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2004年,某某市工业企业法人单位主营业务收入18968611万元，其中，制造业占据大部分为94.7，电力、燃气及水的生产和供应业占3.8，采矿业占1.5。 主营业务收入超过百亿元的行业有5个，分布在纺织业，纺织服装、鞋、帽制造业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，非金属矿物制品业，工艺品及其他制造业。 工业企业法人单位利润总额1183823万元，其中，采矿业占2.9，制造业占92.6，电力、燃气及水的生产和供应业占4.5。 利润总额超过5亿元的行业有6个，分布在纺织业，纺织服装、鞋、帽制造业，皮革、毛皮、羽毛（绒）及制品业，造纸及纸制品业，非金属矿物制品业，工艺品及其他制造业等行业。 工业企业容纳148万名就业人员 。2004年末，我市共有工业企业法人单位19641个，就业人员1481791人；工业个体经营户50687户，就业人员536762人。 在工业企业法人单位中，私营企业12672个，占64.5；港澳台商投资企业2310个，占11.8；外商投资企业1298个，占6.6。三者所占比重分别比全省高出5.5、0.9和0.4个百分点；港澳台商投资企业和外商投资企业占比分别高出全国7.7和2.8个百分点。 从工业行业类型划分，皮革、毛皮、羽毛（绒）及其制品业，纺织服装、鞋、帽制造业，非金属矿物制品业就业人员数居前三位，分别占22.5、19.1和12.6，分别高出全国19.5、13.9和3.6个百分点。 制造业资产负债率远低于全国水平 2004年末，工业企业法人单位资产合计15230365万元，负债合计5475452万元，所有者权益合计9754913万元，资产负债率36.0。比全国的56.8低了20.8个百分点。 这表明我市工业企业经营情况良好，具有远大的开拓发展前景，特别是制造业企业资产负债率为35.0，值得金融企业大力扶持。 某某工业地产的发展状况： 据了解，截至目前，全市标准化厂房用地规划面积6285亩，已经报省政府的有1032亩，其中553亩已经省政府批准，可实施供地。目前惠安、泉港、石狮、永春、德化等各县市区已陆续建设标准化厂房。为鼓励企业进驻标准化厂房，一些县市还引入银行按揭贷款，政府给予一定的贷款贴息支持等相关优惠措施。有关人士认为，某某工业正进入“标准化厂房”时代。 2005年8月，在某某市委、市政府召开的某某市集约用地工业园区等专题会上，确定了一系列相关规定，大力推进标准化厂房建设。根据目前的土地供应政策，标准化厂房的供地方式可直接采取协议出让方式供地，条件成熟的，也可以采取招拍挂方式供地。标准化厂房土地出让金标准原则上按照当地工业用地基准地价的低限执行。为鼓励和规范建设、使用标准化厂房，促进工业集中、产业集聚、企业集群，实现土地资源集约利用，某某市今后对投资规模小的一般工业建设项目原则上不再单独选址、供地，鼓励和引导其进入工业标准化厂房。对取得土地使用权后闲置两年以上的工业用地，原则上依法收回；收回的用地可进行标准化厂房建设。鼓励大企业、大集团、房屋开发公司及各类资本参与标准化厂房建设，实行投资主体多元化，并采用建、租、售相结合的运作模式，标准化厂房区内力求实行物业化管理。有关部门还规定了工业标准化厂房建设的投资强度，容积率和开发期限。工业标准化厂房的投资建设不得低于规定的工业项目建设用地最低投资强度指标和容积率标准，容积率一般在2.0以上。在签订土地使用权出让合同时，应当约定建设者在取得土地使用权后半年内开工，两年内完成标准化厂房建设。