房地产公司合作项目财务管理实施细则模版.docx

xx地产合作项目财务管理实施细则编制xx地产财务管理中心日期年8月审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 总则为规范我司财务人员在合作项目中的业务操作，维护我司在合作项目的利益，特制定本实施细则，本实施细则适用xx地产下属所有的合作项目，包括：主导操盘项目、联席操盘项目、协助操盘项目、不参与操盘项目。收购集团公司，不适用于本实施细则。2. 定义主导操盘项目，由我司全权组建开发团队，并行使项目操盘决策权的项目。联席操盘项目，股东各方联合组建开发团队，我司拥有联席项目总席位，行使对等操盘权利的合作项目。协助操盘项目，股东各方联合组建开发团队，我司负责部分部门组建，但无联席项目总席位的合作项目。不参与操盘项目，我司不负责任何部门组建，且不参与项目日常管理的合作项目。3. 项目谈判期在项目谈判期应就项目相关财务管理事项加以明确，以确保后期合作项目财务管理工作的顺利进行。3.1财务并表条件3.1.1对于净利润率高于10%，且负债较少的项目，需要在前期谈判中争取财务并表。3.1.2项目是否能满足财务并表，在我司股权比例落在0%100%的不同区间范围时，必须满足不同的必要条件，具体情况如下图所示：3.1.3根据会计准则，我司上市后需要在合并报表层面按照子公司、合营企业和联营企业的口径，披露相关财务信息。从会计准则角度，并表的项目公司，均作为子公司；不并表的项目公司，作为合营企业和联营企业。3.2财务管控3.2.1根据合作项目对于操盘和并表的不同要求，我司对其各项财务要点管控的要求不一，具体参见“附件1合作项目财务管控要求”。其中，操盘包括主导操盘、联系操盘和协助操盘三种操盘类型。4. 项目经营期4.1一般条款（1）我司财务管理工作事项需要基于合作协议的相关条款、股东会或者董事会的相关决议，维护我司在合作项目中利益最大化；（2）项目公司需允许我司按照跟投管理规定在我司对应权益范围内进行跟投，并保证其他各方积极配合股权变更手续。4.2资金管理4.2.1合作项目前期土地款的投入（1）合作协议签订前，我司因摘牌支付了部分土地款的，需要根据合作各方股权比率计算各方应支付金额，并建议按年利率10%-12%收取资金占用费。计息期间：参照合作协议约定时间；（2）合作协议签订后，项目公司应缴纳的土地款及税费,合作各方应按照股权比例同时投入，原则上不接受垫付，若对方资金紧缺提出我司垫付需求，则我司根据资金头寸及风险把控来确定同意与否。一旦确定垫付，则按不低于日息千分之一收取资金占用费，该部分收益可另行签订协议。此外，需与对方约定最迟归还日期，保证资金的安全性；（3）若合作方土地款未按约定时间到账，协议应规定向如约履行一方支付违约金；若在支付土地款时，协议尚未最终签订，应充分沟通土地款到账时间，确保项目顺利进行及利益最大；（4）在合作初期至项目团队成立前，合作项目的土地款支付申请由区域公司投资部门发起，财务部复核；如若新进城市尚未成立区域公司，则由地产总部财务管理中心做好相应补位工作。4.2.2合作项目经营资金投入（1）原则上合作各方按合作协议规定执行，按股权比例同时投入。对于除注册资本之外的经营资金投入（外部融资条件不具备或外部融资不能满足公司资金需求时），由股东方与项目公司签署借款协议，借款成本按照合作协议条款执行。