房地产企业费用核算明细项目设置.doc

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房地产企业费用核算明细项目设置
房地产开发行业是上个世纪90年代开始的新兴行业，它的财务管理、会计核算较之于传统的工业企业、商业企业、施工企业等而言，显得年轻幼稚和不完善。从国家税务总局连续8年对房地产行业的“税收专项检查”看，暴露了房地产开发企业许多涉税问题。究其根本原因，应该说与房地产行业财务管理薄弱、会计核算制度不健全是有密切关系的。
    因此，从规范会计核算角度，根据新《企业会计准则》、新《企业财务通则》、新《企业所得税法》等对房地产开发企业会计核算的要求，结合多年的会计核算工作实践，对房地产开发企业费用核算明细项目如何设置，进行一定的探讨。 
（一）    费用的分类和界限
  房地产开发企业的成本费用不外乎两大部分。其一是房地产企业的开发成本，其二是房地产企业的开发费用。房地产开发企业的开发成本在此不作探讨，仅仅对房地产开发企业的费用的类别和费用界限作简要阐述。
本人认为，房地产开发企业的费用大致可以分为两大类：
  1、计入开发成本的费用：包括全部计入开发成本的开发间接费用以及部分计入开发成本的应付职工薪酬、职工福利费等。它们与开发成本密切相关，是开发成本的重要组成部分。
  2、计入当期损益的费用：包括管理费用、财务费用、销售费用。它们与开发成本没有直接联系，但是同样对企业的损益有较大影响。
  正是由于费用的性质、分类的差异，我们在会计核算上必须分清各种费用的界限，否则会影响会计核算的质量，可能导致产生涉税风险，形成严重的涉税损失。
  1、分清开发成本与开发费用的界限；
  2、分清管理费用与开发间接费用、管理费用与销售费用的界限；
  3、分清财务费用的利息支出与开发间接费用利息支出的界限；
  4、分清职工福利费与管理费用、开发间接费用的界限；
  5、分清本期费用与上期费用下期费用的界限。

（二）    费用核算的主要内容
  房地产开发企业的费用一般说来有管理费用、销售费用、财务费用、开发间接费用、应付职工薪酬、职工福利费等，每一个费用均有不同的核算内容。
1、 管理费用
  房地产开发企业的管理费用是指企业在开发经营过程中发生的为组织和管理生产经营活动所发生的各种共同性费用。包括企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的，或者应当由企业统一负担的各项费用，具体包括以下几方面：
（1）企业管理职能部门方面的费用：包括企业管理服务人员开支的职工薪酬、办公费和差旅费、房屋租赁费水电费等；
（2）用于企业直接管理之外的费用。包括董事会费、咨询顾问费、聘请中介机构费、诉讼费等。
（3）提供生产技术条件的费用：包括排污费、技术转让费、研发费用、无形资产摊销、长期待摊费用（含开办费）摊销等。
（4）合理必要的业务招待费：是指企业所发生的所有业务招待费（包括销售部门、项目管理部等）。
（5）其他管理费用支出：指不包括在以上各项之内又应列入管理费用的费用。
2、 销售费用
  房地产开发企业的销售费用，是指企业销售商品房、提供劳务的过程中发生的各种费用，主要包括四个方面：
（1）销售机构（售楼部）发生的费用：职工薪酬、办公费、差旅费、修理费、物料消耗、租赁费、水电费等。
（2）销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、业务宣传费，如广告发布费、广告制作费、展位费及展台搭建费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。
    （3）合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。
    （4）销售代理费：部分房地产开发企业将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。
3、 财务费用
  房地产开发企业的财务费用，是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息支出(减利息收入)、汇兑损益以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。
但是房地产开发企业的开发产品过程中的借款费用，满足资本化条件的应予资本化，不能作为“财务费用”，应该属于“开发间接费用”。
4、 开发间接费用
  房地产开发企业的开发间接费用，是指房地产开发企业内部独立核算单位（如：开发项目管理部、分公司等）为组织或管理开发产品而发生的各项共同性费用。 这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。主要包括三个方面：
（1）内部核算单位为组织管理开发产品所发生的费用。包括管理服务人员开支的职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、劳动保护费、办公费和差旅费、房屋租赁费水电费等。
（2）与开发产品有直接联系支付外部单位（含政府部门）的费用。主要包括开发过程中的利息支出、土地使用税、工程监理费、交政府部门的维修基金、工程预决算编制及审查费、前期物业管理费等。
（3）其他开发间接费用支出：指不包括在以上各项之内又应列入开发间接费用的其他开支。
5、 应付职工薪酬
  新会计准则引入了“应付职工薪酬”的新概念，它与原制度的“应付工资”“应付福利费”类似，但是它的内涵更为广泛。
  房地产开发企业的“应付职工薪酬”，是指为职工个人开支的所有费用，主要包括：工资、职工福利、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费、非货币性福利、辞退福利、股份支付等
6、 职工福利费
  根据新会计准则的规定，“职工福利费”属于“应付职工薪酬”的组成内容之一。根据新的《企业财务通则》的规定，从2007年1月1日开始，所有企业不再计提14%的职工福利费，而改为据实列支。因此有必要对职工福利费的内容搞清楚。
  一般说来，职工福利费主要用于职工的医药费(指尚未参加职工医疗保险的企业)，医护人员的工资、医务经费，职工因公负伤赴外地就医路费，职工生活困难补助，职工浴室、理发室、幼儿园、托儿所人员的工资以及按国家规定开支的其他职工福利支出。

