房地产公司居间服务管理制度模版.docx

SMG16002（01）正荣地产上海公司居间服务管理制度
正荣xx地产上海公司居间服务管理制度
1.目的
为进一步规范上海公司居间服务管理，逐步理顺并完善上海公司居间服务的相关界定范围、服务规范及管理模式，提高居间服务的效能，促进上海公司各项目销售目标更有效达成，为地产的持续、快速、稳健发展奠定基础，特制定本规定。
2.定义
2.1本规定中的居间服务，指居间人向甲方报告签订《商品房买卖合同》的机会或者提供签订《商品房买卖合同》的媒介服务，并由甲方支付报酬的行为。
2.2本规定下的甲方，指正荣xx地产控股股份有限公司在上海投资设立之子公司（以下简称项目公司）；居间人，指向甲方提供第21条服务的企业法人及个人。
2.3客户/当事人，指居间人向甲方报告、推荐、引荐的潜在购房人/企业。
3.居间服务流程
项目公司完成居间服务OA审批立项→依据《客户推荐合作协议书》（以下简称居间协议）模板完成明源审批→依据居间协议实施开展居间服务→达到支付条件进行结佣审核→支付佣金→城市公司营销平台、城市公司财务、第三方平台、集团总部抽查巡检。
4.居间合作管理
4.1 居间准入
4.1.1项目公司发起居间服务立项审批时，需将申请居间服务的详细情况，包含但不限于具体项目产品合作、房源范围、佣金点数、结佣方式在OA流程中描述清楚，并将居间人相关资质规模的证明文件（营业执照）及竞品项目居间合作情况同时上传至OA审批。
4.1.2区域保护性中介：若同区域内80%以上开发商都使用该居间人，则另需提供该居间人与同区域内签署的中介合同盖章页。
4.2合作方式
项目公司视居间服务的具体情况，选择居间人（专业房地产经纪公司、个人、其他企业法人）（需注明详细内容）三种合作方式。
4.3合作期限
居间情况
合作期限
首次申请居间服务
单次审批不得高于6个月
延续之前居间服务
单次审批不得高于3个月，前3个月内无认购，不可续约。
4.4佣金标准
项目公司视居间服务的具体需求，按照如下内容提报佣金模式，最终佣金模式以OA流程中审批完成的内容为准。
佣金模式
详细情况
固定佣金模式
1、比例佣金：佣金标准为成交总价的×%
2、固定佣金：佣金标准为××元/套（分产品线）
3、其他
跳点佣金模式
依据成交套数、成交面积、成交金额等维度设定不同的佣金标准（%）或（元/套）
4.5客户认定
4.5.1客户确认标准
4.5.1.1客户的手机号码是来访客户归属判定的唯一依据
4.5.1.2《正荣xx**项目中介确认单》（如附件二）确认之前，该客户未到访过项目案场或已超过保护期。（确认单必须机打）
4.5.2客户认定流程
4.5.2.1预报：
4.5.2.1报备形式：微信报备。
4.5.2.2微信报备群成员包括但不限于项目销售经理、销控、案场财务、城市公司营销平台对接人、城市公司财务对接人。
4.5.2.3报备时间：不低于居间人直接带客户到访项目案场前60分钟，竞品拦截无法提前报备的情况下，需提供点位截图。
4.5.2.4报备内容包括但不限于客户姓名，客户电话，带访居间人名称，居间人联系人及联系电话。
4.5.3预登记：
4.5.3.1预确认归属后，居间人将客户带至销售现场，并出示《正荣xx**项目来访客户确认单》，客户与居间人在该确认单上签字确认。
4.5.3.2根据现场接待登记要求，由客户填写《客户来访登记表》。
4.5.4客户确认流程：
4.5.4.1客户预登记后，由居间人填写《正荣xx**项目中介确认单》详如附件二）并签字确认，同时注明签字日期和时间（需精确到分钟）；
4.5.4.2甲方置业顾问在中介确认单上签字、甲方销控查询明源确认客户有效性、销售经理复核确认后签字，最终由甲方财务人员凭《正荣xx**项目来访客户确认单》《正荣xx**项目中介确认单》及微信报备最终核实签字确认并收回《正荣xx**客户来访客户确认单》。
4.5.5分联留存：《正荣xx**项目中介确认单》一式三联，居间人保留一联，案场销控保留一联，案场财务留存一联。
4.5.5.1 《正荣xx**客户来访客户确认单》最终由销控一并存档。
4.5.6保护期：住宅类自居间人带客时间起30天为居间保护期，超过30天的则视为甲方客户成交。商办类自居间人带客时间起60天为居间保护期，超过60天的则视为甲方客户成交。（由于甲方预证、开盘延迟等原因导致保护期内中介客户无法成交的，可邮件报备申请延长保护期）。
注意：对于先期到访客户，可根据项目情况设定该客户有效期，即先期客户来访时间与居间人带客时间的间隔。原则上，普通住宅客户有效期在3个月（非新开盘项目）；别墅类客户有效期可适当延长至6个月；商办类客户可根据实际情况设定6-9个月。但如该客户为甲方业主或员工及其关联人，则无论前期来访时间间隔期多长，该客户均为甲方客户。