项目公司须至少提前15天通知及申请拨付资金；（2）若一方垫付经营资金，按不低于日息千分之一或合作协议中规定的利率计取垫款利息或违约金；对于操盘项目，可约定合作各方不按时足额拨付资金超过一定时限（90天），足额方有权将垫付资金按照项目公司净资产评估价格作价入股，或按照合作各方实际投入资金比例重新计算股权份额，对方须无条件配合股权变更手续，且无论股权变更手续是否完成，足额方按重新计算后的股权比例享有利润分配权；（3）若各合作方中，有一方不能足额提供担保，导致另一方超额提供担保的，不能足额提供担保的一方，应就另一方超额提供担保的部分向另一方提供反担保并将其在项目公司的全部股权质押于该另一方。由未足额提供担保的一方按2%/年就双方实际提供担保的差额向另一方支付担保费；（4）优先考虑开发贷款、前端融资或其他外部融资，但需综合考虑融资成本、项目现金流量、项目综合收益。4.2.3合作项目盈余资金分配（1）合作项目前端融资、开发贷款放款后，在满足项目自身未来三个月正常开发经营资金后仍有盈余的前提下，原则上双方可以在符合财务运作规范条件下按股权比例同时抽回使用；（2）合作项目实现销售回款之后，在满足项目自身未来三个月正常开发经营资金后仍有盈余的前提下，原则上双方可以在符合财务运作规范条件下按股权比例分配，优先归还股东借款。仍有富余资金的，原则上双方可按股权比例同时抽回使用；（3）除以上规定，未经合作项目董事会或股东会同意，项目公司不得以任何方式向股东或其他单位、个人提供担保（按揭除外），不得外借资金，违约方承担一切后果。4.3融资管理根据股东会或者董事会制定的前期资金规划、融资方案策略及合作协议相关条款约定，制定具体的融资方案以获取“质优价廉”的资金，满足合作项目的资金需求，在条件允许情况下争取对我司最有利的资金方案，并相应的对我司总部资金加以支持。4.4销售管理为服务好销售现场，且强化案场财务人员对风险的管控，案场财务人员需要认真学习相应的案场管理制度，及时发现营销过程中的漏洞并提出建议。公司销售会计需要复核案场收银各台账、报表，以确保各类报表的数据准确性，针对应收未收房款项进行账龄分析，给财务经理提供应收账款管理数据。4.5费用、成本等支出管理（1）需要严格区分合作项目各类费用、成本等支出的归属，对于不应在合作项目列支的费用、成本等需要拒绝支付，并及时向上级领导汇报。对于正常的各类支出需要严格按照合作协议及项目公司的审批流程，确保我司相关业务有权审批人均签字确认，以降低我方在合作项目中利益受损的风险。（2）对于我方负责财务工作的合作项目，应以我司最新权责为基础，制定有利于我司的财务支出审批制度。（3）合作项目中委派的人员无论是财务总监、财务经理还是出纳，均应按照上述要求，确保我司的利益不受侵害。（4）采用费用包干模式的合作项目，管理费用按照签约收入（含税）的3%，最低不低于2.5%（不包含合作方派驻的人员薪资及税费），销售费用按照签约收入（含税）的3%，最低不低于2%。（5）管理费用指项目公司的全部管理支出，包括项目公司全体员工的工资奖金、福利、差旅、宴请、礼品、办公费用、管理费用、行政费用、业务招待费、审计等中介费用，尽管上述费用可能在开发间接费中列支，仍应按财务制度界定计入日常管理费用。但不包括项目公司营销费用、财务费用等。（6）营销费用指项目公司为宣传及销售产品而发生的费用，包括但不限于：营销系统行政性费用、品牌建设费用、市场研究费用、公共关系维护费用、媒介广告费用、策划及咨询费用、推广活动费用、销售代理费及佣金、销售人员的工资及社保、销售物料费用、促销费用、包装制作费用、物业公司及第三方服务费用、销售展区日常费用、政府税费、不可预见费用等。为免疑义，营销费用统计口径包含临时性的售楼处、样板区、示范区的设计、建设及硬装、软装等所有费用，永久性的售楼处、样板间及示范区的软装设计及购买费用，但不含永久性售楼处、样板间及示范区的建设费用。