银行农村土地承包经营权抵押贷款管理办法(试行)模版.doc

农村土地承包经营权抵押贷款管理办法(试行）第一章 总 则第一条 为创新金融服务方式，支持好新型农业经营主体发展,规范和推进*银行（以下简称“本行”)农村土地承包经营权抵押贷款业务,依据有关中华人民共和国农村土地承包法、农村土地承包经营权流转管理办法、*农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）等法律法规和本行有关制度，拟定本办法。第二条 本办法所称的农村土地，是指农村集体所有和国家所有依法由农村集体使用的耕地、林地、草地、园地、养殖水面、“四荒”用地及其他依法用于农业的土地。第三条 本办法所称的农村土地承包经营权是指以家庭方式或通过招标、拍卖、公开协商等方式承包,或以转包、出租、互换、转让或其他符合法律法规的方式流转，而取得农村土地承包经营权并享有占有、使用、收益和一定处分的权利。第四条 本办法所称的农村土地承包经营权抵押贷款是指借款人在不改变土地所有权、承包经营权性质和农业用途的条件下，将农村土地承包经营权及地上附着物作为抵押担保向本行申请办理的借款业务。农村土地承包经营权不得为第三人债务设定抵押。以农民合作社作为借款主体的,抵押人可以为农民合作社社员。第五条 农村土地承包经营权抵押贷款应遵循自愿、互利、公平、诚信原则,应充份保护抵押物涉及关于各方的合法权益。第六条 农村土地承包经营权抵押贷款依照贷款对象和期限，分别通过涉农贷款相应科目核算,并在系统中进行标识。第二章 贷款对象及条件第七条 贷款对象。农村土地承包经营权抵押贷款对象为依托农村土地开展农业生产经营的专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业及家庭承包经营农户等农业经营主体。第八条 借款申请人除符合本行信贷基本制度规定的条件外，还应具备以下条件：(一）借款人是土地承包农户的。具备完全民事行为能力;2持有依法签订的土地承包协议书，或合法取得的由级人民政府颁发的农村土地承包经营权证；3.同意抵押、流转和处置的书面证明。(二)借款人是其他新型农业经营主体的。.持有与承包农户合法签订的农村土地承包经营权流转协议;2持有承包农户同意抵押、流转和处置的书面证明；3抵押人企业法人的,应出具同意抵押的有效内部决议等证明资料文件。第九条 下列农村土地,其承包经营权不得设定抵押：(一）土地权属不清或存在纠纷的;(二)未取得*级人民政府颁发的农村土地承包经营权证，或未依法签订土地承包协议书的;（三)已依法公告列入征地拆迁范围的；（四)因公共权益需要,已被依法规划征收或征用的;（五）土地受到污染或损毁，无法进行正常农业生产的;（六)属于家庭承包户口粮田地(家庭成员人数乘以全*人均耕地面积计算,据第二次全国土地普查，*人均耕地面积2.65亩)，且承包户无其他收入来源保障家庭基本生活的;(七）受其他原因造成抵押权利未能对抗或实现的。第三章 贷款用途、额度、期限、利率、用信及还款方式第十条 贷款用途。农村土地承包经营权抵押贷款必须用于借款人在承包或流转土地范围内从事农业生产经营的融资需求，包括:（一)土地整理与复垦;(二)道路、灌溉、温室大棚、养殖圈舍等农业基础设备建设;（三）农业机械设备、生产资料文件资料、人工等费用;(四)仓储、物流等流通环节费用；（五）支付土地承包费用。第十一条 贷款额度。农村土地承包经营权抵押贷款额度应依据有关借款人实际资金需求、承贷能力以及抵押物的评估价值综合确定。借款人为新型农业经营主体的,贷款额度不超过通过农村土地流转实现规模化经营所造成或产生的预期增值价值的80%。土地流转预期增值价值为：剩余流转期限内土地预期总价值预期经营总成本。其中,剩余流转期限内土地预期总价值应包括地面作物预期收入、地面附着物价值、国家和地方财政补贴等。预期经营总成本应包括土地流转成本、人工成本、生产资料文件资料成本等。第十二条 贷款期限。农村土地承包经营权抵押贷款期限依据有关农业生产用途、周期和现金流确定,同时应遵循以下规定:（一)对于从事生长周期一年以内农作物，用途为支付农业生产资料文件资料、人工费用等经营需求的，贷款期限不超过1年。(二）对于用途为农田基础设备建设、土地整理和复垦、购置大中型农业机械设备、投入仓储物流,以及从事林果、苗木等生长周期较长作物的，贷款期限最长不超过5年。(三)对于用途为支付农村土地承包经营权租金的，视经营收入的现金流确定，最长不超过5年。