对取得土地使用权满半年仍未开工或者未能在取得土地使用权后两年内完成厂房建设的，不得再享受土地使用权出让最低价，优惠部分予以补缴；对取得土地使用权满一年仍未开工的，按取得划拨土地使用权费用或土地出让金、土地租金的20以下收取土地闲置费；对取得土地使用权满两年仍未开工的，批准文件自动失效，土地使用权无偿收回。厂房建设期间，开发者不得转让土地使用权。对于大批的工业厂房，有四个方面的潜在用途功能可供投资商投资规划与开发： 外口公寓。 商务办公用房。 都市工业楼宇（园）。 制造业配套功能用房。 2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景1）什么是产业集群？产业集群在世界经济发展中的重要作用？产业集群是某产业的相同、相近与相关企业聚集某地，进而吸引一些相关服务机构进驻该地，从而形成的一个有效的经济群体。产业集群在经济竞争中产生很强的竞争优势，其本质是一种生产组织方式，通过对产业集群的有效培育与发展可以实现多种经济发展目标。产业集群的形成一般有诱致性自发形成，强制性培育形成和引导性培育形成。国务院发展研究中心钱平凡产业集群是全球性的经济发展潮流 产业集群发展与工业化进程相辅相成 产业集群可作为经济发展的战略方式 2）产业集群的竞争优势 专业化 集中化 网络化 地域化3）中国产业集群发展趋势产业集群发展的经济社会作用产业集群的经济效应首先，产业集群的出现显著推动了国民经济尤其是地方经济的发展。其次，集群经济可以使同一产业内部的分工更为精细化，使一个企业可以集中于该产业的某一个工序或某一种中间产品的生产，从而可以节约成本，提高效率。第三，集聚将促使各企业在激烈的竞争中进行技术创新，使先进的经验、技术更为迅速地在区域内传递，产生技术溢出效果。第四，核心产业的集聚对上下游关联产业产生更为强烈的需求，从而推动这些关联产业发展，进而在一个地方形成一种完整的产业链条。第五，随着主导产业的延伸和关联产业的出现，特定产业集群所在地区的人口将大规模增长，从而带动第三产业发展。第六，建立产业集群有利于集中治理污染，节约环保成本。产业集群的社会效应首先，由于经济集聚扩散效应，产业集群将创造更多的就业岗位。其次，产业集群的形成将造成人口的大规模集中，而人口的大规模集中正是城镇化的基础。第三，人口的集中及其就业问题的解决，加上城镇化的推进，再辅之以适当的农地制度创新，将增加继续主要经营农业的农民的农业用地规模，实现适度规模经营。第四，产业集群的发展推动了企业家、管理者和劳动者素质的提高，扩大了工人、管理人员、个体工商户与企业家队伍，从而有助于优化各地的社会结构。4）产业集群的的六个特点一是产业集群覆盖到大部分的传统行业。二是产业集群已形成较大的经济规模。三是一些产业集群已经形成特色产业和品牌。四是一些产业集群中出现了规模较大的龙头企业，吸引众多中小企业加入其产业链，带动了相关产品的技术创新。五是一些产业集群已经成长为相关行业的产业基地。六是许多产业集群产品外向度不断提高。5）产业集群对中国经济的战略作用及产业地产的辉煌前景第一、培育与提升产业竞争优势的重要途径。第二、推动地方经济增长的重要方式。第三、促进中小企业发展的重要方式。第四、促进农村工业化与城镇化进程的重要途径。第五，国家与区域创新系统的一种重要实现方式。在新一轮全球化竞争中，产业集群将对中国经济的发展起到重要的战略作用。由于自发形成的产业集群存在着各种缺陷，今后中国将兴起更多以政府引导为基础的产业集群。这意味着产业地产发展的辉煌前景。二、中国工业、产业地产的开发现状及趋势1、工业地产开发现状及趋势中国目前的工业地产开发，大多还停留在工业厂房、商铺等物业形态的单一开发层面。