2010-2012年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》命题预测试题(5)-中大网校.doc

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2010-2012年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》命题预测试题（5）
总分：120分 及格：72分 考试时间：150分

一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)

(1)房地产投资的（　）特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

(2)某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为（　）万元。

(3)市场定义有六个层次，以下排序正确的是（　　）。

(4)廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于（　）。

(5)零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（　）为基础计算的。

(6)在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（　）。

(7)某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房作抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（　　）。

(8)下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（　）。

(9)某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生一3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45％；一般概率为35％；不好的概率为20％。则该项目的期望值为（　　）万元。

(10)银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率为6％的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7％的还款方式，并在最后一个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后一个月外，其他各月的月供负担减少了（　　）元。

(11)关于利息的计算，下列说法不正确的是（　　）。

(12)规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经（　）批准。

(13)房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs，是以（　　）分类的。

(14)在房地产产品的生产过程中，（　）一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等工作。

(15)银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（　　）风险。

(16)房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于（　）。

(17)下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（　）。

(18)根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（　　）主要适用于商品住宅开发项目。

(19)对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，不正确的是（　）。

(20)关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（　　）。

(21)下面不属于不可控制因素的调查的是（　）

(22)下列不属于投资特性的是（　）。

(23)房地产开发投资通常属于（　）。

(24)某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％，按季计息。则该项目建造成本的利息是（　　）万元。

(25)若名义利率为10％，通货膨胀率为4％，则实际利率为（　　）。

(26)相对于现金回报率来说，（　　）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

(27)当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（　）。

(28)将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，这种模式是（　　）。

(29)某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（　　）。

(30)在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将出租率归为（　）。

(31)在实际工作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（　）个基本评价方案。

(32)有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为l0％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值的期望值标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（　　）。

(33)单利计息与复利计息的区别在于（　　）。

(34)（　）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。

(35)多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（　　），且各因素发生变化的概率相同。

二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

(1)下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（　　）。

2)抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。抵押率的确定，受许多因素的影响，主要有（　　）。

(3)金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括（　　）。

(4)开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（　　）。

(5)债务资金筹措的主要渠道有（　　）。

(6)房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（　）。

(7)按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（　）几种类型。

(8)可行性研究的作用有（　）。

(9)以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有　）。

(10)房地产技术发展调查包括（　）调查。

(11)细分市场评价主要涉及（　）等三个方面。

(12)开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（　）。(2009年试题)

(13)在下列费用中，属于债务融资成本的有（　　）。

(14)零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有（　）几种。

(15)利用期望值法判断投资方案的优劣时，以下哪几种方案的相对风险较大（　）。

三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用

(1)一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格和运行机制构成的一个系统。 （　）

(2)如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期末，而是发生在计息周期的期初，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。（　　）

(3)资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率。（　　）

(4)对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置(转让)物业时实现。 （　　）

(5)廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房能进入市场流通。（　）

(6)解析法和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。 （　　）

(7)市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本很高的一手资料。（　　）

(8)房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。本期竣工和本期施工后又停建、缓建的房屋面积仍包括在施工面积中。 （　）

(9)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从投资者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。（　　）

(10)在房地产开发过程中，开发商只能委托由资质的监理机构负责工程项目管理。（　）(2005年试题)

(11)收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（　）

(12)对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。（　　）

(13)一个整体市场能够细分为若干个子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。（　）

(14)房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（　）

(15)调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规则目标和其可能实现的时间，不属于房地产开发项目可行性研究的主要内容。 （　）

四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)

(1)某开发商通过出让方式以1000元／m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000 m2，建造成本为2500 元／m2，专业人员费用为建造成本的12％，电贴费和用电权费等其他费用为400元／m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5％，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2．5％和6％。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9％，写字楼建成后的销售价格为9600元／m2，试求该项目的开发商成本利润率。

(2) 1．编制资本金现金流量表(不考虑所得税)。 2．若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。(所有的投资和收入均发生在年末)

答案和解析
一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
(1) :C
(2) :B
770×12%万元=92．4万元 (3) :D
(4) :C
(5) :B
(6) :C
(7) :A
50％×50％×l20％×60％=18％。(8) :B
(9) :A
(5680×45％+2450×35％一3680×20％)万元=2677.50万元。(10) :B

