中需求拉动因素是主要原因，当前的二元土地制度、严格的土地供给、政府对土地市场管理的不到位通过土地供给紧张对房价的直接影响推动了房价的上涨，而政府保障性住房建设的不足则导致在房价快速上涨的过程中，中低收入家庭普片面临购房难题。在实证分析的基础上，本文全面分析了居民收入、人口和城镇化。投资投机行为、建造成本、土地供给以及保障性住房建设不足等因素对房价的共同作用，并对政府在其中扮演的角色进行了深入的分析，主要结论如下：
第一，收入的增长和城镇化进程的加快产生了大量的住房需求。我国城镇居民人均家庭可支配收入从1998年的5425.1元增加到2009年的17174.7元，12年间平均增长率为10.17%；城镇人口从200年的4.59亿人增加到2009年的6.22亿人，平均每年增加1630万人。收入的提高和日益庞大的流入人口进一步增加对城市房地产的需求。此外，传统的“重房”观点和啃老买房透支了对未来房地产的需求，导致我国住房市场长期处于供不应求的状态。
第二，居民把住房当做养老保障或则投资。用于我国社会福利制度不完善。面临高安的教育费用、医疗费用和养老费用，民众普遍将房地产作为养了资金的来源。同时由于当前中国房地产行业税负主要集中买房环节，进一步刺激了对住房的投资投机性需求。
第三，我国流动性过剩是支撑房价快速上涨的前提。流动性过剩对房地产行业泡沫的行程产生负面影响，我国庞大的流动性来自巨额的民间储蓄、充沛的信贷资金、境外“热钱”流入和其他行业转移资金。
第四，严格的土地制度成为推高房价的重要因素。由于我国城乡二元土地制度的约束，我国土地供应总体上面临严重的结构性问题，耕地18亿亩红线面临严峻的形式和农村集体建设用的不能流转黛拉的闲置浪费并存。土地供应对房价存在直接影响，城乡二元的土地证的将大量农村集团建设用地排除在流转市场意外，土地储备制度和“招拍挂”土地出让制度有进一步收紧了土地供应的闸门，土地供应的减少改变了购房者的语气，推动了房价的上涨。
第五，住宅用地供应总体不足，中低价位、中小户型和保障性住房用地保障不足，房地产开发商大面积囤地，土地供给难以顺利转为住宅供应市场，使土地价格虚涨并传导到房产领域。经济适用房和廉租房保障范围设计不合理，落后社会发展，覆盖面有缺口，地方政府出于利益考虑，对保障性住房建设缺乏积极性，相应“问责机制”缺失，致使当前住房保障建设滞缓。
第六，政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任，同时在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。作为“土地财政”的最大受益者，地方政府不愿意房价下跌，在保障性住房建设方面地方政府普遍缺乏动力，通过对土地供应的控制影响住房供应，更进一步改变购房者的预期；通过城市拆迁等创造大量需求，这些因素更进一步加剧了房价的上涨。
政策建议：
（1）对住房需求进行分类处理
（2）转变购房者观念
（3）尽快开始房产税改革
（4）收缩过剩流动性，控制外资流向房地产行业
（5）大力推进郊区配套公共服务建设，分流市区人口
（6）打破政府在城市土地市场上的垄断地位
（7）改革现有住宅用地“招拍挂”制度
（8）增加土地供给，打击房地产开发商囤地行为

（9）调整住房供应结构
（10）逐步取消经济适用房制度，引导低收入家庭“弃购从租”
（11）改革土地出让金收取办法有一次性缴清改为逐年收取
（12）将住房保障纳入公共财政体系，建立有效的“问责机制”
（13）转变政府角色，改革政府官员的晋升考核机制
（14）调整地方政府的财政事权，实现地方政府的责权匹配
（15）对不同发展层次城市房价的调控主要采取差别化政策

二、创新点：
第一，通过研究不同发展层次城市住房价格的影响因素，从构建房价影响模型出发，利用2000-2009年北上广深等四个一线城市以及其他14个二三线城市的有关房地产数据来实证检验导致我国一线城市和二三线城市房价快速上涨的影响因素，并分别定量分析两类市场不同影响因素对房价的影响程度，在此基础上分析当前房地产调控政策的效果，提出有针对性的改进建议。
第二，详细剖析了房地产结构性问题对住房价格的影响，通过分析得出结论，尽管影响住房价格的原因有多个，但当前房地产市场“量价齐升”的重要原因是包括土地供给、住宅市场供给和房地产开发商三个层面的结构性失调。
第三，分析了住房价格高涨的原因后，通过分析得出结论，尽管政府调控措施不断改进，调控力度不断加大，但是住房价格高涨的趋势没有得到扭转的重要原因就是以分权为特征的财税体制改革和以GDP为核心的官员晋升考核体制对地方政府的不当激励。

三、需要进一步研究的问题：
第一，农村集体土地流转于保障农民权益、国家粮食安全的适度关系问题。在当中找到最佳平衡点，需要进一步研究。
第二，引入房产税能不能实现降低房价的目的。
第三，如何改进以GDP为核心的官员晋升考核体制，如何在激励政府官员推动地方经济发展和引导社会和谐发展之间寻求适当的平衡点，仍需研究。

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