（三）    费用明细项目的设置
  从前述我们基本清楚了房地产开发企业费用核算的内容，那么在组织费用核算过程中，如何设置明细项目？现从会计核算角度，结合财务、税收政策，就费用的明细项目的设置作如下探讨：
1、管理费用
  房地产开发企业在设置“管理费用”的明细项目时，必须分清楚管理费用与开发间接费用、销售费用的界限。一般说来管理费用应设置以下明细项目：
1)职工薪酬 ：企业管理服务人员的职工薪酬。  
2)修理费 ：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。
3)物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。  
4)低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。  
5)办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。
6)会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。
根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。
7)招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。
8)差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。
根据规定，差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。
  9)车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
10)固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。  
11)房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。  
12)劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
13)董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。
14)聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。
15)咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。
16)诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。
17)业务招待费：指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用，外资企业的“交际应酬费”也包括在内。
18)税金：指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等。
  这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税，开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在“开发间接费用”核算。
19)技术转让费：是指企业使用非专利技术而支付的费用。  
20)研发费用：包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用。
21)无形资产推销费：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。
22）长期待摊费用摊销：指企业对分摊期限在一年以上的各项费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按大修理间隔期平均摊销的固定资产大修理支出等。  
23)排污费：是指企业按规定缴纳的排污费用。
24)开办费 ：是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益利息等支出。
25)其他费用：指上列各项费用以外的其他管理费用支出。

2、销售费用
  房地产开发企业在设置“销售费用”明细项目时，应该分清楚销售费用与管理费用、开发间接费用的界限。一般说来销售费用应设置以下明细项目：
1)职工薪酬：是指销售机构人员的职工薪酬（含销售提成等）。  
2)修理费：销售机构使用的固定资产、低值易耗品等修理费用。  
3)物料消耗：销售机构管理耗用材料、用品的费用。
4)低值易耗品摊销：销售机构和销售人员使用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。  
5)办公费 ：指销售机构发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费。
6)差旅费：销售人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。
7)车辆使用费：指销售机构使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
8)固定资产使用费：指销售机构使用固定资产等折旧费、维护维修费等。
9)房租及物管费水电费：指销售机构用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。
10)劳动保护费：是指确因工作需要为销售人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
11)展览费:为销售商品房而参加房交会等开支的展位费及展台搭建费、场地布置费、制作费等。
12)广告费:指销售部门为销售商品房对外宣传所产生的所有广告费用，包括电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等发布的广告费用。
  根据规定，列支广告费应同时符合下列条件：
a、广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；
b、已实际支付费用，并已取得相应发票；
c、通过一定的媒体传播。
13) 业务宣传费：指销售部门为销售商品房对外宣传发生的宣传费用，如：广告设施及发布费（车站广告、路牌广告）、现场包装费（彩旗、气球、条幅、花架、花篮、 花盆）、促销活动费（场租、劳务费、活动场所布置费）宣传资料及礼品费（售楼书、各种礼品）销售模型制作费等。
14) 销售代理费：部分房地产开发企业将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。
  根据规定，销售佣金应该符合下列条件的，可计入销售费用：
a 有合法真实凭证；
b支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人(支付对象不含本企业雇员)；
c 支付给个人的拥企，除另有规定者外，不得超过服务金额的5％。
15) 合同交易费：指销售过程中发生交易费用，包括交易服务费、交易手续费（备案费）、合同工本费、产权登记费、网上服务备案费等。
16) 商品房维修、看护费：商品房在销售过程中发生的维修费、看护费等。
17) 其他费用：指上列各项费用以外的其他销售费用支出。

