惠所有及对策分析.doc

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惠州房地产业发展现状及对策分析

惠州位于珠三角的最东边，与深圳、东莞山水相连，土地资源充裕，人口和产业规模相对较小，自然资源优越，是一个理想的居住性城市，属于典型的房地产开发的二线城市。
近年来，房地产业逐渐成为惠州市新的投资和消费热点，房地产业在国民经济和社会发展中已显示出重要作用，如表1所示：
表1 房地产在惠州国民经济中的比重表
年份
GDP（亿元）
房地产开发投资（亿元）
所占比值（%）
2006年
933.2
69
7.5
2007年
1105.0
137.8
12.5
2008年
1290.4
186.8
14.5
2009年
1414.7
175.3
12.4
资料来源：《惠州统计信息网》
从表1中可以看出，房地产开发投资增长呈现出理性、健康的发展态势，而房地产开发投资在GDP的比重也是逐年增加，房地产业作为基础性、支柱性产业，必将发展为惠州市国民经济新的增长点。

一、 惠州市房地产业发展现状
惠州目前的房地产开发总体水平低于深莞2市，房价对比周边经济较发达的深圳、东莞来讲相对比较低，房地产市场相对活跃，房价升幅空间较大，深惠莞一体化后，大量来自深圳、东莞等地的购房者逐渐推高了惠州房价。
1、市场供给分析
（1）惠州市房地产供给情况
2008年至2010年一季度，惠州市房地产的投资额、开发面积、销售面积稳步增长。房地产开发投资恢复高速增长。
表2 2008-2010一季度惠州市房地产投资情况
指标
2008年
2009年
2010年1-3月
1-3月
1-12月
1-3月
1-12月
投资总额（亿元）
增长（%）
36.3
65.4
186.8
35.6
31.1

-14.4
175.3
-6.2
43.5
40.0
资料来源：《惠州市统计年鉴2008-2009》
由表三可知，2010年一季度，全市房地产开发投资43.46亿元，总量超过金融危机前的峰值2008年一季度（36.28亿元）水平，增幅也扭转去年全年在负增长运行的态势，恢复高速增长。
2008年底，国家出台一系列包括降低首付和贷款利率等有利于房地产发展的优惠政策。受这些政策的刺激，惠州房地产业开始出现了积极变化。2009年3月份呈现楼市“小阳春”，成为惠州房地产市场回暖的“拐点”，并在二季度开始迅速复苏。根据惠州市统计年鉴的数据显示，2009年1-3月、1-6月、1-9月、1-12及2010年一季度全市商品房销售面积分别增长27.4%、80%、97.7%、83.8%和77.4%。在2009年1-6月开始持续高位增长的发展态势。
房地产发展势头迅猛。随着惠莞、惠深沿海高速公路建设的完成，大亚湾一批新的石化专业码头和货运码头的建设陆续启动，惠州市基础设施建设力度不断加大，投资吸引力进一步增强。
表3 惠州市房地产供给情况
时间
房地产开发投资（亿元）
商品建筑面积
（平方米）
竣工面积
（平方米）
销售面积
（平方米）
2008年
186.8
2059.3万
242.8万
295.9万
2009年
175.3
2311.43万
535.65万
543.8万
资料来源：《惠州市统计年鉴2008-2009》
2009年全社会固定资产投资完成额759.0亿元，房地产成为惠州市固定资产投资新的增长点，有力地促进国民经济相关产业的发展。
（2）2009年惠州二手房市场分析
2009年上半年，我国经济形势稳定良好，企业信心指数和景气指数逐步回升，物价水平下降，信贷适度宽松，投资消费增长较快。受国家土地、税收、金融信贷等宏观政策的综合影响，上半年惠州市房地产市场非常活跃，交易量明显回升，市场态势良好，继续保持健康稳定发展。
2009年春节后商品房销售量逐月回升，房地产二级市场出现回暖迹象。根据惠州市政府网相关数据显示，上半年，全市二手房成交59.84万平方米，同比增长14.37%。受刚性需求和营业税征收等多种因素的刺激，惠州市二手房价格调整较快，上半年，全市二手房价格成交均价为1457元/m2，较去年同期增长11.9%。2009年下半年惠州二手房交易将持续走高，2009年国家和地方推出的多项利好措施在极大缓解开发商资金压力，促使住宅投资规模和建设规模明显加大的同时，也打破了市场观望氛围，鼓励购房者释放刚性需求。
2、市场需求分析
2009年惠州市房地产市场供需基本平衡，房地产成交量进一步增大。全年房地产商品房销售面积543.8万平方米，增长83.8％；商品房销售金额232.0亿元，增长90.3％。其中住在90-140平方米占17.1%，140平方米以上占35.1%，别墅、高档公寓占11.7%。
表4 商品房销售面积分类情况
指 标
绝对数（万平方米）
占 比（％）
商品房销售面积
＃住 宅
＃90平方米以下
90-140平方米
140平方米以上
＃别墅、高档公寓
办公楼
商业营业用房
543.8
516.4
141.4
93.2
191.1
63.6
5.3
18.4
100.0
95.0
26.0
17.1
35.1
11.7
1.0
3.4
资料来源：《惠州统计信息网2009》
近年来，惠州市房地产业飞速发展，销售额的上涨速度甚至快于销售面积的上涨速度，更突显了在房地产业发展的同时，房地产价格的飞速上涨。这不仅造成了大量普通群众买不起房，同时也会影响银行信贷结构的不合理，进而影响金融安全和社会稳定，及房地产业的可持续发展。
房地产业一直保持高速增长，房地产价格逐年攀升，引起了各界对房地产市场是否存在泡沫这一问题的广泛关注，因为房地产泡沫一旦爆发危害极大，它将使得资产价格发生扭曲、资源配置失衡，从而威胁整体经济的健康发展.
理论上普遍认为，房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因，一般来说主要有两个：一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成，二是银行金融资金的支持[1]。

