房地产开发企业取得的土地如何征收土地使用税.doc

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房地产开发企业取得的土地如何征收土地使用税？
(2010-10-24 07:48:17)
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分类： 税收
原文地址：房地产开发企业取得的土地如何征收土地使用税？作者：68度
一、计税面积的确定
城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。
那么，房地产开发企业土地使用税计税面积如何确定？
（一）应按其国有土地使用证中标注的土地面积，计算缴纳城镇土地使用税。未取得国有土地使用证的，暂按实际占地面积计算缴纳城镇土地使用税。
（二）已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。
已销售房屋的占地面积计算公式如下：
已销售房屋的占地面积＝（已销售房屋的建筑面积÷开发项目房屋总建筑面积）×总占地面积。
二、纳税时间的确定
　　房地产开发企业应自取得建造商品房用地土地使用权的次月起按规定缴纳城镇土地使用税。注意不是核发国有土地使用证的次月，而是房地产开发企业取得土地开发权的时间，即土地出让、划拨、拍卖成交的次月。
三、房地产开发企业在缴纳城镇土地使用税时，应将开发用地与自用土地分别进行纳税申报。

热议房地产开发企业城镇土地使用税征收问题
2009-7-17 9:42　余绍银　【大 中 小】【打印】【我要纠错】
　　目前，我市地税稽查部门根据《宿迁市地方税务局关于统一房地产开发企业城镇土地使用税征收管理有关口径的通知》（宿地税函[2007]73号）规定，在对房地产开发企业计算城镇土地使用税时产生了意见分歧。主要是：有的房地产开发企业认为征用的是耕地或者还没有进行开发的荒地；有的房地产开发企业虽然与政府签订土地出让合同，但由于拆迁未到位，不能进行开发施工；有的房地产开发企业出让合同占地面积大于已办理的土地证上的面积；有的房地产开发企业部分商品房已销售，但土地证上的面积没有减少，也就是我们通常讲的土地还没有进行分割等。针对上述问题，笔者就城镇土地使用税征收有关问题谈一点粗浅认识，供同仁们参考。
　　一、房地产开发企业土地使用税的纳税人的确定
　　1、根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当按照条例的规定缴纳土地使用税。
　　2、根据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）规定，自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。《国家税务总局关于对于缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复》（国税函发[1998]669号）规定，土地使用不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳土地使用税。
　　3、根据《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发[2004]100号）规定，除经批准的开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税，各级税务机关要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办事。国家税务总局2007年6月25日发布《关于取消部分地方行政审批项目的通知》，其中提到取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地[1989]140号）的第四条和第六条，这两条内容包括：基建项目以及房地产企业缴纳土地使用税有困难的，可由各省、自治区、直辖市税务局根据具体情况予以免征或减征。这就是说房地产开发企业土地使用税减免优惠政策的取消。
　　4、根据《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第483号），自2007年1月1日起，外商投资企业和外国企业也纳入城镇土地使用税的征税范围。
　　综上所述，我认为凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的进行房地产开发的单位和个人，在开发期间或开发过程中，不论经济类型情况、使用土地性质情况、如何使用土地情况均应依法缴纳土地使用税，不得享受减免税优惠政策。
　　二、房地产开发企业土地使用税的纳税起止期限的确定
　　1、根据《城镇土地使用税暂行条例》第八条规定：土地使用税按年计算、分期缴纳，缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。《江苏省地方税务局关于明确地方税务部门部分税种纳税期限和纳税限额的通知》（苏地税函[2006]47号）规定，城镇土地使用税的纳税期限为：企业按季、个人按半年缴纳，纳税人应自期满之日起十日内申报纳税。
　　2、根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，对于新征用的土地、区分耕地与非耕地。征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。纳税人取得的土地属于城镇土地使用税开征范围内的，自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间按照规定税额缴纳土地使用税。《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）规定，征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。
　　3、根据《财政部、国家税务总局关于对房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2005]186号）关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务时间问题的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地的次月缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地使用时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
　　因此，在实际操作中，确定房地产开发企业土地使用税纳税起止期限为：自取得土地使用权之日（政府批文或签定合同之日）起，按已出售房屋（以合同签订为准）所占的土地面积进行减除，直至将所有房产出售完毕。
　　三、房地产开发企业土地使用税的计税依据的确定
　　1、根据《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）规定，纳税人实际占用的土地使用面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积、尚未组织测量但纳税人有政府部门核发的土地使用证书的。以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。
　　2、根据《江苏省地方税务局关于城镇土地使用税有关问题的批复》（苏地税函[2007]238号）规定，凡纳税人持有政府部门核发的土地使用证书，以证书确认的土地面积为纳税人实际占用的土地面积。
　　3、根据《宿迁市地方税务局关于统一房地产开发企业城镇土地使用税征收管理有关口径的通知》（宿地税函[2007]73号）规定，房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可以从房地产开发企业的计税面积中扣除。已销售房屋的占地面积计算公式如下：已销售房屋的占地面积＝（已销售房屋的建筑面积÷开发项目房屋总建筑面积）×总占地面积。未出售房屋的土地面积应按规定征收城镇土地使用税。但是对这一计算方法我们是否从以下方面加以理解：
　　房地产开发企业开发项目房屋总建筑面积应该等于可售面积和不可售面积之和。
　　1、从形式上看，可售面积应包括商品房的套内面积和分推面积，不可售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施（包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共厕所等），以及其他不得在业主购买面积范围内分推的设施面积等。
　　2、从实质上看，可售面积与不可售面积的划分标准是其产权的归属。一是将来产权归业主所有的面积一般就作为可售面积，如商品房的套内面积、分摊面积。如产权归业主所有的停车位等；二是产权归开发商所有的面积也应作为可售面积，如开发商转为自用的开发产品即属于可售面积中的未售面积；三是将来需要向其他方面移交产权的设施面积一般作为不可售面积，如配套设施中的学校需要向教育部门移交产权，医院需要向卫生部门移交产权，人防设施需要向人防管理部门移交产权等。
　　在一些特殊的情况下，按产权归属划分可售与不可售面积则可能遇到困难，比如某一住宅小区，开发商为了提高小区档次，在小区内建有会所、健身房等高档娱乐设施，购房时开发商已经明确承诺业主可以免费享受或低价享受这些设施，并在购房合同中约定了条款。在这种情况下，这些设施的面积虽然不包括在业主的产权面积内，但业主却可以在一定期限内享有使用的权利，换句话说，业主买房所支付的价款中就有已经包含了这种权利。如果开发商将其出售，则会侵害业主的利益并且违背了合同的承诺。所以，虽然开发商名义上对这些设施拥有产权，但却不能用于出售。因而，我们也应将其作为不可售面积。
　　所以商品房边建边出售或者建成后部分出售、部分未出售，其计税面积的计算，原则上按已出售房屋（以合同签订为准）所占的土地面积进行减除。由于房地产开发企业的商品房占地是随着销售而逐渐减少的，因此，房地产开发企业应分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊后，换算成土地占用面积，对于未出售的房产对应的土地使用面积仍由房地产开发企业缴纳土地使用税，直至房地产开发企业将所有房产出售完毕后，土地使用税才不征。
　　3、确定开发产品面积的方法。一是总建筑面积可以通过审核项目的立项批文和建筑规划许可证获得。二是可售面积和不可售面积应通过建筑规划许可证和房屋土地测绘技术报告书获得。三是已售面积和未售面积主要应通过销售部门的销售明细表获得。
　　我们在掌握房地产开发企业开发产品面积确定以后，就可以按市局制订公式进行计算开发企业应纳的城镇土地使用税，具体计算方法：已销售房屋的占地面积＝（已销售房屋的建筑面积÷总的可售面积）×总占地面积。应纳城镇土地使用税占地面积＝总占地面积－已销售房屋的占地面积。
　　所以，房地产开发企业应按月计算、逐月减除，以确定应税土地面积，正确计算并按季申报应缴纳的城镇土地使用税。