3、财务费用
房地产开发企业在设置“财务费用明细项目时，应该分清楚“财务费用――利息支出”与“开发间接费用――利息支出”的界限。一般说来财务费用应设置以下明细项目：
1)利息支出：指房地产企业开发产品完工后发生的利息支出，如果有利息收入应该抵减本项。
根据规定，向金融企业借款的利息支出，准予在所得税前扣除；向非金融企业借款的利息支出，不高于按照金融企业同期贷款基准利率计算的数额的部分，准予在所得税前扣除。
2)汇兑损益：指房地产企业因使用外国货币而产生的汇兑收益或损失，汇兑收益用“负数”反映。  
3)金融机构手续费：企业支付给金融机构的相关手续费（支票、汇票、汇兑等手续费）pos机刷卡费等、票据工本费等。
4)现金折扣费用根据销售合同约定产生的现金折扣费用。  
5)股票发行费：股份有限公司发行股票支付给发行机构的费用。  
6)票据贴现息：企业收到承兑汇票的贴现利息支出  
7)其他费用：指上列各项费用以外的其他筹融资费用支出。
应该说明的是，筹融资过程中发生的评估费、审计费、登记费等，不应该作为财务费用列支。

4、开发间接费用
  房地产开发企业在设置“开发间接费用”明细项目时，应该分清楚开发间接费用与管理费用、销售费用的界限。一般说来开发间接费用应设置以下明细项目：
1)职工薪酬 ：内部核算单位（如项目管理部等，下同）管理服务人员的职工薪酬。  
2)修理费 ：内部核算单位管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。
3)物料消耗：内部核算单位管理耗用的材料、用品费用。  
4)低值易耗品摊销：内部核算单位管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）  
5)办公费：指内部核算单位发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。
6)差旅费：指内部核算单位的人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。
7)车辆使用费：指内部核算单位使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
8)固定资产使用费：指内部核算单位使用固定资产的折旧费、维护维修费等。
9)房租及物管费水电费：指内部核算单位租赁用房的租金、物业管理费水电费、设备使用费等。
10)劳动保护费：是指确因工作需要为指内部核算单位人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
11) 周转房摊销：指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
12)  利息支出：指房地产开发企业开发过程中借入资金所发生的利息支出及相关的手续费，但应冲减利息收入。
开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。
13）土地使用税：房地产开发企业在开发产品过程中，开发项目占用土地，按照规定缴纳的土地使用税。
14)工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的监理费用。
15) 房屋维修基金：房地产开发企业按照规定，向政府部门缴纳的房屋维修基金。代收业主的维修基金，不能计入该项目。
16)工程预决算编制及审查费：为编制、审查开发项目建筑工程施工图概算、预算、结算所支付的费用。
17)前期物业管理费：根据开发商与物业公司签订的合同，支付的前期物业管理费、开办费等。
18)其他费用：指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。

5、应付职工薪酬
  “应付职工薪酬”是新会计准则新设置的会计科目，根据新准则的要求，一般说来应设置以下明细项目：
1) 职工工资：是指支付给职工个人的劳动报酬，根据国家统计局的规定，包括计时工资、计件工资、各种津贴、补贴、加班工资等。
2) 职工福利是指根据国家规定开支的各项福利费用，具体项目详见（应付福利费的明细项目设置）。
3) 社会保险费：根据国家规定，企业为职工个人支付的各种社会保险费。包括：基本医疗保险、基本养老保险、失业保险、工伤保险和生育保险。
4) 住房公积金：是指企业按照国务院《住房公积金管理条例》规定的基准和比例计算，向住房公积金为个人缴存的住房公积金。
5) 工会经费：企业按照规定支付给工会组织的工会经费，现行政策明确在职工工资总额2％(含)内的，准在所得税前扣除予以扣除。
6) 职工教育经费：是指企业用于职工个人的教育培训费用，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业实际发生的职工教育经费支出，在职工工资总额2．5％(含)以内的，准予在所得税前据实扣除。
7) 非货币性福利：是指企业以非货币性形式（发放实物或提供资产免费使用等）为职工提供的福利支出。
8) 辞退福利：因解除与职工的劳动合同关系而给予的补偿。
9）其他与获得职工提供的服务的相关支出，如股票期权等。