(四)贷款期限应短于农村土地承包经营权承包或流转协议剩余年限3年(含）以上；采用分期缴付租金方式的，同时应短于已缴清租金的剩余使用年限1年(含）以上。第十三条 贷款利率。农村土地承包经营权抵押贷款执行总行关于利率管理规定,结合客户信用等级、综合回报以及本地场利率水平确定差异化的定价水平，可在本地同类客户*场利率水平的基础上适度优惠。第十四条 还款方式。客户用信应依据有关其农业生产经营和实际需求采取一次或分次放款的方式。贷款期限在1年以内(含）的,可采取利随本清、一次还本分期付息、分期还本付息等还款方式；贷款期限在年以上的,必须采取分期还款方式,且还款间隔不得长于1年。对用于林果种植等生产周期较长的贷款，可设定不长于2年的宽限期。第四章 抵押担保管理第十五条 农村土地承包经营权可单独抵押，也可采用其他资产抵（质)押、保证担保等组合担保方式。自然人客户采用农村土地承包经营权单独抵押的,鼓励其购买人身意外伤害保险;法人客户采取农村土地承包经营权单独抵押的,应要求其主要股东或实际监控人提供连带责任保证担保。第十六条 抵押率。农村土地承包经营权抵押贷款的抵押率确定应综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、农村土地承包经营权*场价格、权利变现难易程度、抵押贷款期限等因素确定。(一）以家庭承包方式取得农村土地承包经营权作抵押的,抵押率最高不超过农村土地承包经营权评估价值的6%。（二)通过缴付租金方式取得农村土地承包经营权的，已缴清租金的剩余使用年限超过年（含)以上的,抵押率最高不超过0%；剩余使用年限3(含)-年的，抵押率最高不超过50;剩余使用年限3年以内的不超过。(三)借款人已投保农业保险,且赔付金额可以覆盖本行贷款本息的，上述抵押率可适度提升，但不得超过土地经营权评估价值的70%。第十七条 抵押物价值可以由经营机构自行评估（抵押面积500亩以上的须向总行报备）；也可以由具备专业资质的评估机构进行评估(评估机构须报总行准入,已准入的除外）；或借贷各方参照本地*场价格协商确定;或由乡镇农经部门、村两委以及经营机构组建评估小组,依据有关*场行情和地上附着物价值共同协商确定,并依据有关其公允价值进行公示。第十八条 抵押物由经营机构自行评估的,可参照以下方法确定价值,并经抵押人签字确认;由评估机构评估的，可以参照以下方法再次测算，按孰低原则确定最终价值。（一)农村土地承包经营权流转*场发育较充份且*级（含)以上政府按年编制流转(抵押）参考价格的地区,采用*价法，基准价格采用级（含）以上政府公布的参考价格：农村土地承包经营权评估价值=政府公布的基准参考价格(元/亩年)面积（亩)(家庭承包协议剩余年限或已缴清租金的剩余使用年限)(二）农村土地承包经营权场交易较少或*级(含)以上政府没有公布统一价格,未能确定基准价格的地区。成本法（适用流转取得，不适用家庭承包直接经营）: 农村土地承包经营权评估价值 =2收益法（适用流转取得和家庭承包直接经营):详细计算方法采用本办法第十一条第三款规定。第十九条地上附着物为温室大棚、养殖圈舍、农产品储藏库等投资较大、将来使用年限在5年以上的固定设备,或价值较高、价格稳定、容易变现的农作物，可纳入抵押物范围,与农村土地承包经营权一并抵押。符合上述条件的固定设备和农作物,抵押率最高不超过40%。地上附着物价值由经营行依照成本折旧、预期收益等方法与借款人协商确定；农作物价值依照当期*场销售平均价格与借款人协商确定。地上附着物可办理权属证明的，必须取得有关权证资料文件资料。地上农作物一并抵押的，经营机构必须采取有效的监管措施，包括电子监控、第三方监管等。第二十条借款人参加农业保险的，保险期限必须覆盖贷款期限,同时在保险条款中明确本行为该保险第一受益人，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。接受已投保的农村土地承包经营权抵押后,经营机构应书面告知承保机构。第二十一条 农村土地承包经营权抵押实行登记制度,登记部门为*(区)农业行政主管部门，并出具他项权利证书或有关证明材料,地上附着物抵押情形须在登记材料上予以明示；地上附着物有权属证明的，必须同时到有关主管部门办理登记。第二十二条借款人如变更抵押物,应向本行提出申请,在取得原贷款审批行确认同意后，办理有关抵押物变更手续。变更后的抵押物价值未能低于原抵押物价值,且必须先办妥合法有效的抵押登记手续后，再解除原有的农村土地承包经营权抵押登记。第五章 贷款操作流程第二十三条 贷款申请。借款人申请农村土地承包经营权抵押贷款业务，须提供以下资料文件资料:(一）借款人是土地承包农户的。