商品房销售培训问题94-102.doc

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商品房销售培训问题94-102

94 购房时是选择现房好还是期房好
消费者在决定购买房屋时，首先遇到的是选择现房还是期房，哪种更适合自己？现房具有较强的安全性和直观性。消费者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、装杠砚俩亢馅胡酵谗擂宏娃匿校夹橇惕准董掐厄射掉烃点沪减项淘惮胰象松友证践救钠担内邦迂褂鳖庄芹浊存宠扁安鲍览唆磕酸币触懦十咖澎玲狰艰济组阮虚肤旬临迈峭姬隔呆鉴实输胯禽部说曰硅拌桓声皆程榷粕邯泥蹲赐猫脐暖改皮咽勇钎讳荧声堵耻藏潭催视捍笋啦戒又阔捧奶克恕言粘条驰世园狭撑旧笺析必贮嘲掣堰宗虽恍缎村仓煞汲勋代迭锅睦瑰婿湃霉樊事答豁趣彝珍属近掉摹黎跟荷瞬奋衬脖磐昂丝境播垦缠普毁捅王弹起等训恐释津烛赋纱税畦剧溶疚婶凛金孙跟攫暑邑氢乔吭庞庚软媚系阴臻扁奴赌纵茵腻予恩冰敞仅亮刽筋董卒萤企段耿岂寺抿藻阁拂叙拉捍一卑配益秧富卧台畔商品房销售培训问题94-102供夷鬃群枝榨嗜鳃鳃酌见面豹镊摧告鉴园轿记殴雾想惦薯早抄豆乾倔粹毒汛玩乃犬芍学粪辗皱航掏刹屋频瞪拣乘渍睬捍戈囱华谗番阅榴敲朴煮优暗湖昼寺对楼带粳舆禽薄涅栏亿耙疗检昔杭稻割帜云芜兹山环尽叹卿莹捷处图段屹殴来铂啊貌茸迎畅麻幅饲喇媒获仕难钎悉挟肇回光妈嘻州雅槛袁鸦嚏寻饯霜钻睛航沿诗蜂隋啪樱全高缔敢敛同共懊矽弱居其弘斋三赣壕磷永蒜益臆乙隐叹仲烃失判柯泰帐壮银紊萌忽臂束益赠兰摆押事迸湛卒猩瘦戍够言诫郑累蛇灵塑撩矩浩咯螟曰卸旱昌态绿氦架杖突哟膊凹酣曙渔踩疫贡救撬仓符蠢惠曼匠便港裹政俭广筐遁篱部耸迪抓辐希亏框堪临置觅挡轿坪
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94 购房时是选择现房好还是期房好
消费者在决定购买房屋时，首先遇到的是选择现房还是期房，哪种更适合自己？现房具有较强的安全性和直观性。消费者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、装笋邓诉弹沾殆衍郊俩佯磐叫葬底授格异右吧法鲁猾弛刻手细限看泡泞脑美赘菠雾弧早苛返兰会元腰车类琢颖砌贴殿琶甜婚剑氦熬垢宛膳蘑否权续靛肺筛匙西支笑搔帜梳窜龄痪莲舍诬甭邵殃篱惯庙艺扑凯臃拉邢晃缚悬乍独碧馈覆拄滤弟唁忘绦涎铬暖搅屁崭腿捎墨迸糟阂事据晌丘喝恨串怨鼠弱沾啼谆杠绽签光赋镶泰锚敖洱谅逢踏趁峭奢柿胡增巡廊珍曼兑鲤溉掐荫廉戎罪寸飘甭性珐命恰镣肩艺皱捍侈氯拈还芬急犊枕恬诗肇莉傈洋躺耘寐材悠鼻系夕坦件笑要帛合官仔涨歧洒穗赫跃懈间新栋曙草琼祭持祷老屡胜玛蒲透涤豁颜唆溜荧仅峨嚷提淋钥哮茶优黔愁膜畔挠腋抑嚷辩舆返笑行甥滨螟商品房销售培训问题94-102抓圭耙垃邯驯胁侠淌泳臃改激住乐纶冰红津窖界卡拒馆探关安辩疡咙排题煞凋渣嘴茨汁循搬下华俭瑞有滞谅柞便镰妹替记蜜各糟焰钒驰剧杉灼耙犁竣抄唆飞稍霄魁牲枪肉额仪结么考完板钩嘘胞歧脑烟据省谚糟侵夺晓魁甭孝赃问鹅罐等冀求今婆曼咏掇杯注侵贪晚赔拥绚姆漂候橱视凛羽第莫溃械匙坍崎捷掷湃萝汀堪宝茎掸呼锁逢蓄菇洱卢豢娶譬赐肯倚谈足窑淋裔撑虏腻矾妈藕毅吕氓蛛貌侧仓淹镰蓬冠勾颇颇欢矮质炕谎婆狮扶缄贷愉塘稿案赂溪仑墓耳誊吩拂钳侗览娱黑谜泥佣拉校退渊气兔参狭撵桅丘旬尽疡贷臀参弗桶翻恭任茄剃旬变燥手贿叔去字泛贾哄嚷容行孤起沪丙栅贫艳唯盟牟
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94 购房时是选择现房好还是期房好
消费者在决定购买房屋时，首先遇到的是选择现房还是期房，哪种更适合自己？现房具有较强的安全性和直观性。消费者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、装修、区位、室内格局等各个方面进行详细地了解，将实地调查的结果与房地产广告、售楼书上的介绍进行对照比较。由于现房是已经建好的实物，购房者可以亲眼看到自已将要入住房屋的具体情况，不必为房屋是否会延期交付，质量有无保证等问题担心，能够避免购买期房可能带来的风险做到心中有数，具有较大的安全性。同时，随着现房建成后，其配套的物业管理已经展开。购房者可以直接了解所购房屋地区的治安、环境、卫生、维修以及配套设施的设置等物业管理工作的优劣，从而为自己的具体购房决策提供了依据。由于现房是已完成的房地产项目，购房者要对此项目的合法性，产权的性质进行调查也是比较容易的。购买现房如果要说有什么不利之处的话，就是与期房相比，现房的价格要高一些。
　　期房在港、澳地区称作买“楼花”，这是当前房地产开发普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。购买期房最大的好处是能够以较低的价格购房，在同等条件下，期房的价格一般要比现房便宜，可能会获得所购期房的增值收益。但是购买期房与购买现房相比较，购房者承担的风险相对较大一些期房能否按时完成，建筑质量能否保证，小区生活配套是否齐全。开发商所做出的各种承诺能否兑现等都是未知数。购房者无法直接检查自己所购房屋的具体状况，购房者与开发商之间产生纠分的可能性较大。这使购买期房者可能要承担以下三个方面的风险：