5.佣金结算
5.1结算依据
佣金结算须同时提供下述书面文件，且该等文件须已由居间协议中约定的甲方指定人员确认：①从明源导出的《明源来访客户录入记录》；②《正荣xx**项目来访客户确认单》；③《正荣xx**项目中介确认单》；④网签合同关键页；⑤微信报备截图；⑥客服回访记录表。
5.2结算原则
总原则
佣金结算最低标准按回款情况同比例结算，分期周期较短的尽量按全款到帐结算，严禁签约即结全佣。
付款方式
详细约定
一次性付款
签定《商品房买卖合同》且全款到帐结算佣金
按揭付款
签定《商品房买卖合同》，按揭首付款到帐、银行受理按揭贷款且该贷款经银行审批通过后结算首付款对应比例佣金；按揭款全款到帐后结算剩余佣金。
分期付款
签定《商品房买卖合同》，首付款到帐，结算首付款对应比例佣金；之后按回款到帐情况同比例结算。
补充
除因甲方过错导致购房合同解除/终止外，其他原因导致签约后退房/解除购房合同/终止购房合同的，甲方未付佣金均不再支付；已支付部分，从次月应支付给居间人的佣金中扣除，若次月佣金不足以支付的，应在合同中约定居间人清偿的指定期限。
5.3结算方式
居间类型
结算方式
个人居间
凭已确认的从明源导出的《明源来访客户录入记录》、《正荣xx**项目来访客户确认单》、《正荣xx**项目中介确认单》申请结佣，所得佣金根据协议约定的佣金标准计算后，总额按国家《个人所得税法》扣除相关税费后支付。
个人居间
（抵扣房款）
如居间人为业主，可凭已确认的从明源导出的《明源来访客户录入记录》、《正荣xx项目来访客户确认单》申请结佣，需抵扣房源尚未签署正式购房合同、且居间佣金达到支付条件，根据居间合同约定的佣金标准计算后按税后金额在所购房款中直接抵扣。
公司居间
凭已确认的从明源导出的《明源来访客户录入记录》、《正荣xx**项目来访客户确认单》、《正荣xx**项目中介确认单》、合法发票申请结佣。
补充说明
1、 避免约定逾期支付违约责任。
2、由于个人居间（抵扣房款）情况多样且特殊，凡有该类结算方式的，必须与城市公司财务商议后，一事一议上报地产营销、财务、法务条线审批同意后方可实施。
6.居间服务的要求
6.1居间人的义务
61.1自行进行推广宣传，组织相关人员培训，需确保销售口径的一致性。其宣传资料、销售口径均须获得甲方书面确认。
6.1.2负责组织自身渠道客户，并邀约引导至现场售楼处，若组织集体看房等大规模活动，须提前5个工作日书面通知甲方以便于现场安排。
6.1.3根据甲方要求进行客户确认、配合现场销售，促进客户来访与成交。
6.1.4承担保密义务（包括物业面积、售价、折扣、付款方式及其它条款），如有违反，应赔偿我方因此造成的损失。
6.1.5在履行居间合同过程中不得弄虚作假、不得与案场人员恶意串通、不得在没有公证授权的情况下替客户签署购房合同等任何文件。
6.1.6不得介入案场的日常销售工作。