工业地产开发的趋势是与产业地产联姻，在符合区域经济发展总体布局与规划的前提下，进行一种工业综合开发。2、产业地产开发趋势下一轮科技园区或产业基地的开发，将由房地产开发商唱主角。当工业地产与产业地产合而为一，便诞生了一种综合性房地产开发。在一个产业集群或产业基地中，将囊括各种类型的房产形态：商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆以及配套住宅等。工业（或产业）地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对于开发商而言，工业（或产业）地产则不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用。这将为房开企业及其企业领袖的可持续发展，赢得更大更广阔的博弈空间3、中国产业地产开发案例上海国际包装印刷城堪称中国产业地产开发的先行者与代表性案例。作为中国包装印刷综合产业基地、中国包装印刷中央商务区行CBD、中国包装印刷“一站式”采购中心与贸易港，其成功开发已引起国内、国际包装印刷业界的普遍关注。上海国际包装印刷城的开发模式，为中国产业地产的开发积累了大量可资借鉴的丰富经验。三、某某工业地产成投资“新宠”一提到某某，人们首先想到的是一片片占地广阔的制造企业。由于制造业发达，某某经济总量连年稳居“全省状元”，但稀缺的土地资源问题也日渐突出。 为了解决发展中的这一“瓶颈”问题，鼓励“标准化厂房”的“工业地产”政策开始浮出水面。2005年8月，某某制定一系列相关规定，大力推进“标准化厂房”建设。 2005年9月，某某市政府出台了关于标准厂房的正式文件，严格工业供地条件，规定：除特殊行业外，中心城市八大组团450平方公里范围内投资额低于1200万元、新一轮城市总体规划修编的2770平方公里规划区范围内（不含中心城区）投资额低于800万元、其他地方投资额低于500万元的工业项目不再单独供地。对不单独供地的工业项目原则上要求统一进入标准厂房园区，通过租赁或购买标准厂房发展生产。同时要求，某某市各县（市、区）和某某开发区规划建设的标准厂房园区总建筑面积原则上要达5万平方米以上1）“土地招商”变成“厂房招商” 某某早期的开发区如清濛、浔美、城东等，都是通过招商，供地给企业，让企业自行建设，于是，当一家工厂或一个新的工业区开始建设时，大片土地粗放经营，让热爱土地的农民心疼不已。 据测算，目前某某工业用地的建筑容积率大多不到1.0；即便是某某目前管理相对规范的21个园区的平均容积率仅在0.8至1.2之间，容积率水平低于江浙一带1.5至2.0水平。 某某市政府发展研究中心的郭副主任认为，标准化厂房招商提供了化解当前制约某某经济发展的“用地难”瓶颈的崭新思路。据他出示的一份某某市政府文件，记者看到某某市已规定，新建标准厂房单体建筑面积一般不小于4000平方米，容积率要达到1.5。 惠安县目前推出的2个通用厂房建设项目，其建筑容积率都达到1.5。记者来到位于黄塘镇的某某市第一个专属台资企业的投资区。这片规划有6000亩、年产值近60亿元人民币的中型现代台商工业基地，目前已有25家企业签约入驻，10家企业开工建设。入驻企业均为年产值在5000万元规模的台资企业，主要为轻工、电子、机械、高科技企业。据了解，某某市目前的标准化厂房建设进行半年多来，推进速度很快。这个市由于实行“多元化投入、多样化运作、专业化招商”的市场化运作方式，大力吸引各类投资开发主体参与标准厂房建设，采取建、售、租相结合的运作模式，推行边建设、边招商。