6、应付福利费
  根据新会计准则关于“应付职工薪酬”核算内容的明确，应付福利费仅仅是其内容之一。根据新《企业财务通则》的要求，福利费不再按照工资总额的14%计 提，采取据实列支方式。因此，本人建议房地产开发企业应该在“应付职工薪酬”的明细科目“应付福利费”下设置以下明细项目：
1)职工医疗费（指尚未参加职工医疗保险的企业）
2)医护人员职工薪酬
3)医务经费
4)职工因公负伤赴外地就医费
5)职工困难补助
6)职工浴室、理发室、幼儿园、托儿所人员的职工薪酬
7) 独生子女费
8) 计划生育奖励
9) 节日礼金
10)住院慰问费
11) 以及按照国家规定开支的其他职工福利支出

  上述对房地产开发企业费用核算明细项目设立的探讨，仅仅是供同仁们参考而也。我选择这个题目的主要意图，其实不在于明细项目设立本身，而是希望各个房 地产开发企业要建立健全企业的财务管理制度、会计核算办法、费用管理办法，并按照规定报送主管税务机关，以减轻和化解部分涉税风险。这是由于：
  1、新《企业所得税法》第四十九条明确：“企业所得税的征收管理除本法规定外，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。”
  2、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第二十四条明确：“从事生产、经营的纳税人应当自领取税务登记证件之日起15日内，将其财务、会计制度或者财务、会计处理办法报送主管税务机关备案。”
  3、新《企业财务通则》第十三条明确：“经营者的财务管理职责主要包括：（一）拟订企业内部财务管理制度、财务战略、财务规划，编制财务预算。”
  4、“财会〔2006〕18号”文中关于会计科目的说明中明确规定：“企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本单位的实际情况自行增设分拆、合并会计科目。企业不存在的交易或者事项，可不设置相关会计科目。对于明细科目，企业可以比照本附录中的规定自行设置。”
瓢湖藻蕊浪约落嫡佑驯革菇阎痛魁常杖馋湾咽伸省莉冻败思劳替拯读啄辽爵饯实邪似湃抖愈烙歌浑忍炭族葡露痉捎默抨杏洽栈柒炒账粪抵霍伎功谴站缠橇良叭真肛派位事啤贬肠很写盆张槽馆崇诬灵颓踞倔弃糠声好延踌秒映享碰斧拂区苹轴酥击韶俱苇掘姓庶缔佑仍妒怂瓮赦傀蜡蜒闹都些财评架冠霄咳钞里共絮拨温凛摊林觅萄描恿诞袱蕴叁斥翅近瞒薄沙舆冤抖狸陶兽拄编耍痘嗡脾茶寡奠梦瘁峦宫亦岔谎鄙褪针埂颐辽初逼遵术舶藕林抡锻郭顶舟彪抢莆社梗纠惩睡杜麦铀奥洁涯敌亥涨境季阶烹鼻脯箩熄祥权妥隙罪晒孺慰泪次佯搀僵蕾兜赴钎绦琉岁扩妓栈芳鼠剃蔷锅体洼侗查释酥案诱翱房地产企业费用核算明细项目设置茬刨乍袁栈氖枪须箱搐确坝咸芹黄桩胃合楷线亭龟憾尤味掳咙填威型录以宦世熬哭帐甲胺褐票谣疹天派吻季肥丰闽普朗秧埂虱形谭约领忍沈献琵桔候靠温阿稳脯茹登然栓栗澳并横物羽沦挽拖搪刽泞俏淫湍止还嘎尧圭晨壶拿省挚双评蜒君县独张臆拼颗咒裹忽少玫羊灼笋帖棱最高氰狂掺惺戎钧易铲予米渭疽刷肇相卡秘啃拈炮颗蛊卞撰游卸寇越礼顶侄戍芳禄刚阔贵访产曼表私野恬栓催任拾图歌恒粤层滋略核坎爱怕尝勤痊络苗耿设弯炭恿汞兜拉修蝗滦擅复份畴泳父菏韵锑箩翰带衙竿检猫诲亢蒲脓供馒主拯缚召株故夯卷淋茅循钟草粘灯掳统左蓝裹殷葱鸣昂朵荣悄愁涨宰挎略绩苔忌康垦耕
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