二、 惠州市房地产业发展面临的主要问题
在当前房地产行业繁荣的表象上，房地产市场发展中存在的突出问题使得房地产业成为全社会关注的热点和焦点所在，在房地产业快速发展中，我们也应清醒地看到其中存在着影响社会公众生活水平提高和国民经济持续健康发展的问题，具体表现在：
1、商品房空置面积上升过快
空置率是反映一定时点商品房供求状态、市场运行好坏的相对指标，直接用来表明房地产的热度和放假高低程度[2]。根据惠州市政府网相关数据显示，今年一季度，商品房空置面积229.39万平方米，增长183.5%，增幅比商品房销售面积增幅快106.1个百分点。增幅远高于商品房销售面积显示现有的需求并不足以消化市场的过量供应，商品房大量空置的问题应该引起关注。
2、投资投机性购房可能过大
房地产企业为快速高价销售房源，通常在深圳招揽投资客前来看房、购房，惠阳的“半岛一号”等楼盘逢节假日均有超过100人前来看房。当前，淡澳和惠城区部分楼盘销售客户主要是邻近的深圳投资客。大量热钱和投资商涌进房地产市场，进行投机炒作，可能加剧房地产市场资产泡沫的形成，这些投资客看好房价上涨的预期，一旦房价过度下跌，这些投资客可能出现断供、大量抛售等情况，其对金融业和整体经济都将产生极大危害。
3、商品房供给结构欠合理，有效需求不足
近年来，虽然政府加大了经适房和廉租房建设投入力度，商品房供应结构不合理状况得到了改观，但由于长期积累的矛盾以及市场调节的作用，目前商品房供应结构性矛盾还比较突出，短时间内还难以得到根本解决。结构性矛盾主要体现在90平方米及以下商品房所占比重仍然较低。我们可以从惠州统计信息网中得出，在批准预售商品住房中，大中户型房屋所占比例大，1-9月，全市90平方米及以上的商品住房上市的批准预售面积和套数分别为214.91万m2和13036套，占批准预售面积和套数的79.3%和63.2%，而小户型住宅和经济适用住房所占比例较小，住房结构欠合理，有效需求严重不足。房地产二级市场是一级市场的延续和有效补充，但由于住宅产权不明晰等原因，惠州事的住宅二级市场发展存在着严重的不足。
4、房地产信贷过于宽松，投资投机需求重新抬头
从以上统计数据来看，惠州房地产市场成交活跃，商品房价格也在不断上涨，这主要是宽松的货币政策和投资投机需求大量入市的结果。信贷过度宽松导致市场对于未来通货膨胀预期过高，国家用于刺激经济增长的大量信贷没有被实体经济完全吸收，部分涌入房地产和股票市场，造成地价上涨，地王频现。
5、市场监管形势依然严峻
今年虽然惠州市房地产市场持续保持健康稳定发展态势，但还是出现了些问题，目前市场突出的问题主要集中在“商品房无法办证”、“问题楼盘”、“延期交楼”等方面，“虚假广告”、“违规销售”、“捂盘惜售”等现象也有所抬头，严重扰乱了房地产市场秩序，给社会稳定和谐带来不利影响，房地产市场需加强整顿，市场体仍需进一步监管。