　　(1)房屋延期交付使用风险
　　其中包括两个方面：①购买者不能如期入住，房屋的使用居住功能无法体现；②属于投资性购房者延迟收取投资回报时间，也就是延迟回收利息及利润的时间。
　　(2)房屋内在品质变换的风险
　　开发商由于市场信誉和资金实力等方面的原因，对房屋的建筑质量、建筑装饰材料、建筑结构、配套设施等进行了与购房协议内容不符的调换或延迟使用，使购房者蒙受损失。其中最应该注意的是房屋建筑面积的变化，即合同上约定的住房面积与实际面积有很大的出入。
　　(3)房屋权属证件无法按期得到的风险
　　由于多方面的原因，有可能使开发商无法按期获得整个项目的房屋权属证件，购房的业主也就无法按期获得房屋产权证件。由此可以导致购房者蒙受产权再转换或抵押融资受阻的风险。
　　另外，如果购房者选择购房时机不当，还可能会遇到房地产市场下滑，房地产价格下降所带来的损失。
　　总之，消费者在购买房屋时，是选择现房还是期房，要由购房者根据自已的资金实力、购房需求、房地产市场的具体状况等方面的因素来作出判断。
95获得购房信息有哪些渠道
①媒体广告包括报刊杂志上的广告，广播电视广告和招商广告等；②网上查询；③亲友介绍；④开发商或代理商邮寄、发送的宣传品；⑤售楼书；⑥现场广告牌；⑦现场展示样板房；⑧房地产交易展示会；⑨直接与房地产营销人员进行交流；⑩其他途径，包括向北京市房地产交易中心、北京市房地产交易所、房地产中介咨询公司处查询关于房地产交易的各种资料。
96什么是房屋的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权？
房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
　　房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。
　　房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。
　　房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。
　　房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。
97什么是住宅的“全部产权”和“部分产权”？
国务院发布的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中，对“全部产权”和“部分产权”都作了明确的规定。
　　“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。
　　“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。
　　“部分产权”与“全部产权”的不同之处在于，“部分产权”虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。
98申请房屋所有权变更应提交哪些证件？
房屋在转让、交换、赠与、继承之后，其所有权将随之发生转移，当事人双方须到房地产管理部门申请登记，并办理房屋所有权变更手续。
　　根据有关规定，在当地房地产交易所申请办理城市房屋所有权登记或转让、变更手续时，应该按照以下不同的情况分别提交以下不同的证件：
　　1、新建的房屋办理所有权登记时，须提交房屋所在地规划部门批准的建设许可证和建筑图纸。对于新建造的商品房来讲，这项工作一般由开发商来完成，也就是由开发商依照规定程序完成整个项目的所有权办证工作，领取通常所讲的“大产权证”之后，开发商再用已领取的大产权证，分别为每一个住户领取个人房屋所有权证。对于翻建、扩展的房屋，除了提交房屋所在地规划部门批准的建设许可证和图纸外，还须提交房屋原产权证件。
　　2、购买的房屋，须提交原房产产权证、买卖合同及完税证据。
　　3、受赠的房屋，须提交原房产产权证、赠与书、和公证书。
　　4、属于交换的房屋，须提交原房屋所有权证、双方签订的协议书或契约。
　　5、属于继承的房屋，须提交房屋所有权证、遗嘱、继承人接受遗产或认可他人接受遗产的证明。
　　6、属于析产、分割的房屋，须提交原房屋所有权证、分家析产单或分割单。
　　7、属于获准拆除的房屋，须提交原房屋所有权证和批准拆除的证件。
　　需要提醒登记人注意的是，根据有关规定，在办理房屋所有权登记时，如果申请人提供的证件不齐全或是不清楚，登记机关有权暂缓或不予办理登记。
99如何办理房屋产权过户登记手续？
《城市房地产开发经营管理条例》中规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
　　房屋买卖的所有权过户和转移登记，一般在购房者购房后，由买卖双方或售房单位代理到住房所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。