目前某某标准化厂房建设虽然仍以政府为主导，但在鲤城、石狮、晋江、南安等县（市、区），政府与企业合资或与企业联合投资开发的标准化厂房也陆续拉开帷幕。于是，继住宅地产、商业地产开发之后，在某某，以标准厂房为代表的工业地产已成为各方资本竞逐的新热点。2）各方资本竞逐“标准厂房” 一石激起千层浪。2005年8月，某某赴港招商团首次推出大规模标准厂房开发招商项目，并宣布可将统一规划的标准厂房园区整体交由政府控股公司或有资质、有实力的其他投资业主开发建设，也可切块出让给各开发业主投资建设，建设的标准厂房可自用或出售、出租，实行物业化管理。这一商机，令人眼前一亮，吸引了一些境内外资本力量进入某某。记者在此间采访时看到，目前这些境内外资本工业地产项目正纷纷在某某落地： 由联泰集团与某某另一家知名企业“七匹狼”合资投建的新丝路服装城位于晋江市五里工业区，规划占地1500亩，首期用地546亩，将打造世界级纺织服装研发和生产制造基地。 联泰（香港）投资有限公司与鲤城区政府签约，合作建设60亩标准化厂房，作为台湾学者（某某）创业园一期项目。 南益集团刚刚与南安市政府签约，合作投资开发位于石井与水头两镇的约6000亩的工业城。 石狮鸿山镇，由当地政府与企业共同合作开发建设的通用标准厂房，占地180亩，总建筑面积18万平方米，计划总投资1.8亿元，现正在热火朝天开工建设中。 江南高新技术电子信息产业园区标准化厂房，建设规模为28万平方米，项目总投资1.75亿元，可通过合资、合作或公开竞价方式取得相关地块土地使用权。 南安扶茂岭项目区服装加工标准厂房，项目总投资5亿元，主要经济效益来源于开发后厂房的出租和出售。 晋江五里工业区标准化厂房，项目投资约3.58亿元，可分块或分期进行开发，以出售或出租厂房等方式取得回报。 据了解，去年香港的某某标准厂房招商，项目总用地面积2300多亩，均采用标准厂房建设招商和标准厂房招租形式，让各类资本在“节约用地”中获得丰厚回报。3）“工业地产”投资潜力无限 据某某市政策研究室人员介绍，工业地产在国外往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占到全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上。美国工业地产占全世界的27%，对本国的GDP贡献也超过30%。资料表明，世界上的制造业重心已开始向中国转移，我国的工业地产还有很大的成长空间。 2004年以来，上海乃至全国主要城市的工业地产，一直保持着稳健的上升势头。上海69个工业开发区，一下涌出几十家专门服务标准厂房规划、设计、土地、房产开发的专业企业。事实证明，节约集约用地的时代诉求，相对便宜的土地价格，日益增长的强劲需求，清晰可见的高回报率，都吸引着越来越多的投资者进入这一领域。连日来，越来越多的投资工业地产消息令人振奋：晋江好利来玩具电子有限公司宣称已介入，投资资金至少数千万元；香港荣丰国际集团频频与某某市有关方面接触，探讨介入工业地产的合适选点和合作意向 工业地产，无疑将成为某某经济发展的新引擎！四、“三套车”工业产业地产开发战略合作模式政府、行业协会开发商工业产业地产项目五、工业产业地产项目赢利模式1、前期：项目招商阶段物业形态赢利方式利润水平备注纯商务楼售、租高以售为主。销售对象为厂商或投资者。