（7）在合作项目运营的全周期中，如产生各类隐形的垫支费用，比如：因合作方使用我方销售系统和账务系统而产生的额外账号使用费及系统维护费；为合作项目筹备或大节点需求（集中开盘、交房等）而调用我方下属其他公司的部门人员而产生的费用开支等，建议与合作方约定或协议确认，按照费用归属，归集并列式明确，适当向合作项目收取相关费用。4.6风险预警跟踪合作协议或股东会确定的合作项目核心指标数据，当合作项目核心指标数据已发生或者预计将发生较大变化时（变化幅度超过预算的5%），应及时向我司上层管理人员反馈。核心指标包括：总货值、总成本、管理费率、销售费率、项目毛利率、项目净利润率等。4.7税务管理（1）在合作前期谈判时，需要沟通双方的计税依据，了解对方项目测算的计税口径(预缴/清算)，便于清楚项目利润目标值的真实性；（2）合作项目在税务管理方面秉着严谨的方式处理，双方在初期必须商议明确向税务方提供报表时，是按照操盘方标准或并表方标准；（3）涉及项目公司税务清算、稽查等重大财务事项，操盘方应及时与合作方委派财务人员沟通，便于合作方了解、掌握相关情况，并争取合作方资源共同解决；（4）对于非我司操盘项目，建议在合作协议中增加条款：“经营过程中由于操盘方操作不当而产生的各类罚款、滞纳金，均由操盘方承担”。4.8报表管理如果不并表，原则上需要每月10日前向地产总部提供包括但不限于：资产负债表、利润表、现金流量表、资金周报表（每周提供）、资金计划表、融资数据库、项目情况表、年度预算情况表、销售日报表、项目销售情况表，并定期提供合作项目大成本表，及其他总部要求的报表。相应报表模板详见附件2至附件9。如果并表，遵从我司全资项目公司的报表管理要求。4.9其他（1）以上管理事项是以合作协议相关条款或股东会相关决议中对我司财务人员岗位安排为基础，我司财务人员需要严格执行上述管理的相关条款，以确保我司在合作项目中的利益不受侵害；（2）对于合作项目，可以安排我司人员定期去开户行打印已开立银行结算账户清单，以核对账面银行账户的完整性和存在性。5. 项目清算期5.1利润分配合作各方按照股权比例分享利润、分担风险（除协议另有约定的除外）。项目公司在偿还股东借款及对外贷款后由经营所产生的税后利润，在提取法律所规定的各项法定基金后，除留存部分资金作为营运资金外，应由项目公司股东会作出决议向股东各方分配利润。5.2项目清算项目销售完成超过90%，且全部竣工备案、交付及办出大产证后，项目负责人组织财务等相关部门，可启动下列程序：（1）项目内部结算，清算盘点项目最终盈利、现金流及资产情况；（2）按照甲乙双方的股权比例分配利润，在确定利润额时，要合理确定存量房、持有物业及车位的销售价格；（3）资产评估（考虑包括但不限于预留存的基金、预交税费、对外债权、质保金及或有负债等），资产对价购买或股权变更；（4）办理项目公司的税务清算，按法律规定各自承担；（5）对于注册资本金较大的项目公司，在进行注销之前可先减资，以降低与股东的往来款项余额；（6）双方对项目公司的利润进行清算后，由操盘方办理项目公司注销手续，如项目公司无法注销，则由收购一方以对价购买对方的股权。6. 附则6.1本实施细则自发布日起生效执行。6.2本实施细则由地产总部财务管理中心负责解释。6.3如合作项目中涉及到财务管理事项超出本实施细则的约定，需报地产总部财务管理中心报备审批。7. 附件附件1：合作项目财务管控要求附件2：资产负债表、利润表、现金流量表附件3：年度预算情况表附件4：资金周报表附件5：资金计划表附件6：融资数据库附件7：项目情况表附件8：销售日报表 附件9：项目销售情况表 xx地产财务管理中心年8月