项目管理投资控制方案.doc

工程
项目管理投资控制方案

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公司

1、投资控制的工作目标
项目管理部应以批准的工程概算及工程造价管理的有关规定为依据，按照业方方与设计方、施工方及其他有关各方所签订的合同，协助业主方对各项成本支出进行审核，努力提高建设资金的使用效益，确保本项目的工程建设总投资控制在批准的概算之内。
总包施工合同范围内的责任目标分解
顺序
专业工程
中标价（万元）

责任目标（万元）
增加费用（万元）
增幅比例（%）
总包施工范围
22573.162
23701.82
1128.7
5
1
地下建筑
5879.1
6173.1
294
5
2
地上建筑（含钢结构）
11153.4
11711.1
557.7
5
3
装饰装修（初装修）
1876.1
1969.9
93.8
5
4
防火门（卷帘）
374.3
393
18.7
5
5
给排水工程
445.9
468.2
22.3
5
6
强电工程
2641.6
2773.7
132.1
5
7
空调预埋管
91.9
96.5
4.6
5
8
消防预埋管
110.7
116.2
5.5
5

合计
22573
23701.7
1128.7
5

设计图纸稳定的专业分包项目的责任目标分解
顺序
专业分包施工内容
中标价（万元）
责任目标（万元）
增加费用
（万元）
增幅比例
（%）
设计图纸稳定的
专业分包工程
15663.29
15976.56
313.27
2
1
外檐幕墙工程
8888.83
9066.61
177.78
2
2
消防工程（报警、喷淋系统）
1612.33
1644.57
32.24
2
3
通风与空调工程（空调、热交换系统与防排烟系统）
3820.43
3896.84
76.41
2
4
电力变电系统安装工程
1341.71
1368.54
26.83
2

合计
15663.3
15976.56
313.26
2

设计尚未稳定专业分包工程暂定价
顺序
专业分包施工内容
中标价（万元）
责任目标（万元）
费用（万元）
增幅比例（%）
设计尚未稳定的
专业分包施工内容
19416.09

1
室内精装修工程
11803.52

2
电梯（扶梯）设备及安装工程
2955.44

3
弱电工程
4657.14

合计
19416.1

2、 成本管理人员职责
2.1、负责审查本项目工程计量和造价管理工作；
2.2、审查工程进度款，提出审核意见；
2.3、审查总包的资金使用计划，提出审核意见；
2.4、审查合理化建议的费用节省情况；
2.5、审核承建商工程进度用款和材料采购用款计划，严格控制投资；
2.6、编制工程成本动态控制表，及时进行投资跟踪；
2.7、对有争议的计量计价问题提出处理意见，提出索赔处理意见，对工程变更对投资的影响提出意见；
2.8、负责审核承建商提交的竣工结算；
2.9、收集、整理投资控制资料，记录投资控制的项目管理日志；
2.10、承担上级交办的其它工作。
3、 投资控制的原则和要点
3.1投资控制的原则
Ÿ 总投资限额，目标价值
Ÿ 分阶段、分块控制
Ÿ 价值功能最大化
Ÿ 各阶段限额控制，动态控制
Ÿ 资金实时划拨
3.2、投资控制的要点
Ÿ 在对工程成本进行分析的基础上，编制资金计划，进行动态控制，并定期检查计划成本与实际投资的偏差，制定纠偏措施；
Ÿ 加强预决算管理，确保投资不超概算；
Ÿ 制定严格的支付审核程序；
Ÿ 加强费用索赔及签证管理。
4、投资控制的工作方法与手段
4.1、树立动态控制的观念，并贯穿于项目建设的始终
在投资控制动态控制过程中，应根据项目的进展，不断地收集实际数据，进行项目实际值与目标值的分析比较，判断是否存在偏差，并采取控制措施保证投资控制目标值的实现。
4.2、 树立项目全过程投资控制观念
从设计概算的编制，招投标，施工合同的签订，施工过程到竣工结算，全过程、全方位的投资控制，力求主动控制和事前控制。
4.3、重视施工图纸的会审工作
通过认真会审图纸，可以发现图纸中存在的错、漏、碰、缺等毛病，消除质量隐患，减少设计变更，为施工顺利进行奠定基础。
4.4、用经济技术的观点，从优化的角度，评定完善施工方案
一个先进可行的施工方案，是项目目标实现的基本保证。不同的施工方案，又对应着不同的费用成本。所以对施工方案的审查要认真负责,兼顾全面。
4.4.1、认真办理现场经济技术签证工作。
现场经济技术签证是指事前不能论定而需按实结算的一部分工作量，因此必须现场做好签好工作，避免施工单位高估冒算。
4.4.2、严格控制设计变更
设计变更会引起造价的增减，有时又可能诱发承包商的索赔事件，增加额外支出，故应慎重处理，从严控制，非变更不可的，要尽量缩小变更范围，并争取尽早变更，因为变更越早影响就越小。可变可不变的就要坚持不变。
4.4.3、严格工程价款计量支付程序和规则
依据合同规定，控制好已完工程价款的计量与支付，是控制项目投资的最重要手段。首先要做好已完工程量的验方计量工作，对施工方申报的已完工程数量认真对照合同、定额审查。不符的子目、未完子分部和质量达不到合同标准的不能进行支付。5、 投资控制的流程
项目管理部就项目投资控制的正常工作内容和程序，协助业主指定和明确项目投资控制程序，明确各单位的工作职责划分和信息流转方式以及工作界面。其总流程如下：