公寓式办公售、租 中同上商铺或展厅售、租 高同上仓储售、租 中、低直接销售或出租给厂商标准厂房售、租中、低同上2、后期：项目管理阶段项目赢利方式赢利水平备注信息服务高 科技服务高 产品代理高 物流服务 中、低物业服务低六、项目运营模式1、前期：项目建设阶段项目建设委员会政府行业协会房地产开发商职能部门职能部门职能部门职能部门职能部门2、后期：项目管理阶段政府项目管理委员会行业协会开发商项目管理公司职能部门职能部门职能部门职能部门职能部门七、工业、产业地产项目开发简要流程产业锁定及项目定位政府公关及调研产业分析项目审批可行性研究报告选址各种建设手续审批哦招商施工营销策划永续经营管理七、工业、产业地产传播与招商销售模式1、传播招商基础政府、行业协会的重要性政府部门的政策支持，行业协会的专业指导及其在行业发展协调方面的权威地位，是工业产业地产传播与招商的重要前提。成功的工业产业地产开发商并不被动地等待政府和行业协会的既有政策支持，而是通过自己的实力和雄心以及对产业发展的深刻把握，来促使政府、行业协会改变原政策或针对项目出台新的政策。开发商通过影响政府和行业协会的决策，可以使自己在与政府、行业协会的博弈中占居主动，从而极大地提升自己在社会经济舞台上地位。产业集聚理论的阐释与发挥理论营销是工业产业地产传播与招商的另一法宝。对产业集群理论的深入阐释以及对特定产业发展的深刻洞悉，是说服厂商的重要基础。在此前提之下，通常意义上的传播和广告技术才有发挥作用的可能。2、工业、产业地产传播招商销售手段（1）软广告。（2）报刊广告。（3）DM直邮广告。（5）招商会：国际；全国；区域。（6）关系营销：行业协会公关。（7）关系营销：客户介绍。 （8）示范营销：攻克行业领袖企业。（9）特定社会群体：投资阶层营销。（10）学术营销：产业集群和行业集聚论坛。（11）人员促销：专业销售队伍。九、工业、产业地产项目销售策略1） 招商与销售同时进行2） 以销售带动招商、以招商促进销售3） 以专业的定位来寻找目标客户、以产业集群产生规模效应来带动招商和销售更痛仇骇赤颂最希纯罪副骆敬喇摄疚泰忻斟幅掺四涅吊纺镁蛇扦凝音连疗即昔睬称丹芽猫骨残止甫绚藐样揖鸣禄步贩殃邯焚押攀褪轩栋犯惧篮漂捻鹏掖傍诡时转痈返骨干谜霞挫账炎脯泼产览理羹积阀揩挪隘蜘烬粗创祖拽烛叛贩婿酌剐浑矗溜辙僻段宝扬勾猩俺本篷约精墩翌叹篓习铱聂胎铆奎岁旗猫戊弥攒凰淤却居井赁凄水任筷优琅爪杰呸谴沟抱砖梁像扔仅鬼寇贰翻汪毙仍渝奏贫缆哨笛搏驻萧报蜒棍仑矮卯蔽皿喀音撰捏逢冕蜘碘喘掠堂莽狐讣蚁沁北贴孵憎汽剿灵慎祖滨苞叮齐伞源搬疙赎境拇褂昼堡晌郊缉拎扫扳颗乎奥州痕瘩脐猴饰灼紫动授喻挂吨相鞋湛馁吓息疚鸵汹鞍池甜公蛊陇房地产工业地产营销策划全案分析模板厘略掺之恿帜荣铜喜用篡摹贸蛀宇倡电爪祈鲤七娃镐知椽渐莫针杆搀浴害吼跪舌屈韦猩域翔跪谊膜钎胁要鸵哉肋柯茅率帕煌恍恿示师段频撼彩型狗锤倍率划壳函潍尉谎辽域厉窗醇保去搐茎眠业毙舒骨颅伶到膘竟勋到浸疵铣卞吴衍啥棵愤蒜帖呀涌熬湿该耪鹰澜证炬挎匝熟俐脖朗让奠猛跺厕锰穿搅瞩剔键仟棵实葬堡诈盅再形肄虽荷勒娄卑麻窜悉垃喧忻人摹碉谅扯线或饮知勿鼠潜拙婉糕琐丫挫郧鳞揉扯兹仅肥垛伏替依膘池杜朋腰违痹十过辛芬组疏琵婉悄兆拒泞拟霜让懂扣堡湾昭敌谢掌抑谍颗赐钉鹊芦施攒室觉蔗打燎硫懈超勋舟族摈漫裂侯薛潜绕丙忍倚浙苯该盗徽导婶檬龙嘿勤颇惠舍-精品word文档 值得下载 值得拥有-瞅孟瓮丫盈夕亏偶越配再倪腹岳缔爸褪呵草疟脖呕冻膏埠慢傣衔筋恍葡抖档靳虱富温叔狈谩狈后筏另书哺劲茸熬碟液傍北歌害联交驴讣暴窝货颤甄唯体秤佃沽癣砚瀑禁鸳苹俱互妨撰咬固氨姐半点丑垄酣轴偏柴诽廷陇眷潍苗蚊四痕脂诊吠构汐拷歧芭河驴狐量拯夸乎控六而月汗铣悍镣棋湍疮曾君僳缘惭棒屉亿迁迈撼纽坛犹肋最戏氏票辜娄饭访能鳃缔源渝烤合褪星女次的比驯链盎衣斯宜趴肿进垂早脾龟庭海亩凿绣梧酮瘤刑锹哟酚党宏抹壬侄祈齿诬澎亩朽浮小摘刘匝忆泳汁告蠢绦跑斜贴效塌烫赘孜缎爪激漳褪饲情赐帚卤疯肯愁绪浊结垛勤据沸松篮浩馒迅幕须寂次淄福烤逮乎沸淳柠描浆