关于房地产开发企业土地使用税征收应注意的几个方面

  2009-08-10  来源：长沙县局 【字体：大 中 小】 ｜ 【打印】 ｜ 【纠错】 ｜ 【关闭】

    今年以来，笔者对多户房地产开发企业进行了检查，从检查情况来看房地产开发企业普遍存在在建期间土地使用税征收不到位的情况。其中既有对政策理解有误认为不征收的因素，又有认为在建期间土地使用税无法计算或者难以计算而放弃申报缴纳的因素。
    2004年8月5日，《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发[2004]100号）第二条规定：要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办事。根据国家宏观调控的要求和清理整顿工作重点，认真清理、从严控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展行业用地的减免税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。
房地产开发企业具有行业的特点，而土地使用税是按年计算，分季缴纳的。似乎房地产企业缴土地使用税，计征依据不好确定。尤其是到后期销售，房屋产权（土地使用权）在不断地转移，土地使用税征收的计税依据也不断变化。下面就此问题，笔者谈一谈关于房地产开发企业建造期间土地使用税征收应注意的几个方面。
    一、房地产开发企业建造期间土地使用税计税起始时间
    房地产开发企业建造期间土地使用税计税起始时间，依据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院1998年第17号令）第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：（1）征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；（2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。因此房地产开发企业土地使用税的开始征收日期应该以国家批准征用的日期为依据，并且不论房地产开发企业开发与否，只要不是原始的荒山荒地（需由有关部门调查核实并备案）均要征收土地使用税。

    二、房地产开发企业建造期间土地使用税计税截止时间
    房地产开发企业销售行为是陆续发生的，但为购房者办理土地使用证是分批办理的，因此分批截止时间是为购房者办理土地使用证过户手续的当月。房地产开发企业如果未能给购房者办理土地使用证，就应继续照常缴纳土地使用税，因此房地产开发企业建造期间土地使用税计税截止时间应以房地产开发企业给购房者办理土地使用证时间为准。
    三、房地产开发企业建造期间土地使用税的计税依据
    房地产开发企业建造期间土地使用税开征的计税依据，应以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。《国家税务局关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地[1988]15号）第六条关于纳税人实际占用的土地面积的确定；纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。
    总之，目前房地产开发企业建造期间土地使用税的征收存在一些漏洞，我们应该高度重视，加强征管。         

供    稿：吴亮
责任编辑：刘茜
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咨询问题： 城镇土地使用税征收起止期限的问题

字体：大 中 小   访问次数： 313      发布时间： 2008-07-07

来源： 网站留言

咨询内容：
根据《财政部、国家税务总局关于对房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2005]186号）关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务时间问题的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地的次月缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地使用时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。房地产开发企业城镇土地使用税征收终止期限能否以商品房合同签订期限为准?

回复内容：

房地产开发企业城镇土地使用税征收终止期限为房屋移交使用的次月。
部门：税政一处 答复时间：2008-07-07 08:58
根据国家法律规定，咨询信箱的答复仅作为税收法规学习的参考意见，不作为执法依据
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