批复的项目可行性研究：估算
项目初步设计：概算
项目技术设计：修正概算
征地、拆迁、安置费用
优化方案，减少占地面积
优化安置方案
优化管线迁移方案
优化新建建筑物方案
项目施工图设计：预算
公开招投标：中标价
签订施工承包合同：合同价
月资金使用安排
监理审核承包商完成的工程量
管理部审核承包商完成的工程量
业主审核承包商付款条件
承包商提出工程索赔
监理审核索赔
项目管理部审核索赔
业主审核索赔条件
业主支付工程款
项目管理部审核工程结算
项目管理部审核并编制竣工决算
项目管理部审核各阶段投资额
项目管理部进行价值功能比较

6、 投资控制的工作措施
6.1、 技术措施
6.1.1、审核施工单位编制的施工组织设计，对主要施工方案进行技术经济分析和比较，积极宣传新技术、新材料、新工艺，协助施工单位优化施工方案，对设计变更进行技术经济比较，严格控制设计变更，发挥项目管理的技术优势，提出合理化建议，节约开支，提高综合经济效益，降低成本。
6.1.2、重要信息的收集和积累，及时分析、整理、反馈用以指导各项工作。
6.2、组织措施
6.2.1、选派具备相备相关资质和丰富经验、符合项目要求的造价控制工程师，在以项目经理为领导的项目管理组织机构中落实的造价投资和计量人员，实行任务分工、职能分工和与其它专业监理工程师相互配合、相互协调的工作制度，对投资控制实行专人管理，专项配备专家全力支持造价管理班子开展工作。
6.2.2、建立健全完善质量管理体系，ISO9001标准的规定，制定质量目标，实施规范的目标管理，确保投资控制高质量地完成。
6.2.3、所有工作中编制的规划、阶段性和总结性的报告或成果，均须得到本公司总工室的审核与批准。
6.3、经济措施
6.3.1、采用编制审核工程概算和施工图预算确定总体和局部工程费用的控制目标，实行投资切块管理，确定、分解项目投资控制目标。
6.3.2、编制详细的资金使用计划，确定分解投资控制目标，进行已完工程量的计算复核，签发工程计量证书和工程付款证书，对工程施工过程中的投资和支出作好分析和预测，严格执行工程计量及设计变更程序，对有可能增加工程造价和零星签证的工程项目进行重点审查。
6.3.3、采用项目投资目标跟踪管理，定期（每月）进行投资实际支出值与计划目标值的比较，发现并分析偏差原因，采取纠偏措施。
6.3.4、定期提交给业主工程跟踪投资报告，实施投资控制的动态管理。
6.4、合同措施
6.4.1、确立项目管理中一切行为均以合同为中心，以合同为纽带维系和确定合同各方的经济利益，即实施合同的动态管理，使得各方信守合同、严格履约，努力做到以最合理的合同价获得最好的技术方案和最强的保障能力。
6.4.2熟悉合同条款，严格按合同条款来控制投资，这就要求项目管理要积极协助业主进行合同谈判，将影响投资控制的条款在合同上加以明确，做到合理分担风险、共同控制投资的效果。所以项目管理要做好工程管理记录，保存各种文件图纸，特别是注有实际施工变更情况的图纸，注意积累资料，为正确处理可能发生的索赔事件提供依据，参与处理索赔事宜，加强投资信息管理，定期进行投资分析比较，协调业主、设计、施工、材料与设备供应及其其它各方的关系，为投资控制服务。
6.5、专业化分工：在设计、施工的招标前，项目管理部将组织对系统界面进行划分，界面划分时充分考虑专业化分工能降低工程造价的优势，专业化分工可以减少工程转包的差价。
6.6、公开化招标：本工程的主要工程内容的设计、施工都采用公开招标，招标形式拟采用 “无标底招标”形式。在保证工程质量的前提下，采用合法的招标方式及程序使承包商适当让利，为减少施工过程中增加变更工程量，在招标文件中将明确规定采用“闭口合同”。
6.7、专业化控制：投资控制的工作量大、工作要求细致，有较强的专业性，将委托投资咨询单位对项目的设计、施工过程的投资进行控制，减少人为因素对项目投资的影响。在投资控制过程中，项目管理部将给投资咨询单位一定的权力，要求投资管理单位在设计、招投标、施工全过程介入。
6.8、多种合同形式组合：由于本工程的子系统较多，且各有特性，在合同签订时，项目管理部将充分考虑工程特性，采用不同的合同形式，成熟系统、易于拆分、有能力管理的工程内容，采用固定总价合同，而对于各类设备，则采用交钥匙的方式。
6.9、设计、施工统筹考虑：设计阶段是投资控制的关键，在要求设计院保证投资限额的基础上，进行设计深化、优化。项目管理部和业主共同组织各方面的技术和经济专家对设计方案的施工投入和施工可实施性进行评估，减少设计变更引起工程投资增加。
6.10、设备系统合理拆分：项目管理部的设备专业人员，根据设备的系统性、技术的成熟度和单件的造价比例，对本工程的设备系统做了详细拆解，将设备分为关键设备、重要设备和一般设备。关键设备的单件造价昂贵，项目管理部作为设备投资的重点控制对象，与承发包合同分离，由业主自行采购，可大大降低设备费用支出。
6.11、设备选型的竞争性：在关键设备和重要设备的采购过程中，要求设备技术是成熟的，有成功应用经验的。在招标文件的技术规格书描述时（重要设备为乙供，但技术规格书必需经建设单位、设计单位和设备部门认可），保证符合要求的设备可由三~五家厂家生产，从竞争中降低设备价格。
6.12、工程款支付严格审批：工程付款的多重约束能有效控制工程款申请中的多报、虚报等问题。项目管理部要求工程款支付需要经过施工监理、投资咨询组、项目经理、业主的审核和批准，否则不予支付。月度工程付款工作流程如图所示：
承包人提出付款申请
监理审查工程量、质量
审价单位核价
项目管理部审查价格
扣除备料款和按合同折扣
业主审定支付