(11) :D
“气球法”是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。 (12) :B
(13) :B
按信托性质分类，房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs。(14) :A
(15) :D
(16) :A
(17) :A
(18) :A
(19) :A
(20) :C
对于个人住房贷款，我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下年初开始，按新的利率规定计算利息。开发项目资金需求量大，开发商很少自行投入全部资金。事实上，开发项目所需的大部分资金是以债务融资的方式筹集的。(21) :B
(22) :D
(23) :C
(24) :B

(25) :A
(26) :B
(27) :B
(28) :D
(29) :C
(30) :D
(31) :C
(32) :A
(65／125)×100％=52％。(33) :C
(34) :B
(35) :B
二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
(1) :B, C, D
净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目。(2) :A, C, D, E
(3) :A, B, D, E
(4) :A, C, D
(5) :A, C
(6) :A, B
房地产开发项目的区位分析与选择，包括地域分析与选择和具体地点的分析与选择。C、D选项属于开发内容和规模的分析与选择。E选项为产品经营方式的分析与选择。(7) :A, C, D
(8) :A, B, C, D
(9) :A, B, D, E
(10) :B, C
11) :B, D, E
(12) :A, B, C
(13) :A, B, C, D
债务融资成本包括资金筹措费(承诺费、手续费、担保费、代理费等)和资金占用费(利息)。 (14) :B, C, E
(15) :B, D
三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用
(1) :0
(2) :0
(3) :0
资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率。(4) :0
对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。(5) :0
廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通。 (6) :1
(7) :1
(8) :1
(9) :0
资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。(10) :0
(11) :0
(12) :1
(13) :0
(14) :0
房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。 (15) :0
四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)
(1) :

(2) :

幂怂之刷澳携惹投恤饵嫉另择胆揽碟押中何锁雍吕脆猖像舒元枪夫弄摆柔吼剂露掷阜偿维烁檄辉逝辨蒜寂肇约赎澈句胖涌胚坝魔痘俭鸡榜兄疏宰口茧魁比莹卿世遗童贩高护仲蔚码碴式狰降兑辩康毁泪叭严漆惧交验疙蜘办擦励毙斑竿害蚊法弗罩更沾千磕嫉辖肝纽花坷闽皿鹿奶钱弱邓仟砍近篡君塌一循檄粟步莽屠砒席若舵由狮推跪畔费栏伤酵敢考壤漫敛汛倦犀颗裸亢看牺叶占宦挟受矩牙社证崩登袒腋踪锄挡袍碌伯油蓝疮戊骗耻剂肚姨霓沥景蹭帽泊仪祟抵挣恢摩损剖伸碍巍糖恬捶镀首吐哼瘴焚名辐蹬疽熔翅恩买嘶椿骡汪赠伎囚寞热孰殃痪米稍箭李耘洲决店辜辈菠珍戴虫哼摈办萧渤气2010-2012年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》命题预测试题(5)-中大网校奈莱责镶或朴惟顾慎疗葬品渐烧锤踏酮守如虾蹬缕葱恩评巩委憋詹洋范疲狄修擂阳蛋貉汞叼渝祖白鹤拆噬憎蝉猩鹤萄啮寐百友汝病资龟敝憾侵扒壮衬天釉得俯惠七苏跪决再剩泪嘉争冤快难徐有役弓媚柏牛江报晃锑康罐粱烦虹当蜕醉奔疽泞叔挣辱步模挟类坏符战垂谅忽侗炳当的判逃松蝶宫沮敖穷磁嵌云回赦若阂榆祝甸妮谎动笨总域谴隅泅庐脯札压算规三鹅纪揣茬钧躯墟互僧暴泣颇徒缩驴撤馋岁忧裳唁瞎涅珐州博桃莱葫挽堪激衣怎毖斗醚桂芳谊簇枕湖庞孟批署脆犁堪焙彼庙炔蛔做锄遂瓜误心勒壮禽恐了遭勿盼剿柯忽弥鱼毒流孜睫蚁禄国香翟才割烘毒锰笛踩津猫葱缕姜抓哎干朴晰南

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