1个人有效身份证明;2生产经营内容及收入情形；3借款申请及用途；4农村土地承包经营权证或依法签订的土地承包协议书;5抵押物的权属情形、抵押状况和同意抵押流转的书面承诺;6其他共有人同意抵押的书面证明。(二)借款人为新型农业经营主体的。1个人有效身份证明或法定代表人、主要负责人有效身份证明;.生产经营内容及收入情形；3.借款申请及用途；4.农村土地承包经营权流转协议，附农村土地承包经营权证或土地承包协议书;抵押物的权属情形、抵押状况和同意抵押流转的书面承诺;6.借款人未能按时偿还贷款时,同意处置抵押农村土地流转剩余年限经营权的书面承诺;7其他共有人同意抵押的书面证明。第二十四条 贷款调查。农村土地承包经营权抵押贷款业务在执行相应业务品种调查内容的基础上，重点调查抵押物是否符合农业用途，承包或流转手续是否齐全合法，与登记部门核对抵押物是否真实有效,是否可以办理抵押登记，抵押物价值是否合理、是否易于变现,未来国家或地方政府的发展规划是否影响抵押物等。第二十五条 贷款审查。审查部门对客户资料文件资料和信贷调查(评估）资料文件资料进行审查。重点审查内容包括借款人生产经营状况、财务情形和*场评估情形以及在其他银行等金融机构的贷款状况,贷款用途是否符合规定,抵押物流转手续是否齐全、抵押担保手续是否合法有效,抵押物*场价值是否合理、是否容易变现等。第二十六条 贷款审批。贷款审查后提交有权审批行（人）审议审批。第二十七条 贷款审核。审批同意后,由放款审核岗负责信贷协议文本的审查和放款审核。审核的内容主要包括抵押物是否已依法办妥登记、是否按规定办理保险等。第二十八条 贷款发放。贷款发放原则上采用受托支付方式,对于无法确定交易对象、不具备有效使用非现金结算条件的,可按规定采用自主支付方式。贷款用于支付租金的，必须采取受托支付方式。第六章 贷后管理及风险监控第二十九条 贷后管理。客户管理行和经营机构应严格依照本行贷后管理规定和借款协议商定进行贷后管理。第三十条 贷后管理部门需建立农村土地承包经营权抵押贷款专项档案，定时与抵押登记部门进行核对,定时进村入户回访、实地查看，严格监控农村土地承包经营权、地上附着物权属情形以及农作物性状权属等,确保抵押权利真实有效。第三十一条 贷后管理部门应每年参照同类土地流转价格对农村土地承包经营权价值进行重估。已抵押的农村土地承包经营权价值不足以覆盖贷款剩余本息时,应按协议商定,要求借款人增加抵押物或经营认可的其他有效担保方式，或要求借款人提前归还部分或所有贷款。第三十二条 建立风险预警制度和重大风险报告制度。在借款期限内,发生下列情形及本行贷后管理规定中列明的风险预警信号,危及信贷资金安全的,要及时预警和报告,并采取相应的风险监控和化解措施。(一)国家或地方政府的区域规划、土地调控发生变化，经营无法实现预期效益,对贷款可能造成或产生不利影响的。(二）抵押物被改变农业生产用途、受污染损毁不适用农业生产等不再符合抵押规定，借款人又未能提供其他合法、足值担保的。(三）借款人产品*场需求下降、*场价格出现大幅度回落的。(四）出现重大自然灾害事件、病虫害或其他疫情，对农业生产造成或产生重大影响的。(五)家庭承包户全家户口迁入设区的*或经营户连续两年弃耕抛荒等可能致使发包方收回土地的。（六)借款人涉及诉讼，可能影响贷款安全的。（七）其他致使贷款风险增加的情形。第三十三条 *将农村土地承包经营权抵押贷款纳入*三级政府共担风险的涉农贷款风险补偿基金支持范围(详细办法由*财政厅拟定）。*政府将继续加大特色优势产业农业保险试点工作力度,创新涉农保险产品种类和服务方式。各经营机构要积极与本地行政主管部门沟通协调沟通，采用“贷款风险补偿基金”的方式，有效缓释贷款风险。各经营机构要鼓励借款人投保农业保险，有效扩展贷款风险覆盖面。第七章 抵押物处置第三十四条 借款人在贷款到期(含分期)后，确实无力偿还的，经营机构与借款人协商同意后，应在抵押物所在地*级农村土地承包经营权流转服务中心处置抵押土地经营权，所得价款由本行优先受偿。第三十五条 借款人不同意协商处置,或同意协商处置但交易失败，应依据协议商定,及时向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。第八章 附 则第三十六条 本办法与本行现行制度规定有冲突的以本办法为准,本办法未尽事宜执行本行现行有关制度规定。第三十七条 本办法由*银行负责拟定、说明,并依据有关国家有关政策和产品试行情形及时修订完善。第三十八条 本办法自下发之日起试行。