6.13、加强设计变更控制：设计变更是施工期间工程投资浮动的主要原因，对于变更内容，项目管理部将要求设计院提出变更原因、对其它工程内容的影响、投资变化等书面报告，由技术管理组明确引起变更的责任主体，对由于设计院疏忽或技术性错误引起的，将追究设计院的责任。
6.14、加强施工过程控制：施工过程的不确定性和风险性因素将引起工程量变化，项目管理部要求工程组负责施工过程的投资控制。工程组和投资咨询单位必需动态跟踪工程进展，复核各种工程量，对风险因素提前告知，做好各项预控措施。物业安保培训方案
为规范保安工作，使保安工作系统化/规范化,最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。
一、课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。
其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
1）保安人员培训应以保安理论知识、消防知识、法律常识教学为主，在教学过程中，应要求学员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，并基本掌握现场保护及处理知识2）职业道德课程的教学应根据不同的岗位元而予以不同的内容，使保安在各自不同的工作岗位上都能养成具有本职业特点的良好职业道德和行为规范）法律常识教学是理论课的主要内容之一，要求所有保安都应熟知国家有关法律、法规，成为懂法、知法、守法的公民，运用法律这一有力武器与违法犯罪分子作斗争。工作入口门卫守护，定点守卫及区域巡逻为主要内容，在日常管理和发生突发事件时能够运用所学的技能保护公司财产以及自身安全。
2、培训要求
1）保安理论培训
通过培训使保安熟知保安工作性质、地位、任务、及工作职责权限，同时全面掌握保安专业知识以及在具体工作中应注意的事项及一般情况处置的原则和方法。
2）消防知识及消防器材的使用
通过培训使保安熟知掌握消防工作的方针任务和意义，熟知各种防火的措施和消防器材设施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保护公司财产和员工生命财产的安全。
3) 法律常识及职业道德教育
通过法律常识及职业道德教育，使保安树立法律意识和良好的职业道德观念，能够运用法律知识正确处理工作中发生的各种问题；增强保安人员爱岗敬业、无私奉献更好的为公司服务的精神。
4) 工作技能培训

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