6.1.7不得在售楼处半径 1000 米范围内进行客户拦截。
6.1.8任何居间人在获知该客户已经被其他居间人带看或成交后，不得再与该客户沟通项目的相关信息，更不得以任何方式影响该客户成交。
6.1.9无论客户是否成交，不得收取客户任何形式（如推荐，居间等）费用。
6.1.10不得以任何方式代收客户款项（包括房款，定金，杂费等）。
7.复核制度
7.1核查权及追溯权
为确保居间人推荐客户系初次来访的真实性，无论居间人是否已取得《正荣xx**项目来访客户确认单》、《正荣xx**项目中介确认单》或是否已收到部分/全部的中介佣金，甲方对该真实性拥有核查权和追溯权。
在任何时候若甲方发现居间人所推荐客户的下列关系人（与被推荐人系配偶、子女、父母等直系亲属关系的、系被推荐人股东、董事、法人或其他管理人员的、与被推荐人系生意合伙关系的）已早于被推荐人来访过案场的，即视为居间人该单推荐不成功、居间人也无权按居间合同约定获得该单推荐的任何佣金。
若甲方已为该单推荐支付了部分/全部佣金的，居间人应全额予以退还，同时甲方有权追索或在其他与居间人合作的应支付款项中直接扣除。
7.2检查和复核
7.2.1增加现场操作核实环节
现场以提前帮客户进行限购或贷款额度查询等手段提前获取客户资料，根据资料查询其直系亲属是否曾至现场看房；
成交时严格核实合同客户名字与首次到访客户名字的差异，对合同上出现的其他客户查询是否曾至现场看房。
7.2.2结佣前客服100%回访。
7.2.2.1事后抽检：由平台财务、平台营销、法务或者总部人员不定时抽查。
8.罚则：
若违反本规定或者在检查过程中，存在错误，每发现一单，置业顾问、销控及案场销售经理各罚款100元。同时，并视情节给予警告、通报批评、解除劳动合同等处罚。

正荣xx地产上海公司
营销管理部
二〇一六年九月一日

附件一：《正荣xx**项目来访客户确认单》
正荣xx**项目客户确认单
：
客户1
姓名
江*
性别
男
电话
130**08919
客户2
姓名

性别

电话

经纪人信息
姓名

手机

所属公司
组别
世御地产
所属区域
总监
徐泾
分行
传真
填写贵公司店名

注意: 客户确认单要求经纪人在到项目前事先用电脑填写打印。

客户（签字）： 居间人签字确认：

日期：
附件二：《正荣xx**项目中介确认单》

正荣xx**项目中介确认单

客户
信息
客户姓名/公司 性别

客户联系电话 ：

居间方
确认

●该客户是由中介公司 门店 带看，报备时间 月 日 时 分。

●签字确认： 联系电话：

甲方
人员
意见

●迎宾客服签字： 首次接待日期：

●置业顾问签字： 首次接待日期：

●销控签字： 日期：

●案场销售负责人签字： 日期：

●案场财务确认签字： 日期：

附件三：《渠道确认流程图》

流程
执行事项
执行部门或人员
文件
居间服务立项申请

支付佣金
客户与中介确认
《客户推荐合作协议书》审批
展开居间服务：客户报备
中介与开发商确认
达到支付条件进行结佣审核

抽查巡检

OA发起立项申请，描述居间准入条件、产品合作、房源范围、佣金点数及结佣方式等相关商业条件
项目营销
OA附件需提供居间对象营业执照
确定与居间对象的合作条款
项目营销发起
《客户推荐合作协议书》附件
1、 开发商建立微信报备群
2、 居间商提前1小时微信报备客户信息
项目营销、居间商
报备内容包括但不限于客户姓名，客户电话，带访居间商名称，居间商联系人及联系电话。
确定客户来访渠道
项目营销、居间商
签署《正荣xx**项目来访客户确认单》
确定中介带访
项目营销、居间商
签署《正荣xx**项目中介确认单》
确定结佣资料进行审核
项目营销
① 从明源导出的《明源来访客户录入记录》；②《正荣xx**项目来访客户确认单》；③《正荣xx**项目中介确认单》；④网签合同关键页；⑤微信报备截图；⑥客服回访记录表
支付佣金
城市公司财务、城市公司营管理部

城市公司营销平台、城市公司财务、第三方平台

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