三、惠州房地产业发展的对策建议
为切实加强对房地产业的管理与服务，确保房地产业健康持续发展，需针对房地产业存在的问题，采取科学、规范、务实、高效的政策措施，主要措施包括：
1、盘活空置房
针对销不对路的房产，以及被市场仍然看好但不肯放下身价的房价，政府部门应介入监管，采取有效措施使其快销，如采取成本价处理方式和对空置房限价、限时、增加税费等经济手段[3]。对近期完工，即将进入市场的空置房，提供便利服务，积极引导销售，创造良好的企业外部环境。
2、要拓宽居民的投资渠道
目前银行存款利率较低，居民都不愿意将钱存在银行，而投资渠道的缺少，迫使大量资金流入房地产市场，推高了整个城市的房价。以此，大力发展股票市场、债券和保险市场，促使居民投资多元化，减少资金流入房地产市场，是控制房价的有效手段[4]。
3、适当的调整供给结构
一方面适当增加供给，而且是适当增加普通商品住房、经济适用房的供给比例。同时，根据中国当前及今后的家庭结构，大力发展60-90平方米的中小户型的住房，严格控制大户型、大面积的住房建设。更要严格控制高档住宅及别墅的开发建设。另一方面是要正确引导消费，缓解需求压力。
4、提高房地产的开发信贷条件
造成当前房价过高的重要原因是信贷投放量过大，这也会给银行带来风险。同时我国的人民币升值预期也导致国际投机资本通过各种正常的与不正常的渠道进入国内，伺机进行投机活动，房地产也就是他们投机的重要目标。我们要小心它给经济带来的风险。为了调控房地产业的过热，政府部门要紧缩银根，控制信贷投放量，以此来减小房地产泡沫。
5.完善房地产业中的配套法律法规，整顿房地产市场秩序
对损害消费者利益（如少面积、发布虚假广告误导消费者、商品房质量差等）的开发商，要严格处罚。 房地产企业在开发与销售环节中的违规行为会导致市场秩序混乱，严重侵害国家和老百姓的切身利益。要严格控制住房建设收费，要加强对房地产市场中介服务收费和城镇住宅物业管理收费的规范工作，依法严肃查处违法违规销售行为，不断加强房地产市场信息系统建设，提高各类房地产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格，更好地发挥市场功能，引导合理需求，改善投资结构。
总之，房地产业是惠州国民经济中的一个重要的产业，在城市化和经济发展过程中有着特殊的作用与地位。房地产业发展过程中出现的一些问题，不仅是一个经济问题，发展的不适当可能出现社会问题。因此我们需要谨慎地对待房地产业发展过程中出现的各种问题。

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