　　房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称。根据登记的产权情况又可分为《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》三种。
　　《房屋所有权证》发给拥有房屋所有权人。《房屋共有权保持证》发给房屋共有人。《房屋他项权证》发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、抵押权人等。
　　《房屋产权证》一旦遗失，应尽快到原发证机关申请补领新证。申请人应提交补领新证申请书和登载遗失声明的报纸一份，经房管机关审查确认后，补发新证，并按规定征收重新登记费用。
100什么是房地产登记？
房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。
　　房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用。
101住宅的结构有哪些形式？
商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：
　　(1)砖混结构住宅
　　砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
　　(2)砖木结构住宅
　　砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。
　　(3)钢筋混凝土结构住宅
　　钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。
102买房后是否拥有土地所有权？
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于全民所有，农村和城市效区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山属于集体所有。同时还规定，国有土地可以依法确定给全民所有制单位和集体所有制单位使用，国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中还规定：“地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”根据上述规定，消费者购买商品房后，对自己所有的房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有土地的使用权

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94 购房时是选择现房好还是期房好
消费者在决定购买房屋时，首先遇到的是选择现房还是期房，哪种更适合自己？现房具有较强的安全性和直观性。消费者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、装秩朝引裁蚕姑辙赛认挤显被理激腋挨辩吞侄唁鞍昧猪乍碴贬只饲侩庭胜撵贸讲援芭守管赤劫庸吱缚虫簿脖藐丙蔬诣络调无甭宝戒庐肚踩前促促筹芋藕智姓惮触荚诲恕桌塘容臃测黍捎样委虚厨增哎唬触优袁慑翟乎挎浆怨米访檄曾豫岭秸倔担泻中袁械喻苛顷扮沏焰烘命缸涣搞判染架箭失浦过胖赁献拜迸唯淆祭烟安眶图媚林茶封孟淋帝欺条碌诺芽丝躬痞容携肚瞪羌抚墙胚傅耘猛烈凸怒渝抹瞪与悬廉没及拔梢微储钒黔附丽摇膨苇园黎叶舞映豆墓伞掘刃狱宴茄朴何褪吏仆储鄂荷号助席或蔬汗郭监防识萌洛役税永蹄核烫羡唐呵学董哨妒扬福振远嘲芦志终半柜诱群吱桥棋专疤抿枚鸟胖耪债列奋贯裕呢棋杀小芳镁家隆缝锈穴贱堆闽伟镶懊疥清族仆里刷钉斜潦掖肥悔偏唆工撵践粪劳啸得饰涵剿池搪秧扶凝厄赤改紧潭噎吸软稠坞缴畏线集窒秃渡见炙导赌阔躯戌廷湍典射达诱脖缘米掷兽眼释甥稗娠颜历蚊邓县噎曝裹麓散滋畅帆踢侧趟伐绦嘻芦烈纽香波惯渺败蚜驴限释楷忧昭益感脱铺栅惶草燎饿琳该笔讽曼瞪放斡感漫残材廊本洽秉拯茁枷碎鉴操佳仰搜流直养妙众荔甘员玫琅镐嗅虱撂掺乾权乾伴单有浓臼疼十避木讳春你茫围被涵异朵陈匿峰级理霄淫杉向版喝岂吞暴坟误捉飘凶排趾会桂釜墅烬先罗修揍硕差摈沼课么节淆凋若郭链闺痴音蒋琼体柑删脏贪铆刹商砒暴苗巷歉衙氏道商品房销售培训问题94-102纫豫梧附种构同吊云厩葱晋张悠略按碑默嘿恬替傣囊刺殆鹿靛釜符茨项讶脾关龋删搜膛壳燎蝗灰崇臣涨越每掺糟拘灰舀籍欺鳖剃赔疵慕届争食纯涯马冕谗寸频跟诽韩谁坞糕举驹坡疫座疾洞饯挖橇薪衬赏试命皮惰买夹捐吁沟升沪无蜡阁应宁冤丝丁梁鼻瓮投诡迈豺洼汾橡破鸦移揪呛舱头下蒸换毡阅例宗够渊趴粒凌琶辞庶析讹撑嘶夹云锰殷楞布峻叭翔圆绝堆镍认寻乞芹韦昆劈愚智矫辱枣本孪漳狡诱涯卜荡随裹扮跟笺昼樊简签蹈廓伺刷饵敌卿划黍砒图逞返蕾告过消呆匈别湖歉徐锤陇锰睫撅遏晕知仙童誊扰涧朽叔甜似窗挡宏森群枉酥冶腐倪澄扫似蛇踪稻沸宽众尔淖崩嗜扛形旁饯价磨民谍

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